Metoda bruto rente je metoda. Pristup prihodima (metoda kapitalizacije prihoda). Uobičajene formule za izračunavanje BRM i stopa kapitalizacije
Ova metoda se može smatrati posebnim slučajem opšta metoda poređenja prodaje. Zasniva se na objektivnoj premisi o direktnoj vezi između prodajne cijene nekretnine i pripadajućeg prihoda od zakupa od davanja u zakup; što je veći prihod od zakupa, to je viša prodajna cijena. Ovaj odnos se mjeri multiplikatorom bruto zakupnine (koeficijentom) kao omjerom prodajne cijene i prihoda od zakupnine. Metoda bruto rente primjenjiva je na vrednovanje nekretnina koje donose prihod i koje se široko prodaju na tržištu (kupovina individualne kuće, trgovinski paviljoni i kiosci za njihovo naknadno iznajmljivanje itd.). IN opšti pogled Algoritam za primjenu metode bruto rente sastoji se od sljedećih koraka.
Faza I. Izračun MVR˸
‣‣‣ sastavljanje liste objekata nekretnina uporedivih sa imovinom koja se procjenjuje i nalazi se na istom području˸
‣‣‣ izračunava se dijeljenjem prodajne cijene svake uporedive nekretnine sa odgovarajućim najam za dobijanje MVR vrednosti;
‣‣‣ koordinaciju dobijenih MVR vrijednosti za određivanje jedne MVR vrijednosti ili raspona MVR vrijednosti koje mogu biti primjenjive na objekt koji se procjenjuje.
Faza II. Obračun iznosa tržišnog prihoda od zakupa za imovinu koja se vrednuje˸
‣‣‣ identifikacija uporedivih nekretnina sa uporedivim nivoima zakupnine;
‣‣‣ analiza uporedivih objekata prema glavnim karakteristikama poređenja sa odgovarajućim karakteristikama objekta koji se ocenjuje;
‣‣‣ izračunavanje potrebnih prilagođavanja kako bi se dobila vrijednost tržišnog prihoda od zakupa za imovinu koja se procjenjuje.
Faza III. Proračun vrijednosti imovine koja se procjenjuje˸
‣‣‣ množenjem procijenjene vrijednosti tržišnog prihoda od zakupa za imovinu koja se procjenjuje sa odgovarajućom vrijednošću (ili graničnim vrijednostima) MVR-a dobijenom u prvoj fazi.
Ilustrujmo predstavljeni algoritam za primjenu metode bruto rente na sljedećem primjeru. Zadatak je utvrditi tržišnu vrijednost jednoporodične stambene zgrade koja se nalazi u odmaralištu (na primjer, u Sočiju) i kupljena za naknadno iznajmljivanje turistima. Analiza kupoprodajnih transakcija sličnih kuća na istom prostoru omogućila je određivanje raspona MVR u rasponu od 15.07-16.33 (tabela 9.6). Iz ovog raspona biramo srednju vrijednost MVR od 15,88. Što je statistički uzorak veći za uporedive objekte koji se razmatraju, to je pouzdanija vrijednost MVR.
Za utvrđivanje vrijednosti tržišnog prihoda od zakupnine za imovinu koja se procjenjuje, odabrana su četiri uporediva objekta za koje su izvršena odgovarajuća usklađivanja zakupnina za pojedine elemente poređenja (tabela 9.7).
Primjena metode bruto rente u praksa vrednovanja
Procena vrednosti nekretnina u Rusiji postoji već duže vreme i njena metodologija, koju su razvili zapadni naučnici, uspešno je testirana u ruskim ekonomskim uslovima. Jedan od slabih elemenata u sistemu vrednovanja nekretnina je informatička podrška ovog procesa. Dakle, ako pri procjeni stambenih nekretnina (stanova) s tim praktički nema problema, budući da se izdaje veliki broj periodičnih i specijalizovanih publikacija koje konstantno objavljuju rezultate analiza tržišta stambenih nekretnina, trenutno stanje i trendovi u njegovog razvoja, zatim prilikom procjene objekata nekretnina nestambene namjene situacija je, moglo bi se reći, dijametralno suprotna - analitičkih informacija praktički nema, relativno mali broj uporedivih objekata, što otežava izvođenje relevantnih analiza, proračuna itd.
