Gdje postaviti oglas za bržu prodaju stana. Kako prodati stan: detaljna uputstva. Šta će povećati cijenu stana?

Kriza nije mogla a da se ne odrazi na tržište stambenih nekretnina, a mnogi smatraju da brzo i isplativo prodati stan trenutno više nije realno. Međutim, život diktira svoja pravila i može doći do situacije da je hitna prodaja nekretnina jedini izlaz u uslovima poljuljane finansijske stabilnosti.

Žurba i nervoza mogu postati samo prepreka, preporučljivo je djelovati mirno i u skladu s jednostavnim algoritmom, ali uložiti sve napore. Unutar ovog člana pričat ćemo o tome kako brzo prodati stan, kao i o nekim trikovima i nijansama koje se mogu koristiti za to.

Pitanje cijene: nemojte ga prodavati kratko, ali nemojte ni plašiti kupce

Prva stvar koju treba uraditi– odlučiti o konačnoj cijeni po kojoj će se stan prodati, a vrijedi predvidjeti i neki popust, koji bi kupcu trebao postati dodatni poticaj. Ne treba previše snižavati cijenu, jer pretjerana atraktivnost cijene može djelovati sumnjivo - optimalna tržišna opcija na dan objave oglasa.

Da biste razumjeli koju cijenu navesti u oglasu, oslonite se na mišljenja onih čije se znanje može smatrati stručnim , Naravno, u ovom slučaju ne govorimo o poluintuitivnom poznavanju prijatelja/poznanika/komšija, koji u svom profesionalna aktivnost ne suočavaju se sa tržištem nekretnina. Možete kontaktirati agente za nekretnine, koji će vam ne samo izračunati cijenu, već će vam pomoći da prodate svoj dom po toj cijeni. Specijalizovane kompanije za procenu su još profesionalnije i predstaviće izveštaj sa potpunim opravdanjem troškova. Ali, naravno, takve organizacije će zahtijevati plaćanje za svoje usluge.

Odrediti prosječna cijena potrebno je da ispišete kontakte prodavača takvih nekretnina sa web stranica ili novina, nazovete ih sve i razgovarate lično. To će pomoći da se iz uzorka izuzmu ponude sa sniženom cijenom, koje objavljuju, najčešće, trgovci nekretninama, koji na ovaj način pokušavaju utjecati na prodavce kuća. Također možete koristiti usluge specijaliziranih resursa koji imaju online kalkulatore koji vam omogućavaju da saznate približni raspon cijena.

Ni vi svakako ne biste trebali početi prodavati s maksimalnom cijenom. u nadi da se trošak može postepeno smanjivati. Kupci također proučavaju tržište, a najvjerovatnije će naduvana stopa uplašiti one koji bi mogli brzo kupiti stan, što je, zapravo, u osnovi suprotno zadatku.

Proizvod u svom sjaju: fotografija je važna

Nakon što je cijena utvrđena, vrijeme je da se pređe na aktivne akcije u cilju prodaje, za koje treba koristiti sve dostupne resurse: specijalizirane web stranice, društvenim medijima, periodične publikacije i tako dalje. Ali prvo morate pravilno fotografirati nekretninu, birajući najuočljivije uglove. Ako je nekretnina skupa, možda ima smisla unajmiti profesionalnog fotografa koji će obaviti kvalitetno fotografiranje interijera.

Ali čak i kada prodajete sobu u zajedničkom stanu, slike bi trebale biti atraktivne. Stručnjaci preporučuju da u početku uklonite sve nepotrebne stvari - stvari na stolicama, smeće u uglovima, izvadite dodatne stolice i svu staru opremu (kao što je usisivač koji leži unaokolo). Općenito, što su sobe na fotografiji manje pretrpane, to bolje.

Također treba obratiti pažnju na detaljan opis nekretnine, čak i ako se čini da je sve vidljivo na fotografiji.

Važno je ne zaboraviti navesti tip kuće, spratnost, parametre stana, relativnu lokaciju i površinu, općenito – sve ono što kupca prije svega zanima. Mutne fotografije i nepotpuni podaci ozbiljna su prepreka brzoj prodaji.

Priprema prijedloga: Pronalaženje koristi Vrijedi razmisliti o onim karakteristikama stambenog prostora koje će potencijalni kupci shvatiti kao očigledne prednosti na koje biste se trebali fokusirati kada komunicirate s onima koji su zainteresirani za kupovinu. To može biti blizina metroa ili atraktivnog prirodnog područja, nevjerovatan pogled s prozora, prostrani izolirani balkon ili, na primjer, uspostavljen sistem klimatizacije. Sve ove prednosti moraju biti navedene u oglasu pored fotografije i tehničkih parametara stana.

(sprat, površina, broj soba, cijena itd.)

Stan treba sagledati očima kupca. Ponekad je dovoljno jednostavno dodati svjetlo kako bi stan izgledao prezentativnije. Obavezno ostavite zavjese na prozorima, čak i ako napuštate svoj dom pripremajući se za selidbu. No, dotrajali vodovod i tragovi iskorijenjenog ugradbenog namještaja ili uređaja nisu ugodan prizor i malo je vjerojatno da će doprinijeti stvaranju pozitivnog utiska. Profesionalci preporučuju, ako ne mijenjanje, onda barem pranje i farbanje jednostavnih ulaznih vrata, a također i brigu o "ukusnim" aromama ili barem odsutnosti neugodnih mirisa.

...Svaka sredstva su dobra

Važno je uzeti u obzir činjenicu da stanje ulaza i površine poda također igra veliku ulogu. Naravno, niko ne predlaže popravke na jadnom stepeništu, ali iznošenje smeća, pranje poda na podu i uvrtanje nekoliko sijalica definitivno se isplati - neće zahtijevati mnogo truda ili troškova, ali biće još jedan plus. O čišćenju svih delova stana verovatno nije vredno ni pominjati - Nećete moći prodati prljavu kuću po visokoj cijeni.

