Sberbank 

Trebam li platiti dodatne kvadrate? O “dodatnim” i “nestalim” kvadratima otkrivenim prilikom prijema stana. Sergej Belozercev, graditelj, Volgograd

Odnosi vezani za privlačenje sredstava građana za zajednička gradnja stambene zgrade i drugi objekti nekretnina regulisani su Saveznim zakonom br. 214-FZ od 30. decembra 2004. godine (u daljem tekstu: Zakon br. 214-FZ). Međutim, danas svi investitori ne zasnivaju svoje odnose sa građanima suinvestitorima na odredbama ovog zakona. Umjesto ugovora za učešće u zajedničkoj izgradnji (u daljem tekstu DDU), investitori sve više prakticiraju sklapanje predugovora o kupoprodaji, ugovorima o ulaganju u izgradnju stambene zgrade i sl.

Priznavanje takvih ugovora kao ugovora za učešće u zajedničkoj izgradnji jedan je od načina zaštite prava pogođenih građana. Danas se aktivno koristi u pravnoj praksi (Žalbena definicija Jaroslavskog regionalni sud od 25. avgusta 2014. godine u predmetu br. 33-4780, Žalbena odluka Gradskog suda u Sankt Peterburgu od 15. maja 2014. godine br. 33-6142/2014 u predmetu br. Sud od 12. septembra 2014. godine u predmetu br. 33-19862/14, ).

Da bi se ugovor sa investitorom priznao kao ugovor o učešću u zajedničkoj izgradnji, sudskim putem moraju se dokazati dvije činjenice: usklađenost lica koje izvodi gradnju sa zakonskim zahtjevima koji su nametnuti investitoru i usklađenost sa bitnim uslovima iz ugovora. DDU.

Ugovornu sferu pravnih odnosa u ruskom zakonodavstvu karakteriše visok stepen diskrecije. To omogućava, s jedne strane, da se pri sklapanju ugovora kombinuju sve vrste pravnih struktura, as druge strane, kada se analizira postojeći sporazum, da se obrati pažnja samo na njegovo značenje i zaodjenuto pravni oblik stvarnu volju stranaka. Dakle, kada tumači odredbe ugovora, sud uzima u obzir doslovno značenje riječi i izraza sadržanih u njemu. Dakle, sam naziv sporazuma ne sadrži ništa pravne posledice, ako odstupa od svoje semantičke komponente. Ovaj stav je formulisao Vrhovni sud Ruske Federacije u preambuli „Pregled sudske prakse rešavanja sporova koji nastaju u vezi sa učešćem građana u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina” (odobrio od Prezidijum vrhovni sud RF 4. decembra 2013.). U njemu se navodi da se prilikom razmatranja predmeta o sporovima iz pravnih odnosa po osnovu transakcija u vezi sa prenosom sredstava i (ili) druge imovine građana za građevinske svrhe. stambene zgrade(druga nekretnina) i naknadni prenos stambenih prostorija u takav stambene zgrade(drugi komad nepokretnosti) u vlasništvo, ali je počinio povredu uslova Saveznog zakona „O učešću u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i drugih nepokretnosti“, bez obzira na naziv ugovora koji su strane zaključile, jedan treba polaziti od suštine transakcije i stvarnog odnosa između strana. U takvim slučajevima, ako sud utvrdi da su stranke prilikom sklapanja posla koji ne ispunjava navedene uslove zaista imale u vidu ugovor o učešću u zajedničkoj izgradnji, primenjuju se odredbe Federalnog zakona „O učešću u zajedničkoj izgradnji stana. zgrade i drugi objekti nekretnina” se primjenjuju na transakciju, uključujući i kazne predviđene njima.

Na primjer, kada je razmatrao jedan takav slučaj, Sestroretski okružni sud u Sankt Peterburgu polazio je od činjenice da iako gotovina tužioce je investitor za izgradnju privukao zaključivanjem preliminarnih ugovora o kupoprodaji, u stvari, strane u ugovoru su prilikom sklapanja transakcija zapravo imale u vidu ugovore o učešću u zajedničkoj izgradnji (Odluka Sestroretskog okružni sud Sankt Peterburg od 11. avgusta 2015. godine u predmetu br. 2-74/2015. Sud je priznao preliminarni dogovor kupoprodajni ugovor za učešće u zajedničkoj izgradnji. Ova odluka potvrdio je apelacioni sud ().