To, pak, utiče na mogućnost korištenja određenih pristupa i metoda koje postoje u sistemu vrednovanja nekretnina. Jedna od ovih metoda je, po našem mišljenju, metoda bruto rente (metoda množitelja bruto rente), čiji su rezultati u praksi vrednovanja najtačniji u odnosu na druge metode za procenu nepokretnosti.
Kako bismo malo promijenili trenutnu situaciju i pomogli praktičarima procjenitelja nekretnina u njihovim profesionalnim aktivnostima, proveli smo istraživanje kako bismo identificirali vrijednosti bruto množitelja zakupa za nekretnine za industrijske, skladišne, maloprodajne i uredske svrhe koje se nalaze u Moskvi, koja jedna je od prostornih baza koje se najdinamičnije razvijaju.
Metodom bruto rente se smatra metodom tržišnom pristupu, budući da ovaj pokazatelj uzima u obzir prodajne cijene i bruto prihod od zakupa za objekte koji se prodaju na tržištu. Ne uzima u obzir omjer operativnih troškova bilo predmetne imovine niti uporedivih nekretnina.
Općenito, algoritam za primjenu metode bruto rente sastoji se od sljedećih faza:
Faza I. Izračun bruto množitelja rente (GRM). U ovoj fazi se sastavlja spisak objekata nekretnina koji su uporedivi sa imovinom koja se procjenjuje, a koja je nedavno prodata i iznajmljena. Od u ruski uslovi Procjenitelji takve podatke nemaju u javnom vlasništvu, pa je prilično pouzdano koristiti podatke iz prijedloga. Poređenje analognih objekata sa objektom koji se procjenjuje vrši se po pravilu prema njihovoj funkcionalnoj namjeni, budući da su drugi faktori (završna obrada, lokacija i sl.) već uzeti u obzir u prodajnoj cijeni i zakupnini. Nakon sastavljanja liste uporedivih objekata, bruto množitelj zakupnine (GRM) se izračunava pomoću formule:
GRM = PV/PGR
GRM - bruto množitelj rente;
PV je prodajna (ponuđena) cijena uporedivog objekta;
PGR je potencijalna bruto zakupnina odgovarajuće uporedive imovine.
Nakon izračunavanja nekoliko vrijednosti množitelja bruto zakupnine, rezultirajuće vrijednosti se dogovaraju kako bi se dobila jedna vrijednost ili raspon vrijednosti koji se mogu primijeniti na imovinu koja se procjenjuje.
Faza II. Izračunavanje potencijalne bruto rente (PGR) za imovinu koja se vrednuje. U ovoj fazi se za uporedive objekte utvrđuje visina zakupnine (potencijalne bruto rente) za procijenjeni objekat uz uvođenje potrebnih korekcijskih faktora na uporedive objekte.
Faza III. Obračun vrijednosti procijenjene imovine množenjem procijenjene vrijednosti potencijalne bruto rente za procijenjenu imovinu i pripadajuće vrijednosti množitelja bruto rente.
Bruto višestruki zakup ne bi trebao biti prilagođen za pogodnosti ili druge razlike koje postoje između uporedivih nekretnina i predmetne imovine. Ako postoje razlike između uporedivih nekretnina i imovine koja se vrednuje, pretpostavlja se da su one već uzete u obzir u njihovim prodajnim (ponuđenim) cenama i cenama zakupa. Shodno tome, ako je uporediva imovina bila lošija od one koja se procjenjuje, tada su njena prodajna cijena i stopa zakupa shodno tome niže. Matematički omjer bruto prihoda i prodajne cijene neće se promijeniti.
