Da li je moguće zaraditi na novim zgradama? Ulaganje u nove zgrade: kupovina studija i malih stanova za preprodaju. Kako zaraditi na nestambenim nekretninama

Ljude koji su ušteđevinu u rubljama 2014. uštedeli kupovinom nekretnina u bliskoj budućnosti čeka neprijatno iznenađenje - poreske inovacije, koji će stupiti na snagu 2016. Od 1. januara stan će moći prodati bez plaćanja poreza tek nakon pet godina (umjesto tri, kao sada). Ovo tjera mnoge investitore da sada aktivno ulaze u gotovinu – prodaju svoje investicione kvadrate putem ustupanja prava. Upravni partner moskovske agencije za nekretnine Dream Realty Nadezhda Telesh razgovara o kupovini takvih stanova

Danas je najnerizičnija i najzanimljivija sa stanovišta srednjoročne (tri do pet godina) ulaganja kupovina stanova u novogradnji od privatnih investitora.

A za to postoji nekoliko razloga:

1) posao iznajmljivanja stanova je značajno opao, a s obzirom na kupovinu gotovih sekundarnih nekretnina sa ovog stanovišta nije preporučljivo. Procijenite sami: rok otplate je više od 20 godina, troškovi usluga i gnjavaža sa stanarima, uzimajući u obzir smanjenje cijene najma dovesti do toga da objekat postane obaveza, a ne imovina;

2) imajući u vidu činjenicu da je značajan obim novih objekata zamrznut ili vremenski pomeren, ulaganja u bilo kojoj fazi od temeljne jame do postavljanja komunikacija u srednjoročnom periodu predstavljaju povećan rizik i zamrzavanje njihovih ulaganja za na neodređeno vrijeme. U ovom slučaju razmatramo opcije u fazi iskopa i nedovršene izgradnje.

S tim u vezi, ako ne razmatramo opciju rješavanja ličnih stambeno pitanje, i kladili smo se na investiciona atraktivnost objekta, preporučujemo davanje prednosti sekundarnim nekretninama u novogradnjama koje prodaju privatni investitori.

Razlog #1: cijena. Cijena stanova u novogradnji danas se razlikuje za 5-10% od cijene samog investitora. A cijena za privatne investitore je niža zbog činjenice da nisu vezani za njih kreditne obaveze i plan prodaje, spremni su da fiksiraju svoju dobit, koja se obično kreće od 50% do 70% početne investicije.

Pri kupovini ovakvih objekata uopće nije potrebno ulagati u popravke (posebno uzimajući u obzir nove cijene vezane za euro i dolar).

Pored toga, prodavac je zainteresovan da podigne svoj novac bez čekanja na izmene poreskog zakonodavstva koje će stupiti na snagu 2016. godine i vezati obračun poreske osnovice za katastarsku vrijednost objekt. A petogodišnje čekanje na odbitak poreza očito nije dio planova investitora.

Razlog br. 2: nedostatak pravnih rizika. Prisustvo svježe primljene imovine i ključeva u rukama, kao i velika vjerovatnoća odsustva prava trećih lica na objekt (što u svakom slučaju treba provjeriti) su uvjerljivi dokazi pravna čistoća objekt.

Objekti koje razmatramo za tri godine u istom stanju, odnosno „u betonu“, donosiće svom vlasniku profit od oko 30-40%, što je najmanje 10% godišnje. Ova opcija je idealna za konzervativnog investitora koji je spreman ostvariti razumnu zaradu bez praktički ikakvih rizika.

U svakom slučaju, prije kupovine bilo čega potrebno je analizirati izglede za rast područja, kvalitet gradnje, mogućnost metroa, infrastrukturu, probleme s parkingom i nekoliko drugih faktora čije negativne posljedice prisustva ili odsustva mogu negirati cjelokupnu kupovinu.

Nadezhda Telesh specijalno za RBC Real Estate

Zarađivanje novca u nekretninama je jedno od najsigurnijih jednostavni tipovi ulaganja. Kako običan čovjek može zaraditi novac na nekretninama?

IN opšti slučaj, zarada na nekretninama se svodi na dvije, najisplativije i najmanje rizične vrste zarade. Ovo je zarada od najma i zarada od preprodaje.

Zarada od preprodaje nekretnina

Jasno je da da biste prodali po višoj cijeni, morate kupiti po nižoj cijeni. Kako to učiniti?

Kupovina nekretnina u fazi iskopa

U prosjeku, u Rusiji, cijena stana od faze iskopavanja do isporuke gotova kuća raste za 30%. Drugo pitanje je koji vremenski okvir izgradnje navodi programer. Očigledno, ako se stambena zgrada izgradi za godinu dana, onda je 30% godišnje vrlo isplativo ulaganje, a ako na 4 godine, onda će povrat biti samo 7,5%, što je manje od prinosa na depozit. Dakle, kako bi zaradili pristojan novac na ulaganju u zajednička gradnja, optimalno tajming Izgradnja stana će trajati manje od 3 godine.

Takođe, morate biti veoma oprezni kada birate samog programera. Investitor mora imati već završene nekretnine i nema prevarenih dioničara. Kada provjeravate programera, možete se obratiti lokalnom Ministarstvu građevinarstva s pitanjem o njegovoj pouzdanosti. Prednost će biti saradnja programera sa velikim državne banke, kao što su VTB ili Sberbank.

Zarada od rente

Mnogo Rusa unutra poslednjih godina počeo se aktivno baviti izdavanjem stanova. I to je pravi pristup ulaganju i zarađivanju novca u našoj zemlji. Zarada od izdavanja nekretnina je jednostavna, jasna i stabilna. Naravno, morate pronaći zajednički jezik sa stanarom i pravilno formalizirati svoj odnos - to će zahtijevati određeni napor. Ali ako je zakup dugoročan, a zakupci fleksibilni i pošteni, sjetit ćete ih se tek onog dana kada dobijete novac za najam.

