Objekti stambenog prava. Stambeni prostori: vrste, namjena i granice upotrebe, namjena stambenih prostorija. Stambeni fond. Pojam stambenog prostora, njegove vrste, karakteristike i namjena

Objekti stambenog prava su stambeni prostori.

Stambeni prostori prepoznata kao izolovana prostorija, što je nekretnina i pogodan je za stalni boravak građana (ispunjava utvrđene sanitarno-tehničke propise i propise i druge zakonske uslove).

Postupak za priznavanje prostora za stanovanje i uslove koje stambeni prostor mora ispunjavati utvrđuje Vlada. Ruska Federacija u skladu sa Zakonom o stanovanju Ruske Federacije i drugim saveznim zakonima.

Stambeni prostor može se proglasiti nepodobnim za stanovanje na osnovu i na način koji odredi Vlada Ruske Federacije.

Ukupna površina stambenog prostora sastoji se od zbira površina svih dijelova takvih prostorija, uključujući i površinu prostorija pomoćnu upotrebu, namijenjen za zadovoljavanje kućnih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim stanovanjem u stambenim prostorijama, sa izuzetkom balkona, lođa, verandi i terasa.

Stambeni prostori uključuju:

stambena zgrada, dio stambene zgrade;
stan, dio stana;
soba.

Stambeni objekat je individualno definisan objekat koji se sastoji od prostorija, kao i prostorija za pomoćnu upotrebu, namenjenih zadovoljavanju domaćinskih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim stanovanjem u takvoj zgradi.

Stan je strukturno odvojena prostorija u stambene zgrade, omogućavajući direktan pristup prostorijama zajednička upotreba u takvoj kući i koja se sastoji od jedne ili više prostorija, kao i prostorija za pomoćnu upotrebu, namijenjenih zadovoljavanju domaćinskih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim boravkom u takvoj posebnoj prostoriji.

Prostorija se priznaje kao dio stambene zgrade ili stana namijenjen za korištenje kao mjesto neposrednog stanovanja građana u stambenoj zgradi ili stanu.

Stambeni prostori su namjenjeni za boravak građana.

Dozvoljeno je korištenje stambenih prostorija za izvođenje profesionalna aktivnost ili pojedinac preduzetničku aktivnostživeti u njemu legalno građana, ako se time ne krše prava i legitimni interesi drugih građana, kao i uslovi koje stambeni prostor mora ispunjavati.

Nije dozvoljen smještaj u stambenim prostorijama industrijska proizvodnja.

Korištenje stambenog prostora vrši se uzimajući u obzir prava i legitimne interese građana i susjeda koji žive u ovoj stambenoj zgradi, zahtjeve zaštite od požara, sanitarne, higijenske, ekološke i druge zakonske zahtjeve, kao i u skladu sa pravilima za korištenje stambenih prostorija koje je odobrila Vlada Ruske Federacije.

Stambeni fond- ukupnost svih stambenih prostorija koje se nalaze na teritoriji Ruske Federacije.

U zavisnosti od oblika svojine, stambeni fond se deli na:

privatni stambeni fond - skup stambenih prostorija u vlasništvu građana i u vlasništvu pravna lica;
državni stambeni fond - skup stambenih prostorija u vlasništvu Ruske Federacije (stambeni fond Ruske Federacije) i stambenih prostorija u vlasništvu konstitutivnih subjekata Ruske Federacije (stambeni fond konstitutivnih entiteta Ruske Federacije);
opštinski stambeni fond - skup stambenih prostorija u vlasništvu opština.

U zavisnosti od namjene, stambeni fond se dijeli na:

stambeni fond za društvenu upotrebu - ukupno obezbeđeno građanima po ugovorima socijalno zapošljavanje stambeni prostori državnih i opštinskih stambenih fondova;
- skup stambenih prostorija državnih i opštinskih stambenih fondova namijenjenih za boravak određenih kategorija građana i obezbjeđenih u skladu sa pravilima Odjeljka IV Stambenog kodeksa Ruske Federacije;
individualni stambeni fond - skup stambenih prostorija privatnog stambenog fonda koje koriste građani - takve prostorije za njihovo stanovanje, boravak članova njihove porodice i (ili) boravak drugih građana pod uslovima besplatno korišćenje, kao i - vlasnici takvih prostorija za stanovanje građana pod određenim uslovima korišćenja;
stambeni fond za komercijalnu upotrebu - skup stambenih prostorija koje koriste vlasnici takvih prostorija za stanovanje građana na osnovu plaćenog korišćenja, datih građanima na osnovu drugih sporazuma, datih licima takvih prostorija u posjed i (ili ) koristiti.

