Metodološki priručnik za procjenu vrijednosti nekretnina. Udžbenik za predmet „Procjena vrijednosti nekretnina. Učesnici i izvori procesa finansiranja nekretnina

BIBLIOGRAFIJA

1. Aleksandrov, V.T. Procjena zastarjelosti i većina efektivna upotreba nekretnine: Obrazovni i praktični vodič / V.T. Aleksandrov. - M.: Stroyinformizdat, 2013. - 256 str.
2. Ardžinov, V. Određivanje cijena u građevinarstvu i procjena nekretnina / V. Ardžinov. - Sankt Peterburg: Peter, 2013. - 384 str.
3. Ardžinov, V.D. Određivanje cijena u građevinarstvu i procjena nekretnina / V.D. Ardžinov, V.T. Aleksandrov. - Sankt Peterburg: Peter, 2013. - 384 str.
4. Bekasov, Sh. Procjena vrijednosti nekretnina: zbirka problema: Tutorial za univerzitete / Sh. Bekasov. - M.: KnoRus, 2010. - 260 str.
5. Varlamov, A.A. zemljišne knjige. U 6 tomova T. 5. Procjena vrijednosti zemljišta i drugih nekretnina / A.A. Varlamov, S.A. Galčenko. - M.: KolosS, 2008. - 265 str.
6. Ivanova, E.N. Procjena vrijednosti nekretnina. Zbirka zadataka: Udžbenik / E.N. Ivanova; Ed. M.A. Fedotova. - M.: KnoRus, 2010. - 272 str.
7. Ivanova, E.N. Procjena vrijednosti nekretnina (za prvostupnike) / E.N. Ivanova. - M.: KnoRus, 2015. - 125 str.
8. Ivanova, E.N. Procjena vrijednosti nekretnina. Zbirka zadataka: Udžbenik / E.N. Ivanova. - M.: KnoRus, 2017. - 304 str.
9. Kasyanenko, T. Vrednovanje nekretnina: Udžbenik / T. Kasyanenko. - M.: Prospekt, 2019. - 512 str.
10. Kasyanenko, T.G. Vrednovanje nekretnina: Udžbenik / T.G. Kasyanenko, G.A. Makhovikova, V.E. Esipov. - M.: KnoRus, 2013. - 752 str.
11. Kasyanenko, T.G. Procjena nekretnina / T.G. Kasyanenko, G.A. Makhovikova, V.E. Esipov. - M.: KnoRus, 2019. - 640 str.
12. Komarov, S.I. Vrednovanje nekretnina: Udžbenik / A.A. Varlamov, S.I. Komarov; Pod generalom ed. prof., doktor ekonomskih nauka AA. Varlamov. - M.: Forum, Naučno-istraživački centar Infra-M, 2013. - 288 str.
13. Lukov, A.V. Sveobuhvatna procjena objekata-spomenika istorije i kulture na tržištu nekretnina: Naučno-obrazovna publikacija / A.V. Lukov, I.L. Vladimirova, V.V. Holshchevnikov. - M.: ASV, 2006. - 344 str.
14. Lukov, A.V. Sveobuhvatna procjena objekata-spomenika istorije i kulture na tržištu nekretnina / A.V. Lukov. - M.: ASV, 2006. - 344 str.
15. Nanazashvili, I.Kh. Katastar, pregled i procjena nepokretnosti. / NJIHOVI. Nanazashvili. - M.: Viša škola, 2009. - 431 str.
16. Nanazashvili, I.Kh. Katastar, ispitivanje i procjena nepokretnosti: Referentni priručnik / I.Kh. Nanazashvili, V.A. Litovčenko, V.I. Nanazashvili. - M.: Viša škola, 2009. - 431 str.
17. Nanazashvili, I.Kh. Procjena nekretnina / I.Kh. Nanazashvili, V.A. Litovchenko. - M.: Arhitektura-S, 2005. - 200 str.
18. Nanazashvili, I.Kh. Procjena nekretnina: Udžbenik / I.Kh. Nanazashvili. - M.: Arhitektura-S, 2005. - 200 str.
19. Popova, L.V. Matematičke metode u vrednovanju: obrazovno-analitički ciklus za specijalnost "Procjena vrijednosti nekretnina": Udžbenik / L.V. Popova. - M.: DiS, 2011. - 112 str.
20. Sevostyanov, A.V. Ekonomska procjena nekretnine i investicije / A.V. Sevostyanov. - M.: Academia, 2018. - 40 str.
21. Sevostyanov, A.V. Ekonomska procjena nekretnina i investicija: Udžbenik / A.V. Sevostyanov. - M.: Akademija, 2013. - 288 str.
22. Tepman, L.N. Procjena vrijednosti imovine. Udžbenik Benefit / L.N. Tepman, V.A. Artamonov. - M.: Jedinstvo, 2011. - 240 str.
23. Tepman, L.N. Vrednovanje nekretnina: Udžbenik / L.N. Tepman, V.A. Artamonov. - M.: Jedinstvo, 2015. - 591 str.
24. Ushak, N.V. Procjena nekretnina / N.V. Ushak. - M.: KnoRus, 2013. - 752 str.
25. Fedotova, M.A. Procjena nekretnina (diploma) / M.A. Fedotova. - M.: KnoRus, 2018. - 176 str.
26. Fokina, O.M. Vrednovanje nekretnina: Udžbenik / O.M. Fokina. - M.: Finansije i statistika, 2010. - 560 str.

Ševčuk Denis Aleksandrovič

Iskustvo u nastavi različitih disciplina na vodećim univerzitetima u Moskvi (ekonomija, pravo, tehnologija, humanističke nauke), dva visoka obrazovanja (ekonomija i pravo), član Moskovskog sindikata pravnika, član Unije novinara Rusije, član Unije moskovskih novinara, stipendista Vlade Ruske Federacije, iskustvo u bankama, komercijalnim i vladine agencije(uključujući i rukovodeće pozicije), Zam generalni direktor INTERFINANCE (www.deniskredit.ru).

Diplomirao u Moskvi Državni univerzitet Geodezija i kartografija (MIIGAiK), Fakultet za ekonomiju i upravljanje teritorijom (FEUT), menadžer (menadžment organizacije) i Moskovski državni univerzitet. M.V. Lomonosov, Francuski univerzitetski koledž (pravo), Kandidat minimum u specijalnosti „Finansije, obrt novca i kredit."

Prilikom pisanja rada, autor je dobio neprocenjivu pomoć: Ševčuk Vladimir Aleksandrovič (tri visoka obrazovanja, predsednik Nadzornog odbora INTERFINANCE, iskustvo u bankama, komercijalnim i državnim strukturama, uključujući i rukovodeće pozicije), Ševčuk Nina Mihajlovna (dva visoka obrazovanja, iskustvo rada u komercijalnim i vladinim strukturama, uključujući i na rukovodećim pozicijama), Shevchuk Alexander Lvovich (ima velika dostignuća u naučnim i praktičnim aktivnostima).

1. Nekretnine

1.1. Nekretnine kao investicioni objekat

Nekretnine – zemljište i sva poboljšanja koji su trajno vezani uz njega (zgrade, objekti, nedovršeni građevinski objekti).

U Rusiji se termin „nekretnine i pokretna imovina„Prvi put se pojavio u zakonodavstvu za vrijeme vladavine Petra I u dekretu od 23. marta 1714. „O postupku nasljeđivanja pokretne i nepokretne imovine.” Nekretnina je uključivala zemljište, zemljište, kuće, pogone, fabrike i prodavnice. Nekretnina je uključivala i minerale koji se nalaze u zemlji, i razne građevine, kako nadzemne tako i izgrađene ispod, na primjer: rudnici, mostovi, brane.

Ekonomske reforme u Rusiji, dodjeljivanje imovinskih prava fizičkim i pravnim licima, dovele su do potrebe da se imovina podijeli na pokretnu i nepokretnu (za više detalja vidi Shevchuk D.A. Organizacija i finansiranje investicija. - Rostov na Donu: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Osnove bankarstva - Rostov na Donu: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Poslovanje banke. – Rostov na Donu: Feniks, 2006).

Od 1994. godine, prema čl. 130 Civil Code Ruska Federacija, „nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) obuhvataju zemljišne parcele, podzemne parcele, zasebne vodna tijela i sve ono što je čvrsto povezano sa zemljom, odnosno objekti čije je kretanje bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni nemoguće, uključujući šume, višegodišnje zasade, zgrade, građevine.”

Nekretnine također uključuju zrakoplove i morska plovila, plovila unutrašnje plovidbe, svemirski objekti.

Ostala imovina se takođe može klasifikovati kao nekretnine. Dakle, prema čl. 132 Građanskog zakonika Ruske Federacije, „preduzeće u cjelini kao imovinski kompleks koji se koristi za obavljanje preduzetničku aktivnost, priznaje se kao nekretnina." Predmeti koji nisu nekretnine, uključujući novac i vrijednosne papire, smatraju se pokretnom imovinom.

Možete odabrati sledeći znakovi nekretnina:

– nepokretnost se ne može premeštati bez nanošenja štete na objektu;

– nekretnina je čvrsto povezana sa zemljištem, ne samo fizički, već i pravno;

– trajnost objekta ulaganja;

– svako specifično svojstvo je jedinstveno u pogledu fizičkih karakteristika i investiciona atraktivnost;

– nekretnine ne mogu biti ukradene, razbijene ili izgubljene u normalnim uslovima;

– cijena nekretnine je visoka, a njena podjela na imovinske udjele otežana, au drugim slučajevima nemoguća;

– informacije o prometu nekretnina često su nedostupne;

– gubitak potrošačkih svojstava ili prijenos vrijednosti tokom procesa proizvodnje nastaje postepeno kako dolazi do habanja;

– korisnost nekretnine određuje se sposobnošću da se zadovolji specifične potrebe ljudi u stambenim i industrijskim područjima;

– mogućnost pozitivnog ili negativnog uticaja novogradnje na vrijednost susjednog zemljišta i objekata;

– postoji tendencija povećanja vrijednosti nekretnina tokom vremena;

– postoje specifični rizici koji su svojstveni nekretnini kao objektu ulaganja: rizik od fizičkog oštećenja pod uticajem prirodnih i veštačkih faktora, rizik od nagomilavanja spoljašnjeg i funkcionalnog habanja, finansijski rizik, vezano za uslove pregleda zakupnine;

– stroga vladina regulativa promet nekretninama.

1.2. Vrste nekretnina

Postoje tri glavne vrste nekretnina: zemljište, stambeni i nestambeni prostori.

Osnovni objekt nekretnine je zemljište.

Uz podjelu na vrste, nekretnine se klasificiraju prema nizu karakteristika, što doprinosi uspješnijem istraživanju tržište nekretnina i olakšava razvoj i primjenu metoda procjene razne kategorije nekretnine i upravljanje njima. Klasifikacija prema najčešćim karakteristikama prikazana je u tabeli. 1.1.

Postoje sljedeći oblici prihoda od ulaganja u nekretnine:

– povećanje vrijednosti nekretnina zbog promjene tržišnih cijena, sticanja novih i izgradnje starih nekretnina;

– budući periodični novčani tokovi;

– prihod od preprodaje objekta na kraju perioda vlasništva.

Atraktivnost ulaganja u nekretnine objašnjava se sljedećim faktorima:

– prilikom kupovine nekretnine investitor dobija paket prava, dok mnogi objekti ulaganja nemaju pravo vlasništva;

– sigurnost uloženih sredstava općenito (pod normalnim uvjetima nekretnine ne mogu biti izgubljene ili ukradene) a posebno inflacija ( inflatorni procesi praćeno povećanjem cijena nekretnina i prihoda od toga);

– mogućnost ostvarivanja prihoda od nekretnina u novčanom smislu i drugih korisnih životnih efekata, prestiž posjedovanja određenog objekta itd.