Usklađenost sa bitnim uslovima DDU potvrđuje činjenicu njegovog zaključenja u smislu. Spisak uslova koji se smatraju bitnim za DDU može se naći u. Sadrži pet tačaka:

određivanje konkretnog zajedničkog građevinskog objekta koji se prenosi u skladu sa projektnu dokumentaciju od strane investitora nakon što dobije dozvolu za stavljanje u funkciju stambene zgrade i (ili) druge nekretnine;

rok u kome nosilac projekta ustupi projekat zajedničke izgradnje na učesnika zajedničke izgradnje;

ugovornu cijenu, uslove i postupak njenog plaćanja;

garantni rok za zajednički građevinski projekat;

načine da se osigura da programer ispunjava svoje obaveze prema ugovoru.

Usklađenost lica koje izvodi gradnju sa zakonskim zahtjevima nametnutim investitoru je sljedeća činjenica koja se mora dokazati. U skladu sa sljedećim, programer prepoznaje:

a) pravno lice, bez obzira na organizaciono-pravnu formu;

b) vlasništvo ili zakup, podzakup ili besplatno korištenje zemljište;

c) privlačenje sredstava od učesnika u zajedničkoj izgradnji u skladu sa pravilima za izgradnju (izgradnju) stambenih zgrada i (ili) drugih objekata nepokretnosti na ovoj zemljišnoj parceli, izuzev industrijskih objekata;

d) na osnovu dobijene građevinske dozvole.

DDU podliježe državna registracija. Ako je ugovor sa investitorom priznat kao ugovor o učešću u zajedničkoj izgradnji, njegova državna registracija se vrši odlukom suda na osnovu.

Inače, razmatrani način zaštite trenutno koriste građani suinvestitori jednog velikog investitora koji je nestao sa tržišta radi zaštite povrijeđenih prava. Njihovu situaciju komplikuje činjenica da nemaju registrovan DDU, budući da je investitor zaključio samo preliminarne kupoprodajne ugovore sa građanima. S tim u vezi, podnijeli su zahtjeve sudu da prizna preliminarne kupoprodajne ugovore kao ugovore o učešću u zajedničkoj izgradnji i da donese odluku o njihovoj državnoj registraciji (tužbe su podnesene Gradskom sudu u Mitiščiju Moskovske oblasti).

U suštini, preliminarni kupoprodajni ugovori koje sklapaju dioničari su DDU, budući da su postigli dogovor o svim bitnim uslovima DDU. U ugovorima se navode adrese stambenih prostorija, njihove tehničke karakteristike i raspored; rokovi isporuke objekata; cijena stambenog prostora, postupak i posebni uslovi plaćanja; U skladu sa utvrđenim garantnim rokom od 5 godina. Odredba o načinima da se osigura da investitor ispunjava svoje obaveze prema ugovoru ne zahtijeva odobrenje. Uveden je u zakon nakon što je investitor zaključio ugovore sa građanima.

Očigledno je da su stranke u stvari sklopile DDU, iako se to zvalo predugovorom o kupoprodaji.

Što se tiče usklađenosti lica koje izvodi gradnju sa zahtjevima za investitora, postoje sljedeći dokazi. S obzirom da preduzeće ima zemljište u zakupu, izdata je građevinska dozvola projektna deklaracija na Internetu na svojoj web stranici i prikupljena sredstva za izgradnju blokirane stambene zgrade, činjenica da ga je investitor prepoznao je nepobitna.

Sumirajući navedeno, da bi suinvestitor priznao ugovor u svojim rukama kao ugovor za učešće u zajedničkoj izgradnji, mora:

pronađite deklaraciju projekta na web stranici programera;

utvrditi po kom osnovu investitor posjeduje zemljište: na osnovu vlasništva, zakupa ili je u besplatno korišćenje;

potvrdite dostupnost građevinske dozvole: ona je kod investitora, ako je odbije dati, možete zatražiti ovaj dokument preko suda;

provjerite da li je ugovorom postignut dogovor o sljedećim pitanjima:

  • karakteristike prenesenog građevinskog projekta;
  • rok za predaju objekta;
  • trošak, postupak i uslove plaćanja;
  • garantni rok za objekat;
  • osiguranje od odgovornosti investitora;

na osnovu prikupljenih informacija dostaviti tužbena izjava sudu sa zahtjevom da se ugovor prizna kao ugovor o učešću u zajedničkoj izgradnji i donese odluka o njegovoj državnoj registraciji.

Sklapanje DDU-a sa developerom najbolja je garancija zaštite prava građana suinvestitora u slučaju raznih vrsta sporova sa developerom. Samo sa registrovanim DDU-om u rukama pogođeni građani mogu u potpunosti iskoristiti garancije i metode zaštite koje pruža rusko zakonodavstvo. Bez registrovanog DDU, građani ne mogu biti upisani u savezni registar građana čija su sredstva prikupljena za izgradnju višestambenih zgrada i čija su prava povrijeđena, što znači da su lišeni prava na zaštitu od strane Ministarstva. građevinski kompleks Moskovska regija i savezne vlasti.