Komercijalni ili stambene nekretnine, novogradnja ili sekundarno stanovanje - ako zarađujete više prihoda od kirije nego od - ovo je dobra investicija. Izračunaj godišnju kamatu Izdavanje stana je vrlo jednostavno - vaš je neto dobit godišnje kao procenat tržišne cijene stana. Iznos veći od 7% je dobar prihod od iznajmljivanja nekretnina.

Na primjer, ako je cijena stana 2.000.000 rubalja, mjesečno najam minus računi za komunalije od 13.000, ovo je 7,8% godišnje.

Prilikom kupovine objekta za iznajmljivanje postoji mnogo faktora koji utiču na cenu zakupnine: stanje samog objekta, godina poslednjeg remont, komšije itd. Ali glavna stvar je, naravno, lokacija i ona bi trebala biti ključna prilikom odabira nekretnine za iznajmljivanje.

Ljudi kupuju dosta stanova u novogradnji za naknadnu preprodaju. Shema je dobro poznata: kupujete stan u fazi iskopavanja, prodajete ga kada bude gotov, a cijena mu raste zajedno s podovima. Postoji još jedna suptilnost - pravilna završna obrada također može povećati vrijednost nekretnine.

Naravno, mnogo zavisi od statusa samog stana. U elitnom stanu, na primjer, nema smisla raditi popravke na bilo koji način, jer to neće utjecati na likvidnost i cijenu stanovanja novi vlasnik verovatno će promeniti svoj izgled „da odgovara sebi“. Kupci luksuzne robe su, po pravilu, orijentisani na ekskluzivnost, pa radije sami obavljaju završnu obradu, uz angažovanje specijalizovanih dizajnerskih agencija u saradnji. Ali u segmentima „ekonomije“ i „biznisa“, renoviranje zaista može biti dobra investicija.

Jedi opšta pravila, koje je potrebno ispoštovati kako bi se izvršila adaptacija stana za buduću upotrebu. „Najvažnije je efikasno obaviti posao i neutralno urediti unutrašnjost kako bismo zadovoljili ukuse maksimalnog broja potencijalnih kupaca“, upozorava Maria Litinetskaya, generalni direktor Kompanija Metrium Group.

Koje popravke nisu potrebne?

Dakle, završavam. Ovdje je važno ne pretjerati, držati se zlatne sredine. Najbolje je fokusirati se na klasični stil. Popravak bi trebao postati univerzalna osnova za namještaj i dekor, tako da najbolje rješenje- svijetli, glatki zidovi (bez cvijeća, štukature ili slika). Ne biste trebali napraviti ekskluzivnu završnu obradu, jer to može suziti krug potencijalnih klijenata. Zaboravite na pretjerano svijetle dekorativne elemente, pretjerano privlačne boje i detalje interijera, te dizajnerske eksperimente. Neutralne smeđe, bijele i bež nijanse su također prihvatljive, jer se dobro slažu s različitim vrstama namještaja.

Za pod, bilo da je parket ili laminat, također je bolje odabrati prirodni ton bez razrađenih mozaika, riblje kosti i sličnih užitaka. Za farbanje možete koristiti tapete sa debelom netkanom podlogom, jer ima efekat laganog pojačanja. Ovo je vrijedan kvalitet, jer će se kuća još nekoliko godina smanjivati. Osim toga, neće biti teško promijeniti unutrašnjost ako ste umorni od prethodne boje, a djeca mogu bez straha crtati po takvim zidovima.

“Smanjenje vrijednosti nekretnine i značajno ometanje prodaje može biti i kreativna rješenja vlasnici“, uvjerava Irina Dobrokhotova, predsjednica odbora direktora Best-Novostroy. Na primjer, ni u kojem slučaju ne smijete vršiti preuređenje s rušenjem nosivih zidova ili pregrada (posebno na prvim katovima), niti premještati vlažne prostore. Čak i ako je zaobilaznim putem bilo moguće dobiti odobrenje od BTI-a za sumnjiv raspored, u slučaju bilo kakvog vanrednog stanja (bilo da je to poplava u susjedovom stanu ili urušavanje zidova), sva odobrenja se poništavaju i proglašavaju ilegalno. Naravno, nijedan kupac neće pristati na takav teret.

Na čemu je bolje ne štedjeti?

Čak i uz skroman budžet, možete pretvoriti stan u udobno stanovanje ako pokažete maštu i domišljatost. Koristite male trikove - na primjer, za sobe s niskokvalitetnim zidovima odaberite debele tapete s vrućim reljefnim teksturama, koje će sakriti moguće nedostatke. Rastezljivi stropovi su također odlični za maskiranje građevinskih grešaka. I možete bez takvih problematičnih i radno intenzivnih radova kao što je kitovanje i postavljanje samonivelirajućih podova.

Stan će izgledati skuplje ako ugradite visokokvalitetna vrata i opremite sanitarne čvorove visokokvalitetnim vodovodnim instalacijama. Istovremeno, ekscesi u vidu pozlaćenih slavina su potpuno nepotrebni. Ali kupci nekretnina, u pravilu, obraćaju pažnju na prisutnost grijanih podova, komunalija, TV antene, filtera za vodu i zrak u prostorijama.

Koliko možete zaraditi

I evo još jedne stvari koju je važno znati: bolje je uopće ne započeti popravke ako nemate dovoljno novca za to. Prodavci nekretnina kažu da pokazivanje kupaca objekata u kojima je renoviranje obustavljeno nekoliko puta smanjuje šanse za prodaju. Tada bi bilo bolje prodati bez podrezivanja.

