Yandex novac 

Osobine i životni ciklus nekretnine. Životni ciklus objekata nekretnina

Procjena operativne efikasnosti bilo koje nekretnine (izgrađene ili renovirane) uključuje njeno razmatranje tokom cijelog životnog ciklusa. Redoslijed procesa nekretnine od začeća do likvidacije (raspolaganja). Životni ciklus Objekt od trenutka izrade studije izvodljivosti do trenutka fizičkog ili moralnog starenja može se podijeliti u 4 faze:

I. Faze predprojektovanja i projektovanja.

1. Racionalna konstrukcija obračun troškova za cijeli životni ciklus.

2. Minimiziranje operativnih troškova.

Prva faza u velikoj mjeri određuje efikasnost funkcionisanja objekta. Ova faza je posebno složena i sastoji se od nekoliko komponenti.

Faza pred-dizajna - faza koncepta. To uključuje:

· analiza tržišta nekretnina;

· izbor i odobrenje lokacije objekta;

· izrada studije izvodljivosti;

· privlačenje investicionih sredstava.

Rezultat: projektni zadatak.

Faza projektovanja obuhvata (član 48 Grad.K):

· inženjersko istraživanje;

· arhitektonsko-građevinsko projektovanje;

· pregled;

· registracija inicijalne dokumentacije za izdavanje dozvole.

II. Izgradnja projekta nekretnine.

1. Izbor kupca. Upravljanje projektima (preporučljivo je početi od prvog perioda).

2. Usklađenost projekta kapitalne izgradnje u izgradnji sa zahtjevima tržišta nekretnina.

3. Izbor izvođača (generalni ugovor, podugovor).

4. Kontrola izgradnje.

5. Državni nadzor izgradnje.

6. Izdavanje dozvole za puštanje objekta u funkciju.

U ovoj fazi se pojavljuju stvarni dokazi o usklađenosti objekta u izgradnji sa zahtjevima segmenta tržišta nekretnina, determinisanim logikom životnog ciklusa.

III. Rad imovine.

Uključuje funkcionalni i tehnički rad.

Funkcionalno (izvlačenje funkcionalne korisnosti u skladu sa projektantskom funkcionalnom namjenom i ciljevima vlasnika ili investitora) uključuje:

· posjedovanje i korištenje;

· ostvarivanje profita, zadovoljavanje potrebe;

· raspolaganje imovinom;

· promjena vlasnika, suvlasnika, korisnika (uz obaveznu registraciju prava i prometa).

Tehnički (održavanje tehničkog stanja nekretnine, čime se obezbjeđuju uslovi za izvlačenje funkcionalne korisnosti na datom nivou) rad:

· upravljanje imovinom (održavanje, popravka, zamjena);

· promjena funkcionalne namjene objekta i njegovih dijelova;

· ponavljanje ili modifikacija životnog ciklusa;

· kraj ekonomski život objekt.

Poslovanje nekretninama:

Rad opreme prostorija;


Računovodstvo materijala;

Zaštita od požara, sigurnosne mjere;

Upravljanje komunikacijama (za javne zgrade);

Recikliranje, prerada otpada;

Otklanjanje vanrednih situacija;

Održavanje i popravka.

Operativni periodi:

A. Rad do pune otplate;

B. Naknadno radno vrijeme za investiciju (sve dok dodatni troškovi otklanjanja habanja ne pređu prednosti rada)

IV. Faza zatvaranja objekta.

To je potpuna eliminacija njegovih prvobitnih i stečenih funkcija, što rezultira ili rušenjem ili kvalitativno novim razvojem. Ova faza zahtijeva značajne troškove za:

Likvidacija

Promjena objekta

Otklanjanje fizičke zastarelosti.

Vrijednost parcele kao slobodnog je veća od vrijednosti zemljišta uvećane za vrijednost postojećeg objekta.

Ekonomski razlog za eliminisanje poboljšanja je uklanjanje prepreka u vidu postojećih poboljšanja za efikasnije korišćenje zemljišta.

Životni ciklus nekretnina podliježe određenim obrascima i uključuje ekonomski, fizički, hronološki i preostali ekonomski život.

Fizički vijek trajanja objekta- period stvarnog postojanja nekretnine u funkcionalno prikladnom stanju prije njenog rušenja. Dešava se: normativno, stvarno, proračunato.

Ekonomski životni vijek- vremenski period tokom kojeg se predmet koristi kao izvor dobiti.

Životni vijek objekta je vremenski period tokom kojeg se objekt može koristiti za svoju funkcionalnu svrhu.

Životni periodi:

hronološka starost- period rada objekta od trenutka puštanja u rad;

efektivno doba- starost objekta, na osnovu ocjene njegovog izgleda i tehničkog stanja;

preostali ekonomski život- period od dana vrednovanja do kraja njegovog ekonomskog veka.

Uvod

Problem efikasnog razvoja nekretnina, uključujući poslove upravljanja, finansiranja i obuke kadrova, aktuelna je tema kako danas tako i dugoročno. Ova relevantnost je direktno određena suštinom nekretnina i njenom ulogom u nacionalnoj ekonomiji. Glavne karakteristike nekretnina mogu se predstaviti na sljedeći način:

Nekretnine su funkcionalna osnova nacionalnog bogatstva i najvažniji element kulturno-istorijskog nasljeđa;

Tržište nekretnina je svojevrsni generator ekonomski rast zemlje;

Nekretnine obavljaju vitalnu društvenu funkciju, jer osiguravaju zadovoljenje osnovnih potreba svih članova društva bez izuzetka.

Iz ovoga proizilazi da su nekretnine poseban objekt tržišnog prometa, vlasništva i upravljanja.

Shvatanje nekretnina kao temelja nacionalnog bogatstva može se pratiti kroz mnogo vekova.

Kako se razvijao tržišni ekonomski sistem, hitne potrebe za rješavanjem problema vezanih za nekretnine zahtijevale su veliku obuku stručnjaka. Prirodna posledica bilo je osnivanje instituta za obuku geodeta u Londonu 1868. Godine 1881. dobio je titulu kraljevske i od tada se zove Kraljevska institucija ovlaštenih geodeta. Geodeti obavljaju poslove prikupljanja, pružanja i obrade informacija o nekretninama, urbanističkog planiranja, pripreme i realizacije razvojnih projekata, procjene i upravljanja nekretninama, popravke, rekonstrukcije i modernizacije objekata, građevinske inspekcije, te učestvuju u prodaji i iznajmljivanju komercijalne nekretnine.

Nekretnina i, štaviše, njihova ukupnost su složen sistem na koji tokom svog životnog ciklusa utiču različiti faktori. Određivanje troškovnog ekvivalenta u ovom slučaju postaje moguće samo kao rezultat primjene sistematskog pristupa analizi nekretnina. Koncept ovog pristupa je u svjetskoj nauci i praksi dobio naziv geodetski (od engleskog Survey - premjeravanje, premjer, inspekcija).

Svrha ovog rada je analizirati šta se dešava sa imovinom tokom njenog životnog ciklusa.