Potpišite preliminarni ugovor vlasničko učešće svaki programer zahtijeva, a kupci se slažu. Kupite stanovanje po puni trošak ne mogu svi, zbog čega se mnogi okreću kupovini nekretnina koje su u izgradnji ili planovima razvoja. Cijena takvih stanova je niska, pa su ljudi spremni potpisati sve dokumente, uključujući i prometne propise.

Nakon sklapanja takvog ugovora vrši se plaćanje - djelomično ili u cijelosti. Međutim, ne razumiju svi kakve posljedice može imati ovaj dokument i da li će, u slučaju kašnjenja u isporuci stambenog prostora, biti moguće vratiti novac ili prodati takvu imovinu.

Glavna suština sporazuma

Preliminarni ugovor o zajedničkom učešću u izgradnji teoretski bi trebao biti u skladu sa Federalnim zakonom 214, koji je na snazi ​​više od 10 godina. Ovaj zakon obavezuje investitore da sastave ugovore o zajedničkom učešću. Međutim, pravi DDU se može razlikovati od PDU - štaviše, preliminarni ugovor nema nikakve veze sa zakonom!

DDU je garancija; podliježe obaveznoj registraciji kod Rosreestra. PDDU je upravo sporazum koji podrazumijeva sve iste osnove, obavezujući programera da u budućnosti sklopi DDDU. Međutim, ova vrsta sporazuma između dvije strane ne podliježe nikakvoj registraciji. To znači samo jedno - garancije se ne daju, pa se isti stan može prodati na više osoba.

Slovo zakona

Zašto se sastavlja takav dokument? Često kompanije ne mogu dobiti građevinsku dozvolu, a razlog tome nije kompanija. Administraciji može biti potrebno dosta vremena da razmatra prijave, iako često postoje slučajevi izostanka neophodna dokumenta. U ovom slučaju, PDDU, takoreći, nadoknađuje privremeni nedostatak određenih dozvola.

Predugovor za učešće u zajedničkoj izgradnji je veoma rizična transakcija, jer u suštini akcionari potpisuju obećanje. Međutim, programeri ne gube ništa - za razliku od druge strane, oni su se zaštitili uvođenjem klauzule da moraju platiti dio troškova stanovanja.

Razlika između DDU i PDDU je ogromna i mnogo zavisi od uslova ugovora. Za sklapanje preliminarnog ugovora nisu potrebne nikakve obaveze. Prilikom registracije DDU, glavnog ugovora za sudjelovanje u izgradnji, morat ćete se pridržavati svih standarda, uključujući kvalitet stanovanja i prolazak svih inspekcijskih organa. Arbitražna praksa dokazuje da je maksimalni gubitak programera vraćanje sigurnosnog depozita, i bez moralna kompenzacija i kazne.

Moguće je zaključiti predugovor, ali moraju biti ispunjeni minimalni uslovi. Mora naznačiti rok za potpisivanje glavnog DDU-a. Ako se to ne učini, sud uzima u obzir rok od godinu dana. Ako za to vrijeme DDU nije potpisan, a nijedna strana nije postavila zahtjev da to učini, obaveze prema sporazumu prestaju. U skladu s tim, možda uopće nećete vidjeti svoj novac ako se ne obratite sudu tako što ćete podnijeti tužbu kojom se transakcija s preliminarnim ugovorom o učešću u dionicama priznaje kao zakonita.

Zakon jasno reguliše mogućnost isplate od strane dioničara - novac se može položiti samo prema DDU ugovoru. Međutim, programeri su plaćanje počeli zvati „sigurnost“, iako ne postoji obaveza da ga izvrše. Ulaganje u ovu formu je veoma opasno, pa je potrebno procijeniti sve rizike prije potpisivanja ugovora i plaćanja.

Zaključivanje sporazuma

Ponekad su ponude previše primamljive, pa je osoba spremna da odmah položi novac, uprkos rizicima. Na primjer, pogodna lokacija kuće, dobar raspored, park na pješačkoj udaljenosti - razlozi mogu biti različiti, ali kako sklopiti prometni ugovor uz minimalne gubitke?

Prvo, treba da shvatite da bez obzira na to koliko su uslovi primamljivi, ni u kom slučaju ne treba da pristanete da prenesete uplatu u visini punog troška stana. Ozbiljne organizacije koje razumiju i poštuju zakone nikada neće postavljati takve zahtjeve. Oni će ponuditi da uplate razuman depozit.