Ali ako ispravno obavite jeftine popravke, postoji šansa ne samo da pokrijete troškove, već i da dobro zaradite. U ekonomskoj klasi, prema Metrium Group, jednosobni stan u Moskvi sa završnom obradom može se prodati za 0,5-1 milion rubalja. skuplji od sličnih kućišta bez završne obrade. Stručnjaci Best-Novostroy potvrđuju: uz pravilne popravke možete računati na povećanje cijene stana u prosjeku za 20%.

Bez obzira na to kakve argumente finansijeri daju o drugim instrumentima finansiranja, nekretnine su čovjekovo sklonište, njegov dom, gdje živi i podiže djecu. Ljudima će uvijek trebati smještaj. Oni koji posjeduju nekretnine uvijek mogu računati na stabilan izvor prihoda. U ovom članku pokušali smo sistematizirati što više informacija o načinima zarade od toga. Dat je kratak pregled 18 metoda.

Načini ostvarivanja prihoda po osnovu izdavanja nekretnina

1) Kupite stan i iznajmite ga dnevno

Najpopularniji način zarade u nekretninama. Svaka osoba koja pita “kako zaraditi na nekretnini” odmah će odgovoriti - izdavati je mjesečno. Ima dosta ponuda stanovnika - samo treba izbaciti one koji su po vašem mišljenju nepodobni. To može uključivati ​​mogućnost iznajmljivanja sobe u stanu ili studentskoj spavaonici.

Prednosti:

• Ono što je dobro kod ove metode je minimalni pokreti tijela. Potpišite ugovor sa zakupcem jednom, a zatim jednom mjesečno dolazite da dobijete novac za vaš boravak.

Protiv:

• Relativno mala primanja. Ako ste uzeli stan na hipoteku, i to sa minimalcem kaparu– malo je vjerovatno da će prihod od zakupnine za mjesečnu zakupninu pokriti plaćanja hipoteke. Idealna opcija je kada ste naslijedili stan, ili ste jednostavno zaradili novac bez pomoći banke.

2) Kupite stan i iznajmite ga dnevno

Zanimljiviji način da zaradite novac od svog stana. Uključuje gotovo svakodnevno prikazivanje apartmana, prijavu, odjavu i čišćenje. Najbolja grupa za dnevni najam apartmana su poslovni putnici i putnici. Neodgovarajuća demografska kategorija su ljubitelji noćnih klubova i drugih entuzijasta koji žele iznajmiti stan kako bi se dobro zabavili. Još jedna dobra stvar za ljude koji dolaze na službeno putovanje je to što često ostaju ne jedan dan, već sedmicu ili dvije, što im je ipak mnogo isplativije od života u hotelu. To su ljudi, po pravilu, pristojnog društvenog statusa i nikome ne prave probleme tokom života.

Prednosti:

• Veći nivo prihoda u odnosu na mjesečnu kiriju.

Protiv:

• Moguća šteta na imovini ako je zauzeta “pogrešna” publika. Najbolja publika su poslovni putnici i putnici. Oni uzrokuju minimum gnjavaže i često iznajmljuju stan na više od jednog dana
• Redovno čišćenje stana i pranje posteljine

3) Kupite stan i iznajmite ga po satu

Najagresivnija opcija za izdavanje stana, obezbeđivanje maksimalni prihod. Da biste koristili ovu metodu, preporučljivo je imati kancelariju ili neki drugi stan za stanovanje pored onog koji iznajmljujete, jer ćete morati stalno trčati okolo kako biste uselili stanare. Može postojati i nezadovoljstvo među komšijama zbog stalnog kruženja ljudi na lokaciji.

Prednosti:

• Veoma visoka primanja. Ako imate jaku reklamnu podršku, stan možete iznajmiti veći dio dana.

Protiv:

• Moguća materijalna šteta zbog popunjenosti sumnjive publike.
• Morate biti stalno u blizini stana kako biste mogli redovno da se useljavate i izlazite iz stanara.
• Češće čišćenje i pranje posteljine.
• Moguće nezadovoljstvo među komšijama

4) Kupiti stan za hostel

Povoljni hotelski format koji je došao sa Zapada, koji uključuje iznajmljivanje kreveta u udobnom apartmanu. Broj ležajeva može doseći 10-12. Ako mislite na hostel s velikim brojem radnika migranata, onda to uopće nije ono što jeste. Hostel je soba sa veoma dobrim renoviranjem evropskog nivoa i sa svim sadržajima u njoj žive uglavnom Rusi. Većina klijenata su poslovni putnici i putnici. Hostel je odlično rješenje za one koji trebaju prenoćiti, ali ne žele da plaćaju veliku sumu za dnevni apartman. Iznajmljivanje kreveta u hostelu u regijama u 2015. iznosi 400-500 rubalja, što je mnogo jeftinije nego u bilo kojem hotelu ili dnevnom stanu.

Prednosti:

• Veoma visok prihod zbog velikog prometa klijenata
• Redovna primanja zbog velikog broja ležajeva. Neka mjesta će i dalje biti naseljena, što će vam omogućiti da budete u plusu.

Cons

• Potreba za vrlo kvalitetnim popravkama. Bakina opcija za hostel vjerojatno neće biti prikladna. Također ćete morati kupiti nekoliko kreveta na kat
• Moguće nezadovoljstvo komšija zbog velikog tiraža ljudi
• Potreba da imate asistenta ili da svo slobodno vreme posvetite tome, jer... veliki broj ljudi znači puno posla za useljenje, iseljavanje i čišćenje
• Za kvalitetan rad i maksimalnu zaradu biće potrebno registrovati individualnog preduzetnika za izdavanje putnih potvrda posetiocima.

Nedavna izmjena zakona o hostelima zabranjuje korištenje stambenih prostorija za hostele. avaj :(

Da biste radili u bijelom s hostelima, morat ćete kupiti komercijalne nekretnine.