Potrebno je koristiti što više malih trikova koji mogu uticati na odluku kupca. Ne postoji sjajno rješenje koje će pomoći da se stan proda po cijeni iznad 30% tržišne, ali možete pronaći mnogo malih trikova od kojih će svaki povećati cijenu(i, shodno tome, šanse za brzu prodaju)

za 1%-3%.

Ako je stan u vrlo lošem stanju, čišćenje možete povjeriti firmi za čišćenje ili čak napraviti jeftine kozmetičke popravke. U svakom slučaju, uređen stan brže „odlazi“ od neuređene nekretnine sličnog formata koja se nudi po istoj cijeni.

Lijepi dodaci i pitanja iz psihologije

Stan se može brže prodati ako kupcima ponudite neke bonuse. Na primjer, možete ostaviti dio namještaja ili kućanskih aparata kupcima bez dodatnog plaćanja ili ponude po sniženoj cijeni.

Istovremeno, važno je pravilno pregovarati s kupcem, unaprijed promišljajući strategiju i pretpostaviti koliko će željeti smanjiti cijenu. Vrijedi odrediti koliko zaista možete popustiti, a zatim ne podleći manipulaciji. Usput, kupac ne mora znati za vašu želju da prodate nekretninu što je prije moguće; Na kraju krajeva, on trenutno, jedini je zainteresovan, pa će se gotovo sigurno odlučiti da iskoristi ovu okolnost i insistira na snižavanju cijene.

Odgovore na najčešća pitanja treba jednostavno naučiti, ili još bolje, zapisati.

Kupci su najčešće zainteresovani za sledeće:

Koja je površina prostorija?

Da li su svi dokumenti za stan dostupni?

Udaljenost do najbližih infrastrukturnih objekata (trgovina, škola, apoteka, itd.)

Inače, ljudi često pitaju za svoje komšije, posebno za njihov karakter...

Vrijedi zapamtiti da vrlo često transakcije propadaju kada prodavac nema kompletan paket dokumenata, kupac odlazi jer je, prvo, nedostatak dokumenata nekako sumnjiv, a drugo, jednostavno ne želi da čeka. Dakle, prije nego što pokušate ubrzati proces prodaje na bilo koji dodatni način, jednostavno morate unaprijed pripremiti svu dokumentaciju potrebnu za završetak transakcije, dodatno se pobrinuti da transakcija bude pravno jasna i da uslovi neće izazvati sumnju kod potencijalni kupac.

Od presudne je važnosti dobiti pismenu saglasnost preostalih vlasnika, ako to iznenada, iz nekog razloga, još nije učinjeno. Tehnički pasoš i dokumenti koji potvrđuju pravo vlasništva nad imovinom moraju biti u vašim rukama.

Ako trebate odmah prodati stan

Okolnosti su, međutim, različite i nema uvijek vremena da se pronađe kupac. Kada apsolutno nema vremena za čekanje na prodaju po zadatoj cijeni, stan možete prodati „investitorima“ koji rade na tržištu nekretnina, izgubivši i do 30 posto troškova stanovanja. Da biste to učinili, potrebno je kontaktirati manje-više veliku i cijenjenu agenciju za nekretnine, a kompanija će ili sama kupiti stan po sniženoj cijeni, ili će ponuditi sklapanje posla s jednim od svojih klijenata u bazi podataka. Kompletiranje sve dokumentacije uz punu uplatu ne traje više od dvije sedmice.

Postoji zanimljivija opcija - prvo morate saznati za koju cijenu stvarno možete prodati stan (prosječna tržišna vrijednost) i smanjiti je za 10-15%. Realtori navode da se kupac u ovom slučaju može pronaći za sedam do deset dana.

Vlastita aukcija: povećanje dobrodošlice

Postoji i pomalo neuobičajen za naše krajeve način prodaje nekretnina po povoljnoj cijeni, koji odgovara najzainteresovanijim i ujedno prilično strpljivim prodavačima - prodaja stambenog prostora po “principu najbolje ponude”». Da biste to učinili, potrebno je malo sniziti cijenu i početi reklamirati stan na sve načine, naznačujući u oglasu da će prodavač dobrodošao najbolja ponuda od kupaca, koji će zauzvrat biti spremni na blago povećanje cijene. Ispostavilo se da postoji neka vrsta konkurencije među onima kojima su se stanovi svidjeli. Ovo prava prilika prodati svoj dom brzo i na kraju bez popusta, iako ćete možda morati potrošiti novac na masovno oglašavanje.

Poenta je da navedena početno niska cijena odmah izdvaja ponudu od toka ostalih oglasa, a stan završava na listi preferiranih opcija za maksimalan broj mogućih kupaca.Onda ostaje samo da se nekretnina prikaže u najpovoljnijem svjetlu, nađe se novi vlasnik i od njega dobije depozit kao garancija da se neće predomisliti.

Što se tiče ovog učešća, može se uzeti odmah nakon usmenog dogovora o prodaji. Za to se potpisuje poseban ugovor o depozitu ili preliminarni ugovor. Ovaj dokument je sastavljen u bilo kojoj formi sa obaveznim naznakom konačne cijene i iznosa depozita, kao i podatke iz pasoša sadašnjeg i budućeg vlasnika stana.

Prodajete sami ili preko posrednika?

U sadašnjim uslovima ne treba naivno verovati izjavama da će se čak i stan koji je po svemu odličan prodati odmah i bez ikakvog truda. Kada se pripremate za brzu samostalnu prodaju stana, trebate uzeti u obzir da ćete morati pažljivo proučiti tržište, voditi računa o ispravnom predstavljanju oglasa i posvetiti maksimalno vrijeme rješavanju ovog problema. U takvim uslovima sasvim je moguće izaći na kraj bez posrednika. Ako se u bilo kojoj fazi pojave problemi, nikada nije kasno da se obratite profesionalcima, a prije ili kasnije dogovor će proći.