Ne postoji standardni uzorak ili oblik PDDU-a; idealno bi trebalo da odgovara glavnom PDDU-u. Kako se naknadno ne bi sastavljale predstavke i zahtjevi za priznavanje preliminarnog ugovora o dioničarstvu, važno je obratiti pažnju na sljedeće:

  • naznačene su međusobne obaveze;
  • uslovi budućeg DDU sporazuma;
  • rok zaključenja DDU;
  • Ime pravno lice moraju biti isti u oba dokumenta;
  • samo treba potpisati ugovor CEO. Potpisi računovođa, menadžera i drugih osoba nisu važeći. Generalni direktor predstavlja kompaniju, što bi trebalo da bude navedeno u statutu kompanije.

Uslovi saobraćajnih pravila

Podrazumijeva se da se prilikom kupovine stambenog prostora u novogradnji i sklapanja predugovora u 2019. godini mora precizirati predmet ugovora. Sud mora razumjeti o čemu su se stranke dogovorile, koje su obaveze između njih koje moraju ispuniti, uzimajući u obzir navedene uslove.

Od investitora se traži da opišu samu imovinu koja se prenosi na dioničare. Ugovorom se moraju navesti sve karakteristike projekta zajedničke gradnje stana, po kojima se isti može identifikovati. Ovo uključuje adresu, područje, broj soba, lokaciju, odjeljak, itd.

Obavezno navedite troškove stanovanja, raspored plaćanja i njihovu veličinu. Na sigurnosnoj uplati mora biti navedeno da je dio troškova stanovanja, a ne plaćanje za bilo koje druge usluge, rezervacije i sl.

Rok za potpisivanje glavnog dokumenta za učesnika u projektu dionica je dio garancije. Nesavjesni programeri pokušavaju naznačiti da će DDU biti sklopljen nakon prolaska kroz određena ovlaštenja ili dobivanja građevinske dozvole. Međutim, to nije tačno – mora se naznačiti konkretan datum za koji se vezuju sve obaveze. Poželjno je da period između zaključenja PDDU i DDU ne bude duži od 3-6 mjeseci. Ovo vrijeme je dovoljno za rješavanje svih tehničkih problema i početak izgradnje ili završetak.

Često se prakticira sklapanje dodatnog ugovora za produženje roka zaključenja ugovora na određeno vrijeme. Akcionar odlučuje da li će pristati da ga potpiše ili ne, vagajući sve rizike.

Ponekad postoji potreba da se promijeni jedna od strana - ili programer može promijeniti, ili kupac. Primjer u ovom slučaju je predložak za obrazac za ustupanje ugovora o ustupanju prava po DDU-u, čiji se uzorak može pronaći na internetu ili dobiti od predstavnika legalni savjet. Ugovori o ustupanju za izgradnju vlasničkog učešća moraju biti u skladu sa Građanskim zakonikom Ruske Federacije. Bolje je potpisati takve dokumente uz podršku dobrog advokata koji poznaje sve nijanse takvih transakcija.

Zaključak

Prijenos stana po ugovoru o dionici izvršit će se samo ako se izvrši upis ugovora o zajedničkom vlasništvu. Prema drugim predugovorima, niko nema pravo da ustupi nekretninu na korišćenje, bez obzira na iznos koji je uplaćen kao plaćanje. Prije potpisivanja dokumenata i prijenosa novca, trebali biste jasno razumjeti razliku između ove dvije vrste ugovora. Zakonodavstvo je razjasnilo proceduru zaključivanja DDU-a i odgovornost za njegovo poštivanje, pa će ako jedna od stranaka izbjegne obaveze, to će biti lakše shvatiti nego u nedostatku DDU-a.

Pravni razlozi za pravo korištenja stanovanja nastaju nakon registracije sporazuma u Rosreestru, o čemu je potrebno poslati poruku relevantnim strukturama. PDDU ne daje nikakva prava, pa će biti teže dokazati vlasništvo nad nekretninom.

Međutim, programeri ne pokušavaju uvijek namjerno prevariti dioničare. U praksi, saobraćajna pravila se sklapaju u skoro 99% slučajeva, a ne sve kompanije namjerno nastoje prevariti ili prevariti. Većina najvećih magnata u građevinarstvu sklapa slične ugovore. Ali u isto vrijeme, oni su u skladu sa svim gore navedenim nijansama.

Također će biti korisno pročitati informacije o samom investitoru - koliko je savjestan, da li je u njegovoj praksi bilo slučajeva prijevare, kašnjenja u izgradnji ili sudskih sporova. Jednom riječju, zanimajte se za reputaciju.