5) Kupite gradsku kuću i iznajmite je

Townhouse je evropski niskogradnji tip stanovanja koji karakteriše visok komfor stanovanja. Townhouses karakterizira mali broj susjeda i lokacija udaljena od velikih površina metropole. Po pravilu, to su mirni, zabačeni kutci života na periferiji grada, u novoizgrađenim selima i u blizini šuma. Identifikovali smo gradsku kuću odvojeno od običnog stana, jer ima svoje karakteristike. Može se iznajmiti i mjesečno, dnevno ili po satu

Prednosti:

• Više visok status stanari - jer stanovanje više klase
• Postoji mogućnost preuređenja radi povećanja broja stanova (prerada stanova u garsonjere)

Protiv:

• Zategnutije tržište zakupaca – iznajmljivanje nekretnina može potrajati duže nego inače

6) Kupite vikendicu/seosku kuću i izdajte je

Za one koji imaju svoju vikendicu, takođe nema problema da od nje dobiju prihod od najma. U isto vrijeme, uobičajene su i mjesečne i dnevne opcije najma. Vrijedi zapamtiti da prilikom mjesečnog iznajmljivanja vikendice, lokacija vikendice u odnosu na prometne čvorove igra važnu ulogu, jer je većina ovih kuća izgrađena izvan grada.

Za vlasnike velikih vikendica moguća je i opcija djelimičnog najma prostora (stanovanje u jednom dijelu vikendice, a izdavanje drugog) ili izdavanje sobe po sobu.

Postoji i mogućnost iznajmljivanja vikendice određena vremena godine. Na primjer, ljeti možete sami živjeti tamo, a zimi, da ne bude prazno, možete se useliti u podstanare.

Vrlo šik opcija za zaradu na vikendici je izdavanje za Novu godinu. Svima je vjerovatno poznata žurba da se rezerviraju mjesta za odmor za ovaj odmor. I potrošiti Nova godina u lijepoj i udobnoj vikendici je vrlo dobra ideja. Možete i proširiti opcije - iznajmiti ga kompanijama za razne korporativne događaje.

Prednosti:

• Stabilan prihod - vikendicu možete iznajmiti u bilo koje doba godine. Ovo je udobno stanovanje na svježem zraku i izolacija od susjeda.
• Različitost u vrsti najma - možete iznajmiti dio vikendice, možete je iznajmiti sobu po sobu, možete je iznajmiti u različito doba godine

Protiv:

• Vikendice se najčešće nalaze izvan grada, pa je njihova transportna lokacija važna.
• Stambeni prostori su najtraženiji velika površina— 50-80 sq. m U pravilu, vikendice imaju mnogo veću površinu. Rješenje je smjestiti više stanara.

7) Kupiti ili izgraditi višestambenu nisku zgradu i izdati je

Za one koji imaju značajan kapital, vjerovatno su već uvideli prednosti ulaganja u stambene zgrade. U isto vrijeme, ovdje možete kreirati vrstu stambena zgrada, gdje će se svi stanovi iznajmljivati ​​po principu najma. Izgradnja i stvaranje prihoda od takvih kuća tema je posebnog članka. Što se tiče cijene takve kuće, postoje opcije za izgradnju proračunskog stanovanja, na primjer iz istog LSTK-a. Najteža stvar u ovoj metodi je pronaći odgovarajuće zemljište sa pogodnim transportnim vezama i dostupnošću dovoljnog kapitala.

Prednosti:

• Visoki prihodi - veliki broj stanova za iznajmljivanje će osigurati stabilan prihod čak i uz nepotpunu popunjenost.

Protiv:

• Visok trošak početne investicije;
• Da li je moguće dugo tražiti odgovarajuću parcelu? ako se planira izgradnja.

8) Kupovati nekretninu u inostranstvu i izdavati je uz garantovani zakup

Strane nekretnine već dugo privlače svojim povoljnim uslovima Ruski investitori svih vrsta, od malih do velikih. Postoji mišljenje da je zapadno tržište nekretnina pouzdanije i istovremeno profitabilnije.

Kako zaraditi na stranim nekretninama dok živite u Rusiji? Najjednostavnije je kupiti ga uz sklapanje ugovora zagarantovani povratni zakup . (Ta metoda se prvi put pojavila u Francuskoj.) Kakav je ovo mehanizam? Nekretninu kupujete u inostranstvu, opremate je po svom nahođenju, a podružnica investitora je iznajmljuje (u suštini kompanija za upravljanje), plaćajući vam proviziju, u zavisnosti od zemlje, 2-6% godišnje od cene stanovanja. Ono što je dobro kod ove metode je to što se ne morate baviti odabirom stanara i drugim organizacionim pitanjima, a pouzdanost stranih nekretnina teško da će kod nekoga izazvati sumnje.

Nekretnine u inostranstvu zastupljene su u velikom broju - to su vile, apart-hoteli, mini-hoteli, apartmani, obicnih stanova, kuće na samoj obali mora. S obzirom na veliku potražnju za odmaralištima u određenim zemljama, malo je vjerovatno da će takve nekretnine biti prazne. Još jedna važna prednost ulaganja u strane nekretnine je ta što je njihova cijena mnogo niža nego u Moskvi.

Prednosti:

• Osnovni alat za investiranje - svi investitori, od velikih do malih, ulažu (ili sanjaju da ulože) dio svog novca u strane nekretnine. Pouzdan je i obećavajući.
• Mogućnost primanja više prihoda, dok ste u Rusiji kroz zagarantovani najam.

Protiv:

• Poželjno je poznavanje stranog jezika (barem engleskog);
• Potreba za putovanjem do mjesta kupovine nekretnine;
• Malo je informacija o pravnim i zakonodavnim aspektima zemlje u kojoj se kupuje nekretnina.