1. Opšti obrazac funkcionisanja nekretnina tokom vremena

Opšti obrazac je očigledan: potrošačka svojstva koja se konstantno gube tokom vremena (a ne mogu se izgubiti, jer ne postoje vječne stvari) dovode do smanjenja korisnosti nekretnine, tj. do smanjenja njegove upotrebne vrijednosti. Promjene slične dinamici dešavaju se sa vrijednosnim ekvivalentom, budući da su upotrebna vrijednost i vrijednost dvije integralne karakteristike svakog proizvoda rada. Smanjenje vrijednosti, pak, dovodi do promjene vrijednosnog ekvivalenta određene vrste upotrebe (cijena proizvoda ili iznos ukupnog prihoda) (naziva se “vrijednost u upotrebi”). Dakle, sve veze jedne uzročno-posljedične veze su upotrebna vrijednost -> ukupni troškovi-> trošak u upotrebi podložan je općem obrascu promjena tokom vremena. Međutim, nije teško uočiti da su suštinske karakteristike ovih promjena različite. Potrošačke karakteristike objekta nekretnine oličene su u njegovom „fizičkom tijelu“, stoga se stvarna potrošačka vrijednost može utvrditi samo anketom, ispitivanjem stvarnog stanja ovog „fizičkog tijela“. Također ne treba zaboraviti da korisnost određene stvari nikada nije potpuno objektivna kategorija. Ona je unutra obavezno formira se uz učešće ideja potencijalnog potrošača, tj. je pod uticajem preferencija potrošača.

Ako se osvrnemo na suštinsku stranu promjene vrijednosti, odmah moramo primijetiti da na nju direktno utiču uvjeti reprodukcije – u različitim vremenskim periodima stvaranje objekata nekretnina sličnih potrošačkih svojstava zahtijeva sve manje uloženog rada. . Posebnost nekretnina u tom pogledu je da obim živog rada ostaje značajan; zamjena živog rada materijalizovanim radom (tj. zamjena ljudskih fizičkih troškova radom mašina i mehanizama) odvija se sporijim tempom u odnosu na drugim industrijama. Međutim, opći obrazac ostaje nepromijenjen - cijena gotove imovine dosljedno se smanjuje s vremenom. Naravno, stvarna vrijednost troškova može se utvrditi samo provođenjem detaljne analize uvjeta reprodukcije.

Proces promjene vrijednosti u upotrebi je također vrlo jedinstven i specifičan. Ako se za nekretninu – dobro – to zapravo poklapa sa dinamikom vrijednosti, onda za nekretnine – proizvod i nekretnine – izvor prihoda, to nije slučaj. Razlog je očigledan: proizvod i izvor prihoda ostvaruju se u sopstvenom nezavisnom okruženju, odnosno na odgovarajućem tržištu. Određivanje parametara za pronalaženje vrijednosti u upotrebi uključuje i provođenje odgovarajućih ispitivanja.

Lokacija također ima svoju posebnu dinamiku. Iako je nepromijenjen za određeni objekt, to ne znači da je njegov utjecaj na vrijednost jednako nepromijenjen. Objekt uvijek postoji u prostornom okruženju, koje se vremenom razvija, gubi neke karakteristike, a poprima druge. Sadržaj i obim ovih promjena imaju svoju značajnu specifičnost vezanu za sagledavanje grada u cjelini. Shodno tome, obavljena ispitivanja moraju imati svoj sadržaj.

Postoji još jedan aspekt dinamike - mogućnost promjene načina korištenja nekretnine u različitim fazama životnog ciklusa. To znači da prethodni faktori uticaja prestaju da deluju i pojavljuju se novi. Možemo reći da se u ovom slučaju vrijednost koja se koristi prelazi na drugu „dinamičku putanju“ sa promijenjenim parametrima.

U svakom konkretnom trenutku životnog ciklusa, uticaj faktora će biti veoma složen i dvosmislen, što značajno otežava određivanje troškovnog ekvivalenta. Jasno je da će dinamika potrošačke vrijednosti biti najmirnija. Dinamika prihoda će biti aktivnija, a najveću varijabilnost karakterišu vrijednosni ekvivalenti predmeta - robe (odnosno tržišne cijene). Naglasimo još jednom da je svaka vrsta vrijednosti višedimenzionalna i može se kvantificirati samo na osnovu određivanja velikog broja različitih ispitivanja.

Tehnička ekspertiza. U ovu grupu spadaju sve vrste ispitivanja “fizičkog tijela” objekata nekretnina. Oni su polazna tačka za određivanje svih indikatora troškova i stoga ih treba smatrati strogo obaveznim. Bez utvrđivanja stvarne korisnosti imovine, ne može se utvrditi nijedna druga vrsta vrijednosti. Tehnički pregledi obuhvataju i ona ispitivanja koja su povezana sa analizom tehničkih parametara reprodukcije objekata nepokretnosti (sastav i produktivnost mašina i mehanizama koji se koriste, proporcije živog i oličenog rada itd.).

Ekonomska ekspertiza. Ovo uključuje sve vrste analiza koje se odnose na troškovnu (novčanu) procjenu uticajnih faktora. To uključuje fluktuacije tržišnih uslova, određivanje visine troškova prema vrsti reproduktivnih aktivnosti, parametrima finansijskog sistema, nivou oporezivanja, svim klasama, vrstama, vrstama rizika itd.

Stručnost za lokaciju. Njihovom posebnošću može se smatrati značajan udio stručnih metoda. Grad se ne može precizno „izmjeriti“, a potreba za takvim „mjerenjem“ postoji, jer niti jedan objekat nekretnine ne postoji van njegovog prostornog okruženja. Ekspertiza lokacije uključuje: infrastrukturu, ekologiju, državnu regulaciju, zoniranje, topografiju, opis granica, itd.

Ako ukratko definišemo suštinu svih ispitivanja, onda oni predstavljaju jednu ili drugu procenu nekretnine u određenoj tački njenog životnog ciklusa. Posebno se mora naglasiti da u ovom slučaju pojam „ocjenjivanje“ ima suštinsku razliku od raširenog tumačenja prema kojem se procjena podrazumijeva kao definicija Tržišna vrijednost. Iz perspektive ekonomije nekretnina, vrednovanje treba shvatiti kao određivanje nivoa upotrebne vrednosti, ukupne vrednosti ili upotrebne vrednosti u poređenju sa maksimalnom vrednošću. Vmax se javlja na početku životnog ciklusa, a zatim se stalno smanjuje. IN opšti slučaj ispitivanje imovine se vrši u naknadnom trenutku u odnosu na početak životnog ciklusa, što znači da je svrha ispitivanja da se utvrdi stepen gubitka Vmax, procjenjujući njegov stvarni nivo.

2. Faza formulacije problema na osnovu koncepta servisiranja

Geodetska istraživanja je implementacija sistematskog pristupa razvoju i upravljanju nekretninama. Obuhvata sve vrste planiranja (općeg, strateškog i operativnog) funkcionisanja nekretnina, kao i aktivnosti koje se odnose na kompletan spektar tehničko-ekonomskih ispitivanja objekata nepokretnosti, osiguravajući maksimalan društveni efekat.

Istorijski gledano, geodetska oblast je prvi put nastala u Engleskoj u 15.-16. veku. a u početnoj fazi uključivao je funkcije posebno ovlaštenih državnih službenika za premjer zemljišta, upis zemljišne imovine i prava na nju. To je razumljivo, jer se u to doba zemlja smatrala glavnim bogatstvom, osnovom života i glavnim izvorom prihoda. Jedan od osnivača ekonomske nauke, W. Petty, izrazio je to divnim riječima: „Rad je otac i aktivni princip bogatstva, a zemlja mu je majka“. Osnova za razvoj engleske ekonomske škole i prakse bila su pitanja vezana za nekretnine.

Pružanje sistematskog pristupa nekretninama, njihova detaljna analiza, razvoj efikasnih strategija upravljanja najhitniji su zadatak za Rusiju, koja formira tržišnu ekonomiju. ekonomski sistem. Zbog toga se razmatranje pitanja ekonomije nekretnina u ovom udžbeniku odvija u skladu sa konceptom geodetskog premjera.

S obzirom na to da je u geodetskoj djelatnosti glavna stvar sistemski pristup, prije svega je potrebno geodetsku analizu okarakterisati u pojmovima i kategorijama sistema.