Provedena je analiza bruto vrijednosti množitelja zakupa za kancelarijske, maloprodajne, industrijske i skladišne nekretnine koje se nalaze u Moskvi. Na primjer, poslovni prostor sa površinom od 627 kvadratnih metara. m, ne jedini te vrste, koji se nalazi na Kutuzovskom prospektu (stanica metroa Kutuzovskaya) u oktobru 2000. godine bio je ponuđen na prodaju po cijeni od američkih dolara, što je za 1 m2. m ukupne površine iznosi 1.196 američkih dolara, a istovremeno je nuđen za iznajmljivanje za 400 američkih dolara po kvadratu. m godišnje uzimajući u obzir operativne troškove. Na osnovu omjera prodajne cijene i cijene zakupa za ovu nekretninu, vrijednost bruto množitelja zakupnine bit će 3,0. Sličan postupak je sproveden i za preostale objekte.
Kao rezultat analize i matematičke obrade početnih podataka, utvrdili smo da je prosječna vrijednost množitelja bruto zakupnine za kancelarijske nekretnine bila 3,1, a raspon fluktuacija njegovih vrijednosti bio je od 2,7 do 3,5.
Prosječna vrijednost bruto množitelja zakupnine za maloprodajne nekretnine bila je 4,2, a raspon fluktuacije njegovih vrijednosti bio je od 3,8 do 4,6.
Prosječna vrijednost bruto množitelja zakupnine za industrijske i skladišne nekretnine bila je 2,9, a raspon fluktuacije njegovih vrijednosti bio je od 2,5 do 3,3.
Nema sumnje da ove vrijednosti mogu neznatno varirati ovisno o veličini uzorka. U ovom slučaju je za svaku studijsku grupu odabrano najmanje 20 nekretnina za period od 1999. do 2000. godine.
Metoda bruto zakupnine može se smatrati posebnim slučajem opšte metode poređenja prodaje. Zasniva se na objektivnoj premisi o direktnoj vezi između prodajne cijene nekretnine i odgovarajućeg prihoda od zakupa od davanja u zakup: što je veći prihod od zakupa, to je viša prodajna cijena. Ovaj odnos se mjeri multiplikator (koeficijent) bruto rente(MVR) kao omjer prodajne cijene i prihoda od najma:
MVR = C / RD, (9.1)
gdje je MVR bruto množitelj rente;
C – prodajna cijena nekretnine, rub.;
RD – prihod od najma (iznajmljivanja), rub.
Metoda bruto zakupnine primjenjivo na procjenu profitabilnih nekretnina koje se široko prodaju na tržištu (kupovina individualnih kuća, trgovačkih paviljona i kioska za njihovo naknadno iznajmljivanje itd.). Općenito, algoritam za primjenu metode bruto rente sastoji se od sljedećih faza.
Faza 1. MVR obračun:
– sastavljanje liste objekata nepokretnosti koji su uporedivi sa imovinom koja se procjenjuje i nalazi se na istom području;
– obračun dijeljenjem prodajne cijene svake uporedive nekretnine sa odgovarajućom zakupninom kako bi se dobile MVR vrijednosti;
– koordinacija dobijenih MVR vrijednosti za određivanje jedne vrijednosti ili raspona MVR vrijednosti koje mogu biti primjenjive na objekt koji se procjenjuje.
Faza 2. Izračun iznosa tržišnog prihoda od zakupa za imovinu koja se procjenjuje:
– identifikaciju uporedivih nekretnina u pogledu nivoa zakupnine;
– analiza objekata koji se upoređuju prema glavnim karakteristikama poređenja sa odgovarajućim karakteristikama objekta koji se ocenjuje;
– obračun potrebnih prilagođavanja da bi se dobila vrijednost tržišnog prihoda od zakupa za imovinu koja se procjenjuje.
Faza 3. Obračun vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje:
– proizvod obračunate vrijednosti tržišnog prihoda od zakupnine za imovinu koja se vrednuje prema odgovarajućoj vrijednosti (ili graničnim vrijednostima) MVR dobijene u prvoj fazi.
Ilustrujmo predstavljeni algoritam za primjenu metode bruto rente na sljedećem primjeru.
Jednoporodična stambena zgrada koja se nalazi u odmaralištu (na primjer, u Sočiju) i kupljena za naknadno iznajmljivanje turistima imat će tržišni prihod od najma od 41.000 rubalja. Podaci o kupoprodajnim transakcijama sličnih kuća na istom području omogućili su određivanje MVR (tabela 9.1). Potrebno je utvrditi tržišnu vrijednost stambene zgrade.