Kada iz nekog razloga prodaja mora da bude skoro munjevita, nema potrebe da gubite vreme na amaterske napore - profesionalci zainteresovani da brzo dobiju svoj procenat sve će uraditi mnogo brže.

Zaključak: brzina zavisi od napora

Brzina prodaje uvelike ovisi o tome koliko je sam prodavač aktivan - da bi se nekretnina prodala što je brže moguće, potrebno je uložiti napore i koristiti sve raspoložive metode. Osim toga, neki dodatni troškovi mogu biti sasvim razumni. Dakle, vrijedi zapamtiti da je jednosobne stanove lakše prodati nego trosobne, što znači da kada tražite kupca za tri rublje, ne biste se trebali ograničavati na besplatne oglasne ploče i društvene mreže.

Biće vam potrebno aktivno oglašavanje i maksimalna lojalnost objavljene reklame moraju se redovno ažurirati, prateći njihov status. Ako vrijeme prođe, a nema pregleda ili poziva, možda zapravo ne ulažete dovoljno truda ili ste napravili kritičnu grešku tokom faze određivanja cijene.

Igor Vasilenko

Samostalna prodaja stana omogućava prodavcu da lično kontroliše svaku fazu prodaje, od pronalaženja kupca do procesa završetka transakcije, i značajno uštedi na uslugama posrednika.

Međutim, u isto vrijeme, samostalna prodaja stambenog prostora je prilično radno intenzivan proces koji oduzima puno vremena i zahtijeva poznavanje osnovnih zakonskih propisa koji se odnose na kupoprodaju nekretnina i poštivanje određenih mjera opreza.

U suprotnom, prodaja stana može biti odložena ili čak dovesti do štetnih posljedica za vlasnika ovog stambenog prostora. Stoga se preporučuje da prvo procijenite svoje znanje i snage i odmjerite prednosti i nedostatke prodaje sebe.

Ako se ipak odlučite sami prodati svoj dom, tada ovom procesu morate pristupiti s maksimalnom odgovornošću kako biste izbjegli probleme u budućnosti.

Dakle, šta trebate učiniti da sami prodate stan?

Korak 1. Priprema stana i svih potrebnih dokumenata za prodaju

Vrlo često je priprema dokumentacije za prodaju najzahtjevniji i dugotrajniji proces. Međutim, vlasnik stana, koji ima komplet dokumenata spreman za prodaju, moći će da obavi kupoprodaju stambenog prostora u najkraćem mogućem roku. Zbog toga se prikupljanje dokumenata mora uzeti sa punom odgovornošću.

Ne samo brzina prodaje i registracije, već i pravna čistoća transakcije, a možda i cijenu stana. Neće svi kupci pristati da čekaju nekoliko sedmica dok prodavac ne prikupi sve neophodna dokumenta za stan.

Da biste prikupili kompletan set dokumenata, bolje je kontaktirati advokata ili nadležno tijelo za registraciju. Kompetentni stručnjaci će vam pomoći da sastavite puna lista svi dokumenti za prodaju stana, da se ništa ne zaboravi i da prodavac ne mora naplatiti dodatna dokumenta u budućnosti.

Ispravnost cjelokupne dokumentacije također je od velike važnosti, jer pogrešno sačinjen dokument može dovesti do odbijanja registracije kupoprodajne transakcije i, u konačnici, značajno produžiti vrijeme prodaje stana. Stoga bi opet bilo bolje prvo razjasniti zahtjeve organa za registraciju za određeni dokument.

Osim toga, trebali biste pažljivo provjeriti da li su svi dokumenti ispravno popunjeni. Svi podaci navedeni u tehnička dokumentacija za stan i ostali dokumenti moraju se u potpunosti poklapati sa stvarnošću. Dokumenti koji će se naknadno dostavljati organu za registraciju moraju sadržavati samo pouzdane podatke i biti popunjeni čitko, bez ispravki i brisanja.

Potreban set dokumenata

1. Potvrda o upisu vlasništva na stan koji se prodaje ili drugi vlasnički dokument kojim se potvrđuje pravo vlasnika na stanovanje.

2. Pasoši ili drugi identifikacioni dokumenti svi vlasnici stanova, uključujući izvode iz matične knjige rođenih maloljetne djece koja još nemaju pasoš.

3. Katastarski pasoš iz BTI(ili tehnički pasoš) za stan.

4. Izvod iz matične knjige venčanih i saglasnost supružnika(ili supružnika) za prodaju stana, ovjerenu kod notara. Ova saglasnost nije potrebna ako stan po zakonu nije zajednička svojina supružnika.

5. Dozvola organa starateljstva, ako je vlasnik stana koji se prodaje maloljetan.

6. Izvod iz kućne knjige, koji odražava podatke o svim licima prijavljenim u stanu. Ova izjava važi prilično kratko, pa je nema smisla uzimati unapred. Ovaj dokument biće dostupan neposredno prije upisa prava novog vlasnika, kada se pronađe kupac i svi ostali dokumenti budu u rukama. Isto važi i za potvrdu o nepostojanju duga po računima za komunalije, koja će se takođe tražiti prilikom prodaje stana.

Ovisno o specifičnostima određene kupoprodajne transakcije, mogu biti potrebni i drugi dokumenti, čiju listu je najbolje razjasniti unaprijed.

Priprema stana za prodaju uključuje ne samo poboljšanje prezentacije stambenog prostora koji se prodaje, već i njegovo oslobađanje od stanara. Mnogo je lakše i brže prodati stan iz kojeg su svi stanari već iseljeni, jer će još morati da budu deložirani pre nego što se stan proda. Prazni stanovi su vrijedniji na stambenom tržištu.

Korak 2. Pronalaženje kupca

U ovoj fazi, vlasnik stana će morati procijeniti svoj stan, nakon što je prethodno proučio tržište nekretnina, i pronaći kupca.