9) Kupite sobu u ruskom stanu i izdajte je

On Rusko tržište stanovi za nekretnine postepeno postaju sve popularniji. Ovo veoma podseća na prethodnu tačku, ali samo se to dešava u Rusiji, sa odgovarajućom, poznatom društvenom situacijom. Apartmani podsjećaju na obične stanove, ali sa već uređenim interijerom. I ovdje postoje sve usluge, kao iu drugim stranim hotelima - konsijerž usluga, dostava hrane u sobu i drugo. O njima su pisali detaljnije u posebnom članku.

Prednosti:

• Cijena ruskih stanova je jeftinija od stanova iste veličine;
• Vrlo visoka usluga na nivou evropskih stranih hotela;
• Idealna lokacija za dodatni stan;
• Visoko razvijena infrastruktura područja - u blizini (a često iu samoj zgradi) nalaze se restorani, barovi, fitnes centri, kozmetički saloni itd.
• Mogućnost iznajmljivanja sa društvo za upravljanje, koji će sam obaviti prijavu stanara u vašu sobu.

Protiv:

• Predmet nije dovoljno proučen sa stajališta zakonodavstva, posebno zakoni 214-FZ i niz drugih zakonskih ograničenja još uvijek nisu primjenjivi na njega.
• Stan je nestambeni prostor, pa se u njega ne možete upisati.
• Iz prethodnog stava proizilazi da stanovi mogu biti samo drugi i naredni stambeni objekti, koji su dostupni vrlo malom segmentu stanovništva.
• Još uvijek nema dovoljno ponuda na tržištu, uglavnom u Moskovskoj regiji.

10) Kupiti poslovni nestambeni prostor i izdati ga

Poslovne nekretnine izdvajaju se u temi ulaganja. Komercijalne nekretnine predstavljaju veliki broj objekata - magacini (topli i hladni), industrijski prostori, nestambenih prostorija na prvom spratu stambene zgrade, površine trgovačkih centara, podrumi, pomoćne prostorije, postolja i drugo. Zašto ljudi ulažu u ovakve nekretnine? Odgovor je jednostavan - postoji velika potražnja za njim. Mali biznis je osnova privrede naše zemlje, jer veliki broj Preduzetnici redovno traže mjesta ili gdje je promet veći, ili gdje je jeftinije, ili jednostavno da otvore nove lokale.

Prednosti:

• Stabilan prihod. Čak iu uslovima ekonomski pad Možete dati privremene ustupke zakupcima, sve dok nastavljaju da iznajmljuju prostorije.
• Veliki izbor mogućnosti iznajmljivanja - prostori se mogu podijeliti na nekoliko i iznajmiti po dijelovima, što mnogi uspješno praktikuju.
• Za razliku od stambenih nekretnina, površina komercijalnih nekretnina može iznositi stotine i hiljade kvadratnih metara, što shodno tome značajno utiče na prihod.

Protiv:

• Moguće su veće turbulencije na tržištu komercijalne nekretnine tokom krize.
• Može biti teško pronaći zakupce za velike prostore.

11) Preuređenje prostorija podijeljenih u više zasebnih izolovanih prostorija manje površine sa njihovim daljim izdavanjem

Metoda se zasniva na povećanju broja izolovanih stanova u okviru jednog objekta. Jednostavno, imate jednosoban stan - možete ga iznajmiti kakav jeste, ili ga možete renovirati i podeliti na 2 izolovana garsonjera i iznajmiti. svaki od njih kao poseban objekat, koji je po isplativosti otprilike jedan i po puta veći od najma običnog stana.

Preuređenje se može izvršiti u raznim objektima -1,2,3x sobni stanovi, vikendice, gradske kuće. Ovdje postoje neke suptilnosti u pogledu dozvole za takve izmjene, ali sve ih, po pravilu, nije teško riješiti.

Prednosti:

• Povećani prihodi zbog školovanja nekoliko izolovanih i nepovezanih prebivališta

Protiv:

• Potreba za popravkom, odobrenje preuređenja

12) Kupite garažu/boks/parking i iznajmite

O tome su pisali u posebnom članku (vidi). Ova metoda je za one koji nemaju veliku količinu novca, ali ipak žele kupiti barem nešto nekretnine. Možete kupiti garaže, garažne boksove, te parking mjesta na podzemnim parkiralištima.

Prednosti:

• Ulaz po niskoj cijeni - neki objekti u regijama mogu se kupiti od 200-250 hiljada rubalja

Protiv:

• Nizak prihod.

Metode zasnovane na prodaji nekretnina

13) Kupite zemljište, a zatim ga prodajte po višoj cijeni

Jedan od najvecih jednostavne načine Zarađivati ​​od ulaganja u nekretnine znači kupiti zemljište. Možete kupiti zemlju, držati je neko vrijeme bez ikakvog napora da je održavate, a zatim, nakon što poraste, prodati je uz profit.

Na kupljenoj parceli možete izgraditi kuću, vikendicu ili čak gradsku kuću, a zatim sagledati okolnosti - ili prodati gotovi stambeni prostor, ostvarivši značajnu korist od početnih troškova, ili ga iznajmiti.

Prednosti:

• Veliki izbor zemljišne parcele bilo koje vrste
• Zemljište zahtijeva minimalnu pažnju ako je vaš cilj zadržati nešto zemljišta i prodati ga po višoj cijeni.

Protiv:

• Najčešće se zemljište nabavlja za dalju izgradnju kuća na njemu, što, shodno tome, zahtijeva nove troškove i građevinske vještine (barem površne)

14) Kupiti stan u početnoj fazi izgradnje i prodati ga nakon puštanja kuće u funkciju

Ova metoda predlaže kupovinu nekretnina, na primjer, stambene stambene zgrade, u ranoj fazi izgradnje. Možete ga uzeti od samog početka izgradnje, tj. u fazi iskopavanja ili u njenim daljim fazama. Što ranije u fazi izgradnje kupite stanove, to će na kraju biti veća marža kada ovaj stan bude pušten u funkciju.