Tabela 1.1

Opća klasifikacija nekretnina

Ulaganja u nekretnine imaju pozitivne karakteristike kao što su mogućnost višegodišnjeg korišćenja imovine i očuvanja kapitala.

1.3. Tržište nekretnina

Tržište nekretnina - ovo je skup odnosa oko transakcija s nekretninama: kupoprodaja nekretnina, hipoteka, lizing nekretnina itd.

Glavni segmenti tržišta nekretnina: tržište zemljišta, tržište nekretnina i tržište nestambenih nekretnina.

Postoji posebno tržište rentabilnih nekretnina koje je segmentirano prema funkcionalnoj namjeni objekata:

– tržište poslovnih zgrada;

– tržište maloprodajnih objekata;

– tržište industrijskih i skladišnih objekata;

– tržište hotelskih usluga;

– tržište nedovršenih građevinskih objekata.

U zavisnosti od zakonskih prava na nekretninama, koja su predmet transakcije između kupca i prodavca, tržište nekretnina se deli na tržište prodaje i tržišta zakupa.

Na tržištu kupovine i prodaje, u zamjenu za odgovarajući ekvivalent, prenose se puna vlasnička prava, uključujući i pravo raspolaganja, dok je na tržištu zakupa predmet transakcije djelimični skup prava, isključujući pravo raspolaganja.

Možete odabrati sljedeće karakteristike tržište nekretnina:

– lokalitet;

– mala zamjenjivost objekata;

– sezonske fluktuacije;

– potreba za državnom registracijom transakcija.

Prilikom finansiranja nekretnina postoje tri grupe troškova:

– troškovi održavanja imovine u funkcionalno ispravnom stanju;

– godišnji porez na vlasništvo nad nekretninama;

– visoki transakcioni troškovi u prometu nekretnina.

Fluktuacije ponude i potražnje na tržištu nekretnina odvijaju se sporo, jer u prisustvu tražnje dolazi do povećanja broja objekata nekretnina u dužem vremenskom periodu, određenom rokom izgradnje objekta. U slučaju viška nekretnina, cijene ostaju niske nekoliko godina (više detalja u knjizi Shevchuk D.A. Kupovina kuće i zemljište: korak po korak. – M.: AST: Astrel, 2008).

Glavni faktori koji utiču na ponudu i potražnju:

– ekonomski: nivo prihoda stanovništva i poslovanja, dostupnost finansijskih sredstava, nivo zakupnine, trošak građevinskih i instalaterskih radova i građevinski materijal, tarife za javna komunalna preduzeća;

– društveni: promjene u veličini stanovništva, gustini naseljenosti, obrazovnom nivou;

– administrativni: poreske stope i zonska ograničenja;

– životne sredine: izloženost područja na kojem se posjed nalazi sušama i poplavama, pogoršanju ili poboljšanju ekološke situacije.

Nekretnine su finansijska imovina jer je stvorena ljudskim radom i kapitalnim ulaganjima. Stjecanje i razvoj nekretnina praćeno je visokim troškovima i, shodno tome, čestom potrebom za privlačenjem pozajmio novac itd. Stoga je tržište nekretnina jedan od sektora finansijsko tržište.

finansijsko tržište - komplikovano je ekonomski sistem, koji uključuje skup institucija i procedura usmjerenih na interakciju između prodavaca i kupaca svih vrsta finansijskih dokumenata.

Tržište nekretnina je jedna od najznačajnijih komponenti finansijskog tržišta.

Postoji bliska veza između finansijskog tržišta i tržišta nekretnina: povećanje investicija u nekretnine oživljava tržište nekretnina, dok ga pad smanjuje. Ekonomska nestabilnost koči i ruske i strane zajmodavce i investitore. Da bi se poboljšalo finansiranje investicija u nekretnine, potrebna je podrška vlade.

1.4. Učesnici i izvori procesa finansiranja nekretnina

Tradicionalno, učesnici u procesu finansiranja nekretnina dijele se u sljedeće kategorije:

– savezne i lokalne vlasti i uprave;

– finansijske institucije;

– investitori itd.

Federalne i lokalne vlasti i uprava osiguravaju ekonomske i pravne odnose između učesnika u procesu finansiranja nekretnina. Država osigurava poštovanje pravila i propisa koji se odnose na funkcionisanje tržišta nekretnina; uređuje pitanja prostornog uređenja, urbanističkog uređenja i upisa prava svojine na nepokretnostima; utvrđuje povlastice ili nameće ograničenja (zakonska ograničenja, porezne karakteristike) za ulaganja u nekretnine. Osim toga, država djeluje kao vlasnik mnogih nekretnina.

Finansijske institucije obezbjeđuju kapital investitorima koji nemaju dovoljno sredstava.

Investitori su fizička i pravna lica (rezidenti i nerezidenti) koji kupuju nekretninu i održavaju je u funkcionalno ispravnom stanju.

Investitori se mogu podijeliti u dvije vrste:

1) aktivan – finansira i učestvuje u izgradnji, razvoju ili upravljanju objektom;

2) pasivni - samo finansiraju projekat bez daljeg učešća u njemu.

Trenutno se tržište nekretnina razvilo razvoj - posebna vrsta profesionalna aktivnost za upravljanje investicionim projektom u sektoru nekretnina, čiji je jedan od zadataka smanjenje rizika povezanih sa razvojem nekretnina. Programer – organizator, čije se aktivnosti mogu podijeliti u tri faze:

1) analiza mogućnosti realizacije projekta: uzimaju se u obzir stanje i trendovi u zakonodavstvu, preferencije potrošača, finansijski i ekonomski uslovi i perspektive razvoja regiona;

2) izrada plana realizacije projekta: utvrđuje se površina zemljišne parcele potrebna za realizaciju projekta, odabire se lokacija sa odgovarajućim okruženjem i komunikacijama i ocjenjuje efikasnost projekta. Zatim se utvrđuju izvori finansijskih sredstava, pribavlja građevinska dozvola itd.;

3) implementaciju investicioni projekat: privlačenje finansijskih sredstava, projektantske i građevinske organizacije, praćenje toka izgradnje, iznajmljivanje ili prodaja objekta u cjelini ili u dijelovima.

Izvori finansiranja kapitalne investicije: javna sredstva, objekti lokalni budžet(opštinski), sopstvena finansijska sredstva preduzeća i pojedinaca, prikupljena sredstva, sredstva investitora.

1.5. Prednosti ulaganja u nekretnine

Ulaganje u nekretnine koje donose prihod je najisplativije. Privlačnost kupovine nekretnina koje donose prihod leži u povratu ulaganja nakon otplate operativnih troškova. Međutim, u ovom slučaju postoji veći rizik zbog niske likvidnosti nekretnina i dugog perioda povrata ulaganja.

Metode ulaganja na tržištu nekretnina mogu biti direktne i indirektne.

Direktno– sticanje nekretnina na licitaciji u skladu sa privatnim ugovorom, kupovina uz povratni zakup.

Indirektno- kupovina vredne papire kompanije specijalizirane za ulaganja u nekretnine, ulaganja u hipoteke osigurane nekretninama.

Ulaganja u nekretnine, poput ulaganja u korporativne hartije od vrijednosti, su dugoročna.

Prednosti ulaganje u nekretnine koje se odnose na vrijednosne papire:

1. Za razliku od korporativnih vrijednosnih papira, kao što su dionice, koje isplaćuju tromjesečne dividende, vlasništvo nekretnina obezbjeđuje investitoru mjesečni novac, budući da mjesečna plaćanja zakupnine vode do mjesečne uplate investitor.

2. Novčani tok prihoda od vlasništva nad nekretninama (razlika između gotovinski računi od rente i troškova održavanja imovine plus kapitalna ulaganja) je manje dinamičan od novčanog toka korporativnog prihoda sa visok udio pozajmljeni kapital:

– novčani tok prihoda preduzeća zavisi od obima prodaje proizvoda, koji su zavisni od svakodnevnih odluka potrošača, a tokovi prihoda od nekretnina su stabilniji jer su zasnovani na ugovorima o zakupu;

– izvori korporativnih gotovinski prihod mogu se mijenjati tokom vremena, a izvori prihoda od nekretnina su predvidljiviji jer su zgrade nepokretne, a imovina fiksna i fizički i pravno.

3. Stopa prinosa na korporacije je generalno niža nego na nekretnine. To je zato što je intenzitet imovine nekretnina uporediv sa većinom preduzeća. Za nadoknadu troškova fiksnog kapitala uloženog u nekretnine, više od visoki nivo profitabilnost, budući da prihod koji se očekuje od investitora mora biti veći od troškova upravljanja imovinom. Stopa prinosa bi trebala biti veća nego kod ulaganja u finansijska sredstva, što bi trebalo da odgovara većim rizicima ulaganja u nekretnine.

4. Ulaganja u nekretnine karakteriše veći stepen sigurnosti, sigurnosti i mogućnosti kontrole investitora od ulaganja u akcije.

Na izvore i iznos ulaganja u nekretnine utiču:

– očekivani povrat ulaganja;

- ponuda bankovnu kamatu;

– poreska politika općenito, a posebno u sektoru investicija;

– stopa inflacije;

– stepen rizika ulaganja u nekretnine.

Razlozi atraktivnosti ulaganja u nekretnine u uslovima inflacije:

– brza depresijacija novca uz nedovoljnu pouzdanost njegove sigurnosti u kreditne institucije;

– česta neslaganja između stope banke i stope inflacije;

– ograničena dostupnost profitabilnijih investicionih područja;

– preostala pristupačnost i lakoća ulaganja u stanovanje;

– oni koji ulažu u nekretnine koje ostvaruju prihod mogu pod ovim uslovima povećati zakupninu, a time i sačuvati uložena sredstva.

S druge strane, u uslovima inflacije, postoje okolnosti koje stimulišu ulaganje novca u druge oblasti: pad realni prihod, investitoru je teško predvidjeti odnos između troškova i očekivanih koristi, teže ga je dobiti dugoročni zajam uz prihvatljivu kamatnu stopu, što dovodi do nedostatka finansijskih sredstava kod potencijalnih kupaca.

On moderna pozornica razvoj ruska ekonomija sa visokim stopama inflacije investicione aktivnosti je izložen značajnim rizicima, što dovodi do smanjenja investicione aktivnosti na tržištu nekretnina. Ograničeni investicioni resursi doveli su do procesa suzbijanja izgradnje u gotovo svim sektorima privrede (detaljnije vidjeti u knjizi D.A. Shevchuka, Real Estate Valuation and Property Management. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2007).

Ipak, tržište nekretnina je privlačno potencijalnim investitorima iz sljedećih razloga:

– ulaganja u nekretnine karakteriše značajan stepen sigurnosti, sigurnosti i mogućnosti kontrole od strane investitora;

– prilikom kupovine nekretnine investitor dobija paket prava, dok većina ostalih investicionih objekata ne povlači vlasnička prava;

– tržište nekretnina, koje je veliko, slabo je razvijeno;

– ulaganja u nekretnine su praćena prihvatljivim prinosom na poslovanje na ovom tržištu.