Ako se i dalje javljaju poteškoće i nejasnoće, ima smisla konsultovati se s pravnicima, objašnjavajući sve nijanse.

Kupovina nove zgrade. Preliminarni ugovor o udjelu: šta je zajedničko sa Saveznim zakonom-214? Stručnjaci za tržište nekretnina upozoravaju na moguće zamke. Šta će kupac dobiti - stan ili novac...

Otprilike 6 godina, od stupanja na snagu Saveznog zakona br. 214 „O učešću u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih objekata nekretnina“, investitorima i građevinarima je dozvoljeno da prodaju svoje nove zgrade na osnovu ugovora o zajedničkom učešću, kao kao i kroz stambene listove i organizaciju stambeno-građevinskih zadruga. Druge metode prodaje smatraju se nezakonitim, ali se i dalje koriste. A ne tako davno, poznatim šemama prodaje (i legalne i ne tako legalne) primarnog stanovanja dodana je još jedna: sklapanjem predugovora za zajedničko učešće.

Ovaj članak je referentni i informativni materijal; sve informacije u njemu su predstavljene u informativne svrhe i samo su informativne.

"" je odlučila da utvrdi da li je ovaj put legalan i da li kupci treba da pristanu da potpišu takav dokument.

Sama suština
Vjerovatno je potrebno odmah reći da preliminarni ugovor o vlasničkom učešću (PDDE) nema nikakve veze sa 214-FZ, već je u suprotnosti s njim, kako bi se otklonile sve sumnje. Suština ovog zakona nije samo potpisivanje ugovora o vlasničkom učešću (DPA), već, kako se objašnjava advokat Oleg Sukhov, potreba za njegovom registracijom kod nadležnih državnih organa (štaviše, DDU se smatra zaključenim tek od trenutka njegove registracije). A to znači da prema ovaj sporazum kupac ne stiče mogućnost da ubuduće dobije kvadrate, a pogotovo ne račune ili bilo koje druge vrijednosne papire, i stan, doduše nedovršen: „Prilikom kupovine nekretnine po DDU, u skladu s klauzulom 13 214-FZ, kako bi se osiguralo ispunjenje obaveza investitora iz ugovora, zemljište na kojem će biti podignuta kuća i sama zgrada, koja je prije isporuke kuće upisana kao vlasništvo investitora”, kaže stručnjak, koji je tražio da u članku ne bude imenovan.

Ali prirodno, parcela i kuća se prenose na svakog konkretnog kupca (akcionara) srazmjerno njegovom ulaganju, tj. zapravo, prema DDU, kupac kao zalog dobija stan naveden u njegovom ugovoru, koji nakon završetka izgradnje postaje lično vlasništvo akcionara (ili vlasništvo svih članova njegove porodice). Ako bi se investitoru desio finansijski kolaps, kvadrati i/ili prava na njih definitivno bi ostali na kupcu. Osim toga, ugovor o udjelu striktno propisuje uslove izgradnje i isporuke kuće, parametre stana i prava i obaveze strana, uključujući odgovornost graditelja ili investitora za kršenje rokova izgradnje. Preliminarni ugovor o udjelu, kako javlja Oleg Sukhov, uopće ne podliježe upisu, a stan, tj. prava na određenu imovinu ne mogu se prenijeti ni na koji način.

Po PDDU se, zapravo, ništa ne prodaje, kao ni po bilo kojim drugim predugovorima, koji su, prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, samo obaveza u budućnosti zaključiti ugovor o prijenosu imovine. , obavljanje poslova ili pružanje usluga (glavni ugovor) pod uslovima predviđenim predugovorom. „Konkretno, prema predugovoru za učešće u zajedničkoj izgradnji, strane se obavezuju da će ubuduće sklapati ugovor o zajedničkom učešću u izgradnji pod uslovima predviđenim PDDU“, objašnjava se. Valeria Simonova, šefica pravnog odjela kompanije NDV-Nekretnine.

Saobraćajna pravila, zakon i plaćanje
Ipak, predugovor o vlasničkom učešću ne može se nazvati nezakonitim: „Odnosi subjekata PDDU uređeni su čl. 1. čl. 429 Civil Code RF”, kaže naš bezimeni komentator. Kao i svi preliminarni ugovori. Odnosno, može se zaključiti kao prethodnik DDU-a, ako, naravno, postoji potreba za tim. I uopće ne bi bilo pitanja da, prema prometnim pravilima, programer nije zahtijevao plaćanje za kupljeno stanovanje, tj. ulaganja u zajedničku izgradnju .