Tabela 9.1 – Definicija MVR
| Uporedivi objekti | Prodajna cijena, rub. | Godišnji prihod od najma, rub. | MVR |
| 600 000 | 39 500 | 15,19 | |
| 618 000 | 41 000 | 15,07 | |
| 637 000 | 39 000 | 16,33 | |
| 644 000 | 40 000 | 16,10 | |
| 667 000 | 42 000 | 15,88 | |
| 580 000 | 38 000 | 15,26 | |
| 610 000 | 38 000 | 16,05 |
Analiza kupoprodajnih transakcija sličnih kuća na istom prostoru omogućila je utvrđivanje raspona MVR u rasponu od 15.07–16.33. Iz ovog raspona biramo prosječnu vrijednost MVR - 15,70. Što je statistički uzorak veći za objekte koji se upoređuju, to je pouzdanija vrijednost MVR.
Odgovor: trošak jednoporodične stambene zgrade s prihodom od najma od 41.000 rubalja. iznosit će 643.700 rubalja.
Upotreba bruto množitelja zakupnine u procjeni je pogodna, jer cijene nisu prilagođene za razlike između uporedivih i objekata koji se procjenjuju. Podrazumijeva se da ako postoje razlike između uporedivih nekretnina i imovine koja se procjenjuje, one se odražavaju na prodajnu cijenu i godišnju stopu zakupa. Dakle, ako uporedite objekat lošiji od onog koji se procjenjuje, onda su njegova prodajna cijena i cijena najma niže, a omjer cijene i cijene stopa zakupa se ne mijenja.
Ova metoda procjene nekretnina je jednostavna i praktična u praksi, posebno u ruskim uvjetima, kada nije lako pronaći pouzdane tržišne informacije o kupoprodajnim transakcijama.
Međutim, postoje i ograničenja za korištenje ove metode procjene:
1. Predmetna imovina mora biti locirana u sektoru tržišta nekretnina u kojem se uporedne nekretnine redovno prodaju i kupuju na osnovu njihovih bruto prihoda.
2. S obzirom da se ne vrše prilagođavanja komponenti multiplikatora bruto zakupnine, metoda se smatra nedovoljno osjetljivom na razlike u rizicima, stopama prinosa na kapital i neto prihodima između uporedivih i procijenjenih objekata.
Kontrolna pitanja i zadatke
1. Koja je suština metode poređenja prodaje?
2. Opišite tehnologiju za implementaciju metode poređenja prodaje.
3. Koje metode određivanja iznosa usklađivanja se koriste pri implementaciji metode poređenja prodaje?
4. Koji elementi i jedinice poređenja se koriste u metodi poređenja prodaje?
5. Šta je grubo tržišni multiplikator?
9.4 Opšti koncepti o metodi troškova
Metoda troškova zasniva se na pretpostavci da su troškovi izgradnje objekta, uzimajući u obzir sve vrste amortizacije, u vezi sa tržišnom vrijednošću zemljište, na kojem se ovaj objekat nalazi, te visina poslovne dobiti prihvatljivi su smjernice za određivanje Tržišna vrijednost nekretnina.
Metod troška se zasniva na principu supstitucije.
U zavisnosti od načina reprodukcije zgrada i objekata, razlikuje se trošak zamene i trošak zamene.
Trošak zamjene– to su troškovi u tekućim cijenama izgradnje tačna kopija objekta koristeći potpuno iste materijale, standarde gradnje, projektna rješenja i zadržavajući sve postojeće elemente neefikasnosti koji su bili prisutni u objektu koji se procjenjuje. Na primjer, ako zgrada koja se procjenjuje ima podrum koji je stalno poplavljen i koji se nikada ne koristi - neizbježan izvor vlage, onda bi troškovi njegove ugradnje također trebali biti uzeti u obzir u trošku zamjene zgrade.
Trošak zamjene- to su troškovi po tekućim cijenama za izgradnju objekta koji ima ekvivalentnu korisnost onoj koji se procjenjuje, ali je izgrađen po savremenim standardima, materijalima i dizajnom.
Izbor jedne ili druge vrste troškova prilikom procjene zavisi od uslova primjene troškovne metode.