U daljem tekstu sistem se shvata kao uređen skup elemenata koji su međusobno u odnosima i vezama, koji čine određeni integritet, jedinstvo. Najznačajnija karakteristika sistema je njegov nastanak, što znači nesvodljivost svojstava sistema na svojstva njegovih sastavnih elemenata (indikatori pojedinačnih elemenata objekta, po pravilu, ne odražavaju svojstva koja su inherentna u predmet koji se razmatra u cjelini). Vrste elemenata i veza mogu biti veoma različite, a njihov izbor za analizu zavisi od formulacije konkretnog problema. Sistem se može sastojati od različitih podsistema, podsistema, a može i sam biti podsistem drugog sistema. Sastav elemenata i redosled veza između njih naziva se struktura sistema. Elementi utiču na objekte koristeći resurse (potencijal). Sa stanovišta složenosti (vrsta, broj elemenata i veza) razlikuju se jednostavni, složeni i supersloženi sistemi. U zavisnosti od stepena predvidljivosti ponašanja, sistemi se dele na: determinističke (funkcionalne), sve rezultate čije se radnje mogu precizno odrediti, i probabilističke (stohastičke), za koje se ti rezultati mogu predvideti samo u granicama neke dijagnoze mogućih. vrijednosti. U skladu s ovom podjelom, postoje dvije vrste veza - funkcionalna (svaka vrijednost faktorske karakteristike odgovara dobro definiranoj neslučajnoj vrijednosti efektivne karakteristike) i stohastička (svaka vrijednost faktorske karakteristike odgovara skupu vrijednosti efektivne karakteristike).

Postoje apstraktni i konkretni sistemi. Apstraktni sistem je sistem bez ulaznih i izlaznih tokova (na primer, sistem ciljeva preduzeća, matematički sistem jednačina, itd.). Specifičan sistem je izgrađen na vezama između elemenata kroz proces (akcije) na ulaznim i izlaznim tokovima.

Stanje sistema određeno je ukupnošću stanja svih njegovih elemenata i veza, a sistem se procenjuje u zavisnosti od njegove namene po pouzdanosti. Na primjer, za procjenu tehničkih sistema (mašina, mehanizama, itd.) koristi se koncept tehničke pouzdanosti. Svi privredni subjekti, prema namjeni, su ekonomski sistemi i shodno tome se ocjenjuju po ekonomskoj pouzdanosti. Ekonomska pouzdanost određenog sistema podrazumeva njegovu sposobnost da uz pomoć proizvodnih, organizacionih, finansijskih i drugih odluka postigne željeni rezultat sa zadatom verovatnoćom u uslovima rizika i izvesne neizvesnosti u datim granicama područja. efektivna kombinacija glavnih parametara sistema - njegove profitabilnosti i održivosti.

Ako sistem posmatramo kao ciljno orijentisanu integralnu strukturu, onda je dobijanje izlaza (rezultata funkcionisanja) sistema moguće samo uz interakciju različitih resursa neophodnih za rešavanje postavljenih zadataka, koordinisanih u vremenu i prostoru. Osiguravanje efektivne interakcije resursa vrši se upravljanjem ovim procesom.

Cilj upravljanja proizvodnim sistemom je osigurati stanje sistema u kojem će se postići najveći mogući učinak sa potrebnim parametrima kvaliteta i potrebnom ekonomskom pouzdanošću. Osnova upravljanja je planiranje, tokom kojeg se kreira model stanja sistema za naredni vremenski period ili za čitav period njegovog životnog ciklusa.

Metodologija (od starogrčkog “methodos” – metoda djelovanja i “logos” – učenje, nauka) je proučavanje strukture, logičke organizacije, metoda i sredstava aktivnosti. Najvažnije tačke primjene, praktične manifestacije metodologije su:

    formulacija problema;

    izgradnja objekta i predmeta istraživanja;

    izgradnja naučne teorije;

    provjeravanje dobijenog rezultata sa stanovišta njegove istinitosti, tj. usklađenost sa objektom proučavanja.

Teorija servisiranja je oblik organizacije naučnog znanja koji daje holističko razumijevanje obrazaca i postojećih veza u stvaranju, korištenju i radu nekretnina u svim fazama životnog ciklusa.

Sam razvoj koncepta Geodezije kao sistema je predmet metaplaniranja, uključujući generalno ciljno planiranje i planiranje funkcionalnih strategija za osnivanje i razvoj nekretnina. Ovaj pristup omogućava određivanje hijerarhije elemenata sistema, vrste i broja podsistema, njihovog sadržaja, trajnih i privremenih odnosa. U tom slučaju se moraju uzeti u obzir specifične karakteristike i mogućnosti svake imovine posebno.

Složenost ekonomskih, organizacionih i tehničkih odnosa između elemenata sistema i podsistema predodređuje potrebu da se prilikom proučavanja procesa funkcionisanja Geodezije kao sistema uzmu u obzir specifičnosti nekretnina, a to su:

Prvo, svojstva sistema nisu prost zbir svojstava njegovih elemenata, sistem ima i druga svojstva koja nastaju upravo zbog prisustva odnosa među njegovim elementima (zakon nastanka);

Drugo, složenost formiranja i razvoja nekretnina, kao stvarno postojećeg predmeta istraživanja, zahtijeva pojednostavljenje, prikazivanje samo najvažnijih, sa stanovišta konkretnog istraživačkog zadatka, svojstava i odnosa elemenata i sistema kao cjelina;

Treće, anketiranje kao sistem ne može funkcionirati bez interakcije sa spoljašnje okruženje, što ima veoma značajan uticaj na uslove i rezultate formiranja i razvoja nekretnina.

Dakle, servis je otvoren sistem koji je u kontinuiranoj interakciji sa drugim sistemima, kao podsistem opštijeg (makroekonomskog) sistema.

3. Ciljevi, ciljevi i alati sistema servisiranja

vrijeme planiranja premjera nekretnina

Sistem je stalno pod uticajem višesmjernih sila: s jedne strane, postoji želja sistema za samoodržanjem, što se manifestuje u činjenici da bilo koji ekonomski sistem (na primjer, preduzeće) radije ne mijenja ustaljeni ritam. proizvodnje, da se postojeći asortiman komercijalnih proizvoda održi što je duže moguće, itd., jer, pod jednakim uslovima, to pomaže u smanjenju troškova i maksimiziranju profita, a osim toga, čini rad preduzeća mnogo predvidljivijim i stabilan. Međutim, istovremeno na preduzeće utiču „ometajući“ faktori koji objektivno podstiču preduzeće na promene (promene tržišnih uslova, pojava novih tehnologija, itd.).

Prvi od ovih faktora su interni, oni su usmjereni na održavanje sistema u postojećem obliku. Istovremeno, sistem čije su veze između njegovih elemenata jače i bliže (npr. sistem masovne konstrukcije) ima veću sposobnost samoodržanja.

Drugo, faktori koji utiču na sistem su eksterni. Oni uzrokuju promjene koje se mogu prevazići poboljšanjem strukture, fleksibilnosti, zamjenom elemenata i promjenom veza između njih.

Odnos između svojstava postojanosti i varijabilnosti u svakom sistemu mora biti takav da osigura njegovo najefikasnije i održivo funkcionisanje uz održavanje potrebne ekonomske pouzdanosti.