Nakon što je kuća puštena u rad, kupljeni stan se može prodati, razlika između iznosa početnog ulaganja može u nekim slučajevima dostići 60-80%, ali ćete morati čekati u prosjeku 1,5-2 godine. Također je vrijedno uzeti u obzir da u Rusiji postoji visok rizik od nedovršene izgradnje, čak i unatoč značajnim izmjenama i dopunama Saveznog zakona 214. Postoji šansa da ne dobijete željeni stan. Stoga, najsigurnije i najvažnije, brz način ostvarivanje profita je kupovina stana u zadnjim fazama izgradnje, na primjer, u fazi izgradnje krova.

Prednosti:

• Nema potrebe za useljavanjem i useljavanjem stanovnika. Potrebno je uložiti novac u određenoj fazi izgradnje, a zatim prodati stan po znatno višoj cijeni.
• Visoki prihodi zbog općeg poskupljenja nekretnina, kao i građevinskog materijala

Protiv:

• Postoji opasnost od nedovršene gradnje.

15) Kupiti stan u lošem stanju, renovirati ga i prodati za više novca

Još jedan popularan način kapitalizacije ulaganja u nekretnine je kupovina nekretnine u lošem stanju. Dešava se da su u stanu živeli ljudi nižih društvenih slojeva (narkomani, pijanice i sl.), čiji se život ogledao u stanu - svuda prljavština, oguljeni i izbledeli zidovi, jedva živ vodovod, smrdljiv miris, oštećen nameštaj itd. . Postoje i slučajevi da se stanovi prodaju nakon što penzioneri u njima žive dugi niz godina (otuda i termin „bakina opcija“), što takođe ostavlja trag na stanje stana. Ova serija uključuje vrlo stare nekretnine, čiji vijek trajanja može doseći mnogo desetljeća.

Takvi stanovi su posebno zanimljivi, jer kvalitetnim renoviranjem možete podići cijenu stana na prosječnu tržišnu vrijednost. A ako se takav stan nalazi u centru, onda još više prosječna cijena prema tržištu. Nakon što ste izvršili popravke i doveli stan u božanski oblik, možete početi da ga izdajete mesečno, dnevno ili jednostavno prodajom.

Prednosti:

• Nakon obavljenog popravka možete primati stabilne prihode i mjesečno i jednostavno ostati u velikom plusu prilikom prodaje ovog stana.

Protiv:

• Troškovi popravke
• Pronalaženje stambenog prostora u nevolji traje malo takvih ponuda na tržištu, a mnogi trgovci nekretninama ih traže.

16) Kupiti nepokretnost pod hipotekom ili zaplenjenu po niskoj ceni i prodati je po višoj ceni

Prilikom izdavanja kredita banke često uzimaju kao kolateral nekretninu zajmoprimca. Ponekad se desi da zajmoprimac nije u mogućnosti da plati. Tada se kolateral u potpunosti prenosi na banku, a ona pokušava da ga proda po najnižim cijenama, samo da bi povratila svoj novac od ove imovine (iznos koji dužnik duguje). Procedura nadmetanja je prilično zbunjujuća i potrebno je vrijeme da se razumiju sve zamršenosti.

Prednosti:

• Nekretninu možete pronaći po nekoliko puta jeftinijoj cijeni od tržišne

Protiv:

• Potrebno je vrijeme za traženje objekta i redovno praćenje reklama.
• Kupovina kolaterala se vrši gotovinom;

17) Izgraditi kuću od nule i prodati je po završetku izgradnje

Možete graditi i kuće i vikendice, male stambene zgrade (ako imate dovoljno kapitala), gradske kuće.

Prednosti:

• Visok prihod u slučaju uspješnog završetka izgradnje i prodaje nekretnine;
• Mogućnost da sami koristite objekat ( seoska kuća- san svakog stanovnika grada).

Protiv:

• Morate biti u "temi" izgradnje, od odabira lokacije do unutrašnjeg uređenja.
• Pratite napredak izgradnje ako zapošljavate građevinare.

Netrivijalni načini:

18) Koristite kontejner za transport kao dom

Relativno novi format za seosko stanovanje za Rusiju, pomalo podsjeća na običnu kabinu, ali udobniji. Ovo je najpovoljnija kuća koju možete izgraditi. Ali ovdje nećete morati ništa graditi, a ovo je još jedan plus, sve što trebate učiniti je donijeti morski kontejner , na primjer, 20 ili 40 stopa, izvršite popravke unutra (vidi sliku), povežite komunikacije - onda možete sami živjeti tamo, ili čak možete iznajmiti ako se lokacija nalazi u blizini glavnih prometnih pravaca.

Za takvu kuću prikladan je čak i korišteni kontejner, čija cijena ne prelazi 100.000 rubalja. Uređenje interijera i eksterijera, plus komunikacijske veze je još oko 50-80 tisuća rubalja. I za kuću se može reći da je spremna. Najzanimljivije je to što se u budućnosti može i premjestiti na drugu stranicu.

Zamislite situaciju. Kupili ste zemljište i počinjete da gradite. Želite biti prisutni na gradilištu ili ćete možda sami raditi kao građevinar. Ovaj kontejner je pogodan za privremeni boravak u fazi izgradnje. U budućnosti se kontejner može transportovati na drugu lokaciju.