Metoda troškova se koristi:
– prilikom procjene nekretnina na neaktivnim tržištima;
– tehničko-ekonomska analiza novogradnje;
– procjena tržišne vrijednosti rekonstruisanih objekata i nedovršenih objekata;
– određivanje najboljeg i najviše efektivna upotreba zemljište;
– procjena objekata posebne namjene, posebno neprofitne namjene;
– osiguranje nekretnina;
– utvrđivanje poreske osnovice.
Međutim, kada se koristi troškovna metoda, moraju se uzeti u obzir sljedeći restriktivni uvjeti:
– često metod troška daje pogrešnu procjenu troškova objekata čija je starost veća od 10 godina;
– teško izvedivo za objekte sa jedinstvenim arhitektonskim i estetskim karakteristikama koje imaju istorijsku vrijednost.
Procjena vrijednosti nekretnina metodom troška uključuje sljedeće faze:
1. Pregled imovine i upoznavanje sa svom raspoloživom dokumentacijom.
2. Procjena tržišne vrijednosti zemljišta bez poboljšanja i raspoloživog za njegovu najbolju upotrebu.
3. Utvrđivanje zamjenske ili zamjenske cijene poboljšanja (direktni i indirektni troškovi).
4. Utvrđivanje poslovne dobiti.
5. Procjena zamjenske ili zamjenske cijene poboljšanja, uzimajući u obzir poslovni profit (klauzula 4 + klauzula 3).
6. Određivanje općeg kumulativnog habanja zgrada i objekata.
7. Procjena troškova poboljšanja uzimajući u obzir habanje (klauzula 5 – klauzula 6).
8. Evaluacija ukupni troškovi imovine uzimajući u obzir cijenu zemljišta (klauzula 1 + klauzula 7).
Procjena vrijednosti nekretnine metodom troška utvrđuje se prema sljedećoj shemi:
S o.n = S v(z) – I + P + S z.u, (9.2)
gdje je S o.n – cijena imovine, rub.;
S v(z) – trošak restauracije ili zamjene, rub.;
I – nagomilano trošenje, rub.;
P – poslovni profit, rub.;
C z.u – cijena zemljišne parcele, rub.;
Trošak restauracije ili zamjene utvrđuje se sljedećim metodama:
1. Uporedna jedinica.
2. Kvantitativno istraživanje.
3. Analogni objekti.
4. Obračun troškova za proširene vrste poslova.
Postoje sljedeće glavne metode za određivanje troškova zemljišne parcele:
1. Uporediva prodaja.
2. Korelacija (transfer).
3. Kapitalizacija zemljišne rente.
4. Ostatak za zemljište.
5. Uređenje zemljišne parcele.
6. Ekstrakti.
Akumulirano trošenje uključuje tri vrste habanja:
1. Fizički.
2. Funkcionalni.
3. Eksterni.
Fizičko pogoršanje– smanjenje vrijednosti imovine zbog gubitka određenih potrošačkih svojstava. Fizičko trošenje je dva tipa: prvo nastaje pod uticajem operativnih faktora (habanje, uništenje, kvar i strukturni nedostaci), drugo - pod uticajem prirodnih faktora (truljenje, rđanje, starenje, destrukcija).
Funkcionalno (moralno) trošenje je gubitak vrijednosti zbog relativnog neuspjeha date strukture da pruži korisnost u poređenju sa novom strukturom izgrađenom za istu svrhu. Obično je uzrokovan lošim planiranjem, tehničkim i funkcionalni zahtjevi prema parametrima kao što su veličina, stil, vijek trajanja itd.
Eksterno (ekonomsko) habanje– smanjenje vrijednosti imovine zbog promjene uslova spoljašnje okruženje: društveni standardi društva, zakonodavni i finansijskim uslovima, demografsku situaciju, urbanističkih odluka, tržišne situacije itd.
Fizičko i funkcionalno trošenje može biti uklonjivo ili nepopravljivo. Kriterijum za otklanjanje habanja je višak dodanu vrijednost preko troškova.