Menadžment se definiše kao proces formiranja volje i implementacije volje, odnosno nije ništa drugo do proces rješavanja problema za postizanje postavljenih ciljeva. Najvažniji ciljevi ekonomije nekretnina su:

Troškovni (monetarni) ciljevi - očekivani budući finansijski rezultati (profit, vrijednost kapitala, profitabilnost, tok gotovinski računi, dostupnost obrtnih sredstava itd.);

Ciljevi potrošača - ostvarivanje određenih materijalnih ciljeva kroz realizaciju proizvodnih zadataka (stambena izgradnja, rekonstrukcija zgrada i objekata, poslovne nekretnine, nekretnine za privremeni boravak, objekti mješovite namjene i dr.);

Društveni ciljevi su društvena odgovornost poslovnog subjekta prema društvu (izrada projekta i njegova realizacija u skladu sa društvenim i istorijskim okruženjem društva, zadaci zaštite životne sredine, pejzažnih i kompozicionih karakteristika teritorije, upotreba materijala i konstrukcija uzimajući u obzir zahtjeve lokalnih kupaca itd.

Troškovni i društveni ciljevi ostvaruju se samo kroz potrošačke ciljeve i druge ciljeve – akcije.

Upravljanje imovinom je stalan i komunikativan proces i može se široko predstaviti kao proces planiranja sa sljedećim uzastopnim fazama:

Analiza i formulacija problema;

Traženje alternativnih rješenja;

Procjena i donošenje odluka (ispitivanje odluke).

U užem smislu, menadžment se može predstaviti kao proces implementacije projekta, uključujući faze:

Implementacija odabrane alternative;

Formiranje i kontrola;

Proces rada sa fazama rada i razvoja nekretnine.

Planiranje zauzima centralno mjesto u geodetskoj teoriji i predstavlja redovno ponavljani proces donošenja odluka u kojem se odvijaju različite vrste upravljačkih aktivnosti.

Implementacija je dio procesa planiranja, koji se sastoji od faza izrade detaljnog plana implementacije, same implementacije i kontrole, uključujući skup mjera za analizu mogućih odstupanja od planiranih indikatora.

Menadžment kao aktivnost shvata se kao proces rešavanja problema u postizanju ciljeva, izraženih u primanju, obradi i prenošenju informacija.

Zaključak

Analizom ovog rada možemo izvući sljedeći zaključak: priroda promjena (opšta dinamika) upotrebne vrijednosti, ukupnih troškova i troškova u upotrebi tokom životnog ciklusa je ista, ali je stopa promjene ovih pokazatelja različita. To se objašnjava činjenicom da se same promjene oblikuju pod utjecajem različitih utjecajnih faktora, što specifične procese promjena čini raznolikim po prirodi. Ovaj zaključak se može formulisati i na drugi način: i upotrebna vrednost, i ukupna vrednost, i upotrebna vrednost se menjaju pod uticajem istog faktora - vremena, ali se taj uticaj različito manifestuje za svaku vrstu vrednosti.

Problem ekonomije nekretnina može se formulisati kao ekonomska interpretacija uticaja svih značajnih faktora na nekretninu u određenoj tački životnog ciklusa.

Aktivnosti geodeta pokrivaju sve faze i oblike ispoljavanja životnog ciklusa nekretnina, pružajući međusobno povezano rešenje svih praktičnih pitanja.

Spisak korišćene literature

    Kozhukhar V.M. Stručnost i upravljanje imovinom. Uvod u specijalnost. – M., Izdavač: Daškov i Co., 2008

    Chernyak V.Z. Upravljanje imovinom. – M., 2007

    Ekonomija i upravljanje nekretninama. – M., 2006

Državna obrazovna ustanova visokog stručnog obrazovanja

Trgovinsko-ekonomski institut u Sankt Peterburgu

U disciplini "Ekonomija nekretnina"

“Karakteristike i životni ciklus nekretnine”

Završio: Andreyanova E.V.

Gr. 1410, Ekonomski fakultet, 4. godina

Naučni direktor

Pirogova O.E.

Sankt Peterburg, 2010

Uvod

Poglavlje 1. Pojam nekretnine i njen objekt

1 Definicija nekretnine

2 Objekt nekretnine

Poglavlje 2. Osobine i životni ciklus nekretnine

1 Karakteristike nekretnine

2 Životni ciklus nekretnine kao fizičkog objekta

3 Životni ciklus nekretnine kao ekonomskog objekta

4 Životni ciklus nekretnine preduzeća kao imovinskog kompleksa

Zaključak

Bibliografija

Prijave

Uvod

Objekti nekretnina zauzimaju posebno mjesto u sistemu odnosa s javnošću, jer su s njima direktno ili indirektno povezane ekonomske aktivnosti i prioritetni odnosi ljudi u svim sferama njihove djelatnosti.

Danas se čini da su nekretnine centralna karika sistema tržišnu ekonomiju zemlje. I to je razumljivo – komad nekretnine nije samo poseban proizvod, već je istovremeno i kapital koji ostvaruje prihod, i osnova za pružanje usluga u cilju efikasnog obavljanja djelatnosti. preduzetničku aktivnost.

Ekonomija nekretnina je sistem odnosa koji nastaju u procesu prometa nekretninama.

Poznavanje discipline neophodno je u obuci savremenih stručnjaka, jer se svaki profesionalac trenutno u praktičnim aktivnostima suočava sa procesima koji se dešavaju na tržištu nekretnina.

glavni cilj metodološka uputstva- studenti savladavaju znanja o suštini nekretnina, pravnim aspektima ekonomije nekretnina, osnovnim poslovima i pristupima vrednovanju nekretnina, karakteristikama tržišta nekretnina i vrstama poslovnih aktivnosti na njemu.

1. Pojam nekretnine i njen objekt

1 Definicija nekretnine

Koncept “nekretnine” je neodvojiv od drugog pojma – “imovine”.

Imovina je skup imovine, tj. koji podliježu monetarnoj procjeni, pravni odnosi u kojima se ovo lice (fizičko ili pravno) nalazi.

Imovina u vlasništvu bilo koje osobe ili pravno lice, prema sadržaju se dijele na:

· imovina: skup stvari u vlasništvu lica na osnovu prava svojine ili na osnovu drugog imovinskog prava; skup prava na radnje drugih (na primjer, imovina duga);

· pasiv: skup stvari koje pripadaju drugim licima, ali su privremeno u posjedu date osobe; ukupnost obaveza koje snose dato lice.

Istorijski gledano, od vremena rimskog prava, imovina se dijeli na pokretnu i nepokretnu.

Prema čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije) „na nepokretne stvari ( Ne pokretna imovina nekretnine) obuhvataju zemljišne parcele, podzemlje, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte čije je kretanje bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni nemoguće, uključujući šume, višegodišnje zasade, zgrade, građevine.

Nepokretne stvari uključuju i subjekte državna registracija vazduh i morska plovila, plovila unutrašnje plovidbe, svemirski objekti. Zakon može i drugu imovinu klasifikovati kao nepokretnu imovinu.”

Moderna ruska pravna praksa uspostavila je niz kriterija prema kojima se fizički objekt može klasificirati kao nekretnina:

· jaka povezanost sa određenom parcelom (nemogućnost pomjeranja objekta bez nesrazmjerne štete njegovoj namjeni);

· kompletnost u pogledu mogućnosti korišćenja predviđenu namenu;

· ovjerena (službeno uknjižena) pripadnost određenom vlasniku - državi, subjektu Federacije, općini, fizičkom licu ili grupi fizičkih lica;

· mogućnost fizičke izolacije objekta nekretnine i nekretnine (tj. postojanje jasno utvrđenih fizičkih granica objekta nekretnine);

· funkcionalna samostalnost objekta nepokretnosti (može li se ovaj objekat nepokretnosti koristiti odvojeno od drugih objekata, ili njegova funkcionalna namena podrazumeva delimičnu upotrebu drugih objekata);

· prisustvo (ili odsustvo) služnosti i drugih ograničenja prava korišćenja.