Danas je u Rusiji smanjena investiciona aktivnost na tržištu nekretnina. Čak ni tržište nekretnina, koje je najaktivniji segment tržišta nekretnina, nije dobilo odgovarajuće kreditno-finansijske mehanizme koji bi podržali efektivnu potražnju stanovništva i omogućili poboljšanje. uslove za život populacije u velikom broju. Balansiranje interesa svih učesnika u procesu finansiranja nekretnina je neophodna komponenta normalnog funkcionisanja tržišta nekretnina.

1.6. Hipotekarni kredit

“Hipoteka” se podrazumijeva kao zalog nekretnine kao način obezbjeđenja obaveza. Dostupnost sistema hipotekarni kredit- sastavni dio svakog razvijenog sistema privatnog prava. Uloga hipoteka posebno raste kada je stanje u privredi nezadovoljavajuće, budući da je dobro osmišljen i efikasan hipotekarni sistem, s jedne strane, pomaže u smanjenju inflacije povlačeći privremeno besplatno gotovina građanima i preduzećima, s druge strane, pomaže u rješavanju društvenih i ekonomskih problema.

Nastanak hipoteke. Prvi spomen hipoteke datira iz 6. veka. BC e. U Grčkoj je hipoteka značila odgovornost dužnika prema poveriocu za određene zemljišne posede. Na granici zemljišna teritorija, u vlasništvu dužnika, prilikom upisa obaveze postavljen je stub, nazvan “hipoteka”.

Prvi založni akti koji su do nas došli u Rusiji datiraju iz perioda 13.–14. veka, a zakonodavne norme su se prvi put pojavile na samom kraju 14. ili početkom 15. veka. u Pskovskoj sudskoj povelji, u kojoj se, uz najstariji način naplate - lične - pojavljuje povrat imovine.

Krajem 19. – početkom 20. vijeka. Aktivno je bio u toku proces obezbjeđenja kredita zemljišne parcele, koju je zajmoprimac namjeravao kupiti. Ovaj proces se razvijao uz pomoć seljačkih zemljišnih banaka, koje su stvorene u gotovo svim provincijama Rusije i doprinijele su dodjeli zemlje osiromašenim seljacima.

Od 1922. do 1961 U Rusiji je bio na snazi ​​Građanski zakonik RSFSR, čl. 85. od kojih je zaloga definisana kao pravo potraživanja, koje omogućava poveriocu, u slučaju neispunjenja obaveze dužnika, da dobije prioritetno namirenje u odnosu na ostale poverioce na teret vrednosti založene imovine (bez podele na pokretni i nepokretni).

Kao takva, institut hipoteke, zbog raznih ekonomskih i pravnih prepreka, još nije postao rasprostranjen u Rusiji, pa je regulisan relativno malim brojem propisa.

Godine 1992. usvojen je Zakon Ruske Federacije „O zalogu“, kojim je utvrđena mogućnost hipoteke kao načina osiguranja obaveza. Građanski zakonik Ruske Federacije (I dio) razjasnio je neke odredbe o zalozi (članovi 334–358). U čl. 340 propisano je da je hipoteka zgrade ili objekta dozvoljena samo uz istovremenu hipoteku po istom ugovoru zemljišne parcele na kojoj se nalazi ova zgrada ili objekat, odnosno dijela ove parcele koji funkcionalno obezbjeđuje hipoteku, odnosno zakup. pravo ove parcele ili pripadajućeg dijela koji pripada hipotekaru. A kod hipoteke zemljišne parcele pravo zaloge se ne odnosi na zgrade i objekte založnika koji se nalaze ili se podižu na ovoj parceli, osim ako ugovorom nije predviđen drugi uslov.

Registracija nekretnine - najvažnija funkcija države, bez pravilno izvršenje u kojem je nemoguć održiv promet nekretninama, regulisano je Saveznim zakonom od 21. jula 1997. godine „O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i prometa sa njima“. Stvarno ostvarivanje prava banke iz hipoteke moguće je u okviru Zakona „O izvršni postupak" Određena posebna pravila koja, međutim, treba uzeti u obzir prilikom zaključivanja hipotekarni ugovori, su razbacani prema odgovarajućim zakonima.

Godine 1998. donesen je Savezni zakon “O hipoteci (zalogi nepokretnosti)” prema kojem je ugovorom o zalozi nekretnina(ugovor o hipoteci) jedna strana - hipotekarni poverilac, koji je poverilac po obavezi obezbeđenoj hipotekom, ima pravo da dobije namirenje svog novčana potraživanja dužniku po ovoj obavezi iz vrednosti založene nepokretnosti druge strane - zalogodavca, prvenstveno pred ostalim poveriocima zalogodavca, sa izuzetcima utvrđenim zakonom. Hipotekarni dužnik može biti sam dužnik po obavezi obezbeđenoj hipotekom ili lice koje ne učestvuje u ovoj obavezi (treće lice). Imovina na kojoj je hipoteka osnovana ostaje hipotekarnom vjerovniku u njegovom posjedu i upotrebi (član 1).

Bilješke sa predavanja. Taganrog: Izdavačka kuća TRTU, 2004.

Udžbenik daje predstavu o teoriji i praksi funkcionisanja tržišta nekretnina kao najvažnije oblasti poduzetničke djelatnosti, sistematizirane informacije o ekonomskim procesima vezano za nekretnine fizičkih lica i pravna lica, o funkcionisanju tržišta nekretnina, metodama upravljanja nekretninama koje obezbeđuju efikasnost ove oblasti delatnosti. Pokriva glavne oblasti aktivnosti koje se odnose na nekretnine. U udžbeniku se razmatra pojam, suština, karakteristike i klasifikacija nekretnina; suštinu, funkcije i glavne karakteristike tržišta nekretnina; glavne operacije tržišta nekretnina i njihova zakonska regulativa; metode procjene razni objekti nekretnina; osnovni principi upravljanja imovinom u savremenim uslovima.

Udžbenik je namijenjen studentima dodiplomskih studija, postdiplomskim studentima i nastavnicima ekonomskih univerziteta, studenti poslovnih škola, ekonomisti, menadžeri i drugi zainteresovani.

1. OSNOVNI POJMOVI I DEFINICIJE EKONOMIJE NEKRETNINA
1.1. Pojam, suština i glavne karakteristike nekretnine
1.2. Pravni osnov nekretnina.
1.2.1. Vlasništvo
1.2.2. Vrste poslova (transakcija) sa nekretninama
1.2.3. Državna registracija promet nekretninama (transakcije)

3. PROCJENA NEKRETNINE
3.1. Vrste vrijednosti nekretnina
3.2. Principi vrednovanja nekretnina.
3.3. Faktori koji utiču na vrijednost nekretnine.
3.4. Tehnologija vrednovanja nekretnina.
3.5. Pristupi procjeni vrijednosti nekretnina.
3.5.1. Komparativni (tržišni) pristup
3.5.2. Isplativ pristup
3.5.3. Pristup prihodima
3.6. Određivanje konačne vrijednosti objekta vrednovanja
3.6.1. Koordinacija rezultata ocjenjivanja
3.6.2. Strukturiranje po hijerarhiji

4. KREDITIRANJE NEKRETNINA.
4.1. Pojava i razvoj hipotekarnog kreditiranja
4.1.1. Razvoj hipoteke u Rusiji
4.1.2. Hipoteka kao način osiguranja obaveza
4.1.3. Karakteristike hipotekarnog kreditiranja
4.1.4. Karakteristike tržišta hipotekarni kapital
4.2. Glavne faze hipotekarnog kreditiranja
4.3. Metode hipotekarnog kreditiranja nekretnina
Kredit sa sve većim otplatama
Canadian rollover
4.4. Vrste kreditiranja nekretnina za posebne namjene
4.4.1. Načini finansiranja novogradnje
4.4.2. Načini finansiranja stambenih objekata u izgradnji
4.4.3. Načini finansiranja projekata uređenja zemljišta
4.4.4. Finansiranje nekretnina na rate

5. EKONOMIJA KORIŠĆENJA ZEMLJIŠTA
5.1. Osobine korištenja zemljišta
5.1.1. Zemlja kao prirodni resurs
5.1.2. Zemljište kao ekonomska kategorija
5.1.3. Upravljanje zemljištem kao sredstvo za kreiranje ekonomski opravdanog korištenja zemljišta
5.1.4. Državni katastar zemljišta kao ekonomski i pravni sistem za funkcionisanje objekata nepokretnosti
5.1.5. Zaštita zemljišta. Ograničenja korištenja zemljišta u okolišu

U udžbeniku se razmatraju pitanja procjene troškova pojedinačne vrste imovina: tržišna vrijednost nekretnine, uključujući zemljišne parcele, katastarska procjena vrijednosti nekretnine, tržišna vrijednost nematerijalna imovina. Nude se elektronske aplikacije sa primjerima izvještaja o procjeni za navedene vrste imovine (objavljeno na web stranici Centra za stručnu prekvalifikaciju Univerziteta Synergy www.c-pp.ru). Namijenjeno širokoj publici - od studenata do univerzitetskih nastavnika i praktičara procjenitelja, poduzetnika i ekonomista.

Djelo pripada žanru obrazovne literature. Objavila ga je 2017. godine izdavačka kuća Synergy. Knjiga je dio Univerzitetske serije. Na našoj web stranici možete preuzeti knjigu "Procjena vrijednosti imovine" u fb2, rtf, epub, pdf, txt formatu ili čitati online. Ovdje, prije čitanja, možete se obratiti i recenzijama čitatelja koji su već upoznati s knjigom i saznati njihovo mišljenje. U online prodavnici našeg partnera možete kupiti i pročitati knjigu u papirnoj verziji.

UVOD

Aktivnosti vrednovanja pružaju informatičku osnovu za donošenje odluka o ekonomskom upravljanju, doprinose strukturnom restrukturiranju privrede, formiranju konkurentnog tržišnog okruženja i aktiviranju investicionih procesa. Nezavisna procjena je osmišljena da osigura jednaka prava za sve članove društva kroz pravednu procjenu njihovih imovinskih prava i obaveza. Razvoj djelatnosti procjene je sastavni dio opšti proces reforme privrede i stvaranje pravne države.

S razvojem tržišta nekretnina u Rusiji povećala se potražnja za profesijom procjenitelja. Glavni zadatak procjenitelja odnosi se na procjenu vrijednosti. Trošak je od velikog značaja za kupca i prodavca u određivanju razumne transakcijske cene.

Država ostaje najveći vlasnik u Ruskoj Federaciji. Procjena vrijednosti objekata državne svojine i prava na njihovo korištenje je neophodan uslov efektivno upravljanje državna imovina. U slučaju transakcija sa objektima procene, koji su u celosti ili delimično u vlasništvu države, procena je obavezna.

Pravni i pojedinci zainteresovani su i za usluge procene vrednosti prilikom utvrđivanja vrednosti zemljišta i objekata tokom sudskih sporova, prilikom sklapanja ugovora o osiguranju nepokretnosti, a prilikom obavljanja mnogih transakcija nekretninama, zaključak procenitelja može biti ne samo poželjan, već i strogo obavezno.

Profesionalna procjena pomaže da se razne transakcije učine razumnijima, a posebno kupoprodaja i iznajmljivanje nekretnina. Procjena je neophodna i u slučaju podjele imovine prilikom razvoda, ili prilikom sastavljanja bračnih ugovora.

Na osnovu navedenog možemo zaključiti da u uslovima tržišnu ekonomiju Procjena procjenitelja je sve traženija.

U praksi prometa nekretnina ima ih najviše različite situacije procjene objekata. Štaviše, svaka situacija ima svoje pristupe koji su samo njoj adekvatni. Za ispravan odabir pristupa potrebno je odrediti kriterije njihove adekvatnosti relevantnoj situaciji. Za kvalitetnu procjenu vrijednosti nekretnine potrebna su teorijska znanja i stjecanje praktičnih vještina u određivanju vrijednosti nekretnine na praktičnim primjerima.