Stambeni fond podliježe državno računovodstvo na način koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije.

Državno računovodstvo stambenog fonda, uz druge oblike njegovog računovodstva, treba da obezbijedi tehničko računovodstvo stambenog fonda, uključujući i njegovo tehnički inventar i tehnički certifikat (sa registracijom tehnički pasoši stambeni prostor - dokumenti koji sadrže tehničke i druge informacije o stambenim prostorijama u vezi sa obezbjeđivanjem usklađenosti stambenih prostorija sa utvrđenim zahtjevima).

§4.1. Stambeni prostor: koncept i tipovi. Namjena i namjena stambenog prostora

Objekti stambenog prava su stambeni prostori. Prema dijelu 2. člana 15. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, stambeni prostori se priznaju kao izolirani prostori, koji su nekretnina i pogodni su za stalni boravak građana (ispunjavaju utvrđena sanitarna i tehnička pravila i propise i druge zakonske zahtjeve). ). Proceduru za priznavanje prostora kao stambenog i uslove koje mora ispunjavati utvrđuje Vlada Rusije u skladu sa Zakonom o stanovanju i drugim saveznim zakonima.

Ukupna površina stambenog prostora sastoji se od zbroja površina svih dijelova tih prostorija, uključujući i površinu pomoćnih prostorija namijenjenih za zadovoljavanje kućnih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim stanovanjem u stambenim prostorijama, osim balkona, lođa, verandi i terasa.

Stambeni prostor uključuje (član 16. Zakona o stanovanju RF) stambenu zgradu i njen dio, stan i njegov dio i sobu.

Stambena zgrada je individualno definisana zgrada (samostalni objekat), koja se sastoji od prostorija i prostorija za pomoćnu upotrebu, namenjenih zadovoljavanju domaćinskih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim stanovanjem u takvoj zgradi.

Stan je konstruktivno odvojena prostorija u stambenoj zgradi koja omogućava direktan pristup zajedničkim prostorijama u takvoj kući i koja se sastoji od jedne ili više prostorija, kao i pomoćnih prostorija namijenjenih zadovoljavanju domaćinskih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim stanovanjem u takvoj kući. zaseban stan u zatvorenom prostoru.

Prostorija se priznaje kao dio stambene zgrade ili stana namijenjen za korištenje kao mjesto neposrednog stanovanja građana u stambenoj zgradi ili stanu. Stambeni prostori su namijenjeni za boravak građana (član 17. Zakona o stanovanju Ruske Federacije).

Takva podjela stambenih prostorija je od izuzetnog značaja, budući da, prema članu 673 Građanskog zakonika Ruske Federacije, predmet ugovora o najmu stambenog prostora može biti samo izolirani stambeni prostor pogodan za stalno stanovanje (stan, stambeni prostor). zgrada ili jedna ili više prostorija).

Prostor se priznaje kao stambeni ako je konstruktivno, funkcionalno projektovan i u pogledu sanitarnih, tehničkih i drugih potrošačkih uslova pogodan za stalno stanovanje građana. Stambeni prostori moraju zadovoljiti zdrav i siguran život, zadovoljavati sanitarni standardi i zahtjevi za prostorom, dnevnom svjetlošću, sigurnošću, vodosnabdijevanjem, stalnim grijanjem, ventilacijom i drugim uslovima koji obezbjeđuju normalan, zdrav život ljudi.

Dakle, stambeni prostor mora ispunjavati sljedeće zahtjeve:

1) biti izolovana prostorija;

2) biti nekretnina, tj. predmet čije je kretanje bez nesrazmjerne štete njegovoj svrsi nemoguće (dio 1. člana 130. Građanskog zakonika Ruske Federacije);

3) biti pogodan za stalni boravak građana, tj. u skladu sa sanitarnim i tehničkim standardima.

Stambeni prostor može se priznati nepogodnim za stanovanje po osnovu i na način koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije Rezolucijom br. 552 od 4. septembra 2003. godine, kojom je usvojen Pravilnik o postupku priznavanja stambene zgrade(stambeni prostor) neprikladan za stanovanje. Prema dijelu 3. člana 39. Zakona o stanovanju, pravila za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi utvrđuje Vlada Rusije.