Predmeti koji se ne odnose na nekretnine, uključujući novac i vrijednosne papire, priznaju se kao pokretna imovina. Upis prava na pokretnim stvarima nije potreban, osim u slučajevima određenim zakonom.

2 Objekt nekretnine

“Nekretnina” sadrži dva osnova – fizički i pravni. Fizička osnova ovog koncepta zasniva se na materijalnoj komponenti nekretnina, a to su: zgrade, građevine, zemljišne parcele, podzemlje itd. Sve što je “objekt koji je povezan sa zemljom na takav način da je nemoguće njegovo kretanje bez nesrazmjerne štete njegovoj namjeni”.

Pravni dio je u oblasti ostvarivanja prava iz prometa nepokretnosti i njenog korištenja.

Zbog habanja imovina gubi svoju likvidnost - "mogućnost implementacije bilo kojeg načina pretvaranja nekretnina u novac" - to je pravna komponenta koncepta.
Svaka nekretnina ima svoj katastarski broj i na nju se primjenjuje proces koji se zove “popis nekretnina”. Karakterizira ga "inventar" - istorija nastanka i promjena objekta nekretnine. Sve navedeno se odnosi na pravni dio definicije nekretnine.

Objekti građanskih prava uključuju stvari, uključujući novac i vrijednosne papire, drugu imovinu, uključujući imovinska prava; radovi i usluge; informacije; rezultati intelektualne aktivnosti, uključujući ekskluzivna prava na njih (intelektualno vlasništvo); nematerijalne koristi.

2. Karakteristike i životni ciklus nekretnine

1 Karakteristike nekretnine

Imajući zemljišnu parcelu kao komponentu, sve vještačke građevine (objekti nekretnina) imaju generičke karakteristike koje im omogućavaju da se razlikuju od pokretnih objekata. Ovo:

Stacionarnost, nepokretnost. Znak karakteriše snažna fizička povezanost dobra sa zemljinom površinom i nemogućnost njegovog kretanja u prostoru bez fizičkog uništenja i oštećenja, što ga čini nepogodnim za dalju upotrebu.

Materijalnost. Treba napomenuti da nekretnine uvijek posluju u fizičkom i vrijednosnom obliku. Fizičke karakteristike nekretnine uključuju, na primjer, njegovu veličinu i oblik, smetnje i opasnosti, okoliš, pristupne puteve, komunalne usluge, površinski i podzemni sloj, pejzaž itd. Kombinacija ovih karakteristika određuje korisnost objekta, koji čini osnovu vrijednosti imovine. Međutim, to samo po sebi ne određuje vrijednost. Svaki predmet ima vrijednost, imajući u jednoj ili drugoj mjeri takve karakteristike kao što su prikladnost i ograničena ponuda. Ograničena ponuda mora biti prisutna da bi se stvorila značajna vrijednost. Društveni ideali i standardi, ekonomske aktivnosti i trendovi, zakoni, vladine odluke i radnje i prirodne sile utiču na ljudsko ponašanje, a sve to međusobno utječe na stvaranje, održavanje, promjenu ili smanjenje vrijednosti nekretnina. Ovdje također treba napomenuti da su nekretnine jedna od rijetkih dobara čija vrijednost ne samo da je gotovo uvijek stabilna, već ima tendenciju postepenog rasta tokom vremena.

Trajnost nekretnine je praktično veća od trajnosti svih ostalih dobara, osim pojedinačne vrste drago kamenje i proizvodi od rijetkih metala.

Na primjer, prema građevinskim propisima i propisima (SNiP) koji su na snazi ​​u Rusiji, stambeni projekti, ovisno o materijalu glavnih konstrukcija (temelji, zidovi, stropovi) podijeljeni su u 6 grupa sa standardnim vijekom trajanja od 15 do 150 godina. .

Trajanje zemaljskog kruženja, ako se pravilno koristi, je beskonačno, a kršenje njegove pravilne upotrebe će dovesti do nenadoknadivih gubitaka.

Pored glavnih generičkih karakteristika nekretnine, moguće je razlikovati privatne karakteristike koje se određuju specifičnim pokazateljima u zavisnosti od vrste nekretnine.

Gotovo je nemoguće govoriti o dva identična stana, dvije identične parcele, dvije identične zgrade, jer će nužno imati razlike u lokaciji u odnosu na druge objekte nekretnina, na infrastrukturu pa čak i na kardinalne smjerove, što pokazuje heterogenost, jedinstvenost i jedinstvenost svake nekretnine.

Nekretnine imaju povećanu ekonomsku vrijednost. To je zbog činjenice da je namijenjen za dugotrajnu upotrebu i da se ne konzumira tokom upotrebe. U pravilu ima strukturnu složenost koja zahtijeva visoke troškove za održavanje u ispravnom stanju.

Osim toga, nekretnina uvijek ima svoju funkcionalnu svrhu. Može biti produktivan ili neproduktivan. Za potrebe proizvodnje, imovina direktno ili indirektno učestvuje u stvaranju proizvoda, obavljanju poslova i pružanju usluga. U neproizvodne svrhe obezbjeđuje uslove za život i služenje ljudima.

Nekretnine uvijek djeluju kao objekt dugoročnog ulaganja. Najčešće je to zbog činjenice da kupovina nekretnine u dijelovima nije moguća, jer ulaganje kapitala u nekretninu zahtijeva značajan iznos kapitala. Osim toga, ako govorimo o prihodnoj strani stvari, gotovinska ulaganja u objektima nekretnina predstavljaju troškove sa dovoljnim visoki rok payback.

Treba napomenuti da se neke vrste nekretnina mogu pretvoriti u pokretnu imovinu. Na primjer, šume i višegodišnji zasadi po definiciji spadaju u nekretnine, a posječena drvna građa je već pokretna imovina.

Napominjemo da se oprema koja se nalazi u zgradama i objektima (grijanje, vodovod, kanalizacija, elektro oprema, liftovi, rešetke, druga metalna vrata, itd.) klasificira kao pokretna imovina. Ali pošto je ona postala sastavni dio nekretnine, u slučaju transakcije na ovom objektu, svu pokretnu imovinu koja je uključena u nekretninu treba detaljno opisati (ovo se posebno odnosi na imovinu koja je predmet oduzimanja u toku postupka). transakcija).

Često se prometom nekretnina može prenijeti skup prava i interesa koji nisu dio nekretnine. To mogu biti prava zakupa, prava preče kupovine ili drugi interesi (služnosti).

Dakle, nekretnine obuhvataju najvrednije i uopšteno značajne objekte osnovnih sredstava, a objekti nepokretnosti kao što su zemljište i podzemlje imaju veliki ne samo ekonomski, već i strateški značaj za svaku državu u svakom trenutku.

Na primjer, u pretkapitalističkom periodu zemlja je bila jedini značajan izvor bogatstva za svakog pojedinca, kao i za državu i društvo u cjelini.

Nekretnine u svakom društvenom sistemu su objekt ekonomskih i državnih interesa, pa je za ovu kategoriju imovine uvedena obavezna državna registracija prava na njoj, što omogućava identifikaciju objekta i subjekta prava, jer veza između imovine i predmeta prava na njoj je nevidljiva, a prenos nepokretnosti fizičkim kretanjem je nemoguć.

2 Životni ciklus nekretnine kao fizičkog objekta

Ponašajući se kao fizički objekt, nekretnina je proizvod, objekt vlasništva, poslovanja i u svakoj svojoj inkarnaciji prolazi kroz različite faze i procese.