Ovaj udžbenik ima za cilj da sumira postojeći teorijski materijal iz oblasti vrednovanja nekretnina i na praktičnim primerima pokaže primenu teorijskih metoda u okviru pristupa vrednovanju.

Poglavlje 1. OSNOVNI POJMOVI PROCJENE NEKRETNINA

1.1. Koncept nekretnine

Nekretnina –to su fizički objekti sa fiksnom lokacijom u prostoru i sve što je s njima neraskidivo povezano i ispod i iznad površine zemlje ili sve što je uslužni predmet, kao i prava, interesi i koristi koje proizlaze iz vlasništva nad objektima . Pod fizičkim objektima se podrazumijevaju neraskidivo povezane zemljišne parcele i objekti koji se na njima nalaze.

Razlike u konceptu nepokretnosti kao predmeta procene iu definiciji Građanskog zakonika (član 130) ogledaju se na sl. 1.1.

Rice. 1.1 Koncept nepokretnosti kao predmeta procene iu definiciji Građanskog zakonika

Ispod imovine Podrazumeva se, prvo, preduzeće kao celina kao imovinski kompleks, i drugo, zemljišna parcela čiji sastavni deo može biti:

· zgrada (građevina) ili grupa zgrada (građevina) koja se nalazi na ovoj lokaciji, podzemni objekti u vezi sa ovom lokacijom;

· izolirana vodena tijela, višegodišnje zasade;

· inženjerskih objekata i mreža koje povezuju zemljišnu parcelu i objekte (objekte) koji se na njoj nalaze sa infrastrukturnim objektima bloka ili grada. Ovo takođe uključuje vlasničke udjele u objektima inženjerske infrastrukture kojima zajednički upravljaju vlasnici nekretnina u bloku ili gradu;

· stacionarni objekti za uređenje terena;

· elemente ekonomske, saobraćajne i inženjerske podrške koji se odnose na ovu nekretninu, a koja se nalazi van granica njene zemljišne parcele;

· drugi objekti koji zajedno sa navedenim komponentama nepokretnosti čine neraskidivu strukturnu ili funkcionalnu cjelinu.

1.2. Cijena nekretnina i njegove glavne vrste

Nekretnina je besplatna civilni promet i predmet je raznih transakcija, što stvara potrebu za procjenom njegove vrijednosti, tj. u određivanju novčanog ekvivalenta različitih vrsta nekretnina u određenom trenutku.

U zavisnosti od svrhe procjene, potpunost procijenjenih prava na nepokretnostima različite vrste troškovi se mogu kombinovati u tri glavne grupe (slika 1.2):

· vrednost u razmeni kao izraz razmenske vrednosti;

· vrijednost u upotrebi kao izraz upotrebne vrijednosti;

· posebne vrste troškova.

Svaki od navedenih tipova vrijednosti ima svoj opseg i ograničenja.

Prva grupa–vrednost u razmeni –karakteriziraju sposobnost imovine da se razmijene za novac ili drugu robu, objektivne su prirode i predstavljaju osnovu transakcija nekretnina na tržištu: kupovina i prodaja, kolateral, uključujući zajmove, lizing, doprinos u kapitalu preduzeća i tako dalje .

Rice. 1.2. Grupe vrijednosti nekretnina

Oblici ispoljavanja vrednosti u razmeni:

· tržište;

· likvidacija;

· reciklaža.

Prema Savezni zakon„O aktivnostima procene u Ruskoj Federaciji“, tržišna vrednost predmeta procene podrazumeva se kao najverovatnija cena po kojoj se ovaj objekat procene može otuđiti za otvoreno tržište u konkurentskom okruženju, kada se strane u transakciji ponašaju razumno, raspolažući svim potrebnim informacijama, a na vrijednost transakcijske cijene ne utiču nikakve vanredne okolnosti, odnosno kada:

· jedna od strana u transakciji nije u obavezi da otuđi predmet procene, a druga strana nije dužna da prihvati izvršenje; strane u transakciji su dobro upoznate sa predmetom transakcije i deluju u sopstvenom interesu;

· predmet vrednovanja se predstavlja na otvorenom tržištu u vidu javne ponude;

· cijena transakcije predstavlja razumnu naknadu za predmet procjene i nije bilo prinude da se transakcija završi u odnosu na strane u transakciji ni na jednom dijelu;

· plaćanje za objekat procene je izraženo u novčanom obliku.

Prema Standardima ocjenjivanja, obavezan za korištenje od strane entiteta aktivnosti procjene, tržišnu cijenu predmet vrednovanja - najverovatnija cena po kojoj se predmet procene može otuđiti na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju, kada strane u transakciji postupaju razumno, raspolažući svim potrebnim informacijama, a vrednost transakcijske cene nije pod uticajem bilo kakvih vanrednih okolnosti.

Tržišna vrijednost se utvrđuje na osnovu najbolje upotrebe nekretnine.

Likvidaciona vrijednost objekta procjene –vrijednost objekta procjene u slučaju da se predmet procjene mora otuđiti u periodu kraćem od uobičajenog perioda izloženosti sličnih objekata.

Drugim riječima, likvidaciona vrijednost–cijena na koju prodavac mora pristati kada je primoran da proda nekretninu u ograničenom vremenskom periodu, što ne dozvoljava značajnom broju potencijalnih kupaca da se upozna sa nekretninom i uslovima prodaje.

Otkupna vrijednost objekta procjene –trošak procijenjenog objekta, jednak tržišnoj vrijednosti materijala koji uključuje, uzimajući u obzir troškove otuđenja procijenjenog objekta.

Druga grupa–trošak u upotrebi –određuju se korisnošću imovine pod određenom vrstom korišćenja i subjektivne su prirode, odražavajući postojeće mogućnosti eksploatacije imovine od strane određenog vlasnika, a ne vezane za kupoprodaju imovine i druge tržišne transakcije.

Procjena upotrebne vrijednosti nekretnine vrši se na osnovu postojećeg profila njene upotrebe i onih finansijskih i ekonomskih parametara koji su uočeni u početnom periodu funkcionisanja nekretnine i koji se predviđaju u budućnosti.

Oblici ispoljavanja vrednosti u upotrebi:

· pod postojećom upotrebom;

· ulaganja;

· vrijednost za porezne svrhe.

Vrijednost predmetne imovine u postojećem korištenju –vrijednost imovine koja se procjenjuje, utvrđena na osnovu postojećih uslova i svrhe njenog korišćenja.

Investiciona vrijednost objekta procjene –vrijednost objekta procjene, određena na osnovu njegove isplativosti za određeno lice za date investicione ciljeve.

Obračun vrijednosti investicije zasniva se na subjektivnoj procjeni diskontovanih troškova i prihoda investitora koji se očekuju od korištenja date nekretnine u perspektivnom investicionom projektu.

Investiciona vrijednost nekretnine za određenog investitora razlikuje se od njene tržišne vrijednosti kao rezultat različitih procjena potrebne stope prinosa, prestiža, lokacijskih perspektiva i mogućnosti dobijanja „duhovnog“ efekta. Obračunava se prilikom uređenja slobodnih zemljišnih parcela, proširenja i rekonstrukcije nekretnina, davanja nekretnina kao doprinosa odobreni kapital preduzeća iu drugim slučajevima.

Vrijednost objekta procjene za porezne svrhe –vrijednost objekta procjene, utvrđena za obračun poreska osnovica i obračunat u skladu sa odredbama regulatornih pravnih akata (uključujući vrijednost inventara).

U zemljama sa ekonomijama u tranziciji, ova vrijednost obično ne odgovara tržišnoj vrijednosti. Tako je u Ruskoj Federaciji zakonom utvrđeno da se porez obračunava na osnovu knjigovodstvene vrijednosti, tj. vrijednost imovine uključene u pojedine bilansne stavke preduzeća i organizacija.

Prema Poreskom zakoniku, oporezivanje zemljišnih parcela će se vršiti na osnovu katastarske vrijednosti zemljišta ili njegove standardne cijene.

Treća troškovna grupa – posebne vrste vrijednost objekata koji se procjenjuju.

U skladu sa Standardima vrednovanja obaveznim za upotrebu od strane entitetaaktivnosti procjene vrijednosti, odobrene Uredbom Vlade Ruske Federacije br. 519 od 6. jula 2001. godine, mogu se razlikovati posebne vrste vrijednosti:

Vrijednost objekta procjene sa ograničenim tržištem –vrednost predmeta procene čija je prodaja na otvorenom tržištu nemoguća ili zahteva dodatne troškove u odnosu na troškove neophodne za prodaju robe koja slobodno cirkuliše na tržištu.

Posebna vrijednost objekta procjene –vrijednost, za čije određivanje u sporazumu o procjeni ili regulatornom pravni akt specificiraju se uslovi koji nisu uključeni u koncept tržišne ili druge vrednosti određene u standardima vrednovanja.

Trošak zamjene objekta procjene –iznos troškova izrade objekta sličnog predmetu procene, u tržišnim cenama koje postoje na dan procene, uzimajući u obzir amortizaciju predmeta procene.

Troškovi reprodukcije objekta procjene –iznos troškova u tržišnim cijenama koji postoje na dan procjene za izradu objekta identičnog objektu procjene, korištenjem identičnih materijala i tehnologija, uzimajući u obzir istrošenost objekta procjene.

Troškovi zamjene i troškovi reprodukcije koriste se kao dio troškovnog pristupa vrednovanju nekretnina.

1.3. Osnovni pristupi i principi vrednovanja nekretnina

Teorijska osnova procesa ocjenjivanja je sistem principa ocjenjivanja. U svjetskoj praksi uobičajeno je razlikovati četiri grupe principa evaluacije(Slika 1.3):

1. grupa:principi zasnovani na stavovima potencijalnog vlasnika;

2. grupa:principi vezani za zemljište, zgrade i građevine;

3. grupa:principi utvrđeni djelovanjem tržišnog okruženja;

4. grupa:princip najbolje i najefikasnije upotrebe.

Ovi principi su međusobno povezani. Prilikom analize i evaluacije određene osobine može se istovremeno koristiti nekoliko principa. Jednom principu se može dati veći značaj na račun drugog, što će odrediti konkretna situacija.

Rice. 1.3. Principi vrednovanja nekretnina

Principi zasnovani na stavovima potencijalnog vlasnika.

Princip korisnosti znači da što je imovina više u stanju da zadovolji potrebe vlasnika, to je veća njena korisnost i vrijednost.

Nekretnine imaju vrijednost samo ako su korisne nekom potencijalnom vlasniku i mogu biti potrebne za obavljanje određene ekonomske funkcije, na primjer, za vođenje industrijskog poduzeća ili uzgoj usjeva. Nekretnine mogu biti korisne jer je neko spreman platiti najam da bi privremeno posjedovao nekretninu. Utility–to je sposobnost nekretnine da zadovolji potrebe korisnika na datoj lokaciji iu datom vremenskom periodu. U slučajevima imovine koja donosi prihod, zadovoljenje potreba korisnika može se na kraju izraziti kao tok prihoda.

Princip supstitucije znači da ukoliko postoji određeni broj homogenih (u smislu korisnosti ili isplativosti) objekata nekretnina, najveća potražnja će biti za objektima sa najniza cijena.