Korištenje stambenog prostora vrši se uzimajući u obzir prava i legitimne interese građana i susjeda koji u njima žive, zahtjeve zaštite od požara, sanitarne, higijenske, ekološke i druge zakonske zahtjeve, kao i u skladu sa pravilima korištenja stambene prostorije koje je odobrila Vlada Rusije. Prema članu 23 Savezni zakon od 30. marta 1999. N 52-FZ "O sanitarnoj i epidemiološkoj dobrobiti stanovništva", stambene prostorije u pogledu površine, rasporeda, osvjetljenja, insolacije, mikroklime, izmjene zraka, nivoa buke, vibracija, jonizujućeg i nejonizujućeg zračenja mora poštovati sanitarna pravila kako bi se osigurali sigurni i neškodljivi uslovi života, bez obzira na njegovo trajanje* (91).

Dozvoljeno je korištenje stambenog prostora za obavljanje profesionalne ili individualne poduzetničke djelatnosti od strane građana koji u njemu zakonito borave, ako se time ne krše prava i legitimni interesi drugih građana, kao i uslovi koje stambeni prostor mora ispunjavati.

Nije dozvoljeno postavljanje industrijske proizvodnje u stambene prostore. Ako vlasnik stambenog prostora ga koristi u druge svrhe ili sistematski krši prava i interese susjeda ili loše upravlja stambenim prostorom, dozvoljavajući njegovo uništenje, onda nadležni organ lokalna uprava može upozoriti vlasnika na potrebu otklanjanja prekršaja, a ako dovedu do uništenja prostora, odrediti razuman rok za popravke. Ako vlasnik i nakon upozorenja nastavi da krši prava i interese susjeda ili ga koristi u druge svrhe, bez dobri razlozi ne izvrši potrebne popravke, onda sud, na zahtjev organa lokalne samouprave, može odlučiti da se takav prostor proda na javnoj licitaciji uz isplatu vlasniku prihoda od prodaje umanjenih za troškove izvršenja. sudska odluka(član 293 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Sistem se trenutno aktivno implementira katastarski upis Objekti stambenih nekretnina: stambena zgrada i stambena zgrada. Zakon o katastru ne definiše ove objekte, a idiotizam o njihovoj suštini, koji je legalizovan Zakonom o stanovanju, i dalje buja u glavama službenika svih rangova i ministarstava, kao i svih vrsta pravnika i profesora. Stereotip ovakvog razmišljanja je ideja da je stambena zgrada individualno definirana zgrada koja se sastoji od prostorija, a stambena zgrada skup od dva ili više stanova. Ova ideja je bukvalno toliko „ubušena“ u ove umove da se svako drugo gledište smatra bogohuljenjem, ali pročitati i shvatiti šta je zaista napisano u članu 16 Zh.K. nikome ne pada na pamet. A počinje ovako - stambeni prostor uključuje: stambenu zgradu, dio stambene zgrade, stan, dio stana, sobu. Kanonski, soba je dio zgrade, tj. stambena zgrada je, kao i drugi prostori, dio zgrade, ali slijedeća stvar je da je stambena zgrada individualno definirana zgrada. Istina je da ovako individualno definisana zgrada nigde ne piše.
Pitanje: da li je stambena zgrada zgrada ili dio zgrade poput stana, sobe? Čudno je da tu kontradikciju niko ne primjećuje, štoviše, svi se čak slažu da se stambena zgrada sastoji od soba!
Zatim drugo pitanje: od čega se sastoji jednostambena stambena zgrada i (kao „akrobatika”) blokirana stambena zgrada?
Zbog ovog skoka kontradikcija u definicijama Urbanistički kodeks, Kodeksa propisa i Zakonika o stanovanju, prvenstveno stradaju vlasnici stanova u takozvanim dvo ili više stambenih zgrada.
Kakav status imaju takve kuće i stanovi u njima? Tipičan odgovor je stambene zgrade, a stanovi ne mogu biti stambene zgrade jer dio su jedne zgrade.
Ali, prema Kodeksu pravila (SP 55.13330.11), stambena zgrada je poseban stan (autonomna stambena jedinica) za jednu porodicu i
Art. 263 Civil Code zahtijeva poštovanje ne samo ove definicije,
ali i prava vlasnika zemljišne parcele pod ovim stanom.
Sve ove kontradikcije mogu se izravnati uz pomoć BTI dokumentacije prilikom formiranja objekta inventara, koji je određen statusom zemljišne parcele i prisustvom glavne zgrade na njoj.
Ako se zgrada sastoji od dvije ili više glavnih zgrada sa vlastitim zemljišnim parcelama, onda je svaka od njih stambena zgrada, unatoč činjenici da između njih postoji "prazan" zajednički zid i temelj.
One. ako se stan može definirati kao samostalan objekt inventara, onda se na osnovu koncepta individualno definisane stvari radi o stambenoj zgradi, što u principu nije ni u suprotnosti sa čl. 16 J.K. Drugi dio člana 15. Zakona o stanovanju Ruske Federacije utvrđuje koncept stambenog prostora i njegove pravne karakteristike.

Prema kojoj životni prostor Riječ je o izoliranom objektu koji je nekretnina i pogodan za stalni boravak građana.

Dakle, stambeni prostor mora ispunjavati sljedeće zakonske kriterije:

Izolacija.
Ovaj znak je da stambeni prostor mora biti odvojen i ograničen prostor od ostalih stambenih prostora.

Nekretnina.
Ovaj znak je da je stambeni prostor građevina (zgrada) čije je premještanje na drugo mjesto nemoguće bez oštećenja njene namjene.

Pogodnost za stalni boravak građana.
Ovaj znak je da stambeni prostor ispunjava utvrđene sanitarno-tehničke propise i propise, kao i druge zakonske uslove.

Proceduru za priznavanje prostora kao stambenog prostora i uslove koje stambeni prostor mora ispunjavati utvrđuje Vlada Ruske Federacije u skladu sa Zakonom o stanovanju Ruske Federacije i drugim saveznim zakonima.

U skladu sa članom 17. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, stambeni prostor je namijenjen za boravak građana. Istovremeno, korištenje stambenih prostorija vrši se uzimajući u obzir prava i legitimne interese građana i susjeda koji žive u ovom stambenom prostoru, zahtjeve zaštite od požara, sanitarno-higijenske, ekološke i druge zakonske zahtjeve, kao iu skladu sa sa pravilima za korištenje stambenih prostorija koje je odobrila ovlaštena Vlada Ruske Federacije savezni organ izvršna vlast.

Nije dozvoljeno postavljanje industrijske proizvodnje u stambene prostore.

Član 16. Zakona o stanovanju Ruske Federacije utvrđuje sljedeće vrste stambenih prostorija:

Stambena zgrada, dio stambene zgrade.
Stambena zgrada je individualno definisana zgrada (samostalni objekat), koja se sastoji od prostorija, kao i prostorija za pomoćnu upotrebu, namenjenih zadovoljavanju kućnih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim stanovanjem u takvoj zgradi.

Stan, dio stana.
Stanom se smatra konstruktivno odvojena prostorija u stambenoj zgradi koja omogućava direktan pristup zajedničkim prostorijama u takvoj zgradi i koja se sastoji od jedne ili više prostorija, kao i pomoćnih prostorija namijenjenih za zadovoljavanje kućnih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim stanovanjem. u tako odvojenom stanu.u zatvorenom prostoru.

Soba.
Soba je dio stambene zgrade ili stana namijenjen za korištenje kao mjesto neposrednog stanovanja građana u stambenoj zgradi ili stanu.

U skladu sa važećim građanskim i stambenim zakonodavstvom, stambeni prostori kao objekti stambeno-građanskih pravnih odnosa su različitih vrsta: stanovi, stambene zgrade, izolirane prostorije u stanovima ili stambenim zgradama. U ovom slučaju, izolirani prostor se smatra stambenim, koji je nekretnina, ispunjava utvrđene sanitarne, protupožarne, urbanističko-tehničke zahtjeve i namijenjen je za boravak građana (2. dio člana 15. Stambenog kodeksa Ruske Federacije). Federacija).

Na osnovu dijela 5 čl. 15 Stambeni kod ukupne površine stambeni prostor sastoji se od zbroja površina svih dijelova tih prostorija, uključujući i površinu pomoćnih prostorija namijenjenih za zadovoljavanje kućnih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim stanovanjem u stambenim prostorijama, osim balkona, lođa , verande i terase.

Stambeni prostor koji je predmet ugovora o socijalnom najmu po pravilu mora biti dobro opremljen u odnosu na uslove naselje, u kojoj se nalazi.

U svojoj osnovi, stambeni prostori su složeni objekti, tj. nastaju od stvari koje su umjetno sastavljene od više međusobno povezanih dijelova. Sastav takvih objekata uvijek uključuje, kao glavnu stvar, same prostorije, direktno namijenjene stambenim potrebama građana. Uz prostor, objekat obuhvata i druge stvari ili imovinska prava. Štoviše, njihov sastav ovisi o vrsti stambenog prostora.