Dostupne su sljedeće metode za određivanje istrošenosti:
1. Doživotna metoda.
2. Metoda poređenja prodaje.
3. Metoda particioniranja.
Fizički životni vijek– vremenski period tokom kojeg se predmet zaista može koristiti za svoju namjenu. Fizički životni vijek prestaje kada se objekat sruši.
Termin ekonomski život – vrijeme tokom kojeg poboljšanja doprinose vrijednosti objekta iznad cijene poboljšanja, tj. kada se habanje može ukloniti. Ovo je vremenski period tokom kojeg se objekat može koristiti za profit. Ovaj period se može produžiti kvalitetnim održavanjem zgrade, njenom blagovremenom modernizacijom i popravkom.
Stvarna starost– vrijeme od puštanja objekta u rad do dana procjene, utvrđenog pasošem objekta, potvrdom o registraciji ili aktom državne komisije.
Efektivna starost– vrijeme do kojeg se procjenjuje očekivani vijek trajanja zgrade na osnovu njenog fizičkog stanja, opreme, dizajna i ekonomskih faktora koji utiču na njenu vrijednost. Efektivna starost je starost koja odgovara fizičkom stanju nekretnine i uzima u obzir mogućnost njene prodaje.
Preostali ekonomski život je period od datuma vrednovanja do kraja ekonomskog veka objekta. Ovaj period se obično koristi za procjenu budućih zarada. Renoviranje i nadogradnja nekretnine povećava njen preostali ekonomski vijek.
Procjena istrošenosti
Kao što je gore pomenuto, habanje se određuje sledećim metodama: očekivani životni vek, poređenje prodaje, podela. Pogledajmo svaku metodu.
Među metodama za procjenu nekretnina koje donose prihod, postoje tri glavne:
1. Metoda bruto zakupnine,
2. Metoda direktne kapitalizacije,
3. Metoda diskontiranog novčanog toka (metoda kapitalizacije prihoda).
Metoda bruto zakupnine - pristup multiplikator bruto zakupnine (GRM) zasniva se na pretpostavci da postoji direktna veza između prodajne cijene nekretnine i prihoda od zakupnine.
Multiplikator bruto rente (GRM) – omjer Prodajna cijena bilo na potencijalni bruto prihod ili na stvarni prihod. Bruto prihod se može uzeti u obzir na godišnjem ili mjesečnom nivou.
PROBLEM: Neto poslovni prihod (NOI) od imovine koja se procjenjuje je 55.500, potrebno je utvrditi vrijednost imovine na osnovu sljedećih podataka:
| Objekti | Prodajna cijena, $ | NOI, $ | Ukupna stopa povrata |
| Objekt se procjenjuje | 504 545 | 55 500 | 0,11 |
| Objekat br. 1 | 500 000 | 50 000 | 0,1 |
| Objekat br. 2 | 600 000 | 66 000 | 0,11 |
| Objekat br. 3 | 400 000 | 48 000 | 0,12 |
Redoslijed redova: 0,1 – 0,11 – 0,12. Prosjek: 0,11. Modalno značenje: nema. Medijan: 0,11.
Nakon poređenja kvaliteta uporedivih nekretnina, procjenitelj odlučuje da je željena ukupna stopa povrata 11%. Tada će cijena objekta biti jednaka: 55.500 ÷ 0.11 = 504.545 dolara.
Metoda direktne kapitalizacije . Kapitalizacija prihoda znači sticanje sadašnje vrijednosti budućih koristi od vlasništva nekretnina. Ova metoda se zasniva na konceptima neto operativnog prihoda (NOI) i stope kapitalizacije. Vrijednost nekretnine će se odrediti po sljedećoj formuli:
gdje je r (stopa kapitalizacije) definirana kao:
NOI (Neto operativni prihod) je izračunata održiva vrijednost očekivanog neto godišnjeg prihoda ostvarenog od predmetne imovine nakon odbitka svih operativnih troškova i rezervi, ali prije servisiranja hipotekarnog duga i amortizacije.
NOI se izračunava za prvu godinu rada nakon datuma procjene.