Racionalni kupac neće platiti više za nekretninu od minimalne cijene za drugu nekretninu jednake korisnosti. Shodno tome, bilo bi nerazumno platiti više za postojeći predmet ako bi se drugi predmet slične korisnosti mogao reproducirati bez nepotrebnog odlaganja po nižoj cijeni.

Princip supstitucije navodi da je maksimalna vrijednost nekretnine određena najnižom cijenom ili vrijednošću po kojoj se može kupiti druga imovina jednake korisnosti.

Princip čekanja određuje se prema tome koji prihod (uzimajući u obzir iznos i vrijeme prijema) ili koje koristi i pogodnosti od korištenja nekretnine, uključujući prihode od naknadne preprodaje, potencijalni vlasnik očekuje da će dobiti. Ovo načelo je u osnovi procjene vrijednosti nekretnine korištenjem prihodovni pristup i karakteriše gledište potencijalnog korisnika na buduće prihode i njihovu sadašnju vrijednost.

Vrijednost imovine koja donosi prihod određuje se koliki neto prihod potencijalni kupac očekuje od upotrebe imovine, kao i od njene preprodaje. Investitoru je važna veličina, kvalitet i trajanje očekivanog budućeg toka prihoda. Međutim, očekivanja o tokovima prihoda mogu se promijeniti. Na primjer, na mišljenje ljudi o određenoj imovini može uticati nešto kao što je najava da će se u blizini graditi novi regionalni aerodrom ili autoput.

Principi vrednovanja zemljišta, zgrada i objekata.

Ovi principi uključuju: rezidualnu produktivnost, doprinos, progresiju i regresiju (povećanje i smanjenje prihoda), ravnotežu, ekonomsku veličinu i ekonomsku podjelu.

Preostala produktivnost.

Vrijednost zemljišta se zasniva na njegovoj rezidualnoj produktivnosti. Bilo koje vrste ekonomska aktivnost obično zahtijeva četiri faktora proizvodnje. Svaki faktor mora biti plaćen iz neto prihoda ostvarenog od aktivnosti.

Pošto je zemljište fizički nepokretno, potrebno je privući rad, kapital i preduzetništvo. To znači da se ova tri faktora prvo moraju platiti, a zatim se ostatak prihoda isplati vlasniku zemljišta kao zakupnina. Ekonomska teorija kaže da zemljište ima " ostatak vrijednosti” i bilo kakvu vrijednost samo kada postoji bilans nakon plaćanja svih ostalih faktora proizvodnje.

Preostala produktivnost se mjeri kao neto prihod koji se pripisuje zemljištu nakon što su plaćeni troškovi rada, kapitala i preduzetništva.

Preostala produktivnost može nastati jer zemljište omogućava korisniku da maksimizira prihod, minimizira troškove, zadovolji potrebe za pogodnostima ili kombinaciju ova tri.

Princip doprinosauključuje analizu kako se vrijednost poslovnog subjekta ili neto prihod od njega povećava ili smanjuje zbog prisustva ili odsustva bilo kakvog dodatnog faktora proizvodnje.

Doprinos –ovo je iznos povećanja vrijednosti ekonomskog objekta kao rezultat uvođenja bilo kojeg novog faktora, a ne stvarni troškovi samog ovog faktora. Neki faktori povećavaju vrijednost nekretnine za više od troškova povezanih s njima, iako postoje drugi koji zapravo smanjuju vrijednost. Na primjer, prefarbavanje eksterijera vašeg doma može poboljšati njegov izgled i učiniti ga privlačnijim. Međutim, ako boja boje ne zadovoljava tržišne standarde, vrijednost kuće može se smanjiti.

Ako razmotrimo djelovanje ovog principa u dinamici, u odnosu na objekt koji se širi, onda vrijednost svakog sljedećeg doprinosa možda neće odgovarati specifičnim troškovima stvaranja dotične komponente, jer ukupni troškovi nekretnina nije uvijek prost zbir troškova njenih pojedinačnih sastavnih elemenata. Na primjer, trošak ugradnje podzemnog parkinga u iznosu od 100.000 dolara može povećati cijenu višekatne stambene zgrade za 250.000 dolara.

Princip doprinosa se često koristi za identifikaciju suvišnih ili nedostajućih poboljšanja u najboljim i najefikasnijim analizama upotrebe.

Princip progresije i regresije ili princip povećanja i smanjenja prihoda navodi da kako se resursi dodaju osnovnim faktorima proizvodnje, neto prihod će rasti po rastućoj stopi, do tačke od koje će ukupan prihod, iako raste, usporiti. Ovo usporavanje se događa sve dok povećanje vrijednosti ne postane manje od cijene dodatnih resursa.

Obično vlasnici zemljišta moraju odgovoriti na pitanje koliko intenzivno treba razvijati zemljište koje posjeduju. Na primjer, kompanija X posjeduje 0,3 hektara zemlje. Ispod je proračun dobiti za zgrade različite gustine:

Broj kuća	Zarada po kući (u dolarima)	Ukupna dobit (u dolarima)
	10000	10000
	15000	30000
	12000	36000
4	10000	40000
	8000	40000
	6000	36000
	4000	28000

Ako kompanija izgradi jednu kuću, njen profit će iznositi 10 000 dolara. Kako se više kuća gradi na ovoj lokaciji, cena zemljišta po kući će se smanjivati, ali će se tržišna cena svake kuće smanjivati ​​kako se povećava gustina izgradnje. - za smanjenje veličine zemljišne parcele koja joj pripada. Prilikom izgradnje do dvije kuće, profit raste po rastućoj stopi zbog „ekonomije obima“. Zatim, iako se profit po kući smanjuje, kako se gustina izgradnje povećava na 4 ili 5 kuća, ukupni profit investitora raste. Međutim, kada kompanija izgradi svoj šesti dom, počinje gubiti ukupni profit.

Princip ravnoteže : bilo kojoj vrsti korišćenja zemljišta odgovara optimalni zbir različitih faktora proizvodnje, čijom se kombinacijom postiže maksimalna vrednost zemljišta.

Ako se premalo faktora proizvodnje primjenjuje na zemljište, onda je ono nedovoljno razvijeno. Ako je previše–preopterećena izgradnjom. U oba slučaja zemljište se koristi neefikasno i, u skladu sa principom preostale produktivnosti, njegova vrijednost se smanjuje. Svi faktori proizvodnje moraju biti u odgovarajućoj proporciji jedni prema drugima kako bi se ukupan prihod od zemljišta maksimizirao.

U gornjem primjeru, kompanija X je otkrila da se maksimalni prihod može ostvariti izgradnjom četiri ili pet kuća na svom zemljištu. U oba slučaja dobit bi iznosila 40 000 $. Međutim, ako bi izgradnja četiri kuće proizvela isti profit, ali sa manjim rizikom, nego izgradnja pet kuća, onda bi princip balansiranja diktirao da četiri kuće pružaju optimalnu gustinu. Kod razvoja sajta sa četiri kuće, rizik je manji jer je manji broj transakcija potrebnih za ostvarivanje istog iznosa profita.

Princip ravnoteže važi i za region. Da bi se postigla ravnoteža između privatnog i javnog sektora, mora postojati inteligentna saradnja, kao i dobro planiranje i promišljena primjena zonskih propisa.

Princip ekonomske veličine predviđa postojanje određene količine zemljišta neophodnog za postizanje optimalnog obima korišćenja zemljišta u skladu sa tržišnim uslovima na ovoj lokaciji.

Optimalni obim uređenja zemljišta određuju uslovi tržišne konkurencije i potrebe korisnika. Zemljište na dobroj lokaciji, ali koje je premalo ili preveliko za svoje potencijalne korisnike, može izgubiti vrijednost na tržištu. Na primjer, parcela na raskrsnici može biti idealna lokacija za benzinska pumpa. Ali ako je premalen, pojavit će se problemi s pristupom i nedostajat će prostora za održavanje i skladištenje. Ako je prevelika, tada višak zemljišta neće donijeti dodatni prihod operativnoj stanici. Princip ekonomske veličine–Ovo je isti princip ravnoteže, iako se posmatra iz druge perspektive.

Primjer primjene principa veličine je inkrementalna vrijednost jedne zemljišne parcele. Nastaje kada se veći broj malih parcela spoji u jedan niz, čija cijena premašuje zbir troškova pojedinačnih parcela koje čine niz. Na primjer, zamislite da bi programer mogao kupiti Lot A za 15.000 USD i Lot B–za 10 000 USD. Ako se ove dvije parcele spoje, novi trakt zemlje bi koštao 33 000 USD. Porast vrijednosti bi bio 8 000 USD, kao što je prikazano u sljedećim proračunima:

Cijena jednog niza je 33.000 dolara

Minus: cijena partije A– 15000

Minus: cijena partije B– 10000

Inkrementalna vrijednost $8000

Ekonomska veličina–to je količina zemljišta potrebna za postizanje optimalnog obima korišćenja zemljišta prema tržišnim uslovima na datoj lokaciji.

Prilikom razmatranja mogućih opcija za povećanje efikasnosti korišćenja nekretnine, potrebno je voditi računa o principu odvojenosti elemenata nekretnine i imovinskih prava na njima.

Princip ekonomske podjele znači da fizički elementi nekretnine i imovinska prava mogu se podijeliti i kombinirati na način da se postigne maksimalna vrijednost objekta.

Prilikom odvajanja fizičkih elemenata nekretnine i imovinskih prava na njima, moguće su sljedeće opcije:

· prostorna podjela: podjela prava na vazdušni prostor, na zemljišni sloj, na podzemni prostor sa podzemljem, na vodne resurse obalnog pojasa, podjela zemljišne mase na zasebne parcele, podjela objekta na podrum, spratove i sl. ;

· podjela po vrstama imovinskih prava: zakupnina, ograničeno korištenje, hipoteka, ulog u osnovni kapital preduzeća, emisiona garancija za emisiju dionica;

· podjela prema vremenu vlasništva ili korištenja: kratkoročni i dugoročni zakup, trajno korištenje, doživotno vlasništvo, pravo gospodarskog upravljanja, operativno upravljanje.

Grupa principa vrednovanja vezanih za tržišno okruženje uključuju: zavisnost, usklađenost, ponudu i potražnju, konkurenciju i promjenu.

Princip zavisnosti navodi da se utiče na vrijednost određene nekretnine i sama utiče na prirodu i vrijednost drugih objekata na području njegove lokacije.

Lokacija je jedan od najvažnijih faktora koji utječu na vrijednost nekretnine. Kvalitet lokacije zavisi od toga koliko dobro fizičke karakteristike lokacije odgovaraju obrascima korišćenja zemljišta u tom području, kao i od njegove blizine ekonomskom okruženju. Zajedno, ove dvije karakteristike čine situs ili ekonomsku lokaciju nekretnine.

Situacija je određena interakcijom određene opcije korišćenja zemljišta i ekonomskog okruženja na najmanje četiri nivoa. Ova četiri nivoa označena su koncentričnim krugovima koji predstavljaju susjedni prostor, neposrednu okolinu, komercijalni prostor i cijeli region. Za neke vrste korišćenja zemljišta, kao što su velike proizvodne industrije, nivoi zavisnosti mogu postojati na nacionalnom ili međunarodnom nivou.

Ako dođe do promjena u okolnom sistemu korištenja zemljišta ili ekonomskom okruženju nekretnine, to može uticati na njegovu vrijednost. Odabrani primjeri promjene u sistemu korištenja okolnog zemljišta uključuju: izgradnju u blizini tržni centar, izgradnju škole ili otvaranje deponije. Ove promjene mogu imati i pozitivan i negativan utjecaj na vrijednost nekretnine. Obim ovog uticaja je određen obimom nove opcije korišćenja zemljišta, kao i vezama između inovacije i imovine koja se procenjuje.