Životni ciklus objekta nekretnine (fizički) je vremenski period tokom kojeg nekretnina postoji kao fizički objekat. Životni ciklus nekretnine sastoji se od sljedećih faza (faza):

Formiranje koncepta projekta i izbor opcije za korišćenje besplatno zemljište. U ovom periodu, izbor najboljih i najviše efektivna upotreba zemljište - uzimajući u obzir posebnosti njegovih karakteristika i svih svojstava okruženje. Na osnovu analize, bira se najproduktivnija opcija korišćenja od onih koje su zakonski dozvoljene, fizički izvodljive, ekonomski izvodljive i finansijski izvodljive. Izbor slučaja upotrebe završava se razvojem tehničkih specifikacija za dizajn poboljšanja.

Poboljšanja dizajna. U ovoj fazi - na osnovu projektnih specifikacija - izrada projekta se vrši (od strane specijalizovane organizacije) uz izradu dokumentacije potrebne za dobijanje dozvola i pripremu zemljišne parcele (fiksiranje oblika i veličine, uklanjanje nepotrebnih prirodnih i vještačke vegetacije, odvodnjavanje akumulacija), kao i polaganje komunikacija, izgradnja objekata (građevina) i sadnja novih zasada. Prihvatanje projekta od projektantska organizacija Preporučljivo je izvršiti uz učešće kompanije za upravljanje koja je učestvovala u izradi tehničkih specifikacija za dizajn.

Izrada (izgradnja, izgradnja) poboljšanja. Tokom realizacije projekta izvođači radova sve fizičke karakteristike objekta su gotovo u potpunosti promijenjene, pri čemu se ove promjene objedinjuju u inventaru i katastarske isprave. Tokom izgradnje poboljšanja i kao rezultat konsolidacije novog statusa objekta, po pravilu se mijenjaju i karakteristike okruženja koje se odnose na stvoreni objekat.

Tretman (kupoprodaja, donacija, iznajmljivanje itd.) sa transferom imovinsko pravo ili nastankom tereta ovog prava. U ovoj fazi se obavljaju radnje sa objektom i država registruje promjenu pravne sudbine ovog potonjeg. Prilikom kupovine ili prodaje objekta mijenja se predmet vlasništva. Kada se zemljište i/ili poboljšanja daju u zakup ili iznajmljuju od strane vlasnika (ili, u ime vlasnika, od strane društva za upravljanje), prava korišćenja (i, eventualno, vlasništvo) se prenose na drugo lice uz pojavu teret prava svojine.

Korištenje (potrošnja) objekta za predviđenu namjenu uz tehničko i operativno održavanje. U ovoj fazi životnog ciklusa menadžer (ili profesionalna kompanija za upravljanje) organizuje racionalno korišćenje potrošačkog potencijala objekta od strane korisnika. S vremenom se karakteristike objekta mijenjaju, jer poboljšanja se fizički troše i funkcionalno zastarevaju, što se pogoršava promjenama stanja u privredi i vanjskom fizičkom okruženju, što dovodi do dodatne, tzv. vanjske zastarjelosti.

U toku rada periodično se vrše tehnički pregledi i Održavanje pojedinačnih elemenata poboljšanja bez prestanka korištenja objekta u cjelini.

Modernizacija: kapitalne popravke, rekonstrukcija, restauracija poboljšanja sa mogućom prenamjenom (promjenom funkcionalne namjene) objekta. Ova faza počinje u trenutku kada objekat u postojećem stanju više ne može da zadovolji savremene potrebe korisnika i/ili ako njegov rad postane ekonomski neefikasan. U ovoj fazi, u najmanju ruku, velike popravke se izvode bez promjena plansko rješenje i funkcionalne namjene, ali uz eliminaciju uklonjivog fizičkog habanja i funkcionalne zastarjelosti.

Ukoliko analiza najboljeg i najefikasnijeg korišćenja zemljišta i poboljšanja, koja je u ovom trenutku sprovedena, pokaže preporučljivost djelimične promjene funkcionalne namjene poboljšanja, tada će se ova potonja rekonstruirati uz promjenu rasporeda dijela uređenja. prostorije. Naravno, ovo također pruža funkcije remont elemente poboljšanja koji zadržavaju originalnu funkcionalnost.

Ako analiza upotrebe objekta u postojećem stanju pokaže potrebu za potpunom zamjenom njegove funkcionalne namjene, tada rekonstrukcija može biti praćena ne samo radikalnom promjenom tlocrta, već i dogradnjom ili nadgradnjom postojećih objekata i uređenje slobodnog dijela zemljišne parcele.

Odlaganje, rušenje poboljšanja, deponija ili reciklaža materijala. Životni ciklus završava rušenjem poboljšanja na kraju njihovog ekonomskog vijeka. Društvo za upravljanje priprema prijedloge za određivanje rokova i ekonomski isplativog načina rušenja objekata, uzimajući u obzir mogućnost prodaje konstruktivnih elemenata i materijala likvidiranih objekata i komunikacija (obim troškova likvidacije je minimiziran).

Očigledno je da se neke faze ponavljaju u različitim fazama životnog ciklusa. Tako, na primjer, ideja o projektu izgradnje novog objekta može se javiti kako u fazi kada je zemljište potpuno slobodno, tako i u fazi kada se ukaže potreba za rekonstrukcijom, djelomičnim rušenjem ili dovršenjem objekata. Faza cirkulacije može se realizovati više puta tokom životnog veka objekta, a momenti kruženja određuju vremenske granice perioda koji čine osnovu takozvanih investicionih ciklusa.

3 Životni ciklus nekretnine kao ekonomskog objekta

objekat nekretnina imovina ekonomska

Životni ciklus nekretnine podliježe određenim obrascima i uključuje period ekonomskog i fizičkog života

Ekonomski život, koji određuje vremenski period tokom kojeg se predmet može koristiti kao izvor profita. Ekonomski život prestaje kada izvršena poboljšanja više ne doprinose vrijednosti imovine.

Tipičan fizički životni vijek je period stvarnog postojanja nekretnine u funkcionalno prikladnom stanju prije njenog rušenja. Odlučan regulatorni dokumenti. Fizički i ekonomski vek trajanja objekata nekretnina je objektivne prirode, koji se može regulisati, ali se ne može poništiti.

Životni vijek je vremenski period u kojem objekt postoji i u njemu možete živjeti ili raditi.

Sa stanovišta životnog vijeka nekretnine, razlikuju se sljedeći periodi:

ü Efektivna starost, koja odražava starost objekta u zavisnosti od njegovog izgleda i tehničkog stanja.

ü Hronološka (stvarna) starost koja odgovara periodu u kojem je objekat bio u funkciji od puštanja u rad.

ü Preostali ekonomski vijek, koji se koristi za procjenu objekta od strane stručnog procjenitelja i čini period od dana procjene do kraja ekonomskog vijeka objekta.

Životni ciklus nekretnine kao ekonomskog objekta je sljedeći:

Kreacija

Državna registracija nekretnina - u Ruskoj Federaciji - pravni akt o priznavanju i potvrđivanju od strane države nastanka, ograničenja (opterećenja), prijenosa ili prestanka prava na nekretninama u skladu sa Civil Code RF.

Posjedovanje i korištenje; promjena vlasnika. Posjed - in građansko pravo- ovlaštenje vlasnika; stvarni posjed stvari, stvarajući za vlasnika mogućnost direktnog utjecaja na stvar.

Razvoj

Pogoršanje potrošačkih svojstava nekretnina

Kraj ekonomskog života

4 Životni ciklus nekretnine preduzeća kao imovinskog kompleksa

Preduzeće kao predmet prava priznaje se kao imovinski kompleks koji služi za obavljanje poslovnih aktivnosti.