Prema zakonu, plaćanje po predugovoru je nemoguće, jer po ovom dokumentu nema prenosa robe, obavljanja poslova ili usluga. Strane imaju pravo samo da se dogovore o sigurnosti pravilno izvršenje budući učesnik u zajedničkoj izgradnji svojih obaveza, svjedoče naši stručnjaci. A takva sigurnost može biti određeni depozit, koji, naravno, ne bi trebao biti jednak trošku stanovanja. Osim toga, programer ne bi trebao koristiti ovaj depozit dok se ugovor ne zaključi. Ako je potpisivanje PDDU praćeno takvom „monetarnom“ šemom, onda nema kriminala. Štaviše, ova opcija se često koristi kod kupovine na kredit, kada banka ne može samo tako, bez ikakvih dokumenata, prenijeti novac, a investitor ne može sklopiti ugovor bez garancije plaćanja stana, tj. prije potpisivanja ugovora o kreditu. U takvim slučajevima, kada banka da zeleno svjetlo za kredit, kupac bira stan i sklapa preliminarni ugovor o udjelu sa investitorom (prodavcem). Sa njim ide u banku, depozite početna naknada kao depozit prema PDDU, a zatim potpisuje ugovor o zajmu. A programer, nakon što se uvjerio da će dobiti svoju investiciju, sastavlja DDU. Slična shema, na primjer, radi u Sberbanci.

Ali to se dešava i drugačije. Programeri, koji koriste ovu šemu, čak iu slučajevima kada je stan kupljen teško zarađenom ušteđevinom kupca (bez hipoteke), često zahtijevaju punu uplatu za stanovanje ili neki vrlo značajan iznos (trećinu, pola cijene stana). ). Naravno, u ugovoru nema riječi „uplata stana“, ali postoji klauzula „o obezbjeđenju obaveza za ispunjenje predugovora“ ili o „depozitu“. U takvim slučajevima, zaključak PDDU-a predstavlja zaobilaženje zakona 214-FZ, a ponekad i prava obmana, jer se nikome ne žuri obavijestiti kupca da je primijenjena shema u suprotnosti sa zakonom o zajedničkoj izgradnji i, zapravo, , ne razlikuje se mnogo od odavno poznate šeme prodaje novogradnje po predugovoru o kupoprodaji. Kupci kuća danas su načitaniji, a mnogi znaju i za 214-FZ i za DDU, pa im se ne žuri sklapati preliminarne kupoprodajne ugovore, a nova shema koristi "pravni" izraz "ugovor o kapitalu", a neki su veoma očarani ovim. „Cilj programera prilikom registracije saobraćajnih propisa je da dovedu u zabludu. Kupci čuju i vide frazu „ugovor o kapitalu“, čak i ako je preliminaran, i kao rezultat toga imaju pozitivan stav i prema investitoru i prema kupljenoj imovini“, kategoričan je advokat Oleg Suhov. A kako je većina samo čula za Zakon 214, a nije pročitala tekst, nova šema se prilično uspješno primjenjuje.

Zašto programeri, uključujući renomirane i poznate kompanije, to rade? Zbog obmane? Naravno da ne. Danas je to jedini način da privučete novac investitora u izgradnju, a da se ne opterećujete tako strogim obavezama kao u slučaju sklapanja ugovora. Za neke učesnike na tržištu to jeste neophodna mera. Činjenica je da Zakon 214 dozvoljava privlačenje investicija za izgradnju kuće tek nakon što je kompletirana sva dozvola. I kao i obično u našoj birokratskoj državi, potrebne dozvole a dokumentima je ponekad potrebno šest mjeseci ili čak duže da budu odobreni i, naravno, nijedan programer ne želi ovako besposlen dugoročno, a neke manje kompanije si to jednostavno ne mogu priuštiti, pa zaključuju PDDU. “Nedostatak građevinske dozvole potrebne za zaključivanje DDU je najveći zajednički uzrok da investitor koristi druge metode prodaje nekretnina“, potvrđuje Valeria Simonova („NDV-Nekretnine“).

Generalno, investicije počinju da se privlače u okviru PDDU, ali čim se izdaju sve potrebne dozvole, sa kupcima-akcionarima se zaključuju glavni „legalni“ ugovori o učešću u akcijama.

Glavne tačke
Ako programer ne želi prevariti kupce, ali odluči zaključiti preliminarne ugovore, prije svega, neće sakriti činjenicu da PDDU nije analog DDU-a, te će ponuditi najjasniji i najsmisleniji dokument.

Najvažnije je da se u predugovoru jasno navede njegov predmet, tj. trebalo bi detaljno da precizira uslove budućeg ugovora o udjelu, kao i obaveze prodavca i kupca stana u vezi sa sklapanjem DDU, jer, kako izvještava advokat Oleg Sukhov, sudovi (ako iznenada dođe do njima) smatraju DDU namjerama strana. Ako nisu jasni, nije teško pretpostaviti da bi kupljena novogradnja mogla biti izgubljena.