Korak 3. Sastavljanje predugovora o kupoprodaji

Predugovor o kupoprodaji daje prodavcu određenu garanciju da se kupac neće predomisliti o kupovini stana, a kupcu da ga vlasnik neće prodati drugome. Istovremeno, prodavac od kupca dobija akontaciju ili depozit za stan, što je takođe fiksirano u predugovoru.

Sličnu pravnu snagu ima i ugovor o depozitu ili ugovor o avansu, koji se može zaključiti umjesto predugovora o kupoprodaji kada se prodavac i kupac dogovore o svim uslovima glavne transakcije.

Prilikom sastavljanja ovih dokumenata, prodavac treba da ima na umu da u građanskom pravu postoje značajne razlike između avansa i depozita. Stoga je veoma važno koristiti ispravnu pravnu terminologiju u ugovoru ili sporazumu kako bi se izbjegle određene poteškoće u budućnosti. U slučaju da se prodaja stana iz bilo kojeg razloga otkaže, akontacija se u cijelosti vraća kupcu.

Ako su se strane dogovorile da polože depozit, jednostrano odbijanje izvršenja transakcije će dovesti do plaćanja kazne od strane krivca. Ukoliko prodavac odbije prodati stan, dužan je kupcu vratiti depozit dupla veličina. Ako kupoprodajna transakcija nije izvršena krivnjom kupca, depozit ostaje prodavcu.

Predugovor o kupoprodaji nekretnine sastavlja se u bilo kojoj formi. Ugovorom se navode podaci o pasošu obje strane (ili pravni detalji ako je ugovor zaključen sa pravno lice), adrese stranaka, opis i adresa stana koji se prodaje, trajanje obaveza, iznos akontacije ili depozita. Ugovor je datiran i potpisan od strane strana.

Korak 3. Uplate za stan

Prilikom kupoprodaje nekretnine plaćanje se može izvršiti u trenutku zaključenja transakcije ili u trenutku potpisivanja potvrde o prijemu stana, kako gotovinskim tako i bezgotovinskim plaćanjem.

Međutim, mnogo je sigurnije i pametnije, posebno kada sami prodajete stan pojedinac, vrši plaćanje stana preko ćelije depozitne banke.

Ova operacija garantuje da će prodavac, nakon završetka transakcije, dobiti ugovoreni iznos za stan, a kupac će moći da ostvari vlasništvo nad kupljenim stanom nakon prenosa sredstava.

Novac, pod kontrolom službenika banke, kupac polaže u sef. Prije stavljanja novca u ćeliju u posebnoj prostoriji, prodavac može prebrojati i provjeriti novac. Autentičnost novca možete provjeriti i u samoj banci uz naknadu.

Nakon verifikacije, novac se stavlja u posebnu vrećicu i zatvara. Na mjestu lijepljenja stavljaju se potpisi obje strane. Ova procedura osigurava da se integritet paketa održi dok je novac u banci.

Nakon obavljene transakcije prodaje stambenog prostora i uknjižbe kupčevog vlasništva nad stanom koji je predmet transakcije, prodavac će moći da dobije novac od banke.

Korak 4. Zaključivanje ugovora o kupoprodaji stana i upis prava novog vlasnika

Ugovor je sastavljen u jednostavnom pisanom obliku ili ovjeren kod notara. Ako se nikada niste bavili izradom pravne dokumentacije, onda bi, naravno, bilo pametnije sklopiti ugovor kod notara ili barem potražiti savjet od profesionalnog advokata.

U svakom slučaju, prilikom sastavljanja ugovora obratite pažnju na to da pored obaveznih podataka strana u ugovoru mora biti ispravno naznačeno:

cijena stana;
adresa i tehnički opis stana koji u potpunosti odgovara podacima iz katastarskog pasoša;
način i period prenosa novca prodavcu;
raspodjela troškova za obradu transakcije;
period tokom kojeg prodavac mora napustiti stan i prenijeti ga na kupca;
uslove i proceduru potpisivanja potvrde o prijemu prodatog stana.

Nakon potpisivanja ugovora od strane obje strane potrebno je kontaktirati upisni organ na lokaciji stana i proći obaveznu proceduru registracije.

Svaka osoba tokom svog života barem jednom se suoči sa potrebom da proda stan. Prodaja nekretnina je prilično težak i problematičan zadatak, koji može potrajati i nekoliko mjeseci, pogotovo ako želite za to dobiti pravu vrijednost. Ali ako znate sve zamršenosti ovog procesa, možete ga završiti u periodu od 2 sedmice do mjesec dana. Dakle, hajde da shvatimo kako brzo i profitabilno prodati stan.

Kako prodati stan: osnovne metode

Postoje dva glavna načina prodaje nekretnina:

preko agenta za nekretnine;
samostalna prodaja.

Prodaja preko posrednika. Ljudi najčešće pribjegavaju pomoći profesionalaca - specijaliziranih agencija za nekretnine. U većini slučajeva, agenti za nekretnine preuzimaju glavne poslove: stavljaju nekretninu na prodaju, pripremaju i izvršavaju sve dokumente, organiziraju preglede i prate transakciju od početka do kraja. Osim toga, agenti za nekretnine garantuju sigurnost transakcije.

Uz prednosti, prodaja putem posrednika ima i svoje nedostatke, koji uključuju rizik od naleta na prevarante, kao i potrebu za plaćanjem usluga - obično od 1% do 5% cijene stana. S obzirom na visoku cijenu kvadratnih metara, ovo je prilično impresivan iznos.

Samostalna prodaja. Mnogi ljudi su zainteresirani za pitanje da li je moguće prodati stan bez posrednika. Da, možete, i manje je rizika pri prodaji stana nego pri kupovini. U ovom slučaju morate biti spremni:

Samostalno oglašavati prodaju stana;
pokazati stan potencijalnim kupcima;
pažljivo pročitajte kupoprodajni ugovor (više o sklapanju ugovora pročitajte u nastavku);
skuvajte sve sami potreban paket dokumenti (list ovde);
samostalno organizirati kupoprodajnu transakciju, kao i izvrši plaćanje kupcu.