Komunikacija se mjeri cijenom pristupa od objekta koji se evaluira objektima koji ga opslužuju radi postizanja bilo kojeg specifičnog cilja. Veze se mogu mjeriti u smislu vremena, udaljenosti ili novca. Neke od ovih odnosa je teško izmjeriti. Na primjer, ako lokacija ima slikovit pogled, onda se ovaj odnos može procijeniti kao razlika u vrijednosti između stranice sa slikovitim pogledom i drugog- bez jednog.

Princip korespondencije određuje u kojoj mjeri arhitektonski stil i nivoi pogodnosti i usluga koje nudi uređenje zemljišta zadovoljavaju potrebe i očekivanja tržišta.

Projekat koji ne ispunjava tržišne standarde vjerovatno će finansijski propasti. Projekat koji se sastoji od dvosobnih stanova naići će na otpor na tržištu ako zakupnina za njega bude ista kao za trosobne stanove. Štaviše, to će se dogoditi čak i ako dvosobni stan ima istu površinu kao i trosobni stan. Stoga, u cilju prodaje manje atraktivnih nekretnina na tržištu, možda će biti potrebno smanjiti njihove cijene zakupa.

Projekti razvoja nekretnina moraju biti u skladu s vrstom korištenja zemljišta u dotičnom području. To ne znači da sve kuće moraju biti izgrađene u istom arhitektonskom stilu. Međutim, arhitektonski stilovi moraju biti primjereni vrsti korištenja zemljišta. Zamislite posljedice izgradnje kuće u viktorijanskom stilu u naselju punom kuća u seoskom stilu.

Sa principom korespondencije su povezani principi regresije i progresije. Regresija nastaje kada komad zemlje postane preopterećen razvojem s obzirom na uslove datog tržišta. Na primjer, ako je kuća koja košta 175.000 dolara izgrađena u susjedstvu u kojem druge kuće koštaju između 70.000 i 80.000 dolara, tržišna vrijednost skuplje kuće neće odražavati stvarne troškove njene izgradnje. Prodajna cijena će vjerovatno biti niža od troškova izgradnje. Progresija nastaje kada se zbog visoke vrijednosti susjednih nekretnina poveća cijena nekretnine koja se procjenjuje. Na primjer, ako se renovira nekoliko radnji u trgovačkoj zoni, vrijednost svih trgovina u zoni može porasti.

Princip ponude i potražnje znači da se cijena nekretnina mijenja kao rezultat interakcije ponude i potražnje.

Svojstvo ima vrijednost ako ima korisnost za nekog korisnika ili grupu korisnika. Međutim, korisnost nije jedini faktor koji utiče na troškove. Nekretnine bi također trebale biti relativno rijetke. Ponuda–Ovo je broj nekretnina dostupnih na tržištu po određenim cijenama. Potražnja se zasniva na želji potencijalnih kupaca koji imaju potrebne izvore finansiranja za kupovinu nekretnine.

Budući da su tržišta nekretnina nesavršena, ponuda i potražnja ne diktiraju uvijek cijenu po kojoj dolazi do promjene vlasništva. Pregovaračke vještine, broj i sofisticiranost učesnika, emocije, troškovi finansiranja i drugi faktori također igraju ulogu u određivanju prodajnih cijena.

Dugoročno, ponuda i potražnja su relativno efikasni faktori u određivanju smjera promjena cijena. Međutim, u kratkim vremenskim periodima faktori ponude i potražnje ponekad gube svoju efikasnost na tržištu nekretnina. Tržišne distorzije mogu biti rezultat monopolske kontrole zemljišta od strane privatnih vlasnika. Osim toga, tržišta su pod utjecajem državnih kontrolnih mehanizama. Na primjer, lokalne samouprave mogu ograničiti rast tržišta ili nivoe rente, ili promijeniti tržišni mehanizam na mnoge druge načine.

Ako postoji višak ponude ili nedostatak potražnje na tržištu, onda se nivoi cijena i rente smanjuju. Kratkoročno gledano, ponuda nekretnina je relativno neelastična. To znači da povećanje ponude zahtijeva dugoročno planiranje: čak i ako su cijene porasle, ponuda se ne može povećati vrlo brzo. Takođe je teško smanjiti ponudu nekretnina. Ako je kreirano previše objekata jednog određenog tipa, nivo opterećenja će ostati nizak kroz duži vremenski period. Ovo stvara odličnu priliku za pregovaranje za lovce jer cijene ostaju niske ili čak padaju.

Suprotan pritisak na cijene nastaje kada postoji nedovoljna ponuda ili velika potražnja. Potražnja je obično nestabilnija od ponude. Lakše reaguje na promjene cijena. Volume Changes novčana masa, kamatne stope, porast emocionalnih spekulacija, strah i drugi faktori mogu uticati na prirodu potražnje u bilo kom trenutku.

Kada su ponuda i potražnja u ravnoteži, tržišna cijena obično odražava trošak (trošak) proizvodnje. Ako su tržišne cijene veće od troškova proizvodnje, sve više nekretnina će se graditi dok se ne postigne ravnoteža. Ako su tržišne cijene niže, nova gradnja će se usporiti ili potpuno zaustaviti dok se potražnja ne poveća zbog rastućih tržišnih cijena.

Princip konkurencije. Povećana konkurencija će dovesti do povećanja ponude ove vrste nekretnina u okruženju. Ako se potražnja ne poveća, tada će se smanjiti prosječni neto prihod od svih nekretnina ove vrste. Ako postoji prevelika konkurencija, profit može pasti ispod normalnog ili, u nekim slučajevima, potpuno nestati.

Kada tržišni profiti pređu nivo neophodan za plaćanje faktora proizvodnje, konkurencija na tom tržištu se pojačava, što zauzvrat dovodi do smanjenja prosječnog nivoa neto prihoda.

Ovaj princip je važan za analitičara koji pokušava da procijeni vrijednost toka zarada koji premašuje tržišnu stopu. Osim ako je višak dobiti zbog dugoročnog zakupa ili nekog drugog razloga, tok prihoda se mora posmatrati s oprezom. U osnovi, analitičar može uzeti jedan od dva pristupa. Prvo, višak profita se može odvojiti od uobičajenog profita i tretirati kao poseban tok prihoda.

Princip promjene: Vrijednost nekretnine obično ne ostaje konstantna, već se mijenja tokom vremena.

Predmeti se postepeno troše. Neka preduzeća se otvaraju, druga–se zatvaraju. Priroda korišćenja zemljišta se menja pod uticajem države i privatnog sektora. Obim ponude novca varira i kamatne stope. Ekonomski uslovi otvaraju nove mogućnosti. Međunarodni događaji utiču na cijenu robe. Nova tehnologija i društveno ponašanje stvaraju novu potražnju za nekretninama. Demografski razvoj stvara zahtjeve za različitim tipovima stanovanja. Ljudske težnje i ukusi se menjaju. Okruženje nekretnine prolazi kroz faze rasta, zrelosti, opadanja i obnove. Svi ovi faktori i mnogi drugi mogu promijeniti korisnost nekretnine na datoj lokaciji.

Analitičari moraju pratiti događaje koji će vjerovatno utjecati na nekretnine. Uslovi koji su postojali u prošlosti neće nužno postojati iu budućnosti. Za ispravnu procjenu vrijednosti budućih prihoda od imovine, potrebno je pažljivo procijeniti osnovne pretpostavke o budućim prihodima i troškovima. Kako se događaji i uslovi stalno mijenjaju, procjenitelji se drže profesionalnih standarda–napraviti procjenu za određeni datum.

Četvrta grupa principa evaluacije (LNEI) znači da od moguće opcije korištenje nekretnine, odabire se ono u kojem se najpotpunije ostvaruje funkcionalnost zemljišne parcele sa poboljšanjima. Ova opcija se koristi za procjenu vrijednosti nekretnine.

Procjenitelj vrši prilagođavanje gubitaka prilikom naplate analizom retrospektivnih informacija o konkretnom objektu uz naknadno predviđanje ove dinamike i na taj način može odrediti opciju koja donosi maksimum mogući prihod sa zemljišne parcele, bez obzira da li je parcela izgrađena ili ne i koji se objekti na njoj nalaze na dan procjene.

LNEI se definira kao korištenje nekretnina koje:

a) je zakonom dozvoljeno, tj. U skladu sa zakonskim propisima, uključujući uredbe o zoniranju i standardima očuvanja okruženje, urbanističko-planska ograničenja, zahtjevi za zaštitu arhitektonsko-istorijskih spomenika, uređenje susjedne teritorije i dr.;

b) fizički izvodljivo, tj. veličina i oblik zemljišne parcele, njen transportna dostupnost, postojeće zgrade omogućavaju implementaciju odabranog slučaja upotrebe;

c) finansijski opravdano u pogledu povrata na uloženi kapital, tj. korišćenje obezbeđuje prihod veći od kapitalnih troškova, troškova poslovanja i finansijskih obaveza;

D) pruža najveću vrijednost ili profitabilnost nekretnine.

LNEI se razmatra u dvije faze: prvo, zemljište kao slobodno, i drugo, parcela sa postojećim poboljšanjima. Ako je lokacija bez objekata, onda se utvrđuje koji je objekat najefikasniji za izgradnju, uzimajući u obzir zakonska, urbanistička, ekološka i druga ograničenja, kao i vodeći računa o perspektivama razvoja područja.

LNEI se može vremenom razvijati pod uticajem tržišnih standarda i vanjske promjene. Ako je autoput nedavno izgrađen u blizini parcele, onda bi njegova najbolja upotreba mogla biti izgradnja benzinske pumpe, lokala brze hrane ili autoservisa.

U praksi, LNEI princip je početna premisa na kojoj se zasniva izbor određene vrste procijenjene vrijednosti nekretnine i donosi zaključak o njenoj vrijednosti.

Administrativna ograničenja i zoniranje u Rusiji danas često ne odražavaju zahtjeve tržišta nekretnina u razvoju, pa stoga stvarno korištenje zemljišta s poboljšanjima često ne odgovara najboljoj opciji.

Svi navedeni principi vrednovanja nepokretnosti usko su povezani i, u zavisnosti od vrste i specifičnosti imovine koja se vrednuje, kao i od primenjenog metoda vrednovanja, mogu imati glavnu ili pomoćnu ulogu.

Ovi principi su teorijska osnova procjenu vrijednosti nekretnine. Oni su osnova tri temeljna pristupa vrednovanju nekretnina– isplativo, komparativno i skupo.

1.4. Glavne faze procesa procjene vrijednosti nekretnina

Procjena vrijednosti nekretnina uključuje sistem uzastopnih radnji od strane procjenitelja–od postavljanja zadatka procjene do predaje naručiocu pismenog izvještaja o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine, izražene u novčanim jedinicama.

Faze procjene nekretnina:

1. faza. Postavljanje zadatka za ocjenjivanje.

1.1. Svrha procjene.

12 . Određena vrsta vrijednosti.

1.3. Uspostavljanje procijenjenih imovinskih prava.

1.4. Datum procjene.

2. faza. Izrada plana i ugovora za procjenu.

2.1. Raspored rada ocjenjivanja.

2.2. Izvori informacija.

2.3. Izbor metoda ocjenjivanja.

2.4. Troškovi provođenja procjene.

2.5. Novčana nagrada za provođenje procjene.

2.6. Izrada sporazuma o proceni.

3. faza. Prikupljanje i analiza informacija.

3.1. Pregled objekta i okoline.

3.2. Pravni opis nekretnine.

3.3. Fizičke karakteristike i lokacija.

3.4. Ekonomske informacije.

3.5. Provjera tačnosti prikupljenih informacija.

3.6. Analiza i obrada informacija.

4. faza. Analiza najbolje i najefikasnije upotrebe.

4.1. Analiza zemljišne parcele kao uslovno besplatna.

4.2. Analiza zemljišta sa poboljšanjima.

5. faza. Proračun procijenjene vrijednosti nekretnine na osnovu tri pristupa.

5.1. Vrednovanje zasnovano na prihodovnom pristupu.

5.2. Procjena troškova na osnovu komparativnog pristupa.

5.3. Procjena troškova zasnovana na troškovnom pristupu.

6. faza. Koordinacija dobijenih rezultata i izvođenje konačne vrijednosti nekretnine.

6.1. Provjera primljenih podataka o vrijednosti troška.

6.2. Pretpostavke i granični uslovi uslovljeni potpunošću i pouzdanošću korišćenih informacija.

6.3. Izvođenje konačne vrijednosti troška.

7. faza. Priprema izvještaja o procjeni.

Postavljanje zadatka za ocjenjivanje.

Postavljanje zadatka za ocjenjivanje je početna faza, na kojem se utvrđuju i formulišu osnovni parametri zadatka ocjenjivanja. Jasna izjava o problemu neophodna je za potpuno i nedvosmisleno tumačenje prirode zadatka ocjenjivanja, izbora metoda ocjenjivanja i interpretacije rezultata koji se ogledaju u izvještaju. Najvažnije komponente zadatka procjene uključuju:

· identifikacija imovine;

· identifikaciju imovinskih prava koja se procjenjuju;

· svrha (područje primjene) rezultata procjene;

· izbor i određivanje vrste troška;

· pojašnjenje datuma procjene;

· opis obima procjene;

· pojašnjenje drugih ograničenja.

Identifikacija imovine uključuje opis takvih karakteristika kao što su adresa, puni pravni opis, tačna lokacija i granice imovine.

Identifikacija nekretnine predstavlja njen precizan pravni opis, koji treba sastaviti na osnovu informacija koje daje kupac. Potrebne informacije možete dobiti od državni registar podatke premjera zemljišta u skladu sa lokalnim i državnim zakonodavstvom.

Odgovarajući pravni opis mora uzeti u obzir specifičnosti regionalni sistem premjer i opis zemljišnih parcela, koji se sastoji od opisa njihovih granica, državnog sistema premjera, kao i postupka za opisivanje i izradu karte parcela i blokova.

Identifikacija imovinskih prava koja se procjenjuju. Karakteristika procene vrednosti nepokretnosti je integrisani pristup koji istovremeno posmatra nekretninu i kao stvarno postojeći fizički objekat i kao skup prava fizičkih ili pravnih lica koja mogu da imaju ili polažu na nekretnini, kao i korišćenje zemljišta. parcele i zgrade.

Predmet procene može biti nepokretnost sa punim ili delimičnim pravom svojine usled razdvajanja ili podele prava svojine. Prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnine, procjenitelj uzima u obzir ograničenja imovinskih prava kao što su zakupnine, služnosti, založna prava, prava vlasništva i prava na zrak ili zemljište.

Obim ili svrha rezultata procjene –Ovo je ekonomski postupak koji naknadno sprovodi kupac na osnovu rezultata vrednosti dobijenog od strane procenitelja.

Procjena vrijednosti nekretnina vrši se radi utvrđivanja:

· kupoprodajne cijene;

· iznos kolaterala za kreditiranje;

· poreske osnovice;

· uslovi ugovora o zakupu;

· osnove pravične naknade za otuđenje imovinskih prava;

· osnove ugovora o osiguranju.

Saznati kako naknadno iskoristiti dobiveni rezultat vrednovanje potrebno za odabir optimalnog postupka procjene–od prikupljanja i analize potrebnih informacija do primjene najefikasnijih metoda procjene i principa za usklađivanje rezultata. Ukoliko naručilac ne pruži informacije o obimu korišćenja rezultata izveštaja o proceni, procenitelj na sopstvenu inicijativu treba da razgovara sa njim o ovom pitanju i da obezbedi da klijent adekvatno razume problem. Ovaj postupak će spasiti procjenitelja od mogućih nesporazuma i potrebe da se posao ponovi.

Izbor i određivanje vrste troška. Svrha procene je utvrđivanje vrednosti nepokretnosti, koja se, u skladu sa važećim međunarodnim i ruskim standardima vrednovanja, manifestuje u različitim oblicima. Vrsta vrijednosti objekta procjene diktira niz faktora, koji uključuju imovinska prava koja se procjenjuju u vezi s njim, obim primjene ili svrhu rezultata procjene i obim zadatka procjene.

U skladu sa važećim ruskim standardima ocjenjivanja, možete koristiti sledeće vrste trošak:

· tržišna cijena;

· vrijednost objekta procjene sa ograničenim tržištem;

· trošak zamjene;

· troškovi reprodukcije;

· trošak u postojećoj upotrebi;

· vrijednost za porezne svrhe;

· trošak ulaganja;

· likvidaciona vrijednost;

· spasonosna vrijednost;

· specijalna cijena.

U zadatku procene mora biti naznačena vrsta vrednosti koju odabere procenitelj u dogovoru sa naručiocem i trećim licima, korisnicima izveštaja. Osim toga, potrebno je u izvještaju o procjeni pismeno dati definiciju (formulisanje) navedene vrijednosti, koja ne bi trebala biti u suprotnosti sa standardima prihvaćenim u ocjeni.

Vrsta vrijednosti koja se koristi u procesu procjene konkretnog objekta vrednovanja utiče na sadržaj pojedinih faza u okviru univerzalnog modela procjene. Vrsta troška određuje sastav, prikupljanje, pripremu i analizu informacija za potrebe vrednovanja. Izbor pristupa i metoda za procjenu vrijednosti nekretnina zavisi od vrste vrijednosti koja se utvrđuje; na primjer, pri određivanju vrijednosti osiguranja neprikladno je koristiti metode prihodovni pristup. Vrsta troška određuje logiku i valjanost dogovaranja konačnih rezultata procjene.

Pojašnjenje datuma procjene. Pojašnjenje datuma kada će se procjena izvršiti i, prema tome, rezultat procjene će biti na snazi, neophodno je iz više razloga. Bilo koja vrsta utvrđene vrijednosti je inherentno tržišna vrijednost, jer se čak i troškovi reprodukcije i zamjene obračunavaju u cijenama građevinskih proizvoda važećim u određenom trenutku, budući da se one stalno mijenjaju pod uticajem inflacije, konkurencije, promjena preferencija potrošača itd. .

U procesu ocjenjivanja potrebno je uzeti u obzir brojne faktore cijena, čiji su sastav, prioritet i stepen uticaja nestabilan. Tržišna vrijednost odražava percepciju učesnika na tržištu o stanju njegovih tržišnih uslova. Zbog činjenice da se situacija na tržištu stalno mijenja, tržišna vrijednost se zasniva na analizi informacija prikupljenih na određeni datum, tržišnih podataka u određeno vrijeme. Promjene u ravnoteži tržišnih snaga imaju značajan uticaj na rezultat procjene i rezultirajuću vrijednost.

Datum ocjenjivanja koji se koristi u praksi ocjenjivanja predstavljen je u tri tipa:

· struja;

· retrospektivno;

· budućnost.

U velikoj većini slučajeva, datum procjene–ovo je datum blizak datumu određivanja zadatka ocjenjivanja i obavljanja rada na ocjenjivanju. Međutim, u nekim slučajevima postaje neophodno izvesti tržišnu vrijednost na neki datum u prošlosti ili budućnosti.

Procjena tržišne vrijednosti na retrospektivni (prošli) datum neophodna je prilikom oporezivanja nasljedstva (datum smrti), računajući porez na prihod(datum kupovine), naknada od osiguranja(datum osiguranja), tužba(datum oštećenja) itd. Dostupnost retrospektivnih tržišnih informacija omogućava procjenitelju da objektivno i razumno izvrši sve potrebne proračune.

Procjena za budući datum može se izvršiti za nekretnine koje su u izgradnji, projektovanje ili donošenje odluka o izvodljivosti izgradnje. Vremenski jaz koji u ovom slučaju nastaje između datuma radova na procjeni i trenutka kada nekretnina dostiže projektovani kapacitet, osvajanjem tržišnog segmenta koji obezbjeđuje procijenjeni iznos novčanog toka, zahtijeva utvrđivanje tržišne vrijednosti na dan završetka izgradnje. .

Opis obima rada ocjenjivanja. Obim rada na procjeni utvrđuje procjenitelj radi utvrđivanja sastava korištenih podataka, informatičke podrške, potrebe uključivanja stručnjaka treće strane, metoda provjere pouzdanosti informacija, kao i potpunosti uključivanja srednjih i pomoćnih podataka. informacije u završnom izvještaju.

Formulacija obima procjene pomaže u zaštiti interesa trećih lica koja donose odluke na osnovu rezultata procjene. Evaluator treba jasno navesti ne samo ono što se očekuje da se uradi, već i ono što neće biti urađeno, navodeći konkretne razloge, posebno ako je bila dostupna samo ograničena količina informacija.

Obim ocenjivačkog posla i stepen detaljnosti izveštaja zavise od značaja zadatka procene, kao i dogovora postignutog sa klijentom. Ovaj odjeljak vam omogućava da odredite ukupan iznos troškova rada, gotovinskih troškova za Informaciona podrška, što u konačnici utiče na cijenu rada procjene. Procjenitelj je odgovoran za usklađenost formulisanog obima ocjenjivačkog rada sa stvarnim rezultatima.

Pojašnjenje drugih ograničenja. Jedinstveni standardi profesionalne procene (118PAP), koje je izdala Fondacija za ocenjivanje, razlikuju pune i ograničene ocene. Ograničena procjena se vrši u skladu sa „Izjavom o ograničenim procedurama“ Jedinstvenih standarda. U ovom slučaju se u pravilu koristi ograničena količina informacija. Primer takve procene je procena nepokretnosti koja se vrši samo na komparativnoj osnovi, kao i procena izvršena radi ažuriranja podataka o prethodnim procenama.

Međutim, čak i potpuna procena može sadržati niz ograničavajućih uslova koji se moraju formulisati u zadatku procene zajedno sa parametrima kao što su identifikacija nepokretnosti, vlasnička prava, datum procene, obim primene rezultata procene i vrsta vrednosti. Uvođenje ograničavajućih uslova u izvještaj omogućava ne samo zaštitu procjenitelja od mogućih budućih potraživanja, već i pravovremeno obavještavanje kupca i drugih korisnika izvještaja. Na primjer, granični uslov može uključivati ​​klauzulu o pribavljanju informacija iz nedovoljno pouzdanih izvora, ili o nemogućnosti vršenja tehničkog pregleda nekretnine.

Nakon postavljanja zadatka za procjenu, sastavlja se ugovor.

Prikupljanje informacija i preliminarna analiza podataka.

Sastav i obim potrebnih informacija, postupak njihove obrade i analize, broj uključenih procjenitelja, uključujući uključene stručnjake, kao i vrijeme potrebno za obradu podataka, zavise od zadatog zadatka, vrste nekretnine koja se procjenjuje i odabrane metode vrednovanja.

Efikasnost ove faze zavisi od temeljitosti preliminarnog organizacionog rada, koji zahtijeva utvrđivanje prirode i obima potrebnih podataka, izvora informacija, kao i izradu plana rada, što je posebno potrebno za procjenu velikih objekata nekretnina.

U zavisnosti od vrste objekta i obima posla, procjenu može izvršiti jedan procjenitelj ili grupa stručnjaka. Plan rada procjenitelja je izgrađen u skladu sa strukturom budućeg izvještaja o procjeni i vremenom potrebnim za završetak svake faze.

Da bi se utvrdila tržišna vrijednost nekretnine koja se procjenjuje, potrebni podaci se klasifikuju prema nizu kriterijuma.

U odnosu na objekt koji se procjenjuje, niz informacija je podijeljen na eksterne i interne podatke.

U zavisnosti od prirode informacija, razlikuju se opšti i posebni podaci, kao i informacije o konkurentskoj potražnji i ponudi. Totalne informacije odražavaju dinamiku društvenih, ekonomskih, političkih i ekoloških faktora koji utiču na stanje tržišta nekretnina. Vrsta informacije koja se razmatra mora uzeti u obzir promjene koje se dešavaju u regionalnom nivou i specifični segment tržišta nekretnina kojem pripada imovina koja se procjenjuje.

Posebni podaci sadrže pravne, fizičke, geografske i ekonomske karakteristike nekretnina. Ovu vrstu informacija treba prikupljati o uporedivim objektima i nekretninama koje se vrednuju.

Informacije o konkurentnoj ponudi i potražnji omogućava procjenu konkurentnosti nekretnine koja se procjenjuje u vašem tržišnom segmentu. Informacije o prijedlogu omogućavaju procjenu postojećeg zaliha konkurentnih nekretnina, uzimajući u obzir njihovo opterećenje, izglede za njegovo proširenje kroz novu izgradnju i rekonstrukciju, kao i informacije o kapacitetu tržišta. Podaci o potražnji trebaju odražavati ekonomske mogućnosti potencijalnih vlasnika i korisnika nekretnina.

Informacije koje se koriste u procesu ocjenjivanja moraju biti dovoljno potpune, reprezentativne i pouzdane. To bi trebalo da pomogne procjeniteljima da odredi najvažnije faktore cijena, analizira stanje privrede u cjelini, a posebno tržišta nekretnina, uključujući teritorijalne i segmentne aspekte. Procjenitelj mora steći razumijevanje fizičkih svojstava imovine koja se procjenjuje i njenog okruženja, te prikupiti podatke za ekonomske proračune i proračune procjene. Karakteristike informacija prikupljenih i korišćenih u različitim fazama procene treba da budu na odgovarajući način prikazane u izveštaju.

Analiza najbolje i najefikasnije upotrebe.

Provodi se analiza najboljeg i najefikasnijeg korištenja nekretnine kako bi se na adekvatan način ocijenila postojeća opcija korištenja nekretnine koja se procjenjuje, te izradile preporuke za njeno optimalno korištenje kako bi se odredio maksimalni mogući trošak.

Koncept najefikasnijeg korišćenja nekretnine je tržišni koncept, što je ključno za analizu troškova. Najefikasnijom vrstom korišćenja smatra se ona koja ispunjava četiri kriterijuma: pravnu prihvatljivost ili dozvolu, fizičku izvodljivost, finansijsku sigurnost i maksimalnu vrednost objekta.

Da bi odredio najefikasnije korištenje zemljišne parcele, procjenitelj koristi dvije šeme, prema kojima se parcela smatra neizgrađenom (uslovno slobodnom) i analizira se najefikasnija opcija za njeno korištenje sa postojećim zgradama.

Analiza najefikasnijeg korištenja neizgrađene parcele podrazumijeva razmatranje opcija koje uključuju održavanje postojeće namjene, izgradnju novog objekta, preuređenje zemljišne parcele (podjela ili komasacija), kao i prodaju.

Najefikasnije korišćenje zemljišta sa postojećim zgradama je upoređivanje opcija za očuvanje namene nekretnine na dan procene, planova rekonstrukcije koji predviđaju restauraciju, proširenje i prenamenu, potpuno (delimično) rušenje, kao i kombinaciju ove opcije.

Test finansijske izvodljivosti zahtijeva procjenu troškova implementacije svakog slučaja upotrebe koji se razmatra. Procjena maksimiziranja vrijednosti alternativnih namjena zasniva se na analizi varijabli kao što su vrijednost zemljišta, stopa povrata koja odgovara riziku određene upotrebe i kapitalizirani ukupni trošak imovine.

Zaključci o optimalnom korišćenju nepokretnosti treba da se odraze u odgovarajućem delu izveštaja. Procjenitelj mora razumno formulisati najefikasniji slučaj upotrebe i potkrijepiti ga proračunima vremenskog perioda potrebnog za prenamjenu nekretnine, razvoj tržišta, te naznačiti učesnike u investicionom procesu: investitore, potencijalne vlasnike, korisnike, povjerioce itd.

Izbor i primjena prihvatljivih pristupa i metoda vrednovanja nekretnina.

Procjena vrijednosti nekretnina se obično provodi iz perspektive tri glavna pristupa:

· troškovni pristup;

· komparativni pristup;

· prihodovni pristup.

Isplativ pristup polazi od pretpostavke da razborit investitor neće platiti nekretninu više od iznosa koji bi ga koštao da kupi sličnu parcelu i izgradi zgradu sa sličnim potrošačkim svojstvima.

Komparativni pristup zasniva se na pretpostavci da razuman kupac ne bi platio više za predmet od onoga što bi mogao kupiti na otvorenom tržištu za predmet slične korisnosti. Određivanje vrijednosti se zasniva na podacima o nedavno obavljenim kupoprodajnim transakcijama sa sličnim objektima.

Pristup prihodimazasniva se na tvrdnji da razuman kupac ne bi platio predmet više od iznosa, koju će procijenjena imovina donijeti u budućnosti u obliku neto prihoda, prilagođenog riziku ulaganja. U ovom slučaju, vrijednost objekta je određena njegovom sposobnošću da generiše prihod u budućnosti. Tok novca, generiran nekretninama, uključujući trošak povrata, može se preračunati u trenutnu ukupnu vrijednost.

Svaki pristup ocjenjivanju uključuje niz metoda. Procjenitelj, ovisno o vrsti vrijednosti, karakteristikama nekretnine koja se procjenjuje, podacima o imovini koja se procjenjuje i sličnim nekretninama itd. odabire jednu ili više metoda procjene unutar svakog pristupa. Izbor metoda ocjenjivanja mora biti opravdan i opisan u izvještaju o procjeni.

Koordinacija rezultata preliminarne procjene i izvođenje konačne vrijednosti.

Koordinacija rezultata dobijenih na osnovu različitih pristupa i metoda je posljednja faza u određivanju vrijednosti imovine koja se procjenjuje. U ovoj fazi procjene, prije svega, potrebno je provjeriti dobijene rezultate kako bi se identifikovale matematičke i logičke greške koje povećavaju stepen neslaganja između rezultata prihoda, troškova i uporednog pristupa.

Procedura usaglašavanja verifikovanih rezultata određena je sadržajem zadatka ocjenjivanja, korišćenim pristupima i metodama ocjenjivanja, potpunošću i pouzdanošću korištenih informacija, te identifikacijom prednosti i nedostataka korištenih metoda.

Definirajući kriteriji za hijerarhiju svakog rezultata su sposobnost odražavanja stvarnih namjera potencijalnog prodavača ili kupca, kvaliteta informacija na kojima se temelji analiza, sposobnost svake metode i pristupa da se uzmu u obzir fluktuacije na tržištu tržišne i specifične cjenovne karakteristike objekta, kao što su lokacija, veličina, potencijalna isplativost.

Uzimajući u obzir navedeno, procjenitelj prihvata težinske koeficijente međurezultata dobijenih korištenjem različitih pristupa. Vrijednost težine svakog pristupa može se izračunati korištenjem stručnih i matematičkih metoda.

Prilikom izrade izvještaja, procjenitelj je dužan da obrazloži razloge odstupanja vrijednosti vrijednosti, kao i da obrazloži postupak.

Priprema izvještaja o procjeni.

U poslednjoj fazi procene, izveštaj o proceni sačinjen u pisanoj formi se prenosi na kupca, koji je dokumentarni dokaz o pravilnom obavljanju dužnosti procenitelja. Izvještaj o procjeni ima detaljan obrazac.

Zbirni izveštaj sadrži ograničene informacije o zadatku procene, imovini, korišćenim metodama i dobijenom rezultatu, i omogućava klijentu da razume aktivnosti koje stoje iza zaključaka procenitelja o vrednosti.

Prošireni obrazac detaljno i argumentovano izlaže zadatak procene, karakteriše odabrane i argumentovane informacije, opravdava korišćene metode procene i napravljene kalkulacije, a takođe određuje konačni rezultat troškova, predstavljen jednom vrednošću ili opsegom.

Vrijednost iskazana u izvještaju je subjektivno mišljenje procjenitelja o najvjerovatnijem novčanom ekvivalentu predložene transakcije, na osnovu proučavanja i analize potrebnih informacija, proračuna iu zavisnosti od njegovog iskustva i kvalifikacija.

„Zakon o aktivnostima procene” koji je na snazi ​​u Ruskoj Federaciji, u članu 11, utvrđuje opšte zahteve za sadržaj i format izveštaja. Stil prezentacije informacija, obrazloženja, definicija i proračuna ne bi trebao dozvoliti dvosmisleno tumačenje.

Izvještaj o procjeni sastavljen u pisanoj formi i blagovremeno uručen kupcu je dokaz da je procjenitelj dobro obavljao svoje obaveze koje su mu dodijeljene ugovorom. Izvještaj je lično potpisan od strane procjenitelja i ovjeren njegovim pečatom.

U izvještaju se mora navesti datum ocjenjivanja, korišćeni standardi ocjenjivanja, ciljevi i ciljevi procjene objekta ocjenjivanja, kao i druge informacije koje osiguravaju potpunu i nedvosmislenu interpretaciju rezultata procjene prikazanih u izvještaju. Na primjer, ako se ne utvrđuje tržišna vrijednost, već druge vrste vrijednosti, izvještaj mora navesti kriterije procjene i razloge odstupanja. Prilikom pripreme izvještaja morate navesti sljedeće tačke:

· datum izrade i serijski broj izvještaja;

· osnova za procjenu objekta procjene od strane procjenitelja;

· pravna adresa procjenitelja;

· podatke o izdatoj licenci za obavljanje poslova procene;

· tačan opis objekta procene i njegove knjigovodstvene vrednosti;

· podatke o pravnom licu;

· standardi vrednovanja za određivanje odgovarajuće vrste vrednosti;

· spisak podataka korištenih u procjeni, s naznakom izvora njihovog prijema,

· pretpostavke napravljene tokom procene;

· redoslijed utvrđivanja troška i njegove konačne vrijednosti;

· ograničenja i granice primjene dobijenog rezultata;

· datum utvrđivanja vrijednosti objekta procjene;

· spisak dokumenata koje koristi procjenitelj i kojima se utvrđuju kvantitativne i kvalitativne karakteristike objekta procjene.

Standardi vrednovanja obavezni za upotrebu od strane subjekata aktivnosti procene, odobreni Uredbom Vlade Ruske Federacije br. 519 od 6. jula 2001. godine.

Standardi vrednovanja obavezni za upotrebu od strane subjekata aktivnosti procene, odobreni Uredbom Vlade Ruske Federacije br. 519 od 6. jula 2001. godine.

Friedman J., Ordway Nick. Analiza i vrednovanje nekretnina koje donose prihod. M.: Delo, 1997.