Jedna od osnovnih tačaka PDDU je definisanje projekta zajedničke izgradnje (stana) u skladu sa projektnom dokumentacijom, koji će se prvo, po zaključenju PDDU, prenijeti na kupca-akcionara, kao zalog, a nakon stavljanja kuća u funkciji - u vlasništvo. PDDU mora navesti sve parametre i karakteristike kupljenog stana - njegove dimenzije, broj soba, spratnost, lokaciju na spratu iu kući, bolje je da su plan stana i šeme kuće (preseka) i sprata u prilogu, koji će tačno naznačiti gdje se nalazi nekretnina koja se kupuje. Ako stan uključuje završnu obradu, onda se mora opisati koja i s kojim materijalima.

Druga važna tačka PDU-a su uslovi za zaključivanje PDU-a. „PDDU mora nužno definisati rok u kojem se strane obavezuju da će potpisati ugovor o udjelu, a to mora biti određeni datum“, kaže Valeria Simonova („NDV-Nekretnine“), „iako je u praksi često taj period određuje se navođenjem određenog vremenskog perioda koji će proći od nekog neposrednog događaja. Obično je ovaj događaj programer koji dobija dozvolu za izgradnju objekta.” Tako se u PDDU može naći slična formulacija: „Stranke se obavezuju da će ući u PDDU mjesec dana nakon što programer primi dokumentaciju o dozvoli“, a takva fraza bi trebala biti alarmantna, jer omogućava programeru da odgodi zaključenje glavnog ugovora praktično na neodređeno vrijeme. Čak i uprkos kašnjenjima u ovom pitanju, savjesni programeri obično razumiju vremenski okvir u kojem mogu dobiti dozvole. Međutim, DDU se može zaključiti prije isteka perioda navedenog u PDU-u - to nije zabranjeno.

Također, kao vještak koji nije naveo svoje ime, PDDU mora navesti cijenu stana koji se otkupljuje (DDU cijenu), uslove i postupak plaćanja. Ako to predviđaju saobraćajna pravila gotovinsko osiguranje ili depozita (a to se u praksi uvijek dešava), onda je potrebno osigurati da ugovor sadrži odredbu da se odgovarajući iznosi kreditiraju na račun troškova stanovanja prilikom zaključivanja DDU. Obično nema problema sa "novčanim" stavkama, ali ponekad trošak nije naznačen, ili graditelj ili programer zadržava pravo da ga promijeni, u pravilu, navodeći činjenicu da nakon završetka izgradnje, BTI, mjerenje objekta , može izračunati nešto drugačiju površinu. U ovom slučaju postoji razlog za promjenu cijene, ali ako mogućnost smanjenja ili povećanja cijene stanovanja nije ni na koji način objašnjena ili se cijena uopće ne pojavljuje u PDDU, trebali biste ozbiljno razmisliti o kupovini ovog imovine.

Pored svega navedenog, smatra komentator, bilo bi dobro da PDDU sadrži podatke o roku završetka izgradnje kuće i vremenu ustupanja projekta zajedničke izgradnje na kupca - akcionara, kao i garantni rok za zgradu i stan. A Oleg Sukhov dodaje da bi PDDU trebao definirati nadležnost za rješavanje sporova.

Vrijedi napomenuti da, prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, saobraćajna pravila moraju biti zaključena u obliku utvrđenom za pravila saobraćaja, tj. u pisanoj formi, a strane u ovom sporazumu se obično nazivaju „programer“ i „učesnik u zajedničkoj izgradnji“.

Sud će pomoći
Međutim, svašta se može dogoditi i najpoštenijem investitoru, a prava na stan pri sklapanju saobraćajnog ugovora su mnogo manja nego kod sastavljanja saobraćajnog ugovora i uknjižbe na vladine agencije. Osim toga, prilikom sklapanja PDA, rizik od dvostruke prodaje je mnogo veći. Stoga advokat Oleg Sukhov tvrdi da za kupca-adioničara nema apsolutno nikakve koristi od potpisivanja preliminarnog ugovora: „Cijena stana ostaje ista. Izgradnja se sigurno neće brže odvijati, jer... ako investitor nije u mogućnosti osigurati odobrenje dokumenata potrebnih za potpisivanje DDU, neće moći osigurati ubrzanu izgradnju. Osim toga, nedostatak potrebne dokumentacije pokazatelj je rizika od ulaska u odnos sa datim developerom, jer niko ne može garantovati da će ti dokumenti uopće biti kompletirani”, tvrdi stručnjak. “Budući vlasnik, kupujući stan po PDDU, snosi mnogo veće rizike nego kada registruje transakciju u skladu sa 214-FZ po ugovoru o udjelu u kapitalu”, slaže se s njim anonimni stručnjak.