Što se tiče interesa investitora, kao što smo već rekli, kuća u koju se takav kontejner može pretvoriti može se iznajmiti ako se uradi lijepa završna obrada. Možda će najam takvog stambenog prostora koštati manje nego u drugim kućama, ali ima dosta ljudi koji žele što manje platiti stanovanje. Ova opcija je idealna za one koji nisu spremni da plaćaju mnogo za najam.

Ovu opciju također vrijedi razmotriti. Recimo da ste kupili zemljište, možda čak i uz pomoć kredita, ali još niste spremni za gradnju. Stavite tu kontejner za transport, napravite male popravke i predate ga. Sredstva će se koristiti za otplatu kredita ili za dalju izgradnju.

Prednosti:

• Vrlo jeftino stanovanje;
• Mogućnost izrade kreativnog dizajna kako iznutra tako i spolja.

Protiv:

• Ako razmišljamo o izdavanju takvog stambenog prostora, neće svi pristati živjeti ovdje. Međutim, ako pri renoviranju koristite maštu i kreativnost, to se može izbjeći.

Anketa: U koju nekretninu je bolje investirati?

Flipping je kupovina kuće u svrhu brze preprodaje, izuzetno popularan način zarade na Zapadu. U Rusiji ovaj način generiranja prihoda još nije popularan. U članku ćemo dati savjete koji čitateljima mogu pomoći da uspješno zarade novac na flippingu.

Izrada jasnog akcionog plana je prvi korak svakog peraja

Dobro planirano je pola urađeno. Ovaj aforizam je posebno relevantan za ljude koji se bave prevrtanjem. Bez jasnog akcionog plana zaraditi na brzoj preprodaji stanova gotovo je nemoguće. Potrebno je jasno razumjeti redoslijed radnji.

1. Analiza stanja na tržištu nekretnina

Fliper početnik treba pažljivo proučiti i razumjeti trenutnu situaciju na tržištu nekretnina: prosječnu tržišnu vrijednost razne vrste stanovanja, prognoza promjena njihovih cijena u budućnosti, nivo potražnje za ovim objektima i slična pitanja. To će vam omogućiti da odaberete pravu nekretninu za kupovinu i povećate šanse za njenu brzu i isplativu prodaju.

2. Jasan plan potrošnje

Također je važno jasno planirati koliko će novca biti utrošeno na cjelokupnu operaciju preprodaje, uzimajući u obzir cijenu nekretnine, troškove izvršenih poboljšanja u njoj, oglašavanje za potencijalne kupce, pravna podrška, plaćanje poreza.

S obzirom na to da se transakcija mora završiti što je prije moguće, ne treba se upuštati u hipoteku ili dizati kredit da biste dobili nedostajuća sredstva, jer će kompletiranje svih dokumenata oduzeti dosta vremena, a kamata na kredit može “ pojesti” značajan dio profita.

Prilikom pripreme vašeg budžeta finansijske transakcije highlight mala količina on nepredviđenih troškova. Uostalom, u najidealnijem planu uvijek će nešto poći po zlu. Šteta bi bilo da zbog neke sitnice poput neočekivanog povećanja cijena građevinski materijali, vaš pažljivo planirani dogovor će biti u opasnosti.

3. Mogućnosti kompenzacije za moguće gubitke

Još jedan važan aspekt o kojem treba unaprijed razmisliti je izračunavanje opcija za nadoknadu gubitaka u slučaju da se kuća ne može prodati duže vrijeme. Možete računati mogući prihod od najma nekretnine koju planirate kupiti za iznajmljivanje.

4. Analiza zakonodavstva o registraciji transakcija kupovine i prodaje nekretnina

Važno je analizirati zakonodavstvo o izvršenju ovakvih transakcija. Važno je jasno razumjeti koji su dokumenti potrebni od kupca i prodavca prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji kuće, gdje ići uknjižbu prava vlasništva i mnoge druge točke. To će vam omogućiti da ne gubite vrijeme prilikom kupovine ili prodaje objekta.

Kako odabrati pravi artikl za kupovinu

Postoji nekoliko vrsta nekretnina na kojima peraje mogu zaraditi.

1. Potcijenjeno stanovanje

Stanovi ili kuće u blizini kojih će se uskoro graditi važni infrastrukturni objekti sigurno će poskupeti nakon završetka njihove izgradnje. To mogu biti stanice metroa, hipermarketi ili veliki poslovni centri.

U Rusiji su spekulacije o stanovima u novogradnji u Sočiju dobile širok publicitet. Preduzetni biznismeni koji su tamo kupovali stanove unaprijed i prodavali ih prije krize zaradili su mnogo novca u samo nekoliko mjeseci.

Prema mišljenju stručnjaka, slična situacija bi se trebala dogoditi uoči Svjetskog prvenstva u nogometu 2018. godine. Rast cijena stanova u gradovima domaćinima prvenstvenih utakmica trebalo bi da počne nekoliko mjeseci prije početka Svjetskog prvenstva.

2. Kolateralna imovina

Banke održavaju aukcije za prodaju imovine dužnika. U pravilu, cijena takve parcele počinje od 80% i može se spustiti do 40% tržišne vrijednosti nekretnine. Informacije o aukcijama se često objavljuju na web stranicama banaka. Istina, peraja će morati stalno da ih prati kako bi došla do potrebnih informacija, dok najvrednije predmete zainteresovani kupuju ne na javnim aukcijama, već privatno, ali ipak neki Rusi uspijevaju jeftino dobiti pristojan stan na aukcijama .

3. Prinudna hitna prodaja stambenog prostora

Dešava se da su vlasnici stana ili kuće odlučili da se presele u drugi grad ili državu ili su im hitno potrebni velika suma novca zbog iznenadnih nepredviđenih okolnosti. U tom slučaju neće morati dugo da se cjenkaju i njihov stan će najvjerovatnije biti kupljen po cijeni ispod tržišne. Takve opcije se ne nalaze često, ali dobijeni profit više nego nadoknađuje sve poteškoće u njihovom pronalaženju.