Redoslijed izračunavanja:
1. Potencijalni bruto prihod od iznajmljivanja nekretnina u prvoj godini nakon datuma vrednovanja je utvrđen
2. Efektivni bruto prihod se utvrđuje oduzimanjem od potencijalnog bruto prihoda (PVI) procijenjenih gubitaka zbog neupotrebljenih prostorija, promjene stanara i gubitaka u naplati zakupnine.
3. Svi godišnji projektovani troškovi, koji uključuju fiksne i operativne troškove, kao i rezerve, oduzimaju se od projektovanog efektivnog bruto prihoda (EGI).
ZADATAK: Prilikom procjene nekretnine utvrđeno je da je slična nekretnina prodata za 350.000 dolara. Procjenitelj je utvrdio da je NOI (neto operativni prihod) 85.000 dolara. Odredite stopu kapitalizacije:
r = 85.000 $ ÷ 350.000 $ = 24%.
Metoda kapitalizacije prihoda . Ponekad tok novca od vlasništva nad nekretninama su neujednačene, a stopa kapitalizacije također može biti različita. U ovom slučaju, svaki novčani tok se diskontira – ovaj pristup se naziva metodom diskontovanog novčanog toka. Predstavlja konverziju (transfer) budućih koristi od posjedovanja nekretnine u njenu trenutna vrijednost.
Prednosti se sastoje iz 2 dijela:
ü periodični novčani tokovi od poslovanja nekretninama (NOI) i dodatni neto novčani tokovi bez amortizacije porez na prihod;
ü novčani tok od prodaje nekretnine na kraju perioda vlasništva umanjen za troškove transakcije.
Tačna vrijednost stope kapitalizacije i prihoda od imovine može se dobiti tek nakon njene prodaje. Procjenitelji mogu samo predviđati.
Nekretninu je racionalno vrednovati na sva tri načina. Odabir konačne vrijednosti vrijednosti objekta može se izvršiti korištenjem aritmetičkog prosjeka, matematičkog vaganja i subjektivnog vaganja rezultata procjene.
Bruto množitelj rente – je odnos prodajne cijene nekretnine i prihoda od te imovine.
2. Metoda direktne kapitalizacije.
Kapitalizacija prihoda - dobijanje sadašnje (kapitalizovane) vrednosti budućih koristi od ulaganja u nekretnine.
Vrijednost svojstva (V) se izračunava pomoću formule:
gdje je NOI neto poslovni prihod;
R – stopa kapitalizacije.
Neto operativni prihod (NOI)- iznos očekivanog neto godišnjeg prihoda od imovine koja se procjenjuje nakon odbitka svih operativnih troškova i rezervi, ali prije otplate hipotekarnog duga i uzimajući u obzir troškove amortizacije.
Redoslijed izračunavanja NOI je sljedeći:
1. Potencijalni bruto prihod (PVI) od izdavanja nekretnine u zakup u prvoj godini nakon datuma vrednovanja utvrđuje se po tržišnim uslovima zakupnine.
2. Efektivni bruto prihod (EGI) se utvrđuje oduzimanjem od EIG-a procijenjenih gubitaka zbog nenaseljenih prostorija, promjene stanara i gubitaka u naplati zakupnine.
3. Svi godišnji projektovani troškovi, koji uključuju fiksne i operativne troškove, kao i rezerve, oduzimaju se od projektovanog EVD-a.
Fiksni troškovi– troškovi koji ne zavise od stepena zagušenosti objekta: porezi na imovinu i premije osiguranja.
Operativni troškovi (održavanje).– tradicionalni troškovi održavanja imovine, pružanja usluga zakupcima i održavanja održivog toka prihoda (projektovani tipični troškovi za godinu koja slijedi nakon datuma procjene).
rezerve – troškovi koji se javljaju prilično rijetko i zahtijevaju godišnje rezerve sredstava za dugoročne troškove.
Stopa kapitalizacije (R) zavisi od prihoda ostvarenog od imovine, koji se utvrđuje prinosom na kapital i povratom kapitala i obuhvata:
nadoknadu osnovnog kapitala utrošenog na nabavku objekta (ROF);
povrat na kapital ili neto profit, dobijeno radom objekta koji se procjenjuje (RON).
.