Najčešći problem sa kojim se suočavaju kupci koji su sklopili preliminarni ugovor o udjelu je kašnjenje u potpisivanju ugovora. A onda postoji direktan put do suda. „Možete podnijeti zahtjev da budete prisiljeni na sklapanje ugovora o udjelu u kapitalu ili zahtjev za raskid preliminarnog ugovora i vraćanje plaćenog osiguranja“, kaže Valeria Simonova („NDV-Nekretnine“). Obično se takvi slučajevi rješavaju u korist kupaca stanova, posebno ako su ispunili sve svoje obaveze propisane PPDU-om i na vrijeme uplatili „jamčevinu“ ili „depozit“. Samo treba da se opskrbite vremenom i strpljenjem: sud nije brzi autoritet. I takođe ćete morati potrošiti svoje živce. A ako kupac nije ispunio nijednu obavezu, na primjer, odgodio je sljedeću uplatu „osiguranja“, tada sud može donijeti odluku u korist prodavca (programera).

Moguće su i druge poteškoće sa PDDU. Na primjer, izgradnja kuće može biti odložena, a ako zajmoprimac dobije dobru nadoknadu prema ugovoru o vlasničkom učešću, za svaki dan kašnjenja investitor plaća kaznu u iznosu od 1/150 stope refinansiranja Centralne banke Ruske Federacije (za pojedinci), - a onda, najvjerovatnije, posjedovanje stana, onda Saobraćajni propisi ne predviđaju takve kazne. IN najboljem scenariju predugovor se proglašava nevažećim (nevažećim, i od momenta potpisivanja) i novac uplaćen kao „kaucija“ se vraća kupcu. Inače, kako izvještava advokat Oleg Sukhov, u ovom slučaju je moguće i potrebno pozvati se na zakon „O zaštiti prava potrošača“, također zahtijevajući plaćanje gubitaka i penala (ne toliko značajnih kao pri sklapanju DDU-a, ali još uvijek).

Sudovi, po pravilu, rješavaju spor u korist propalih vlasnika kuća, ali najvjerovatnije je da od vraćenih sredstava neće biti moguće kupiti još jedan stan, jer cijene stanova danas, iako ne baš aktivno, rastu.

I još jedan globalni problem, koji može nastati prilikom zaključivanja PDDU umjesto DDU-a, povezan je sa bankrotom programera. “Ako se to dogodi, dioničari su dužni kontaktirati arbitražni sud sa zahtjevima ili za prijenos stambenih prostorija ili za naplatu Tržišna vrijednost apartmani. Štaviše, potrebno je tražiti vraćanje tržišne vrijednosti“, savjetuje Oleg Sukhov.

Većina takvih sporova rješava se u korist kupaca, „jer u skladu sa 210-FZ „O izmjenama i dopunama saveznog zakona“O nesolventnosti (stečaju)” od 15. avgusta 2011. godine, svi ugovori koji imaju za cilj prodaju stanova vlasnicima kapitala moraju se smatrati punovažnim, valjanim i proizvesti obavezu građevinske kompanije prenijeti stanove na dioničare pod bilo kojim okolnostima”, kaže advokat. Ali, naravno, nemoguće je garantovati pozitivnu sudsku odluku, jer se u ovakvim transakcijama i u preliminarnim ugovorima o udjelu krije niz različitih nijansi. I kao rezultat toga, ugovor će se i dalje smatrati nevažećim: kupac će najvjerovatnije dobiti svoj novac nazad, ali neće dobiti stan.

Sažetak portala
Predugovor o zajedničkom učešću nije registrovan kod državnih organa i ne daje kupcima nikakva prava na stanovanje, već samo utvrđuje namjere strana da u budućnosti sklope ugovor o zajedničkom vlasništvu. Ako se u ovom slučaju ne naplaćuje određeni “depozit” da bi se osiguralo izvršenje PDDU-a, ili je “depozit” mali i nije uključen u izgradnju, onda nema razloga za brigu, ali ako programer zahtijeva plaćanje, a pogotovo sto posto, onda je očito da se preliminarni sporazum koristi za zaobilaženje 214-FZ. A tržišni stručnjaci i pravnici još uvijek ne preporučuju da se to zaključi, jer ako se nešto desi, svoja prava možete braniti samo na sudu, a malo je vjerovatno da ćete moći dobiti stan, bit će dobro da se sav novac vrati .