4. Stanovi bez renoviranja

Najlakša opcija za peraje je kupovina stana nedovršenog ili u "uništenom" stanju. Prema nekim izvorima dobar popravak povećava troškove stanovanja za 5-10%. A nakon kvalitetne dorade luksuzne nekretnine, profit može biti 20-25% iznosa uloženog u stan.

Koju god vrstu nekretnine fliper odabere, mora imati na umu da je najlakši način za prodaju pristupačno stanovanje koje može priuštiti porodica s prosječnim primanjima. Naravno, možete ostvariti mnogo veći profit na preprodaji elitne kuće ili stana, ali je mnogo teže pronaći kupce za takav objekt.

Imati tim profesionalaca je ključ uspjeha u prevrtanju

Operacija preprodaje stana podijeljena je u više faza i svaka od njih zahtijeva posebna znanja, pa je za ljude koji žele da se bave preprodajom stana veoma važno da odaberu tim profesionalaca, gdje će svako biti odgovoran za svoj dio posla. rad.

Ne možete bez:

• iskusan agent za nekretnine koji dobro poznaje tržišne uslove, koji može izabrati odgovarajuću nekretninu, a zatim pronaći kupce za nju;
• ljudi koji će vršiti renoviranje doma ili barem (ako peraja sam radi renoviranje) dobar dizajner koji će napraviti dizajnerski projekat;
• kompetentan advokat koji može preuzeti pravnu podršku transakcija.

Kompetentne popravke uz minimalne troškove ključ su uspjeha

Da bi unutrašnjost stana impresionirala kupce, nije potrebno ulagati desetine hiljada dolara u renoviranje. Uostalom, skupo ne znači i elegantno. Mnogo je važnije napraviti dobar projekt za stanovanje.

Zahvaljujući tome, možete racionalno rasporediti namještaj i promijeniti rasvjetu, što će vizualno povećati prostor. A prave kombinacije boja zidova, jastuka, tepiha, zavjesa, presvlaka namještaja i raznih dodataka, poput slika na zidovima ili figurica na policama, mogu dodati individualnost interijeru stana i promijeniti ga do neprepoznatljivosti.

Umetnost brze prodaje kuće

Postoji nekoliko opcija za brzu prodaju nekretnina koje svi agenti za nekretnine uspješno koriste dugi niz godina.

Opcija 1. Improvizirana aukcija

Nekoliko potencijalnih kupaca koji su iskazali interes za nekretninu poziva se da nekretninu pogledaju istovremeno. To im stvara iluziju da je stan tražen i da moraju brzo da ga „izlože za sebe” pre nego što im konkurenti „oduzmu” imovinu. Neki preduzimljivi trgovci nekretninama pozivaju na sastanak lažne kupce, koji svojim povećanim interesovanjem provociraju prave klijente na spontanu kupovinu.

Opcija 2. Telefonska aukcija

Prodavac naizmjenično poziva nekoliko potencijalnih kupaca koji su pristali na kupovinu. Nakon što prvi kupac pristane na kupovinu kuće po unaprijed određenoj cijeni, bira broj drugog, kaže da su se uslovi malo promijenili i navodi nešto veći iznos. Ako se drugi kupac složi, broj trećeg se bira i ponovo poziva velika količina. Na ovaj način možete dobiti maksimalnu prodajnu cijenu za svoj stan bez trošenja puno vremena na pregovore sa klijentima.

Opcija 3. Prodaja agenciji za nekretnine

Ako dugo ne možete pronaći kupca za svoj dom, možete pokušati prodati stan agenciji za nekretnine. Ova opcija je relevantna kada za nekretninu nema kupca duže vrijeme ili kada peraja iz nekog razloga mora brzo izaći iz projekta. Značajni nedostaci ove šeme su prodajna cijena. Agencija će se zainteresovati za stan ukoliko vidi priliku da zaradi na njegovoj preprodaji. A za to njegova cijena mora biti niža od tržišne cijene. Sa rastućim tržištem nekretnina, razlika bi trebala biti 70-80%, sa opadajućim tržištem - 50-60%.

Poresko pitanje

Glavni razlog zašto okretanje nije postalo široko rasprostranjeno u Rusiji su njegove karakteristike poresko zakonodavstvo. Kupac nekretnine ne podliježe porezu, ali je prodavac dužan platiti 13% njene prodajne cijene. Recimo, peraja je kupila stan za 4 miliona rubalja, poboljšala ga za 500 hiljada rubalja, a zatim ga prodala za 6 miliona rubalja. U ovom slučaju, iznos poreza na promet koji je dužan platiti je 780.000 rubalja, što jede značajan dio dobiti. Ali postoji nekoliko načina da se porezni rizici minimiziraju.

Metoda 1

Ako je prodajna cijena stambenog prostora manja od tri miliona rubalja, porez na promet je istih 13%, ali prodavac ima pravo dobiti od države poreski odbitak u iznosu od 260 hiljada rubalja, a kupac - 130 hiljada rubalja. Potrebno je da se kupoprodaja obavi u roku od jedne kalendarske godine ( poreski period) u suprotnom ugovorne strane nemaju pravo na poreski odbitak.

Metoda 2

U nekim slučajevima, kada stvarni trošak nekretnine prelaze zakonski limit, kupac i prodavac se slažu da će u ugovoru biti naznačen iznos manji od tri miliona, a ostatak novca će biti prebačen u gotovini. Iako je ova šema nezakonita, još uvijek ima ljudi koji na ovaj način žele uštedjeti.

Metoda 3

Prema Porezni kod Ruska Federacija, ako je prodavac nekretnine posjedovao više od tri godine od dana zaključenja ugovora, uopće nije dužan platiti porez na promet.