Ali ako ste sigurni u svoje sposobnosti i ne želite preplatiti, onda možete sami organizirati cijeli proces, pogotovo jer je shema prodaje odavno razrađena.

Postoji još jedna opcija za brzu prodaju - hitan otkup. Možete prodati stan agenciji, ali ćete dobiti 20-30% manje od njegove realne tržišne vrijednosti.

Pogledajmo glavna pravila za brzu prodaju.

Prvo pravilo. Proučite oglase i statistiku o kupoprodaji stanova u vašem kraju.

To će vam pomoći da odredite cijenu, kao i da shvatite koliko dugo može potrajati da ga prodate. Možete otići još dalje i pogledati ove stanove kao potencijalni kupac. Obično su najlikvidniji objekti moderni jednosobni stanovi.

Drugo pravilo: kako odrediti cijenu

Prije svega, morate razumjeti koliko tačno vaš stan vrijedi (mnogi vlasnici u početku precjenjuju njegovu vrijednost). Zapamtite da je cijena stana obrnuto proporcionalna brzini prodaje. Ako ste u žurbi, možete smanjiti cijenu za 5-10%. Druga opcija je da se odredi prosječna tržišna cijena, ali da se naznači mogućnost cjenkanja. Izmjerite broj poziva prije i nakon sniženja cijene da biste shvatili postoji li potražnja.

Na cijenu stana utiču sljedeći faktori:

snimak (ovo je glavni faktor);
novogradnja ili stara zgrada (nove zgrade sa renoviranjem se vrednuju skuplje. „Staljinove“ zgrade mogu biti izuzetak). Ako se kuća prodaje na sekundarno tržište, bitna je vrsta kuće i njeno tehničko stanje;
područje (centar ili periferija, prestižno ili ne);
stanje stana/popravke (nisu svi ljudi spremni za renoviranje od nule, tako da će renoviranje pogodno za život biti plus. Međutim, ne biste trebali raditi nikakve posebne renovacije prije prodaje);
koji sprat (prvi i zadnji su 10-15% jeftiniji).

Ovo je pet glavnih faktora koji utiču na cenu. Cijena se može povećati prisustvom čuvanog prostora, konsijerža ili parkinga. Najlakši način je provjeriti cijenu kod posrednika (po mogućnosti nekoliko) i pogledati cijenu u sličnim oglasima.

Treće pravilo. Oglasite svoj stan

Ne gubite vrijeme i novac na ovo: zapamtite da vaš oglas treba vidjeti što je moguće više ljudi. Ako prodajete kuću kod posrednika, on će vašu nekretninu uključiti u svoju bazu podataka, ali ništa vas ne sprečava da date dodatno oglašavanje. Važno je da Vaš oglas vidi što više ljudi. Iskoristite sve oglasne table, kao i plaćene mogućnosti (VIP, podizanje/isticanje oglasa, itd.)

Ovdje pročitajte kako i gdje poslati oglas.

Četvrto pravilo. Kreirajte pametni prodajni oglas

O tome ćemo detaljno govoriti u nastavku, ali zapamtite glavna pravila - oglas mora sadržavati nekoliko fotografija i maksimalno informacija s naglaskom na prednostima stana.

Peto pravilo. Povežite se od usta do usta

Uprkos svim mogućnostima interneta, kupci se mogu naći među poznanicima vaših prijatelja.

Šesto pravilo. Ne prekrivajte svoje nedostatke

Ne morate se fokusirati na njih, ali ne biste ih trebali potpuno zanemariti. Ako je vaš stan na poslednjem spratu, ili pogled sa prozora nije baš dobar, ili se u kupatilu nalazi sjedeća kada, napišite o tome. U suprotnom, potencijalni kupci će biti razočarani prilikom gledanja i najvjerovatnije će odbiti kupovinu.

Sedmo pravilo. Potražite one koji žele kupiti stan

Ljudi objavljuju oglase ne samo za prodaju, već i za kupovinu. Potražite svog kupca!

Osmo pravilo. Napravite pretprodajnu pripremu

Prvi utisak će biti veoma važan. Vrlo je popularan trend - home staging ili home styling, drugim riječima - proces pripreme nekretnine za prodaju. Ne govorimo o punopravnom popravku, već o jednostavnim stvarima koje, ipak, mogu značajno povećati šanse za prodaju:

generalno čišćenje;
riješite se svih starih nepotrebnih stvari i neugodnih mirisa (drugim riječima, stan ne bi trebao izgledati pretrpan. Što više slobodnog prostora, to bolje);
manje popravke (zaptivanje pukotina i pukotina, lijepljenje tapeta, sređivanje vodovoda, podmazivanje šarki vrata i sl.).

Najprodavaniji su svijetli i čisti stanovi koji imaju malo ili nimalo namještaja ili ličnih stvari vlasnika. Inače, nije bitno samo stanje stana, već i stanje ulaza. Ako je ulaz prljav, to će značajno smanjiti vaše šanse. Bolje je dogovoriti se unaprijed sa spremačicom kako bi ona mogla obaviti čišćenje dan prije gledanja.

Deveto pravilo. Napravite kompetentnu prezentaciju

Morate biti ljubazni i prijateljski raspoloženi i bez stida odgovarati na škakljiva pitanja.

"Ko su komšije?"
“Zašto prodajete svoju kuću?”
"Jesu li dokumenti spremni?"

Ponudite kupcima čaj ili kafu. Fokusirajte se na prednosti stana. Recite parovima sa decom o vrtićima i školama, a starijim kupcima recite koliko je mirno u vašem kraju.