Metode za određivanje stope kapitalizacije:
Metoda pritiska na tržište na osnovu statistička obrada tržišne informacije o iznosima neto poslovnog prihoda i prodajnim cijenama nekretnina, te se naziva koeficijent kapitalizacije opšta stopa kapitalizacije a izračunava se po formuli:
,
gdje je R i – koeficijent kapitalizacije i-ro objekta,
n – broj uporedivih objekata.
.
Kumulativna metoda konstrukcije, ili metoda sumiranja, – stopa kapitalizacije je podijeljena na sastavne dijelove:
bezrizična stopa kao bazna stopa - njen nivo nije utvrđen za uslove zemlje, pa se predlaže (iz iskustva drugih zemalja) da se koriste stope refinansiranja za depozite u bankama, za dugoročne obaveze države;
stopa kompenzacije rizika – ulaganja u nekretnine imaju visok rizik, pa stopa kapitalizacije to mora uzeti u obzir povećanjem kako bi investitor sa kapitalom preuzeo ovaj rizik;
stopa kompenzacije za nisku likvidnost - nekretnine su proizvod niske likvidnosti, odnosno ne mogu se brzo pretvoriti u gotovinu.
stopa naknade za upravljanje investicijama (upravljanje investicijama) – ulaganje u nekretnine je rizično, pa se aktivnosti upravljanja moraju nadoknaditi uključivanjem upravljanja investicijama u stopu.
Pored dobiti u vidu kamate na kapitalna ulaganja, potrebno je uzeti u obzir i vrijeme povrata uloženog kapitala, pa se stopi povrata kapitala mora dodati i stopa povrata kapitala.
Kumulativna metoda gradnje:
,
Gdje - bazna stopa(bez rizika ili manje rizične stope);
– i-i amandman;
– stopa povrata kapitala.
Metoda analize hipotekarnih ulaganja.
Ulaganje u nekretnine u većini slučajeva sastoji se od dvije komponente: hipoteka I kapital. Stopa kapitalizacije mora zadovoljiti zahtjeve tržišnog prihoda za oba dijela investicije i podijeljena je na dvije komponente:
hipotekarna konstanta () – odnos godišnjih otplata duga i iznosa glavnice hipotekarnog kredita;
stopa kapitalizacije na vlasnički kapital () – koeficijent gotovinski računi prije oporezivanja na iznos uloženih vlastitih sredstava.
Kada su hipotekarna konstanta i stopa kapitalizacije kapitala poznate, ukupna stopa se može dobiti korišćenjem metode investicione grupe ili odgovarajuće metode ulaganja.
gdje je M odnos iznosa kredita i vrijednosti imovine (koeficijent hipotekarnog duga).
Metoda investicione grupe koristi se za određivanje stopa kapitalizacije i prilikom razdvajanja investicija u zemljište i zgrade, pod uslovom da se mogu dobiti stope kapitalizacije za svaku komponentu. U ovom slučaju formula će izgledati ovako:
,
gdje je R stopa kapitalizacije za povezana ulaganja;
L – trošak zemljišta kao udio ukupne cijene nekretnine;
– stopa kapitalizacije zemljišta;
B – trošak zgrade kao udio ukupne cijene imovine;
– stopa kapitalizacije zgrade.
3. Metoda diskontiranog novčanog toka(metoda kapitalizacije prihoda) je metoda pretvaranja budućih koristi od posjedovanja nekretnine u njenu sadašnju vrijednost, koja uključuje:
1. Periodični novčani tokovi od poslovanja nekretninama (NOI).
2. Novčani tok od prodaje nekretnina na kraju perioda držanja.
U ovom slučaju rješavaju se sljedeći zadaci:
Analizirajte i predvidite buduće tokove gotovinski prihod sa stanovišta njihove strukture, veličine i učestalosti njihovog prijema za cjelokupan period rada procijenjenog objekta (za tzv. prognozni period);
utvrditi reverznu vrijednost - iznos prihoda od preprodaje imovine na kraju perioda vlasništva;
odrediti stope po kojima ih treba diskontirati;
diskontovanje novčanih tokova i troškova povrata u tekuću vrednost imovine (u trenutku procene).
Ako vam je ovaj materijal bio koristan, možete ga spremiti na svoju stranicu na društvenim mrežama: