VTB 24

Karakteristike stambenog najma. Koncept ugovora o najmu stana. Karakteristike ugovora o socijalnom najmu

Ugovor o zakupu stambenog prostora je ugovor kojim se vlasnik ili lice koje on ovlasti (zakupodavac) obavezuje dati zakupcu stambeni prostor uz naknadu za posedovanje i korišćenje za stanovanje u njemu (tačka 1. člana 671. Građanski zakonik Ruske Federacije).

Ovaj koncept uključuje dvije glavne vrste ugovora o najmu stanova:

- dogovor socijalno zapošljavanje;
- ugovor o komercijalnom zakupu.

Temeljni zaokret u zakonodavnom uređenju stambenih pravnih odnosa u Ruskoj Federaciji započeo je donošenjem Ustava iz 1993. godine. Ustav Ruske Federacije je po prvi put uključio pravilo o pravu građana na stanovanje (član 40).

Trenutno, glavni propisi koji uređuju stambene pravne odnose su Građanski zakonik Ruska Federacija(u daljem tekstu Građanski zakonik Ruske Federacije) i Stambeni kod Ruske Federacije (u daljem tekstu RF LC).

Budući da je Građanski zakonik Ruske Federacije normativni akt specifičan za industriju, on odražava norme građanskog zakonodavstva koje su specifične, prvenstveno za ugovor o komercijalnom zakupu.

Zakon o stanovanju Ruske Federacije je sveobuhvatan normativni akt koji reguliše različite odnose u stambenom sektoru, uključujući građanske i administrativne.

Ugovor o komercijalnom zakupu uglavnom je regulisan Poglavljem 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije, a ugovor o socijalnom najmu regulisan je Zakonom o stanovanju Ruske Federacije. Razmatranje određene vrste ugovora o najmu omogućava nam da ga detaljnije opišemo.

Sve stambene prostorije koje se pružaju građanima zakonski su objedinjene u koncept "stambenog fonda" - ukupnost svih stambenih prostorija, bez obzira na oblik vlasništva, uključujući stambene zgrade, specijalizirane kuće (spavaonice, specijalizirane kuće za samohrana stara lica, invalidna lica i dr.), stanovi, poslovni prostori, drugi stambeni prostori pogodni za stanovanje.

U zavisnosti od vrste vlasništva, stambeni fond, prema Ustavu Ruske Federacije, Građanskom zakoniku Ruske Federacije i Zakonu o stanovanju Ruske Federacije, može se podijeliti na:

- fond koji je u privatnom vlasništvu (građana, pravnih lica);
- državni stambeni fond;
- opštinski stambeni fond.

Štaviše, svaki stambeni fond ima svoju namjenu korištenja – društvenu ili komercijalnu.

Ugovor o socijalnom najmu zaključuje se sa građanima koji koriste prostorije u državnom i opštinskom stambenom fondu.

Ugovor o komercijalnom zakupu može se zaključiti sa rezidentima bilo kojeg fonda.

Ugovor o zakupu, po namjeni sličan ugovoru o zakupu, može se zaključiti i sa licima koja žive u kućama bilo kojeg fonda. Međutim, strana u ovom ugovoru (stanar) može biti samo pravno lice koje iznajmljuje prostore koji se predaju građanima na korišćenje (npr. organizacija iznajmljuje stan svojim zaposlenima za stanovanje).

Razlozi za nastanak stambenih odnosa:

- odluka organa lokalna uprava(socijalno zapošljavanje);
- ugovor (komercijalno zapošljavanje).

Kao varijante istog koncepta (ugovor o najmu stana), ovi ugovori imaju određene zajedničke karakteristike.

I jedni i drugi posreduju u odnosu davanja stambenog prostora na korištenje uz naknadu.

Strane u oba ugovora se nazivaju „zakupodavac“ i „zakupac“.

Istovremeno, ovo zajedništvo po svojoj prirodi implementirano je u zakonodavstvo po suštinski različitim osnovama, o čemu će se detaljnije govoriti u narednim paragrafima.

Ugovor o zakupu stana po svojoj pravnoj prirodi je: sporazumni; remunerative; bilateralno obavezujuće (uzajamno).

Osnovni uslovi ugovora o zakupu stana ograničeni su na njegov predmet. Predmet ugovora o zakupu je stambeni prostor koji mora biti:

a) izolovan (stan u stambene zgrade, stambena zgrada, dio stana ili stambena zgrada sa posebnim ulazom);
b) priznate kao pogodne za život tokom cijele sezone na način propisan stambenim zakonodavstvom.

Zakon o stanovanju razvrstava sljedeće stambene prostore kao: individualne stambene zgrade; dio individualne stambene zgrade; stan u višestambenoj stambenoj zgradi; dio stana; prostorija namijenjena za boravak građana.

Ugovor je zaključen dana određenom periodu. Maksimalni rok Ugovor ne smije biti duži od pet godina, a ako nema klauzule roka, smatra se da je ugovor zaključen na pet godina.

Postoji kratkoročno (na period do jedne godine) i dugoročno (od jedne do pet godina) zapošljavanje.

Po isteku dugoročnog ugovora zakupac ima pravo preče kupovine da zaključi ugovor o novi termin. U slučaju povrede svog prava preče kupovine, zakupac ima pravo da zahteva poništavanje ugovora sa novim zakupcem i (ili) naknadu štete.

Plaćanje za stambeni prostor utvrđuje se sporazumom stranaka, ali ne više maksimalna veličina, ako je osnovana u skladu sa zakonom. Jednostrana promjena visine naknade, po opšte pravilo, nije dopusteno.

Plaćanje stambenog prostora se plaća u rokovima utvrđenim ugovorom, a ako rokovi nisu utvrđeni - mjesečno. Plaćanja komunalija, osim ako ugovorom nije drugačije određeno, ne ulaze u plaćanje stambenog prostora i plaća ih zakupac samostalno.

Subjekti ugovora o najmu stana: zakupodavac i zakupac.

Zakupodavac može biti vlasnik stambenog prostora ili lice koje on ovlasti.

Samo građanin nastupa kao poslodavac ( pojedinac). Građani koji stalno borave sa zakupcem (ne nužno članovi porodice) imaju jednaka prava sa zakupcem na korištenje stambenih prostorija. Ovi građani se nazivaju sukorisnici.

Pravno lice može dobiti stambeni prostor na privremeno korištenje za stanovanje građana samo na osnovu ugovora o zakupu.

Zakupodavac je dužan da zakupcu prenese u posjed i korištenje besplatni (pravno i stvarno) stambeni prostor u stanju pogodnom za stanovanje. Zakupac je dužan da na vreme plaća zakupninu za prostor i da napusti prostor po raskidanju ugovora. Zakupac je dužan osigurati sigurnost stambenog prostora i održavati ga u ispravnom stanju. kao opšte pravilo, Održavanje stambeni prostori su u nadležnosti zakupca, a kapitalni u nadležnosti stanodavca. Preuređenje i rekonstrukcija stambenih prostorija bez saglasnosti najmodavca nije dozvoljena. Ako se prostor nalazi u stambenoj (uključujući i stambenu) zgradi, tada je najmodavac dužan pravilno upravljati zgradom i osigurati komunalne usluge i popravke zajedničke imovine vlasnika stanova.

Dakle, tumačenje pojma „ugovor o zakupu” sadržano je u građanskom i stambenom zakonodavstvu. Neophodno je obratiti pažnju na činjenicu da su u ovim slučajevima regulisane suštinski različite vrste ugovora. Građansko zakonodavstvo razlikuje dvije vrste ugovora o zakupu: socijalni i komercijalni (dok se stanovanje bavi samo socijalnim).

Opšta svrha ugovora o zakupu stambenog prostora (bez obzira na njegovu vrstu) je da zadovolji potrebe zakupca (pojedinca) za stanovanjem. Ali pitanja u vezi sa ugovorom o socijalnom zakupu razmatraju se građanskim pravom općenito. U rješavanju problema koji se javljaju u ovom slučaju, kao i reguliranju procesa njegovog zaključivanja i izvršenja, primjenjuju se referentne norme na stambeno zakonodavstvo Ruske Federacije.

Poseban društveni značaj objekta stambenog pravnog odnosa je u tome što je stambeni prostor namijenjen isključivo za boravak građana. Upravo to objašnjava uspostavljanje strogih kriterijuma koje moraju da ispunjavaju stambeni prostori dati na korišćenje zakupcu.

Predmet ugovora o zakupu stana kao obligacionog pravnog odnosa u skladu sa čl. 307 Građanskog zakonika Ruske Federacije su radnje subjekata stambenih pravnih odnosa da daju stambeni prostor u posjed i korištenje, a predmet su same stambene prostorije. Strane u komercijalnim i društvenim ugovorima o najmu su stanodavac i zakupac. U skladu sa čl. 674 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zakon utvrđuje obaveznu pismenu formu za ugovor o najmu stana. Karakteristika ugovora o zakupu stanova je nepostojanje imperativnog zakonskog zahtjeva za njihovu obavezu državna registracija(Član 1. člana 164. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Osnovni uslovi ugovora o komercijalnom zakupu tradicionalno uključuju predmet ugovora, cijenu (iznos plaćanja) i rok.

Prije usvajanja Građanskog zakonika Ruske Federacije, iznajmljivanje stambenih prostorija postojalo je zajedno s drugom vrstom korištenja tuđih stambenih prostorija - iznajmljivanjem. Razlika između izdavanja stambenog prostora i izdavanja istog definisana je Zakonom o osnovama stambene politike i sastoji se od predviđenu namenu svaki od ugovora: zakup stambenog prostora bio je namijenjen za potrošačku upotrebu, a zakup je namijenjen za komercijalnu upotrebu stambeni fond. Usvajanjem Građanskog zakonika Ruske Federacije, zapošljavanje je dobilo istu funkciju kao i lizing uz učešće građana kao zakupaca. Institucija zapošljavanja i institucija lizinga nisu bili ograničeni ni na jednu vrstu stambenog fonda u zavisnosti od oblika svojine.

Od uvođenja drugog dela Građanskog zakonika Ruske Federacije, odnosno od 1. marta 1996. godine, iznajmljivanje stambenih prostorija uz učešće građana kao zakupaca dalje je isključeno iz sistema stambenih ugovora kao dupliranje ugovora o zakupu. za stambene prostore.

Pravno lice može učestvovati u stambenim zakupnim odnosima samo kao zakupodavac. Podzakupni odnosi sa građaninom su u ovom slučaju isključeni.

Iznajmljivanje stambenih prostorija regulisano je normama Ch. 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije i normi stambenog zakonodavstva (uključujući zakonodavstvo konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, budući da je stambeno zakonodavstvo predmet zajedničke nadležnosti Ruske Federacije i njenih konstitutivnih entiteta).

By ugovor o najmu stana jedna strana - vlasnik ili lice koje on ovlasti (stanodavac) se obavezuje da će drugoj strani (stanoprimcu) dati stambeni prostor uz naknadu za posjedovanje i korištenje za život u njemu (stav 1. člana 671. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Federacija).

Ugovor o najmu stana je konsenzualno(poslodavac se „obavezuje da obezbijedi“), kompenzirano(„uz naknadu“) i obostrano(pošto prava i obaveze nastaju za obje strane). Ova odredba se odnosi na sve ugovore o najmu stanova, bez obzira ko je vlasnik iznajmljenog prostora, a ko njihov zakupac.

Zakonodavac razlikuje dvije vrste ugovora o kojima je riječ: ugovor o zakupu stambenih prostorija u državnom i općinskom stambenom fondu za društvenu upotrebu. (ugovor o socijalnom najmu) i ugovor o zakupu stambenih prostorija u privatnom stambenom fondu. Ova vrsta ugovora se u literaturi naziva .

Iako općenito Građanski zakonik Ruske Federacije reguliše komercijalno i socijalno zapošljavanje odvojeno, on sadrži niz opšte norme primjenjivo na ove ugovore: klauzula 1 čl. 671 (definicija ugovora); Art. 674 (obrazac sporazuma); Art. 675 (očuvanje ugovora prilikom prenosa vlasništva nad stambenim prostorom); Art. 678 (dužnosti poslodavca); Art. 680 (privremenih stanovnika); Art. 681 (popravka iznajmljenih prostorija); st. 1, 2, 3 čl. 685 (podzakup). Ostale norme pogl. 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije može biti opći (primjenjivati se na ugovore o socijalnom najmu) samo ako drugačije nije predviđeno stambenim zakonodavstvom.

Član 672. jedini je u Građanskom zakoniku Ruske Federacije koji se direktno bavi samo ugovorom o socijalnom zakupu. Njime se uvodi pojam „ugovora o socijalnom najmu” i definiše obim njegove primjene – državni i opštinski stambeni fond, kao i legalni statusčlanovi porodice poslodavca. U pogledu redosleda zaključenja, osnova i uslova ovog sporazuma Građanski zakonik Ruske Federacije odnosi se na stambeno zakonodavstvo koje direktno reguliše ovaj sporazum.

Zakon o stanovanju Ruske Federacije također se razlikuje kao samostalni sporazum ugovor o najmu specijalizovanog stambenog prostora.

Društveni ugovor o najmu stambenog prostora

U skladu sa dijelom 1 čl. 672 Građanskog zakonika Ruske Federacije u državnom i opštinskom stambenom fondu za društvenu upotrebu, stambene prostorije se daju građanima na osnovu ugovora o socijalnom zakupu stambenog prostora. Stupanjem na snagu Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, kao i usvajanjem Modela ugovora o društvenom zakupu stambenih prostorija, ovaj sporazum je dobio svoju detaljnu zakonsku regulativu. Norme Građanskog zakonika Ruske Federacije supsidijarno se primjenjuju na odredbe stambenog zakonodavstva, osim ako Zakonom o stanovanju Ruske Federacije nije drugačije određeno. Dakle, pitanja socijalnog iznajmljivanja stambenih prostorija postala su u potpunosti regulisana normama stambenog i građanskog zakonodavstva.

Ugovorom o društvenom najmu stambenog prostora jedna strana - vlasnik stambenog prostora državnog ili opštinskog stambenog fonda ili lice koje on ovlasti (stanodavac) obavezuje se da drugoj strani - građaninu (stanoprimcu) prenese stambeni prostor. za posjedovanje i korištenje za stanovanje u njemu pod uslovima utvrđenim Zakonom o stanovanju RF (član 60 Zakonika o stanovanju Ruske Federacije).

Ugovor o socijalnom zakupu može se okarakterisati kao konsenzualno(za zaključenje je dovoljno da se dogovorite o bitnim uslovima ugovora, odnosno o predmetu (tj. stambenom prostoru) i o zakupcu), kompenzirano, dvosmjerno, uzajamno.

Strane u sporazumu

Zakupodavac po ugovoru o socijalnom zakupu je vlasnik stambenog prostora državnog stambenog fonda ili opštinskog stambenog fonda. U ime vlasnika nastupa ovlaštena osoba vladina agencija ili ovlašćeni organ lokalne samouprave.

Nijedna osoba ne može djelovati kao poslodavac prema ugovoru o socijalnom zakupu. Oni mogu biti samo državljani Ruske Federacije. Prema stavu 5 čl. 49 LCD. stambeni prostor se ne obezbjeđuje po ugovorima o socijalnom najmu strani državljani, lica bez državljanstva, osim ako međunarodnim ugovorom Ruske Federacije nije drugačije određeno. U tom slučaju, građanin mora pripadati kategoriji građana sa niskim primanjima i biti priznat na propisan način potrebna stambena i registrovana.

Na strani poslodavca može biti više osoba. Članovi porodice su sustanari. Članovi porodice zakupca stambenog prostora po ugovoru o socijalnom najmu su i njegov supružnik koji živi sa njim, kao i djeca i roditelji ovog zakupca. Ostala rodbina i invalidno izdržavana lica priznaju se kao članovi porodice zakupca stambenog prostora po ugovoru o socijalnom najmu ako ih stanar nastani kao članovi njegove porodice i žive sa njim. opšta poljoprivreda. U izuzetnim slučajevima, druga lica mogu se na sudu priznati kao članovi porodice zakupca stambenog prostora po ugovoru o socijalnom najmu.

Članovi porodice zakupca stambenog prostora po ugovoru o socijalnom najmu imaju jednaka prava i obaveze sa zakupcem. Za obaveze iz ugovora o socijalnom najmu solidarno odgovaraju sa zakupcem poslovno sposobni članovi stambene prostorije.

Članovi porodice zakupca stambenog prostora po ugovoru o socijalnom najmu moraju biti naznačeni u ugovoru o socijalnom zakupu stambenog prostora.

Na zahtjev zakupca i članova njegove porodice može se zaključiti ugovor o socijalnom zakupu sa jednim od članova porodice. U slučaju smrti stanara ili njegovog odlaska iz stambenog prostora, ugovor se zaključuje sa jednim od članova porodice koji žive u stambenom prostoru (član 2. člana 672. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Iznajmite objekat

Predmet socijalne zakupnine je stambeni prostor (stambena zgrada, stan, dio stambene zgrade ili stan) uključen u državni ili općinski stambeni fond. Stambeni prostor u skladu sa tačkom 2. čl. 15 Zakonika o stanovanju prepoznaje se izolovani prostor koji je nepokretnost i pogodan je za stalno stanovanje građana, odnosno ispunjava utvrđene sanitarno-tehničke propise i propise i druge zakonske uslove.

Prema ugovoru o socijalnom zakupu, stambene prostorije moraju se obezbijediti građanima u mjestu stanovanja (u granicama odgovarajućeg naselje) ukupna površina po osobi nije manja od norme odredbe (klauzula 5 člana 57 Zakona o stanovanju Ruske Federacije). Standard za obezbjeđivanje stambenog prostora po ugovoru o socijalnom najmu je minimalna veličina površine stambenog prostora, na osnovu koje se utvrđuje veličina ukupne površine stambenog prostora predviđenog ugovorom o socijalnom najmu. Stopu obezbjeđenja utvrđuje lokalna samouprava u zavisnosti od toga šta je postignuto u predmetu opštinska formacija stepen obezbjeđenosti stambenih prostorija predviđenih ugovorima o socijalnom najmu i drugi faktori.

Samostalni objekt društvenog najma ne može biti neizolovani stambeni prostor, prostor pomoćnu upotrebu, kao i zajednička imovina u stambenoj zgradi. Neizolovane stambene prostore treba shvatiti prvenstveno kao stambene prostorije i stambene zgrade, povezani zajedničkim ulazom i sl., kao i dijelovi prostorija. Prostorije za pomoćnu upotrebu (tj. pomoćne prostorije - u terminologiji ranijeg stambenog zakonodavstva) tradicionalno se smatraju kuhinje, hodnici, kupatila i druge prostorije sa pomoćna namjena.

Period zapošljavanja

Rok nije bitan uslov ugovora o društvenom zakupu stambenog prostora, jer se po ovom ugovoru stambeni prostor daje građanima na neodređeno vrijeme.

Plaćanje po ugovoru o socijalnom najmu

Plaćanje po ugovoru o socijalnom najmu uključuje:

plaćanje korišćenja stambenog prostora (naknada). Međutim, građani koji su u skladu sa zakonom utvrđenim zakonom priznati kao građani sa niskim primanjima i koji stanuju u stambenim prostorima po ugovorima o socijalnom zakupu, oslobođeni su plaćanja naknade za korišćenje stambenog prostora (naknade za zakup);
plaćanje održavanja i popravke stambenog prostora, što uključuje plaćanje usluga i radova na upravljanju stambenom zgradom, održavanje i redovne popravke zajedničke imovine u stambenoj zgradi. Plaćanje za održavanje i popravku stambenog prostora utvrđuje se u iznosu koji obezbjeđuje održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi u skladu sa zahtjevima zakona. Visina plaćanja za održavanje i popravku stambenih prostorija za zakupce stambenih prostorija po ugovorima o socijalnom najmu utvrđuje se na osnovu zauzete ukupne površine (u pojedinačnim sobama u studentskim domovima na osnovu površine ovih prostorija) stambenog prostora. Osnivaju ga lokalne samouprave u zavisnosti od kvaliteta i poboljšanja stambenog prostora i lokacije kuće;
naknada za javna komunalna preduzeća. Visina naknade za komunalije obračunava se na osnovu obima utrošenih komunalnih usluga, utvrđenih očitanjima mjernih uređaja, a u slučaju njihovog nedostatka, na osnovu normativa za potrošnju komunalnih usluga, koje su odobrile lokalne samouprave, sa izuzetkom standarda za potrošnju komunalnih usluga za snabdijevanje električnom energijom i gasom, odobrenu od strane državnih organa subjekata Ruske Federacije na način koji utvrđuje Vlada Ruske Federacije. Pravila za pružanje komunalnih usluga građanima utvrđuje Vlada Ruske Federacije.

Prava i obaveze stranaka. Stanodavac stambeni prostor po osnovu ugovora o socijalnom zakupu u skladu sa čl. 2. čl. 65 LCD je dužan da:

prenos stanaru stambenog prostora bez prava drugih lica;
učestvuje u pravilnom održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi u kojoj se nalazi iznajmljeni stambeni prostor;
izvršiti kapitalne renovacije stambenih prostorija;
osigurati da zakupac dobije potrebne komunalije odgovarajućeg kvaliteta.

Ova lista nije konačna. Stanodavac snosi i druge obaveze predviđene stambenim zakonodavstvom i ugovorom o socijalnom najmu stambenog prostora. Dakle, unutra Model sporazuma socijalno zapošljavanje predviđa i druge obaveze, na primjer, obavezu obezbjeđivanja poslodavca i članova njegove porodice na način utvrđen Zakonom o stanovanju Ruske Federacije za vrijeme trajanja remont ili rekonstrukcija kuće (kada se popravka ili rekonstrukcija ne može izvršiti bez iseljenja stanara), stambenih prostorija fleksibilnog tipa koji ispunjavaju sanitarne i tehničke uslove.

Zakupodavac stambenog prostora po ugovoru o socijalnom zakupu ima pravo zahtijevati blagovremeno plaćanje stambenog prostora i režija. Ako poslodavac i članovi njegove porodice žive sa njim duže od šest mjeseci bez dobri razlozi ne plaćaju stambeni prostor i režije, mogu biti iseljeni sudskim putem uz obezbjeđivanje drugog stambenog prostora na osnovu ugovora o socijalnom zakupu, čija veličina odgovara veličini stambenog prostora utvrđenog za useljenje građana u hostel.

Pravo na sudski zahtjev za iseljenje stanara i članova porodice koji žive sa njim nastaje i kada oni: prvo, koriste stambeni prostor u druge svrhe, sistematski krše prava i legitimne interese susjeda ili loše upravljaju stambenim prostorom, dozvoljavajući njegovo uništenje ; drugo, ova kršenja za sobom povlače uništavanje stambenih prostorija; i treće, ne popravljaju ih u razumnom roku koji odredi stanodavac. U ovom slučaju, deložacija se vrši bez obezbjeđenja drugih stambenih prostorija.

Bez obezbeđivanja drugih stambenih prostorija, građani lišeni roditeljskog prava mogu biti i deložirani iz stambenih prostorija ako je vanbračna zajednica ovih građana sa decom prema kojoj su lišeni roditeljskog prava od strane suda priznata kao nemoguća.

Odgovornosti stanara stana su sadržane u Građanskom zakoniku Ruske Federacije i Zakonu o stanovanju Ruske Federacije. Nisu uočene značajne razlike. U skladu sa stavom 3. čl. 67 LCD poslodavac stambeni prostor po ugovoru o socijalnom zakupu dužan je:

koristiti stambene prostore za njihovu namjenu iu granicama utvrđenim Zakonom o stanovanju Ruske Federacije;
osigurati sigurnost stambenih prostorija;
održavati ispravno stanje stambenog prostora;
obavljati rutinske popravke stambenih prostorija;
plaćati stanarinu i režije na vrijeme;
obavijestiti najmodavca u roku utvrđenom ugovorom o promjenama osnova i uslova koji daju pravo korištenja stambenog prostora po ugovoru o socijalnom najmu.

Pored ovih, poslodavac snosi i druge predviđene obaveze savezni zakoni i ugovor o socijalnom najmu. Primjerice, Model ugovora o socijalnom zakupu utvrđuje obavezu zakupca da prihvati od zakupodavca, po aktu, u roku ne dužem od 10 dana od dana potpisivanja ugovora, odgovarajuće stambene prostorije u kojima su izvršeni tekući popravci. , osim u slučajevima kada se stambeni prostor daje u novouvedenom stambenom fondu.

Zakupac stambenog prostora po ugovoru o socijalnom zakupu u skladu sa tačkom 1. čl. 67 Zakonika o stanovanju Ruske Federacije ima pravo, u skladu sa utvrđenom procedurom:

useliti druga lica u zauzeti stambeni prostor;
davanje u podzakup stambenih prostorija;
dozvoliti privremenim stanovnicima da žive u stambenim prostorijama;
zamijeniti ili zamijeniti zauzeti stambeni prostor;
zahtijevati od najmodavca pravovremene veće popravke stambenog prostora, pravilno učešće u održavanju zajedničke imovine u stambenoj zgradi, kao i komunalne usluge.

Pored ovih, poslodavac može imati i druga prava predviđena saveznim zakonima i ugovorom o socijalnom najmu. Na primjer, u skladu sa stavom 2 čl. 66 Zakonika o stanovanju Ruske Federacije, u slučaju neispunjavanja ili neispunjenja obaveza zakupodavca stambenog prostora prema ugovoru o socijalnom najmu da blagovremeno izvrši velike popravke iznajmljenog stambenog prostora, zajedničke imovine u stambenoj zgradi i uređaja koji se nalaze u stambenom prostoru i namijenjeni su za pružanje komunalnih usluga, zakupac, po svom izboru, ima pravo zahtijevati smanjenje naknade za korištenje zauzetog stambenog prostora, zajedničko vlasništvo u stambenoj zgradi, ili naknadu njihovih troškova za otklanjanje nedostataka u stambenim prostorijama i (ili) zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi, ili naknadu za gubitke uzrokovane nepravilnim izvršavanjem ili neispunjavanjem navedenih obaveza zakupodavca. Pored toga, Model ugovora o socijalnom zakupu predviđa niz drugih prava zakupca, na primjer pravo da zadrži prava na stambeni prostor u privremenoj odsutnosti njega i članova njegove porodice.

Forma sporazuma. Zakon o stanovanju Ruske Federacije (član 63) predviđa jednostavnom pisanom obliku ugovor o socijalnom zakupu stambenog prostora, koji se mora zaključiti sastavljanjem dokumenta koji su potpisale obje strane. Međutim, zaključivanje takvog ugovora više se neće vršiti na osnovu naloga, već na osnovu odluke lokalne samouprave da stambeni prostor u stambenom fondu da na društvenu upotrebu (čl. 57. Zakona o stanovanju). ).

Raskid ugovora o socijalnom najmu. Ugovor o socijalnom najmu može se raskinuti samo njegovim raskidom. Može se raskinuti u bilo koje vrijeme sporazumom strana. Podstanar, uz pismenu saglasnost članova njegove porodice koji žive sa njim, ima pravo da u svakom trenutku raskine ugovor o socijalnom najmu. Ako zakupac i članovi njegove porodice odlaze u drugo mjesto stanovanja, ugovor o socijalnom zakupu stambenog prostora smatra se raskinutim danom odlaska. Raskid ugovora o socijalnom zakupu stambenog prostora na zahtev stanodavca dozvoljen je samo sudskim putem i po osnovu utvrđenim tačkom 4. čl. 83 Zakon o stanovanju Ruske Federacije. Ugovor o socijalnom zakupu stambenog prostora prestaje i zbog gubitka (uništenja) stambenog prostora ili smrti zakupca koji je živio sam. Kako bi se dala dodatna stabilnost odnosima iz socijalnog zakupa, uvedeno je pravilo prema kojem ugovor o socijalnom najmu ne podliježe izmjeni ili raskidu, čak ni u slučajevima kada dođe do promjene vlasnika stambenog prostora tj. njegov predmet. Osim toga, navedeni ugovor ostaje nepromijenjen čak i kada se pravo gospodarskog upravljanja ili pravo operativnog upravljanja takvim stambenim prostorom prenese na drugi entitet (član 64. Stambeno-pravnog zakonika Ruske Federacije).

Iznajmljivanje stambenih prostora- jedan od tipova najamnih odnosa. Nastaje kada je predmet najamnog odnosa stambeni prostor. Prilikom iznajmljivanja stambenog prostora koji je u privatnom vlasništvu, jedna od strana, koju zastupa vlasnik stambenog prostora ili njegov zastupnik (stanodavac), obavezuje se da će drugoj strani (stanoprimcu) ustupiti stambeni prostor na osnovu ugovora o zakupu uz naknadu za posjed. i koristiti za život u njemu. U državnom i opštinskom stambenom fondu za društvenu upotrebu, stambeni prostor se daje građanima na osnovu ugovora o socijalnom zakupu stambenog prostora. Pravni aspekti koji nastaju prilikom iznajmljivanja stambenih prostorija regulisani su Poglavljem 35 Civil Code RF.

Predmet iznajmljivanja su stambeni prostori koji čine stambeni fond.

U zavisnosti od oblika svojine, stambeni fond zemlje se deli na

privatni (u vlasništvu građana i pravnih lica),

država (u vlasništvu Ruske Federacije i konstitutivnih subjekata Ruske Federacije)

opštinski (u vlasništvu opština).

Prema namjeni upotrebe razlikuju se

fond društvenog korišćenja (skup stambenih prostorija obezbeđenih po ugovorima o socijalnom najmu u kućama državnih i opštinskih stambenih fondova),

specijalizovani stambeni fond (skup stambenih prostorija datih na osnovu ugovora o zakupu za specijalizovane stambene prostore u kućama državnog i opštinskog stambenog fonda),

individualni stambeni fond (skup stambenih prostorija u privatnim kućama stambenog fonda koji se koriste za boravak građana-vlasnika i članova njihovih porodica, kao i drugih građana pod uslovima besplatno korišćenje),

fond komercijalne upotrebe (skup stambenih prostorija u privatnim, državnim i opštinskim stambenim fondovima koji se koriste za stanovanje građana po uslovima plaćenog korišćenja i po drugim osnovama).

Pripadnost stambenog prostora odgovarajućem fondu određuje njegove karakteristike pravni režim, uključujući

ugovorne oblike njegove upotrebe.

ugovor o socijalnom zakupu

ugovor o zakupu specijalizovanog stambenog prostora koji se može zaključiti samo u državnim i opštinskim stambenim fondovima i regulisan je Zakonom o stanovanju,

ugovor o najmu (komercijalni zakup) stambenih prostorija, najčešći u privatnom stambenom fondu i regulisan normama poglav. 35 Građanski zakonik.

Ugovor o najmu stambenog prostora za društvenu upotrebu

Uvjet obezbjeđenja stambeni prostor po osnovu ugovora o socijalnom zakupu opštinskog stambenog fonda je da se građanin po odluci organa lokalne samouprave svrsta u kategoriju lica sa niskim primanjima* (74), u potrebi i na listi čekanja za stanovanje.

Osnov za nastanak prava korišćenja državnog i opštinskog stambenog prostora je pravna struktura – odluka o davanju stambenog prostora i ugovor o društvenom zakupu stambenog prostora.

Ugovor o socijalnom zakupu stambenog prostora je neograničeno.

Prema ugovoru o socijalnom zakupu, stambeni prostor se prenosi na zakupca na posjed i korištenje. Dozvoljeno je raspolaganje stambenim prostorima zamjenom, zamjenom i sl.

Ugovor o socijalnom najmu se zaključuje u pisanoj formi. Predmet(predmet) ugovora o socijalnom najmu je stambeni prostor, koji može biti stambena zgrada (jednostan), stan, dio stambene zgrade ili stana ili soba. Stambeni prostori moraju ispunjavati niz zahtjeva:

1) biti izolovan (što podrazumeva postojanje posebnog ulaza);

2) biti nekretnina (tj. nalazi se u stalnoj zgradi);

3) biti pogodan za stalni boravak (odnosno da ispunjava utvrđene sanitarne, tehničke i druge propise i standarde). Neizolovani stambeni prostor (ulazna prostorija u stanu koji se sastoji od susednih prostorija), kao i zajednička imovina, ne mogu biti predmet ugovora o socijalnom zakupu. stambene zgrade(potkrovlja, podruma, itd.).

Poslodavac Samo građanin Ruske Federacije kao pojedinac može djelovati na temelju ugovora o društvenom najmu, osim ako međunarodnim ugovorom Ruske Federacije nije drugačije određeno.

Oni mogu djelovati na strani poslodavca sustanari.

Stanodavac Ugovorom o socijalnom zakupu pravno lice je vlasnik državnog (opštinskog) stambenog fonda ili ovlašćeni organi ili ovlašćena lica koja u njegovo ime nastupaju.

Poslodavac

Prava

1. useliti druge građane u nastanjeni stambeni prostor kao članove porodice (član 70. Zakona o stanovanju).

2. Iznajmljujemo stambeni prostor (čl. 76-79 Zakona o stanovanju).

4. Pravo na razmjenu.

5. Pravo na zamjenu stambenog prostora (član 81. Zakona o stanovanju).

6. Izmjena ugovora o zakupu stambenog prostora (član 82. Zakona o stanovanju).

7. Pravo na rekonstrukciju i preuređenje stambenog prostora (član 25-29 Zakona o stanovanju).

8. Zakon o stanovanju zadržava za stanara i članove njegove porodice prava na stambeni prostor za vrijeme privremenog odsustva (član 71.).

Odgovornosti

Komunalne naknade.

Izvršiti rutinske popravke stambenih prostorija.

Zakupodavac, odgovornosti:

1. Izvođenje velikih popravki *(84).

2. Zakupodavac je takođe dužan da učestvuje u pravilnom održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi i snosi druge obaveze koje proizilaze iz navedenog ugovora i uslova stambenog zakonodavstva.

Odgovornost zakupca i najmodavca stambenog prostora.

Upravnu, građansku i stambenu odgovornost snose krivi stanari i članovi njihovih porodica.

Zakonik o upravnim prekršajima posebno predviđa odgovornost stanara za oštećenje stambenih prostorija, opreme i neovlašćeno preuređenje stambenih prostorija u stambenim zgradama (član 7.21). Stanodavac koji je kriv za kršenje pravila za održavanje i popravku stambenih zgrada takođe može biti priveden administrativnoj odgovornosti (član 7.22 Administrativnog zakonika).

Stambeno-pravna odgovornost zakupaca socijalnog stanovanja je iseljenje stanara iz zauzetih stambenih prostorija u slučaju njihovog krivog ponašanja.

Za povredu obaveze plaćanja stambenih i komunalnih usluga, građanska odgovornost stanara utvrđuje se u vidu kazne (penala).

Raskid ugovora nastaje zbog prestanka prava i obaveza njegovih stranaka međusobnim izražavanjem volje, volje jedne strane, kao i zbog događaja koji ne zavisi od volje njegovih učesnika. Raskid ugovora je jedan od razloga za njegov raskid i dozvoljen je na inicijativu bilo koje strane.

Po prvi put, Zakon o stanovanju identifikuje ugovor o najmu kao samostalnu vrstu specijalizovanaživotni prostor. Specijalizovani stambeni prostori su namjenjeni za:

boravak građana za vrijeme rada, službe, obuke, u vezi sa izborom na izborne funkcije, odnosno postavljenjem na javnu funkciju;

privremeni boravak građana u vezi sa velikim popravkama ili rekonstrukcijom kuće;

privremeni boravak građana zbog gubitka stambenog prostora kao rezultat ovrhe na njemu;

prebivalište građana priznato prisilnih migranata i izbjeglice;

Obavezni uslov za pružanje specijalizovanog stanovanja je da građanin nema druge stambene prostore na datom lokalitetu (član 99. Dio 2. Zakona o stanovanju), a ne klasifikovati ga kao osobu sa niskim primanjima.

Kao i ugovor o socijalnom zakupu, ovaj ugovor se zaključuje samo u kućama državnog i opštinskog stambenog fonda i zahtijeva preliminarnu razvrstavanje stambenih prostorija u specijaliziranu kategoriju odlukom organa koji upravlja odgovarajućim stambenim fondom* (86). Sklapanju ugovora prethodi upravni akt - odluka o davanju određenog stambenog prostora; izdaje ga vlasnik stambenog fonda (nadležni organ u njegovo ime).

Ugovorom o zakupu specijalizovanog stambenog prostora jedna strana - vlasnik ovog prostora (državni organ ili ovlašćeni organ lokalne samouprave koji nastupa u njegovo ime) ili lice koje on ovlasti (zakupodavac) obavezuje se da će drugu stranu prenijeti - građanin (stanar) ovaj stambeni prostor uz naknadu stavlja u posjed i koristi za privremeni boravak u njemu (dio 1. člana 100. Zakona o stanovanju).

Za razliku od ugovora o socijalnom najmu, ovaj ugovor je na određeno vrijeme.

Zakonik o stanovanju navodi četiri osnova za raskid ugovora o zakupu specijalizovanog stambenog prostora: 1) prestanak ugovora; 2) gubitak (uništenje) stambenih prostorija; 3) smrt jednog zakupca; 4) prenos vlasništva nad poslovnim stambenim prostorom ili prostorom u studentskom domu ili njihov prenos na ekonomsko ili operativno upravljanje na drugo pravno lice koje nije ugovorno lice. ugovor o radu kod poslodavca.

Stambeni prostori koje vlasnici koriste za stanovanje građana pod uslovima komercijalnog zakupa čine stambeni fond za komercijalnu upotrebu, koji prema čl. 19 LCD-a mogu se nalaziti ne samo u privatnim, već iu državnim i opštinskim stambenim fondovima. Iznajmljivanje stambenih prostorija u takvom fondu, koji se u pravnoj literaturi naziva komercijalni zakup, regulisano je normama poglavlja. 35 Građanski zakonik.

Prema čl. 671 Građanskog zakonika, prema ugovoru o zakupu stambenog prostora, jedna strana - vlasnik stambenog prostora ili lice koje on ovlasti (zakupodavac) - obavezuje se da drugoj strani (zakupcu) ustupi stambeni prostor uz naknadu za posjed i korištenje. za život u njemu.

Strane komercijalnog ugovora zakupci su zakupodavac i zakupac. Ne samo pravna lica, već i građani mogu biti zakupci po ugovoru o komercijalnom zakupu, a samo građani mogu biti zakupci.

Ugovor o komercijalnom zakupu ima niz karakteristika:

Može se zaključiti sa bilo kojom osobom

Zaključenju ugovora o poslovnom zakupu ne prethodi obavezno rješenje o socijalnom zakupu od strane vlasnika stambenog prostora da određenom licu obezbijedi određeni stambeni prostor;

Za razliku od ugovora o socijalnom najmu, površina stambenih prostorija predviđenih za komercijalni zakup utvrđuje se sporazumom stranaka i nije normirana.

komercijalni zakup se zaključuje na period do 5 godina, uključujući i kada u ugovoru nije naznačen rok; Mogući su kratkoročni najam do godinu dana.

komercijalno zapošljavanje je uvijek plaćeni ugovor

Ugovor je zaključen u pisanoj formi, nepoštivanje kojeg ne povlači za sobom njegovu ništavost.

Prava i obaveze strana u ugovoru o stambenom najmu slična su pravima i obavezama najmodavca prema ugovoru o socijalnom najmu. Istovremeno, drugačija raspodjela odgovornosti može se predvidjeti sporazumom strana u posebnom ugovoru o zakupu.

Obaveze zakupca prema takvom ugovoru uključuju osiguranje sigurnosti stambenih prostorija, njihovo održavanje u ispravnom stanju, obavljanje rutinskih popravki i blagovremeno plaćanje zakupnine za stambeni prostor i komunalije.

Regulaciji odnosa iznajmljivanja stambenih prostorija posvećena je glava. 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ugovor o zakupu stambenog prostora je ugovor kojim se vlasnik ili lice koje on ovlasti (zakupodavac) obavezuje dati zakupcu stambeni prostor uz naknadu za posedovanje i korišćenje za stanovanje u njemu (tačka 1. člana 671. Građanski zakonik Ruske Federacije).

Vrste ugovora o stambenom najmu: ugovor o socijalnom najmu, ugovor o poslovnom najmu.

Pravna kvalifikacija ugovora: uzajamna, kompenzirana, sporazumna.

Predmet ugovora o zakupu stana može biti izolirani stambeni prostor pogodan za stalno stanovanje (stan, stambena zgrada, dio stana ili stambena zgrada). Pogodnost stambenog prostora za stanovanje utvrđuje se na način propisan stambenim zakonodavstvom.

Svi stambeni prostori koji se pružaju građanima su zakonom ujedinjeni u koncept „stambenog fonda“. Stambeni fond - ukupnost svih stambenih prostorija, bez obzira na oblik vlasništva, uključujući stambene zgrade, specijalizirane kuće (spavaonice, specijalizirane domove za samohrana stara lica, invalidna lica, itd.), stanove, uslužne stambene prostore i druge odgovarajuće stambene prostore za život.

U zavisnosti od vrste vlasništva, stambeni fond, prema Ustavu Ruske Federacije, Građanskom zakoniku Ruske Federacije i Zakonu o stanovanju Ruske Federacije, može se podijeliti na:

fond koji je u privatnom vlasništvu (građani, pravna lica);

državni stambeni fond;

opštinski stambeni fond.

Štaviše, svaki stambeni fond ima svoju namjenu korištenja – društvenu ili komercijalnu. Ugovor o socijalnom najmu zaključuje se sa građanima koji koriste prostorije u državnom i opštinskom stambenom fondu. Ugovor o komercijalnom zakupu može se zaključiti sa rezidentima bilo kojeg fonda. Ugovor o zakupu, po namjeni sličan ugovoru o zakupu, može se zaključiti i sa licima koja žive u kućama bilo kojeg fonda. Međutim, strana u ovom ugovoru (stanar) može biti samo pravno lice koje iznajmljuje prostore koji se predaju građanima na korišćenje (npr. organizacija iznajmljuje stan svojim zaposlenima za stanovanje).

Razlozi za nastanak stambenih odnosa:

odluka lokalne samouprave (socijalno zapošljavanje);

ugovor (komercijalni najam).

Izvori zakonska regulativa ugovori o najmu stanova.

Trenutno, glavni propisi koji uređuju stambene pravne odnose su Građanski zakonik Ruske Federacije i Zakon o stanovanju Ruske Federacije. Budući da je Građanski zakonik Ruske Federacije normativni akt specifičan za industriju, on odražava norme građanskog zakonodavstva koje su specifične, prvenstveno za ugovor o komercijalnom zakupu. Zakon o stanovanju Ruske Federacije je sveobuhvatan normativni akt koji reguliše različite odnose u stambenom sektoru, uključujući građanske i administrativne. Ugovor o komercijalnom zakupu reguliran je Poglavljem 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ugovor o socijalnom najmu - Stambeni zakonik Ruske Federacije.

Regulatorni akti subjekti Ruske Federacije.

Društveni ugovor o najmu stambenog prostora

Ugovor o društvenom najmu stambenog prostora zaključuje se na osnovu složene pravne strukture:

registracija osoba kojima je potreban stambeni prostor od strane organa lokalne uprave (članovi 51, 52 Zakona o stanovanju Ruske Federacije);

početak prioritetnih ili utvrđenih uslova za vanredni prijem stambenog prostora (član 57. Kodeksa stanovanja Ruske Federacije);

odluka organa lokalne samouprave o stambenom prostoru - službeni dokument kojim se potvrđuju prava lica navedenih u njoj da zaključe ugovor o socijalnom zakupu stambenog prostora.

Krug lica koja imaju pravo na dobijanje stambenih prostorija za društvenu upotrebu u skladu sa stambenim zakonodavstvom:

građani koji nemaju stambeni prostor;

građanima obezbjeđen ukupan stambeni prostor po članu porodice manji od obračunske norme. Računovodstveni standard za površinu stambenih prostorija je minimalna veličina površine, na osnovu koje se utvrđuje stepen sigurnosti građana kako bi se evidentirali kao oni kojima je potreban stambeni prostor. Računovodstvenu normu utvrđuju lokalne samouprave;

građani koji žive u prostorijama koje ne ispunjavaju uslove utvrđene za stambeni prostor;

građani koji u porodici imaju bolesnika koji boluje od teškog oblika hronične bolesti, kod kojeg je nemoguć zajednički život sa njim u istom stanu, a nemaju drugi stambeni prostor (listu tih bolesti utvrđuje Vlada Ruske Federacije).

Od ovog pravila postoje izuzeci - vanredno davanje stambenog prostora po ugovorima o socijalnom najmu sljedećim kategorijama građana:

građani čiji su stambeni prostori u skladu sa utvrđenom procedurom priznati kao nepodesni za stanovanje i ne podliježu popravci ili rekonstrukciji;

siročad i djeca ostala bez roditeljskog staranja, lica iz reda djece bez roditeljskog staranja i djeca ostala bez roditeljskog staranja, po završetku boravka u vaspitno-obrazovnim i drugim ustanovama, uključujući ustanove socijalne zaštite, hraniteljske porodice, sirotišta tipa, po prestanku starateljstva (starateljstva), kao i po završetku službe u Oružanim snagama Ruske Federacije ili po povratku iz ustanova u kojima se izvršava kazna zatvora;

građani koji boluju od teških oblika hroničnih bolesti, čiju listu utvrđuje Vlada Ruske Federacije.

Rješenja o davanju stambenog prostora se izdaju ili šalju građanima najkasnije u roku od tri radna dana od dana donošenja rješenja. Ova odluka je osnov za zaključivanje ugovora o socijalnom zakupu u roku koji je njime utvrđen.

Ugovorom o društvenom zakupu stambenog prostora jedna strana - vlasnik stambenog prostora državnog ili opštinskog stambenog fonda (ili ovlašćeni državni organ ili organ lokalne samouprave koji nastupa u njegovo ime) ili lice koje on ovlasti (zakupodavac) se obavezuje da će stambeni prostor prenijeti na drugu stranu - građanina (stanara) u posjed i korištenje za stanovanje u njemu.

Osnovni uslovi ugovora: predmet. Predmet ugovora o socijalnom najmu je stambeni prostor pogodan za stalno stanovanje građana (stambena zgrada, stan, dio stambene zgrade ili stan).

Ugovor o društvenom zakupu stambenog prostora zaključuje se bez navođenja roka važenja.

Oblik ugovora: pismeni, na osnovu odluke o davanju stambenog prostora.

Strane u ugovoru o zakupu stambenih prostorija u kućama državnog i opštinskog stambenog fonda su zakupac - samo građanin i zakupodavac - stambeno-održavanje, odnosno odgovarajuće preduzeće, ustanova, organizacija.

Stanodavac ima pravo zahtijevati blagovremeno plaćanje stambenih i komunalnih usluga. Visinu naknade (tarifu) određuju lokalne samouprave.

Zakupodavac je dužan:

prenos stanaru stambenog prostora bez prava drugih lica;

učestvuje u pravilnom održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi u kojoj se nalazi iznajmljeni stambeni prostor;

izvršiti kapitalne renovacije stambenih prostorija;

osigurati da stanar dobije potrebne komunalije odgovarajućeg kvaliteta (član 65. Stambeno-pravnog zakonika Ruske Federacije).

Poslodavac ima pravo:

useliti druga lica u zauzeti stambeni prostor;

davanje u podzakup stambenih prostorija;

dozvoliti privremenim stanovnicima da žive u stambenim prostorijama;

zamijeniti ili zamijeniti zauzeti stambeni prostor;

zahtijevati od stanodavca pravovremene velike popravke stambenih prostorija, pravilno učešće u održavanju zajedničke imovine u stambenoj zgradi, kao i pružanje komunalnih usluga (član 67. Zakona o stanovanju Ruske Federacije).

Poslodavac je dužan:

koristiti predviđeni prostor prema namjeni i održavati ga u ispravnom stanju;

plaćati stanarinu i račune za komunalije na vrijeme;

izvršite, o svom trošku, rutinske popravke zauzetih prostorija i mjesta zajednička upotreba;

pridržavati se internih propisa, sanitarnih i požarnih standarda;

ne vršiti nikakve izmjene u prostorijama bez odgovarajuće pismene dozvole;

u slučaju napuštanja stambenog prostora, zakupac je dužan predati stan u ispravnom stanju prema aktu.

Raskid ugovora o socijalnom najmu moguć je sporazumom stranaka u bilo koje vrijeme.

Zakupac može raskinuti ugovor u bilo koje vrijeme uz pismenu saglasnost članova porodice koji žive sa njim. Danom odlaska smatra se dan raskida ugovora. Ugovor o zakupu može se raskinuti i zbog smrti zakupca ako je živio bez porodice. Ako nakon smrti zakupca članovi njegove porodice ostanu da žive u stambenom prostoru, ugovor o zakupu ne prestaje.

Zakupodavac ima pravo da raskine ugovor samo ako postoje razlozi utvrđeni zakonom.

Građani se deložiraju iz stambenih prostorija uz obezbjeđivanje drugih udobnih stambenih prostorija (član 85. Zakona o stanovanju Ruske Federacije) na osnovu ugovora o socijalnom najmu ako:

kuća u kojoj se nalazi stambeni prostor podliježe rušenju;

stambene prostorije su predmet prenosa u nestambenih prostorija;

stambeni prostor je proglašen neispravnim za stanovanje;

kao rezultat velikih popravki ili rekonstrukcije kuće, stambeni prostor se ne može očuvati ili će se njegova ukupna površina smanjiti, zbog čega se stanaru i članovima njegove porodice koji žive u njoj može prepoznati da im je potreban stambeni prostor ili povećati , zbog čega će ukupna površina zauzetih stambenih prostorija po članu porodice znatno premašiti normu odredbe.

Sudsko iseljenje stanara i članova njegove porodice uz obezbeđivanje drugog stambenog prostora sprovodi se zbog neplaćanja stana i (ili) komunalija duže od šest meseci bez valjanih razloga (stambeni prostor se obezbeđuje prema standardi hostela).

Sudsko iseljenje građana bez obezbeđivanja drugih stambenih prostorija:

uništenje ili oštećenje stambenih prostorija od strane stanara ili drugih građana za čije radnje je odgovoran;

sistematsko kršenje prava i legitimnih interesa susjeda, što onemogućuje zajednički život u istim stambenim prostorijama;

korištenje stambenih prostorija u svrhe koje nisu namijenjene.

Ugovor o poslovnom zakupu stambenog prostora

Za sklapanje komercijalnog ugovora o zakupu stambenog prostora nisu potrebni administrativni preduslovi, dovoljno je postići dogovor o svim bitnim uslovima.

Predmet ugovora o komercijalnom zakupu može biti stambeni prostor koji ispunjava niz uslova:

usklađenost sa zahtjevima građevinski kodovi i pravila, sigurnost od požara, sanitarno-higijenski zahtjevi i dr.;

kuće (prostorije) nakon njihove izgradnje ili renoviranja evidentiraju se kao stambeni objekti od strane nadležnih organa;

stambeni prostor mora biti izolovan i pogodan za život (član 1. člana 673. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Strane u ugovoru: zakupodavac i zakupac. Poslodavac je samo građanin. Najmodavac - bilo koji entitet građansko pravo koji je vlasnik stambenog prostora.

Oblik ugovora: pismeni.

Trajanje ugovora: na određeno vrijeme, određeno ugovorom (član 683. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Građanski zakonik Ruske Federacije utvrđuje dvije vrste takvih ugovora: kratkoročni - do jedne godine i dugoročni - od jedne do pet godina. Ako rok trajanja ugovora nije određen, onda se ugovor smatra dugoročnim.

Pored zakupca, u stambenom prostoru mogu stalno boraviti i drugi građani, koji moraju biti navedeni u ugovoru. Za razliku od ugovora o socijalnom zakupu, prema kojem samo članovi porodice stanara mogu stalno boraviti sa zakupcem, po ugovoru o poslovnom zakupu svako lice može trajno boraviti i koristiti ga. Međutim, ove osobe imaju samo jednaka prava sa zakupcem na korištenje stambenih prostorija, a odgovornosti (član 677. Građanskog zakonika Ruske Federacije) snosi sam stanar.

Prilikom sklapanja ugovora o komercijalnom zakupu, osobe koje žele živjeti u stambenim prostorima imaju pravo nastupati kao sustanari. U ovom slučaju u obavezi nastaje više lica, gde s jedne strane nastupa zakupodavac - fizičko ili pravno lice koje poseduje stambeni prostor na pravu svojine, privrednog upravljanja, a sa druge strane dva ili više lica. građani istovremeno djeluju kao zakupci, koji se zovu sustanari i snose solidarnu odgovornost prema stanodavcu (član 4. člana 677. Građanskog zakonika Ruske Federacije). U tom slučaju davalac lizinga ima pravo zahtijevati ispunjenje obaveza, uključujući i plaćanje, od svakog od njih.

Visina plaćanja za korišćenje stambenog prostora, za razliku od ugovora o socijalnom najmu, utvrđuje se sporazumom stranaka. Rok za plaćanje naknade za korišćenje stambenog prostora mora biti naveden u ugovoru.

Poslodavac ima pravo:

zaključiti ugovor na novi rok prioritetno (član 684. Građanskog zakonika Ruske Federacije). U skladu rekao tačno Zakupodavac je dužan najkasnije tri mjeseca prije isteka roka obavijestiti o zaključenju ugovora pod istim ili drugačijim uslovima, odnosno upozoriti zakupca o odbijanju produžetka ugovora u vezi sa odlukom da ne izdaje stambeni prostor najmanje godinu dana. Ako je najmodavac odbio da produži ugovor zbog odluke da ne izdaje prostor, ali je u roku od godinu dana od dana isteka zakupca sklopio ugovor o zakupu sa drugom osobom, zakupac ima pravo zahtijevati da se taj ugovor otkloni. proglašen nevažećim i (ili) kompenzacija za gubitke uzrokovane odbijanjem da se ugovor produži.postoji sporazum (član 684. Građanskog zakonika Ruske Federacije);

zamijeniti zakupca (zamijeniti se u ugovoru sa drugom osobom koja stalno boravi sa zakupcem uz saglasnost stanodavca), te dogovoriti visinu plaćanja za stambeni prostor;

raskinuti ugovor;

daje saglasnost na preuređenje stambenog prostora pod uslovima određenim zakonom.

Obaveze zakupca prema ugovoru o komercijalnom zakupu slične su onima prema ugovoru o socijalnom zakupu.

U čl. 687 Građanskog zakonika Ruske Federacije definira uslove i postupak za raskid ugovora o komercijalnom zakupu stambenih prostorija. Ugovor se može raskinuti ili na inicijativu zakupca ili najmodavca.

Zakupac može, u bilo koje vrijeme, uz saglasnost ostalih članova koji žive s njim, raskinuti ugovor tako što će zakupodavcu dati rok od tri mjeseca pismenim putem (klauzula 1, član 687 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Odluku o raskidu ugovora moraju donijeti svi punoljetni građani koji imaju stalno prebivalište kod poslodavca. Ako svi ne napuste stambeni prostor, onda ugovor neće raskinuti, već samo oni koji odu u drugo mjesto stanovanja gube prava na stambeni prostor.

Ugovor se može raskinuti na inicijativu bilo koje strane ako stambeni prostor zbog sanitarnog i tehničkog stanja čini nepodobnim za dalje stanovanje. Takvu nepodobnost utvrđuju posebne komisije (biro tehnički inventar, sanitarni nadzor, vatrogasni nadzor itd.);

Najmodavac ima pravo da raskine ugovor u slučaju (član 687 Građanskog zakonika Ruske Federacije):

zaostale zakupnine za šest meseci, ako više dugoročno nije utvrđeno ugovorom, a u slučaju kratkoročnog najma - više od dva puta - nakon isteka roka plaćanja utvrđenog ugovorom;

uništenje ili oštećenje stambenog prostora od strane stanara (sustanara) ili drugih lica za čije radnje nije odgovoran. U tom slučaju, sud može zakupcu odobriti grejs period od najviše godinu dana za vraćanje u normalno stanje stambenog prostora uz održavanje na snazi ugovora o zakupu stambenog prostora;

korištenje stambenih prostorija u druge svrhe, kršenje prava i interesa susjeda. U ovim slučajevima sud ima pravo poslodavcu odrediti jednogodišnji probni rad, odnosno odgoditi izvršenje. sudska odluka na period ne duži od jedne godine.

Pravne posledice raskida ugovora su da se zakupac i sva lica koja žive sa njim iseljavaju iz zauzetog stambenog prostora.

Učenje na daljinu za one koji ne žele stajati u saobraćajnim gužvama pristupačne cijene

Ugovor o podzakupu stana. Privremeni stanovnici

Učesnici u stambenim pravnim odnosima, pored najmodavca i zakupca, mogu biti podstanari i privremeni stanovnici.

Privremeni stanovnici mogu živjeti u stambenim prostorijama najduže 6 mjeseci od unapred obaveštenje zakupodavac (član 680 Građanskog zakonika Ruske Federacije je opće prirode za bilo koju vrstu ugovora o zakupu). Ako period boravka privremenih zakupaca nije ugovoren, onda zakupac ili bilo koji drugi član porodice može zahtijevati iseljenje privremenih zakupaca najkasnije u roku od 7 dana od podnošenja zahtjeva za iseljenje. Stanar je za svoje postupke odgovoran stanodavcu. Žive besplatno (nije potrebna usklađenost s normom ukupne površine stambenog prostora). Dok čl. 80. Zakona o stanovanju Ruske Federacije predviđa da stanodavac može zabraniti boravak privremenim stanovnicima ako je nakon njihovog useljenja ukupna površina stambenog prostora za svakog stanovnika manja od obračunske norme za pojedinačni stan, i manja od norme za proviziju za komunalni stan.

Ugovor o podzakupu regulisan je čl. 685 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji predviđa plaćanje za korištenje dodijeljenog stambenog prostora.

Bitan uslov ugovora o podzakupu je rok, koji ne može biti duži od trajanja ugovora o zakupu stambenog prostora.

Ako se ugovor o zakupu raskine prijevremeno, istovremeno se raskida i ugovor o podzakupu. Podstanar, za razliku od privremenih stanara, dobija u posjed i korištenje određeni dio stambenog prostora (ili cijeli stambeni prostor). Međutim, on ne stiče samostalno pravo korištenja i poslodavac snosi odgovornost za njegove radnje kojima se krši ugovor o najmu.

Ugovor o podzakupu ne podliježe pravilu o pravo prvenstva zaključiti ugovor na novi rok.

U slučaju društvenog najma stambenog prostora, ugovor o podzakupu zaključuje se uz pismenu saglasnost najmodavca i članova njegove porodice koji sa njim žive, pod uslovom da se nakon njegovog zaključenja ukupna površina odgovarajućeg stambenog prostora po stanovniku nije niža od računovodstvene norme (član 76. Zakona o stanovanju Ruske Federacije). Rok trajanja ugovora određuju strane, a ako rok nije određen ugovorom, smatra se da je ugovor zaključen na godinu dana. U slučaju prijevremenog raskida ugovora, ugovorna strana - inicijator je dužna o tome obavijestiti drugu stranu tri mjeseca unaprijed. Ugovor o podzakupu je plaćen. Postupak, uslovi, rokovi plaćanja i visina naknade utvrđuju se sporazumom stranaka.

Ugovor o besplatnom korišćenju imovine (kredit)

Ugovor o besplatnom korišćenju imovine (kredit). Sadržaj ugovora o besplatnom korištenju imovine. Promjena strana u ugovoru o slobodnom korištenju.

opšte karakteristike ugovori o besplatnom korišćenju imovine (krediti)

Ugovorom o besplatnom korišćenju imovine jedna strana (zajmodavac) se obavezuje da će drugu stranu (zajmoprimcu) prenijeti ili prenijeti imovinu na privremeni posjed i korištenje, a zajmoprimac se obavezuje da će je vratiti u stanju u kojem je je primljen, uzimajući u obzir normalno habanje ili u stanju predviđenom sporazumom (član 1. člana 689. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Ovaj sporazum se široko koristi u svakodnevnom životu. Ugovor o kreditu nastaje u odnosu građana u vezi sa raznim stvarima: od brijača do nekretnina, bicikala, automobila itd. Ovaj sporazum je postao veoma raširen u delatnosti biblioteka, gde su strane fizička i pravna lica. U praksi, ugovori o besplatnom korištenju često su lažna transakcija. Cilj stranaka je da za obične plaćene odnose iskoriste preferencijalni tretman koji je uspostavljen za vanredne odnose.

Pravna kvalifikacija ugovora - ugovor je besplatan, može biti sporazumni (u ovom slučaju - bilateralni), stvarni (u ovom slučaju - jednostrani).

Izvori pravne regulative:

Ch. 36 Građanski zakonik Ruske Federacije (članovi 689-701);

mnoga pravila o ugovoru o zakupu primjenjuju se na ugovor o zajmu, budući da mu je sličan po prirodi, za koji postoji direktno uputstvo u stavu 2 čl. 689 Građanskog zakonika Ruske Federacije;

Art. 5-10 Zakona Ruske Federacije „O bibliotekarstvu“;

Zakon o šumama Ruske Federacije, čl. 36 (ugovor o besplatnom korišćenju šumske površine) i dr.

U oba ugovora - o zakupu i o zajmu - postoji isti predmet - individualno definisane i nepotrošne stvari. Ciljevi se također poklapaju - oba su usmjerena na prijenos imovine na privremeno korištenje. Glavna razlika između ugovora je zasnovana na naknadi (imovina se daje u zakup uz naknadu).

Strane u ugovoru: zajmodavac i zajmoprimac. Njihovu ulogu mogu igrati bilo koji subjekti građanskog prava.

Zajmodavac - vlasnik imovine i druga lica ovlašćena zakonom. Jedinstvenost ugovora o zajmu je u tome što zajmodavac prenosom stvari na korišćenje nema direktnu korist od takvog predstavljanja, odnosno ne dobija nikakvu recipročnu odredbu. Stoga se obim primjene ugovora obično odnosi na odnose lične i fiducijarne prirode. Građanski zakonik Ruske Federacije utvrđuje jedino ograničenje subjektivnog sastava (član 2. člana 690. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Privredno društvo nema pravo da imovinu prenese na besplatno korišćenje licu koje je njen osnivač, učesnik, rukovodilac ili član njenih organa upravljanja ili kontrole. Ovo pravilo ima za cilj da spriječi zloupotrebu položaja od strane ovih osoba i korištenje imovine organizacije za ostvarivanje prihoda bez plaćanja odgovarajućih poreza.

Zajmoprimac je osoba koja prima imovinu na besplatno korištenje. Za vrijeme korištenja stvari, zajmoprimac postaje njen vlasnički posjednik i uživa pravo zaštite svog posjeda u skladu sa čl. 305 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Bitni uslovi ugovora: predmet i besplatnost. Besplatno je uslov koji određuje i mora biti posebno dogovoren ili mora jasno proizlaziti iz sadržaja ugovora, inače se ugovor može priznati kao ugovor o zakupu. Predmet ugovora je svaka nepotrošna stvar koja tokom upotrebe ne gubi svojstva. prirodna svojstva. To se mora individualno odrediti, jer kredit podrazumijeva vraćanje ne slične, već iste stvari. I pokretne i nepokretne stvari se prenose na besplatno korištenje. Dakle, prema čl. 607 Građanskog zakonika Ruske Federacije, može se prenijeti na besplatno korištenje zemljište i drugi izolirani prirodni objekti, imovinski kompleksi, zgrade, građevine, oprema, vozila i druge stvari. Ograničenja iznajmljivanja imovine na besplatno korištenje mogu biti predviđena samo zakonom.

IN zakonodavni poredak Mogu se utvrditi i specifičnosti prijenosa na besplatno korištenje. zemljišne parcele i drugi prirodni objekti.

Trajanje ugovora. Ugovor se može zaključiti i na određeno vrijeme (član 1. člana 610. Građanskog zakonika Ruske Federacije) i na neodređeno vrijeme (član 2. član 610. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ako rok nije određen ugovorom, onda se smatra da je ugovor o kreditu zaključen na neodređeno vrijeme. U ovom slučaju, otkazivanje ugovora o kreditu vrši se prema pravilima iz stava 1. čl. 699 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji utvrđuje rok od mjesec dana za obavještavanje o takvom odbijanju, kako za pokretne, tako i za nekretnina, osim ako ugovor ne predviđa drugačiji otkazni rok.

Forma ugovora određena je pravilima o formi transakcija Ch. 9 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Posebni uslovi utvrđeni ugovorom o zakupu Čl. 609 Građanskog zakonika Ruske Federacije ne primjenjuju se na zajmove.

Učenje na daljinu za one koji cijene svoje vrijeme po pristupačnim cijenama

Zajmodavac je dužan:

snosi odgovornost za nedostatke stvari prenešene na slobodnu upotrebu, uključujući i nedostatke stvari koje nije naveo namjerno ili iz krajnje nepažnje prilikom sklapanja ugovora (član 693. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Zajmodavac nije odgovoran za nedostatke za koje nije znao;

Ako se u prenesenoj imovini otkriju nedostaci za koje je odgovoran zajmodavac, zajmoprimac ima pravo zahtijevati njihovo besplatno otklanjanje, naknadu svojih troškova za otklanjanje nedostataka, ili raskid ugovora, kao i naknadu stvarne štete. prouzrokovao mu. Zajmodavac je dužan, odmah po prijemu zahtjeva zajmoprimca, o svom trošku zamijeniti neispravnu stvar ili otkloniti njene nedostatke;

zajmodavac je dužan da obavesti zajmoprimca o pravima trećih lica na predmet ugovora; u slučaju neobaveštenja, zajmoprimac ima pravo da zahteva prijevremeni prekid ugovor i naknadu stvarne štete koja mu je prouzrokovana (član 694. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Zajmodavac ima pravo zahtijevati prijevremeni raskid ugovora u slučajevima kada zajmoprimac (član 1. člana 698. Građanskog zakonika Ruske Federacije):

koristi stvar koja nije u skladu sa ugovorom ili svrhom stvari;

ne ispunjava obaveze održavanja stvari u dobrom stanju;

prenosi stvar na treću stranu bez pristanka zajmodavca.

Zajmoprimac je dužan:

vrši tekuće i glavne popravke imovine, osim ako ugovorom nije drugačije određeno;

koristiti stvar prenešenu na besplatnu upotrebu u skladu sa uslovima ugovora, a ako takvi uslovi nisu definisani u ugovoru, onda u skladu sa svrhom stvari (član 1. člana 615. Građanskog zakonika Ruske Federacije );

po raskidu ugovora u besplatnu upotrebu, istu stvar vratiti zajmodavcu u stanju u kojem ju je primio, uzimajući u obzir normalno habanje, ili u stanju predviđenom ugovorom (čl. 4. člana 689. Građanskog zakona). Kodeks Ruske Federacije);

Zajmoprimac snosi rizik od slučajnog uništenja imovine koja mu je prebačena u sljedećim slučajevima:

a) korišćenje stvari koje nije u skladu sa ugovorom ili u druge svrhe;

b) prenos stvari od strane zajmoprimca na treće lice bez saglasnosti zajmodavca;

c) ako je zajmoprimac mogao spriječiti uništenje stvari u svojoj upotrebi žrtvujući svoju, a to nije učinio.

Zajmoprimac ima pravo:

u slučaju kršenja uslova ugovora od strane zajmodavca, zahtijevati prijenos nedostajuće opreme i dokumenata na predmet ugovora, ili raskid ugovora i naknadu stvarne štete;

ako zajmodavac ne prenese imovinu kršeći uslove ugovora o zajmu, zajmoprimac ima pravo zahtijevati raskid ugovora i naknadu stvarne štete (član 692. Građanskog zakonika Ruske Federacije);

jednostrano raskinuti ugovor obavještavanjem zajmodavca najmanje mjesec dana unaprijed, osim ako ugovorom nije utvrđen drugačiji rok.

Zajmodavac je odgovoran za štetu nanesenu trećoj strani kao rezultat upotrebe stvari (član 697. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ova odgovornost nastaje ako zajmodavac ne dokaže da je šteta nastala umišljajem ili grubom nepažnjom zajmoprimca ili osobe u čijem je posjedu ta stvar završila uz pristanak zajmodavca, izuzev štete koju je uzrokovao izvor. povećane opasnosti, kada odgovornost snosi vlasnik stvari, odnosno zajmoprimac.

Promjena strana u ugovoru o slobodnom korištenju

Promjena zajmodavca ne povlači za sobom raskid ugovora o kreditu. U slučaju smrti građanina-kreditora, ili reorganizacije ili likvidacije pravno lice, prava i obaveze zajmodavca po ugovoru o besplatnom korištenju prelaze na nasljednika (pravnog sljednika) ili na drugo lice na koje je preneto vlasništvo stvari ili drugo pravo na osnovu kojeg je stvar predata na besplatno korištenje. (klauzula 2 člana 700 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Ugovor o besplatnom korišćenju raskida se u slučaju smrti građanina-zajmoprimca, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.

Ugovorom o društvenom zakupu stambenog prostora jedna strana - vlasnik stambenog prostora državnog stambenog fonda ili opštinskog stambenog fonda (nadležni državni organ ili ovlašćeni organ lokalne samouprave koji nastupa u njegovo ime) ili lice koje on ovlasti ( zakupodavac) se obavezuje da drugoj strani - građaninu (zakupcu) prenese stambeni prostor u posed i korišćenje za stanovanje u njemu pod uslovima utvrđenim PK RF (klauzula 1, član 60 KS RF).

Ugovor o socijalnom zakupu stambenog prostora regulisan je sljedećim izvorima:

– Zakon o stanovanju Ruske Federacije (članovi 60–91);
– Građanski zakonik Ruske Federacije (članovi 672, 674, 675, 678, 680, 681);
– ugovor o socijalnom najmu između stanodavca i zakupca.

Karakteristike ugovora o socijalnom najmu

Ovaj sporazum je konsenzusan, bilateralno obavezujući, po pravilu, kompenzirano, one. Stanar prema takvom ugovoru dužan je platiti naknade za korištenje stambenih prostorija, za održavanje i popravku ovih prostorija i za komunalne usluge (klauzula 2 člana 156 Zakona o stanovanju Ruske Federacije). Kao izuzetak, takav sporazum može biti gratuitous: zakupac je oslobođen plaćanja naknade za korišćenje stambenog prostora (najamnine) ako je priznat kao građanin sa niskim primanjima, ali je istovremeno dužan da plaća naknadu za održavanje i popravku ovog prostora, kao kao i za komunalne usluge (član 9. člana 156. Stambeno-pravnog zakonika Ruske Federacije). Jedini izuzetak su oni stambeni prostori koji su uključeni u opštinski stambeni fond za društvenu upotrebu.

Predmet ugovor o socijalnom najmu za stambeni prostor može biti samo stambeni soba. U tom svojstvu može se obezbijediti sljedeće:

– stambena zgrada koja nije stambena zgrada;
– stan u stambenoj zgradi;
– jedna ili više izolovanih prostorija u komunalni stan ili stambena zgrada koja nije stambena zgrada.