Deseto pravilo. Pripremite dokumente unaprijed

Ako prodajete bez posrednika, o tome ćete morati sami da se pobrinete. Ne čekajte da nađete kupca - pripremite svoje sanke na ljeto. Moguće je da kupac želi odmah zaključiti ugovor, ali nedostatak dokumenata će odgoditi proces ili ga čak natjerati da odustane od posla. Pripremite se unaprijed i držite pri ruci:

potvrdu o registraciji vlasništva nad stanom (ovaj dokument morate držati kod sebe);
ugovor ili drugi dokument na osnovu kojeg ste vlasnik;
tehnički plan (naručen iz Rosreestra ili iz BTI, period - nekoliko dana, cijena - od 1200 rubalja);
izvod iz Jedinstvenog državnog registra (naručeno od Rosreestra ili MFC-a, cijena - 250 rubalja za elektronsku verziju i 400 rubalja - za papirnu verziju, period - 3 radna dana, može se naručiti online na web stranici Rosreestra);
izvod iz matične knjige (izdaje se vlasniku u uredu za pasoš besplatno, obično istog dana, a rok važenja je do 30 dana)
potvrda o nepostojanju docnji (preuzeta od društva za upravljanje ili HOA, odmah i besplatno).

Ako imate supružnika, unaprijed pripremite njegovu saglasnost za transakciju. A ako je jedan od vlasnika dijete, potrebna je saglasnost organa starateljstva. Čak i ako nemate vremena da pripremite cijeli paket dokumenata za prvo pokazivanje, barem se pobrinite da neće biti problema ili kašnjenja u prijemu papira.

Gdje prodati stan

U dvadeset prvom veku ljudi sve više prodaju i kupuju na mreži. Postoji mnogo web stranica i besplatnih oglasnih ploča na kojima možete postaviti oglas za prodaju stana. Pogledajmo glavne:

Kako prodati stan na Avitu

Avito je najpoznatija besplatna oglasna ploča u Rusiji. Nije specijalizirana posebno za nekretnine, ali ima ogroman doseg publike.

Neki oglasi na Avitu su plaćeni, ali ako niste trgovac nekretninama, već prodajete svoj stan, onda u većini regija možete besplatno poslati jedan oglas mjesečno.

Također na stranici možete pogledati sve oglase za zahtjev "kupovina stana" u vašoj regiji i sami kontaktirati kupca

Također možete koristiti dodatne plaćene funkcije Avito da istaknete svoj oglas.

Kako prodati stan na Domofondu

Na ovoj stranici možete naći mnogo toga korisne informacije o nekretninama- članci, recenzije i savjeti. Također možete pogledati oglase za nekretnine za prodaju i poslati svoje. Međutim, ako ste već poslali oglas na Avito, on će automatski otići na web stranicu Domofond u roku od 24 sata, pod uvjetom da je u skladu s pravilima ove stranice.

Kako prodati stan na Yandex Real Estate

Još jedna popularna usluga, Yandex Real Estate, također omogućava besplatno postavljanje oglasa za prodaju stana i korištenje plaćenih usluga.

Postoji još desetine besplatnih panoa i stranica na kojima možete oglašavati prodaju svog stana. Razmotrili smo samo najpopularnije od njih.

Kako pravilno napisati oglas za prodaju stana

Dobra reklama značajno povećava šanse za prodaju stana. Pogledajmo glavna pravila za njegovu kompilaciju.

Prije svega, pregledajte pravila usluge na kojoj ćete postaviti oglas, kao i primjere sličnih oglasa na ovom resursu.
Dodajte oglas i postavite fotografije. Prodaju se kao i tekst!

Najbolje je naručiti fotografiju od profesionalca
Ni u kom slučaju na fotografiji ne smije biti nereda ili smeća!

Trebalo bi da bude puno fotografija i da prikazuju cijeli stan, najbolje iz različitih uglova.

Ako imate prekrasan ulaz i/ili dobar pogled sa prozora, ne zaboravite ih i fotografirati.

Izbjegavajte greške kao što je fotografisanje ispred prozora tokom dana, kao i izrezane fotografije.

3. Pažljivo popunite sva obavezna polja oglasa

4. Napravite lijep opis sa fokusom na prednosti stana.

Navedite sve prednosti prostora, kuće i samog stana.
Nemojte skraćivati riječi i nemojte se stidjeti koristiti epitete (ali nemojte pretjerati!). Vaš opis ne bi trebao biti suh.
Ako stan ima očigledne nedostatke, navedite ih.
Ne možete lagati u reklami! Vaš cilj je da kažete istinu, ali je predstavite na veoma „ukusan“ i prezentabilan način. Možete koristiti ideje iz sličnih oglasa, ali ih nemojte kopirati.

5. Razmotrite mogućnosti plaćenog zapošljavanja. Obično ne koštaju mnogo, ali mogu značajno poboljšati šanse za vaš oglas.

Uz ove savjete možete lako prodati svoj stan u roku od mjesec dana i dobiti realnu tržišnu cijenu za njega ili čak i više.

Kako zaključiti ugovor o kupoprodaji stana

Kada se pronađe kupac, sa njim se mora zaključiti ugovor. Obično se prvo zaključi preliminarni dogovor, a kupac ostavlja depozit. Nešto kasnije potpisuje se konačni kupoprodajni ugovor.

Sklapanje ugovora je veoma klizav trenutak za prodavca, a posebno za kupca. Ako nešto krene po zlu, svoj novac (ili stan) ćete moći vratiti samo putem suda, gdje ćete morati predočiti kupoprodajni ugovor. A odluka suda će u velikoj mjeri zavisiti od toga šta je tačno navedeno u ugovoru. Zato i prodavac i, pre svega, kupac treba da se trude da se zaštite što je više moguće.

Šta mora sadržavati predugovor o kupoprodaji:

Puno ime kupca i prodavca, podaci iz pasoša.
Potvrda od prodavca da je poslovno sposoban i da stan nema tereta.
Tačna adresa i sve karakteristike nekretnine koja se prodaje (površina, broj soba, katastarski broj itd.).
Ukupan iznos transakcije u rubljama.
Iznos depozita.
Uslov da se depozit ne vraća ako kupac odbije transakciju bez uvjerljivih opravdanih razloga.
Trajanje zaključenja kupoprodajnog ugovora.
Period kada sadašnji vlasnik mora napustiti stambeni prostor.
Odgovornost strana za kršenje uslova ugovora.
Možete odrediti ko snosi dodatne troškove (iznajmljivanje sefa u banci, državne takse, plaćanje registracije transakcije itd.).
Datum zaključenja
Potpisi stranaka.