Preduzeće u cjelini kao imovinski kompleks priznaje se kao nekretnina.

Preduzeće u cjelini ili njegov dio može biti predmet kupoprodaje, zaloge, zakupa i drugih poslova koji se odnose na osnivanje, promjenu i prestanak prava svojine.

Sastav preduzeća kao imovinskog kompleksa uključuje sve vrste imovine namijenjene njegovoj djelatnosti, uključujući zemljišne parcele, zgrade, objekte, opremu, inventar, sirovine, proizvode, prava potraživanja, dugove, kao i prava na oznake koje individualiziraju preduzeće, njegovi proizvodi i rad i usluge (trgovački naziv, žigovi, uslužni znaci) i druga isključiva prava, osim ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno.

Životni ciklus preduzeća kao imovinskog kompleksa:

Stvaranje ili privatizacija preduzeća

Državna registracija prava svojine (državno, opštinsko, privatno, zajedničko vlasništvo). Državna registracija prava na preduzeću i transakcija sa njim mora se izvršiti na poseban način propisan čl pravne specifičnosti ovog objekta. Glavna karakteristika preduzeća je mogućnost uključivanja u njegov sastav zemljišne parcele i druge nekretnine koje se nalaze na različitim teritorijama, kao i mogućnost isključenja nepokretnosti iz preduzeća.

Postati ili dostići kapacitet dizajna

Optimalne performanse

Promjena vlasništva, privatno i kompletno

Reorganizacija, reforma, rekonstrukcija, spajanje, pripajanje

Stečaj (fakultativna faza)

Likvidacija (fakultativno). Likvidacija imovinskog kompleksa je aukcija i drugi mehanizmi za prodaju imovine (uključujući nekretnine) organizacije u stečaju u skladu sa zakonskim odredbama stečajnog postupka.

Prestanak funkcionisanja: prirodni nerestaurativni prestanak, fizičko uništenje, namjerno rušenje.

Zaključak

U svakom društvenom sistemu nekretnine zauzimaju posebno mjesto u sistemu društvenih odnosa sa čijim su funkcionisanjem na ovaj ili onaj način povezani život i aktivnosti ljudi u svim sferama poslovanja, upravljanja i organizacije. Nekretnina je ta koja čini centralnu kariku čitavog sistema tržišnih odnosa. Nekretnine nisu samo najvažniji proizvod koji zadovoljava različite potrebe ljudi, već su istovremeno i kapital u realnom obliku koji stvara prihod.

Nekretnine su osnova nacionalnog bogatstva zemlje, koje imaju masivnu prirodu u smislu broja vlasnika. Stoga je poznavanje ekonomije nekretnina neophodno za uspješnu poduzetničku aktivnost u razne vrste poslovanja, kao i u životu svake porodice i pojedinca, jer je vlasništvo nad nekretninama primarni osnov slobode, nezavisnosti i dostojanstvenog postojanja svih ljudi.

Bibliografija

1. "Ekonomija nekretnina." Udžbenik. Goremykin V. A., Moskva, 2008.

. "Ekonomija nekretnina." Tutorial. Asaul A.N. Karasev A.V., Moskva, 2009.

Ozerov E. S. Ekonomija i upravljanje nekretninama. Sankt Peterburg: Izdavačka kuća "ISS", 2006 - 422 str. - ISBN 5-901-810-04-H

Ignatov L. L. Ekonomija nekretnina. Nastavno-metodički priručnik. - M.: Izdavačka kuća MSTU im. N. E. Bauman, 2008. - 168 str. - ISBN 5-7038-2174-6

ŽIVOTNI CIKLUS NEKRETNINA

Budući da su objekti nekretnina podložni fizičkim, ekonomskim i pravnim promjenama tokom cijelog perioda svog postojanja, svaka nepokretna stvar (osim zemljišta) prolazi kroz sljedeće proširene faze svog životnog ciklusa:

  • ? formiranje - izgradnja, osnivanje novog preduzeća, sticanje (kupovina, dodjela, itd.) zemljišne parcele;
  • ? rad - rad i razvoj (proširenje, rekonstrukcija, reorganizacija, itd.);
  • ? prestanak postojanja - rušenje, likvidacija, prirodno uništenje.

Istovremeno, tokom životnog ciklusa nekretnine kao fizički objekat postoji promjena, moguće više puta, vlasnika, vlasnika ili korisnika ove nekretnine kao predmet prava.

Životni ciklus konkretnog objekta komercijalne nekretnine kao svojine, sa stanovišta jednog od njegovih trenutnih vlasnika, koji sa ovim objektom čini svoje subjektivno putovanje od kupovine do prodaje ili zamjene, može se ponoviti više puta, svaki put sa novog vlasnika, do kraja njegovog ekonomskog ili fizičkog života objekta.

Životni ciklus nekretnine podliježe određenim obrascima i uključuje, kako je definirao G. Harrison, koncepte kao što su fizički život, ekonomski život, preostali ekonomski život, kao i hronološka i efektivna starost.

Poboljšanja fizičkog životnog vijeka (stvarni život)- period od završetka izgradnje ovih poboljšanja do njihovog rušenja. Fizički životni vijek može biti normativan, stvarni, proračunat (predviđeni) i produžen zbog modernizacije i poboljšanja uslova.

Ekonomski vijek trajanja objekta (efikasan život)- vremenski period tokom kojeg poboljšanja na zemljištu doprinose vrijednosti imovine; vrijeme tokom kojeg se predmet može koristiti za profit.

Preostali ekonomski vijek objekta (ostatak efektivnog vijeka ili preostali ekonomski vijek)- vremenski period utvrđen od dana procene vrednosti objekta do kraja njegovog ekonomskog veka. Ovaj period obično koristi procjenitelj za procjenu budućih zarada. Popravkom i nadogradnjom imovine povećava se preostali ekonomski vijek.

Hronološko doba poboljšanja (hronološka ili stvarna starost)- ovo je period koji je protekao od dana puštanja objekta u funkciju do dana procjene.

Efektivna starost poboljšanja (efektivna starost)- starost, eksterno određena na dan procene na osnovu fizičkog stanja i stepena korisnosti objekta.

Efektivna starost utvrđuje se procjenom izgleda, tehničkog stanja, ekonomskih faktora eksploatacije i dr. koji utiču na vrijednost objekta, uzimajući u obzir potrošačke karakteristike (tržišne osobine) predmeta na dan procjene za njegovu moguću prodaju. . Može se odrediti na osnovu hronološke starosti, uzimajući u obzir akumulirano habanje i navedene ekonomske faktore, kao i razliku između ekonomskog veka i preostalog ekonomskog veka objekta. Ovisno o karakteristikama rada objekta, može se razlikovati od hronološke starosti gore ili dolje.

Standardni vijek trajanja(ili tipičan fizički životni vijek) - definiran ego pravila vijek trajanja zgrada i objekata. Određuje se u zavisnosti od vrste glavnih konstruktivnih elemenata za razne kategorije zgrada u smislu trajnosti. Klasifikacija stambenih i javnih zgrada prema trajnosti (kapitalnim klasama) data je u regulatornoj literaturi.

Sve faze životnog ciklusa objekta i pokazatelji njegove starosti su međusobno povezani, a kada se jedna od njih promijeni, druge se shodno tome mijenjaju. Vlasnik mora uzeti u obzir lokaciju nekretnine u jednoj ili drugoj fazi životnog ciklusa kako bi poduzeo adekvatne mjere kako bi se osiguralo očuvanje i povećanje isplativosti imovine.

Za objekte – istorijske spomenike – indikator je važniji fizički terminživot, a ne činjenica promjene vlasnika, posjednika i korisnika, budući da su zaštićeni od strane države. Korištenje objekata od svjetskog i nacionalnog značaja dozvoljeno je bez narušavanja njihovih kulturno-istorijskih funkcija, a njihovo formiranje povezano je s rekonstruktivnim, istraživačkim i restauratorskim radovima.

Test pitanja i zadaci

  • 1. Definišite pojam „nekretnine“ u skladu sa Građanskim zakonikom Ruske Federacije.
  • 2. Koja je ekonomska, društvena i pravna suština nekretnina?
  • 3. Navedite bitne i specifične karakteristike nekretnine.
  • 4. Navedite karakteristike nekretnine kao proizvoda.
  • 5. Kako se dijele nekretnine u zavisnosti od namjene vlasništva?
  • 6. Šta se podrazumijeva pod stambenim, poslovnim i industrijskim nekretninama?
  • 7. Dajte klasifikaciju stambenih nekretnina.
  • 8. Po kojim kriterijumima se klasifikuju kancelarijski centri?
  • 9. Definišite pojam „preduzeće“.
  • 10. Navedite faze životnog ciklusa nekretnine.
  • Harrison G. Procjena nekretnina / trans. sa engleskog M.: ROS), 1994.

1.4. Životni ciklus objekata nekretnina

Životni ciklus objekat nepokretnosti kao fizički objekat je slijed procesa postojanja objekta nekretnine od začeća do likvidacije (raspolaganja). Životni ciklus materijalnih objekata sastoji se od sljedećih faza: dizajn - rođenje - zrelost - starenje - smrt.

Faze životnog ciklusa nekretnine nazivaju se različito: predprojekt – projektovanje – izgradnja – rad – zatvaranje.

1. Pred-dizajn(početni)pozornici obuhvata analizu tržišta nekretnina, izbor nekretnine, formiranje projektne strategije, investicionu analizu, pripremu inicijalne dokumentacije, privlačenje kreditnih investicionih sredstava.

2. Faza projektovanja uključuje izradu finansijske šeme, organizaciju finansiranja, izbor arhitektonsko-inženjerske grupe, upravljanje projektovanjem.

Glavni zadaci ovog perioda su smanjenje trajanja faza, poboljšanje potrošačkih kvaliteta nekretnina i, što je najvažnije, minimiziranje operativnih troškova u svim fazama životnog ciklusa.

Očigledno je da se u prve dvije faze ne ostvaruje profit, jer su motivacione prirode.

3. Faza izgradnje sastoji se u izboru izvođača, koordinaciji građevinski radovi i kontrolu kvaliteta izgradnje, troškovnika i troškova. U ovoj fazi se pojavljuju stvarni dokazi o usklađenosti objekta u izgradnji sa zahtjevima segmenta tržišta nekretnina, determinisanim logikom životnog ciklusa. U ovom periodu rješavaju se zadaci povećanja udjela ulaganja potencijalnih potrošača, jer rast obima ponude i profita ukazuje na prilično široku tržišnu prepoznatljivost.

4. Faza operacije nekretnine obuhvata održavanje i popravku objekata i njihovu rekonstrukciju. Poslovanje nekretninama uključuje: rad i popravku opreme i prostorija, knjigovodstvo materijala, zaštitu od požara i sigurnosne mjere, upravljanje komunikacijama, odlaganje i reciklažu otpada, promjene i rekonstrukciju, reagovanje u vanrednim situacijama i sigurnost objekata.

Rekonstrukcija objekti nepokretnosti - radikalna rekonstrukcija, preinaka u cilju poboljšanja kompleksa organizaciono-tehničkih mjera usmjerenih na otklanjanje moralnog i fizičkog habanja objekata nekretnina u cjelini ili njihovih pojedinačnih elemenata i sistema.

Servis– obavljeni radovi na obezbjeđenju standardnog vijeka trajanja nekretnina; ne dovode do povećanja njegove cijene, ali sprječavaju propadanje i kvar pojedinih elemenata. Svrha održavanja je osigurati da se objekat koristi za predviđenu namjenu.

Popravak - rad na otklanjanju oštećenja (propadanja) imovine kako bi se vratilo njeno normalno radno stanje. Radovi na popravci se dijele na male i velike. Manji popravci u trajanju od 1-2 dana ne produžavaju vijek trajanja objekta i ne povećavaju njegovu vrijednost. Veliki popravci (više od 2 dana) produžavaju vijek trajanja nekretnine, ali ne povećavaju njenu vrijednost.

Zamjena je proces zamjene neupotrebljivih ili zastarjelih komponenti osnovnih sredstava koje čine imovinu sa sličnom jedinicom.

5. Faza zatvaranja objekta– potpuno ukidanje njegovih prvobitnih i stečenih funkcija, rezultat je ili rušenje ili kvalitativno novi razvoj. U ovoj fazi postoje značajni troškovi likvidacije koji proizlaze iz posjedovanja imovine. Ako nekretnina dobije novi visokokvalitetni razvoj, trošak promjene odnosi se na trošak vlasništva po novoj funkciji.

Slično, životni ciklus objekata nekretnina može se podijeliti na faze životni ciklus imovinskog kompleksa:

1. Formacija imovinski kompleks (regulatorna registracija rezultata transakcija sa objektima nekretnina i prava na njima: kupoprodaja, doprinos odobreni kapital, iznajmljivanje, lizing).

2. Razvoj kompleks nekretnina (novogradnja, uknjižba).

3. Likvidacija imovinski kompleks - aukcije i drugi mehanizmi za prodaju imovine (uključujući nekretnine) organizacije u stečaju u skladu sa zakonskim odredbama stečajnog postupka.

Životni ciklus nekretnine kao vlasništvo sa stanovišta vlasnika se ponavlja više puta, sa svakim novim vlasnikom, sve do kraja ekonomskog ili fizičkog vijeka objekta. Na osnovu trojstva kategorija – materijalne (fizičke), pravne (pravne) i ekonomske – životni ciklus nekretnine može se podijeliti u tri faze (Sl. 1.4.) Svaka faza uključuje određene aktivnosti i radnje vlasnika.

Rice. 1.4. Faze postojanja nekretnine

Životni ciklus nekretnine podliježe određenim obrascima i uključuje period ekonomskog i fizičkog života (slika 1.5):

1. Rok ekonomski život definiše vremenski period tokom kojeg se imovina može koristiti kao izvor dobiti, a završava se kada poboljšanja više ne doprinose vrijednosti imovine.

2. Tipičan fizički životni vijek – period stvarnog postojanja nekretnine u funkcionalno prikladnom stanju prije njenog rušenja. Utvrđeno regulatornim dokumentima.

Fizički i ekonomski vek trajanja objekata nekretnina je objektivne prirode, koji se može regulisati, ali se ne može poništiti.

3. Životni vijek– vremenski period kada objekat postoji i u njemu se može živjeti ili raditi.

Rice. 1.5. Životni vijek zgrade ili građevine

Sa stanovišta životnog vijeka nekretnine, razlikuju se sljedeći periodi:

1. Efektivna starost, koji odražava starost objekta u zavisnosti od njegovog izgleda i tehničkog stanja.

2. Hronološki(stvarni) Dob, što odgovara periodu rada objekta od trenutka njegovog puštanja u rad.

3.Preostali ekonomski život, koji se koristi za procjenu objekta od strane stručnog procjenitelja i predstavlja period od dana procjene do kraja ekonomskog vijeka objekta.


Za više detalja pogledajte: Asaul A. N., Abaev H. S.., Molčanov Yu. A./ Upravljanje, rad i razvoj imovinskih kompleksa. – Sankt Peterburg: Humanistika, 2007. – 240 str.

Prethodno