Građanski i Zakon o stanovanju predviđaju posebno regulisanje određenih odnosa koji nastaju prilikom korišćenja stambenih prostorija koje se nalaze u stambenim zgradama. Istovremeno, Građanski zakonik Ruske Federacije utvrđuje da vlasnik stana u stambenoj zgradi, zajedno sa prostorom koji stan zauzima, posjeduje i udio u pravu zajedničko vlasništvo on zajedničko vlasništvo Kuće.

Za razliku od stanova, vlasništvo nad stambenim zgradama (izolovanim dijelovima stambenih zgrada) bilo je dozvoljeno u bilo kojoj društveno-ekonomskoj situaciji, bilo je ograničenja samo u broju i veličini. Istovremeno, u praksi se postavlja pitanje prava vlasnika stambenih zgrada na zemljišne parcele, gospodarske zgrade i drugu imovinu koja se nalazi izvan zgrade. Kako se u pravnoj literaturi s pravom primjećuje, samo u jedinstvu svih njegovih dijelova, povezanih zajedničkom ekonomskom svrhom, smještenih na zemljište, stambena zgrada i objekt je vlasništva.

U Rezoluciji Plenuma vrhovni sud SSSR od 27. avgusta 1980. godine, koji nije izgubio svoje značenje, ukazuje da je dodatak stvar koja služi glavnoj stvari i povezana s njom općom ekonomskom svrhom. Ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno, vlasništvo prati sudbinu glavne stvari.

Među zgradama koje se zovu stambena zgrada, glavna je zgrada namijenjena stanovanju. Preostale zgrade služe za zadovoljavanje ekonomskih potreba i ne mogu biti samostalni objekt vlasništva na zemljištu predviđenom za izgradnju kuće.

Razmatrajući konkretan slučaj, Plenum je skrenuo pažnju da se u ugovoru koji su strane zaključile govori o prodaji kuće, a da nije predviđeno da se prateći objekti ne prodaju.

S obzirom na navedeno, sud je trebao zaključiti da je ugovor zaključen o prodaji i kuće i pomoćnih objekata. Inače bi na jednoj parceli bila dva vlasnika: jedan - stambeni objekat, a drugi - pomoćni objekti, što je nedopustivo.

Prema dijelu 2 čl. 15 Zakon o stanovanju Ruske Federacije životni prostor Priznaje se izolovani prostor koji je nekretnina i pogodan je za stalno stanovanje građana (ispunjava utvrđene sanitarno-tehničke propise i propise i druge zakonske uslove). Proceduru za priznavanje prostora kao stambenog prostora i uslove koje stambeni prostor mora ispunjavati utvrđuje Vlada Ruske Federacije u skladu sa Zakonom o stanovanju Ruske Federacije i drugim saveznim zakonima.

Stambeni prostor može se proglasiti nepogodnim za stanovanje po osnovu i na način koji utvrdi Vlada Ruske Federacije,

U skladu sa članom 17. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, stambeni prostor je namijenjen za boravak građana.

Stambene prostorije uključuju (član 16. Zakona o stanovanju RF):

1) stambena zgrada, deo stambene zgrade;

2) stan, dio stana;

3) soba.

Stambena zgrada priznaje se individualno definisan objekat (samostalni objekat) koji se sastoji od prostorija, kao i prostorija za pomoćnu upotrebu, namenjenih zadovoljavanju domaćinskih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim stanovanjem u takvoj zgradi.

Apartman prepoznaje se konstruktivno odvojena prostorija u stambenoj zgradi koja omogućava direktan pristup zajedničkim prostorijama u takvoj kući i koja se sastoji od jedne ili više prostorija, kao i prostorija za pomoćnu upotrebu, namijenjenih za zadovoljavanje kućnih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim stanovanjem. u tako odvojenoj prostoriji.

soba priznaje se dio stambene zgrade ili stana namijenjen za korištenje kao mjesto neposrednog stanovanja građana u stambenoj zgradi ili stanu.

Ovakva podjela stambenog prostora je izuzetno važna, jer prema predmetu ugovora o zakupu stambenog prostora može postojati samo izolirani stambeni prostor pogodan za stalno stanovanje (stan, stambena zgrada ili jedna ili više soba).

Cm.: Arbitražna praksa o stambenim sporovima: Zbirka rješenja, odluka i rješenja saveznih sudova. M.: Izdavačka grupa "Norma-Infra-M", 1999. str. 206 - 207.

Prethodno