Evo primjera predugovora o kupoprodaji:

Nakon navedenog vremena, strane potpisuju kupoprodajni ugovor, kojim se potvrđuje prenos vlasništva. Sastavlja se na isti način kao i predugovor, sa izuzetkom stavova 5, 6 i 7 - umjesto njih propisan je rok i postupak konačne isplate stana.

Primjer ugovora možete vidjeti ovdje:

Ugovor o kupoprodaji nekretnine može se zabilježiti kod javnog bilježnika, ali to nije neophodno (izuzev nekih slučajeva propisanih zakonom, kao što je prodaja udjela u stanu, prodaja stana u vlasništvu maloljetnog lica). ili ograničeno poslovno sposobno lice, kao i prodaja po ugovoru doživotna zavisnost). Kupac može insistirati na registraciji ugovora kod notara - kao stranke koja preuzima veći rizik prilikom obavljanja transakcije. U ovom slučaju on plaća i usluge notara.

Kako do novca za stan

Primanje novca je drugi klizav trenutak prilikom prodaje stana. U kom trenutku prodavac treba da primi punu uplatu? Obično se to ne dešava u trenutku potpisivanja kupoprodajnog ugovora, već odmah nakon registracije transakcije.

To se može dogoditi na 2 načina:

kroz sef;
preko posebnih akreditiva.

Pogledajmo obje opcije. U prvom slučaju, kupac stavlja novac u sef u prisustvu prodavca i službenika banke, nakon čega nema pristup ovom sefu. Samo prodavac može dobiti pristup, ali tek nakon što pokaže kupoprodajni ugovor registrovan kod Rosreestra. Kontrolna treća strana je banka, kao i agenti za nekretnine (ako se transakcija obavlja preko njih).

Računi akreditiva su analogni sef. Kupac tamo prenosi novac i gubi pristup njemu, a prodavac može dobiti cijeli iznos nakon registracije transakcije. Sve je isto, samo se prave kalkulacije bezgotovinski. Ova metoda se smatra civilizovanijom.

Obavezno uzmite u obzir trenutak prijenosa novca kako biste se zaštitili.

Kako stvoriti pasivni prihod za 4 dana 💰

besplatni maraton

Maraton na kojem ćete stvarati 🔥 pasivni prihodživite od nule i naučite specifične strategije za ulaganje u stanove, kuće, garaže, automobile, pa čak i profitabilna mjesta

Počni

Kada se suočimo s potrebom da prodamo vlastitu kuću, počinjemo tražiti odgovore na pitanja: isplati li se pokušati samostalno djelovati ili je bolje kontaktirati agenciju za nekretnine, koliko tražiti od kupca kako bi da ne uplašim? Odlučili smo prikupiti savjete od prodavača nekretnina i ljudi koji već imaju iskustva u prodaji vlastitih domova i reći nam kako isplativo prodati stan.

Obratite se agenciji za nekretnine ili je sami prodate?

Kada vas pitaju šta je bolje - potražite pomoć od profesionalnih posrednika u prodaji nekretnina ili pokušajte sami isplativo prodati stan, ne postoji univerzalni odgovor. Morat ćete sami napraviti izbor, na osnovu svoje finansijske situacije i vaganja svih prednosti i nedostataka. Navešćemo samo prednosti i nedostatke svakog od mogućih rešenja.

Samostalna prodaja	Prodaja preko posrednika
Odsutnost dodatni troškovi: Sav novac dobijen od prodaje ostaje kod vas.	Morat ćete dati 2-5% primljenog novca uredu za nekretnine. Iako možete naći agenciju koja uzima proviziju od kupca.
Zbog nedostatka iskustva i analitičkih podataka na tržištu nekretnina, rizikujete da pogrešno odredite cijenu svog doma.	Agenti za nekretnine su dobri u određivanju cijena, pa su njihove procjene uvijek tačnije.
Samostalna prodaja zahtijeva mnogo truda i vremena, jer morate sami kreirati i postavljati reklame, sastajati se s potencijalnim kupcima i sastavljati dokumentaciju.	Sve brige oko pronalaska kupca padaju na pleća posrednika. Na Vaš zahtjev, uz doplatu, može izvršiti i pretprodajnu pripremu prostora.
Kada prodajete sami, veća je vjerovatnoća da ćete naići na nesavjesnog kupca ili notara.	Uredi za nekretnine rade sa provjerenim notarima i poznaju sve nijanse pripreme dokumenata, što minimizira pravne rizike.
Najčešće stanovi koje prodaju sami vlasnici ne nađu kupca vrlo brzo.	Preko posrednika, u 80 slučajeva od 100, kupac se brže pronađe.
Prodajom svog doma bez posrednika, ne rizikujete da naletite na prevare nekretninama.	Postoji rizik da postanete žrtva agenata za nekretnine koji provode lažne planove.

Kada odlučite prodati stan preko posrednika, nemojte pokušavati uštedjeti preko pojedinačnih posrednika ili agencija koje mame klijente niskim provizijama. U ovom slučaju postoji velika vjerovatnoća da ćete nasjesti na prevarante. Odaberite ured za nekretnine sa solidnom reputacijom. Još je bolje ako vas preporuče prijatelji koji su uz njenu pomoć uspješno prodali svoje domove.

Kada je najbolje vrijeme za prodaju stana?

Tržište nekretnina ima svoju "sezonskost", koja određuje povećanje i smanjenje potražnje za stanovanjem. Međutim, za svaku oblast je drugačije. U malim gradovima, stanovi se aktivno rasprodaju u jesen, a privatne kuće u proljeće. Ali u velikim gradovima nema značajne razlike, iako se i dalje primećuje određeni porast kupovne aktivnosti, koji pada krajem avgusta - septembra.