Sljedeće ne može biti samostalan predmet ugovora o socijalnom zakupu (član 62. Zakona o stanovanju Ruske Federacije):

– neizolovani stambeni prostor;
– prostorije za pomoćnu upotrebu;
– zajednička imovina u stambenoj zgradi.

Pod neizolovanim stambenim prostorijama podrazumevamo:

– susjedne prostorije stanova i stambenih zgrada (odnosno povezane zajedničkim ulazom);
- dijelovi prostorija.

Prostorima za pomoćnu upotrebu smatraju se prostorije kao što su kuhinja, hodnici, kupatila i druge prostorije sa pomoćnom namjenom. Takve prostorije su se ranije nazivale "pomoćne prostorije".

Zabave Ugovori o socijalnom najmu stambenih prostorija su između zakupodavca i zakupca.

Stanodavac prema ugovoru o socijalnom zakupu mogu postojati:

– vlasnik stambenog prostora u čije ime ugovorna strana nastupa ovlašćeni državni organ ili organ lokalne samouprave;
- osoba ovlaštena od vlasnika.

Ova lista je iscrpna.

Poslodavac je državljanin Ruske Federacije koji je upisan u stambeni prostor prema pravilima utvrđenim Zakonom o stanovanju Ruske Federacije. Na zahtjev zakupca i članova njegove porodice, kao i u slučaju smrti zakupca ili njegovog odlaska iz stambenog prostora, zaključuje se ugovor o socijalnom najmu sa jednim od članova njegove porodice koji živi u stambenom prostoru (klauzula 2 člana 672 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

pismenim putem na osnovu rješenja o davanju stambenog prostora stambeni fond za društvenu upotrebu (član 1. člana 63. Zakona o stanovanju Ruske Federacije). Shodno tome, ako je ugovor o socijalnom zakupu stambenog prostora zaključen u pisanoj formi bez donošenja navedene odluke, ne može se smatrati ispunjenim uslov za formu ugovora.

Ako se ne poštuje pismeni oblik ugovora o društvenom najmu stambenog prostora, primjenjuje se pravilo: u ovom slučaju strane su lišene prava u slučaju spora da se pozovu na iskaz svjedoka kako bi potvrdili transakciju i njenu uslovima, ali imaju pravo da pruže pismene i druge dokaze (član 1. člana 162. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Treba napomenuti da su ugovor o socijalnom zakupu stambenog prostora i odluka o davanju stambenog prostora dokumenti koji se suštinski razlikuju po svojoj pravnoj prirodi.

Rješenje je upravni (individualni) akt koji donosi nadležni organ i koji povlači za sobom obavezne posledice po lica navedena u njemu. Stoga se sklapanje ugovora o socijalnom zakupu u obliku posebnog dokumenta mora provesti u praksi.

Ugovor o socijalnom zakupu stambenog prostora je izvor građanskog prava kojim se uređuju stambeni pravni odnosi stranaka građanskog prava. Njegov sadržaj nije regulisan samo pogl. 8 Zakona o stanovanju Ruske Federacije, ali i Građanskog zakonika Ruske Federacije, kao i Pravila za korištenje stambenih prostorija, odobrenih Uredbom Vlade Ruske Federacije od 21. januara 2006. 25. U praksi, strane u takvom sporazumu ne sastavljaju same njegov tekst, već koriste standardni obrazac sporazuma uveden Uredbom Vlade Ruske Federacije od 21. maja 2005. br. 315 „O odobravanju modela Ugovor o socijalnom zakupu stambenog prostora.” Izrada standardnog ugovora, koji ima ulogu uzorka pri sklapanju ugovora, predviđena je stavom 2. čl. 63 Zakon o stanovanju Ruske Federacije. Ugovor je sastavljen u skladu sa čl. 60–72 Zakonika o stanovanju RF, ponavljajući glavne odredbe prethodnog Modela sporazuma koji je odobrilo Vijeće ministara RSFSR-a od 25. septembra 1985. br. 415, ali je dopunjeno nekim detaljima. Kao rezultat toga, ispostavilo se da novi Model sporazuma sadrži sljedeće informacije predviđene prethodnim Modelom sporazuma:

– mjesto i datum sastavljanja ugovora;
– naziv organizacije za stambeno održavanje (HOE), a u nedostatku – naziv organizacije;
– lice koje djeluje u ime organizacije ili stambene zadruge na osnovu Pravilnika (njegov naziv i datum odobrenja), u daljem tekstu „stanar“;
– prezime, ime i prezime građanina, u daljem tekstu: poslodavac;
– podatke o nalogu za stambeni prostor (broj, serija, datum izdavanja, naziv organa koji ju je izdao);
– činjenica zaključenja ugovora i njegova vrsta;
– adresu i veličinu stambenog prostora;
– karakteristike i tehničko stanje predviđenih stambenih prostorija, kao i sanitarne, tehničke i druge opreme, koje se nalaze u priloženom pasošu;
– odgovornosti poslodavca;
– prava poslodavca;
- obaveze zakupodavca.

Standardni ugovor utvrđuje sljedeća pravila:

– članovi porodice zakupca koji žive zajedno sa zakupcem uživaju, ravnopravno sa zakupcem, sva prava i snose sve obaveze iz ovog ugovora, a punoletni članovi porodice snose solidarnu imovinsku odgovornost sa zakupcem za obaveze iz ovog ugovora ;
– najmodavac ne može mijenjati ugovor o socijalnom zakupu stambenog prostora bez saglasnosti zakupca i članova njegove porodice, osim u slučajevima predviđenim zakonom. Ugovor može raskinuti samo na osnovu zakonom utvrđenih, i to samo sudskim putem, osim u slučajevima deložacije iz kuća koje prijete urušavanjem;
– kada zakupac i članovi njegove porodice odlaze u drugo prebivalište, ugovor se smatra raskinutim danom odlaska;
– sporove po ugovoru rješava sud ili nadležni organ.

Važeći Standardni sporazum uveden je Uredbom Vlade Ruske Federacije od 21. maja 2005. br. 315. Pored gore navedenih informacija, predviđa sljedeće informacije:

– naziv i detalje vlasničke isprave koja je poslužila kao osnova za zaključivanje ugovora;
– oblik svojine stambenog prostora;
– ovlaštenja zakupca (neograničeno posjedovanje i korištenje);
– veličina stambenog prostora i njegov sastav;
– lokacija stambenog prostora (adresa);
– vrste komunalnih usluga koje daje zakupodavac (struja, gas, kanalizacija, vodovod, način grijanja);
– broj članova porodice poslodavca i njihove podatke (ime i prezime i stepen veze sa poslodavcem).

U sporazumu se takođe navodi:

– način prenosa stambenih prostorija (prema akt o prenosu);
– rok za prenos stambenog prostora (10 dana od dana zaključenja ugovora).

Nove obaveze poslodavca(u odnosu na prethodni Model ugovora): preseliti se u drugu stambenu prostoriju za vrijeme velikih popravki zauzetog stambenog prostora.

Nova prava poslodavca: zahtijevati promjene zakupnine za stambene prostore; pravo korištenja zajedničke imovine kuće; pravo da od zakupca zahtevaju velike popravke; članovi porodice poslodavca imaju jednaka prava sa njim.

Takođe obezbeđeno odgovornost poslodavca, neblagovremene ili nepotpune uplate za stambeno-komunalne usluge, u vidu kazne.

Nova prava iznajmljivača: zahtijevati pristup stambenim prostorijama poslodavca za njegove zaposlene radi pregleda tehničkog i sanitarnog stanja stambenih prostorija u vrijeme koje je sa njim prethodno dogovoreno.

Stanodavac ne može zabraniti zakupcu useljenje bračnog druga, roditelja ili djece ako nakon toga ukupna površina po osobi u porodici postane manja od obračunske norme (Odluka vrhovni sud RF od 16. januara 2008. br. GKPI 07–1022).

Model ugovora ne propisuje u koliko primjeraka treba biti sastavljen.

IN boravišni pasoš, u prilogu ugovora o socijalnom najmu mora biti navedeno:

– lokacija stambenog prostora (naziv lokaliteta i ulice, broj kuće, zgrade, stana);
– vrstu stambenog fonda, koji uključuje stambene prostore;
– veličina ukupne površine stambenog prostora i njegov sastav (broj soba i njihova veličina, prisustvo kuhinje i njena veličina, vrsta peći i broj gorionika u njoj, prisustvo kupaonica i njena oprema, prisutnost sanitarne jedinice i njezina oprema, veličina hodnika, prisutnost polukata i njihova veličina, prisutnost ugradbenih ormara i njihova veličina, prisutnost skladišnog ormara i njegova veličina) . Sve veličine su naznačene u kvadratnih metara;
– oprema stambenog prostora (vodovod, topla voda, kanalizacija, način grijanja, električna rasvjeta, plin, kante za smeće);
– prisustvo u stanu radio-difuzne mreže, televizijske mreže, telefona;
– datum puštanja u rad kuće;
– stanje stambenog prostora i njegove opremljenosti;
– potpisi najmodavca i zakupca.

Kako bi se dala stabilnost odnosima koji proizlaze iz socijalnog najma, uvedeno je pravilo prema kojem ugovor o socijalnom najmu ne podliježe izmjeni ili raskidu, čak ni u slučajevima kada dođe do promjene vlasnika stambenog prostora tj. predmet. Osim toga, navedeni ugovor ostaje nepromijenjen čak i kada se pravo gospodarskog upravljanja ili pravo operativnog upravljanja takvim stambenim prostorom prenese na drugi entitet (član 64. Stambeno-pravnog zakonika Ruske Federacije).

Ugovor o socijalnom najmu stambenog prostora je zaključen bez navođenja njegovog roka važenja(klauzula 2 člana 60 Zakona o stanovanju RF).

Promena osnova i uslova koji daju pravo na dobijanje stambenog prostora na osnovu ugovora o socijalnom najmu nije osnov za raskid ugovora o socijalnom zakupu stambenog prostora (klauzula 3, član 60. Zakona o stanovanju Ruske Federacije).

Korištenje stambenog prostora po ugovoru o socijalnom najmu

U skladu sa čl. 61 Zakonika o stanovanju Ruske Federacije o ugovoru o socijalnom najmu stambenog prostora:

a) korištenje stambenih prostorija vrši se u skladu sa Zakonom o stanovanju Ruske Federacije i ovim sporazumom;
b) zakupac stambenog prostora u stambenoj zgradi stiče pravo korištenja zajedničke imovine u ovoj zgradi.