Sada nabrojimo periode kada su šanse za brzu i isplativu prodaju stana značajno smanjene:

tokom perioda ekonomska kriza. U ovom trenutku, većina prihoda stanovništva naglo opada. A smanjenje nivoa kupovne moći dovodi do pada cijena nekretnina i postaje teško dobiti dobar prihod od prodaje;

tokom dugih praznika. Svaki agent za nekretnine će vam reći: prva polovina maja i zimski praznici su period zatišja u prodaji nekretnina. Ali ljetni praznici, začudo, prema stručnjacima, ni na koji način ne utječu na prodaju;

promjene u zemljišnom i stambenom zakonodavstvu koje utiču na postupak prodaje stanova, promjene poreskih stopa na ove transakcije itd.

Postavivši cilj isplativo prodati stan, uzmite u obzir i činjenicu da se imate gdje kretati. Uostalom, možete naići na kupca koji želi da se useli u novostečeni stambeni prostor odmah po završetku transakcije.

Sada je vrijeme za savjete direktno vezane za samu prodaju.

Ispravna procjena

Određivanjem visoke cijene rizikujete da nećete pronaći kupca. Stoga se trošak mora izračunati na osnovu objektivnih podataka. Na cijenu stana utiču sljedeći faktori:

broj soba: što ih je više, to je veća cijena;

stambena površina: prostraniji stan- veći trošak;

raspored: odvojene prostorije mogu povećati cijenu stana za 10%, a susjedne sobe - obrnuto;

površina kuhinje: snimka manja od 7 m2 smanjuje cijenu stana;

spratnost: prvi i zadnji sprat koštaju deset posto manje;

starost zgrade: nova zgrada (ovo uključuje zgrade čija starost ne prelazi 20 godina) je skuplja od kuća izgrađenih ranije. Isto se može reći i za kuće od cigle, ako ih uporedimo sa panelima;

balkon i lođa: opremljeni i zastakljeni, mogu dodati i 1-2% na cijenu;

unutrašnje stanje: renoviran stan je ocijenjen više;

vrsta grijanja: stanovi sa individualnim sistemom grijanja su skuplji od onih sa centralnim grijanjem, jer mogu regulisati temperaturu bez obzira na početak zvaničnog perioda grijanja;

tip kupatila: susedno se vrednuje niže nego zasebno;

lokacija i infrastruktura: blizina centra, dobra prometna povezanost, prisustvo parking mjesta, ugodno dvorište, trgovine, vrtići i škole povećavaju cijenu stana. Tramvaj koji tutnji ispod prozora, fabrika za pušenje, prazan prostor ispred prozora i deponija u dvorištu - smanjuju troškove.

Prodaje se bez namještaja

Nedostatak namještaja u stanu čini ga vizualno prostranijim i svjetlijim. Osim toga, neće svi htjeti imati polovni namještaj ili se kupcu jednostavno neće svidjeti. Ako se ne možete riješiti unutrašnjih predmeta, rasporedite ih tako da oslobodite prostor.

Uradite popravke

Ne treba raditi velike renovacije - neće se isplatiti, ali kozmetičke će vam omogućiti da osvježite stan i odredite višu cijenu. Kada nemate novca ni za ponovno lijepljenje tapeta, barem zamaskirajte najružnija mjesta: prekrijte nedostatke na podu tepihom, oslikajte tapete slikama.

Sprovesti pripremu za pretprodaju

Prvo uklonite fotografije, suvenire i druge lične predmete sa polica i zidova. Soba bez lica stvara prostor za maštu: kupac, čak i tokom pregleda, može smisliti kako popuniti prazna mjesta i tako se početi navikavati na ideju kupovine.

Drugo, uvesti čistoću i red, posebno u kupatilu, toaletu i kuhinji. Statistike pokazuju da se uredni domovi lakše kupuju, ali prljavština i nered često uzrokuju smanjenje prodajne cijene.

Uklonite tragove životinja

Ne vole svi ili drže kućne ljubimce. Stoga, prije dolaska potencijalnih kupaca, očistite sofe i tepihe i prozračite prostorije, riješite se vune i mirisa, koji ukazuju na činjenicu da su naša mlađa braća u stanu.

Stvorite osjećaj udobnosti

Aura udobnosti pogoduje kupovini. Cvijeće na prozorskim daskama, jeftine, ali svježe zavjese na prozorima i miris kafe ili domaćih peciva pomoći će da se to stvori.

Vodite računa o rasvjeti

Što je više svjetla, prostorija izgleda prostranija. Stoga, operite prozore, obezbeđujući nesmetan pristup suncu, i zašrafite sijalice koje nedostaju u slučaju da posetioci stignu u večernjim satima.

Očistite ulaz

Prljav ulaz odmah će odvratiti posjetioca, pa se potrudite da ga počistite i uvrnite sijalice koliko god možete.

Recite nam o svojoj namjeri prodati stan kolege na poslu, komšije, prijatelji i rođaci - mogu da prenesu vaše podatke potencijalnom kupcu.

Pripremite se za razgovor sa kupcem

Da biste profitabilno prodali stan, morate biti spremni na neželjena pitanja koja kupac može postaviti. Pokušajte ga uvjeriti da vaš stan ima mnogo više prednosti nego nedostataka. Na primjer, udaljenost od centra se može predstaviti kao prednost, jer je u takvim područjima manje zagađenja zraka i mirnijih dvorišta.

Napravite listu takvih pitanja unaprijed i razmislite o odgovorima na njih kako vas kupac ne bi iznenadio.

Kako isplativo prodati stan, koji je pod hipotekom, naučit ćete iz ovog videa:

Uzmite to za sebe i recite prijateljima!

Pročitajte i na našoj web stranici:

Pokaži više