Porezi

Prognoza krize u građevinarstvu. Kriza u građevinarstvu: brojke i činjenice. Optimisti iz inostranstva

Pokretač rasta bio je segment završnih materijala, dok je u segmentu građevinskog materijala, kao i prethodne godine, zabilježen pad.

Prema studiji „uradi sam tržište Ruske Federacije. Rezultati 2017. Trendovi 2018. Prognoza do 2020", koju su pripremili stručnjaci INFOLine, u 2017. maloprodajno tržište građevinskog (Hard DIY) i završnih materijala (Soft DIY), robe za dom (Domaćinstvo) i baštu (Vrt) poraslo je za 1,8%, a u prvom pola godine dinamika je bila negativna, međutim, počevši od ljeta, povećana potrošačka aktivnost pozitivno se odrazila na tržište. Pokretač rasta bio je segment završnih materijala, dok je u segmentu građevinskog materijala, kao i prethodne godine, zabilježen pad.

Pozitivna dinamika zabilježena je na DIY tržištu, uprkos činjenici da je 2017. u Rusiji pušteno u rad 2,1% manje stambenih nekretnina nego godinu dana ranije, a većina puštenih u rad objekata (56,4%) bili su stambeni objekti ekonomske klase - 44,4 miliona kvadratnih metara. . m. Prvi put na kraju godine više od 50% stambenog prostora je kupljeno uz hipoteku, čime se jača trend prodaje namještenog stambenog prostora. Popravci od strane investitora, u zavisnosti od vrste i klase stanovanja, jeftiniji su od 15-40% od samostalnih, a mogu se finansirati od strane hipotekarni kredit. Za 2014-2017 Udio namještenih stanova u obimu prodaje novih zgrada (prvenstveno u masovnom segmentu) povećan je sa 6% na 26% u Staroj Moskvi, sa 5% na 46% u Novoj Moskvi, sa 20% na 60% u Sankt Peterburgu . Općenito, u Rusiji će u 2018. godini prodaja novih stanova sa završnom obradom premašiti 35%.

Ključni trendovi na DIY tržištu u 2017. godini bili su kontinuirana konsolidacija i slabljenje pozicija regionalne mreže u pozadini naglog porasta cjenovne konkurencije i rasta troškova marketinga i oglašavanja najvećih trgovaca, kao i razvoja online i omnichannel prodaje. Kupci su se i dalje pridržavali modela racionalne potrošnje: češće su uspoređivali cijene robe na internetu iu trgovinama, aktivno su odgovarali na posebne ponude i povećavali udio vlastitih brendova lanaca u svojim računima.

Slične studije

Članak, 24. oktobar 2019 BusinessStat Tri četvrtine ukupnog uvoza dječjih igračaka u Rusiju dolazi iz Kine. Bjelorusija je na drugom mjestu po uvozu igračaka.

Prema recenziji „Izvoz i uvoz dječijih igračaka u Rusiju u 2018., koju je 2019. godine pripremio BusinesStat, u 2018. godini najveći prirodni obim dječijih igračaka isporučen je u Rusiju iz Kine - 122,8 hiljada tona, ili 74,6% ukupnog obima uvoza. Na drugom mjestu među zemljama bila je Bjelorusija, koja je u Rusiju isporučila 19,5 hiljada tona proizvoda, ili 11,9 odsto ukupnog domaćeg uvoza, na trećem je Kazahstan - 2,6 odsto ili 4,3 hiljade tona.

Mjesečni obim građevinski radovi u Rusiji i dalje opada, ali prema prognozama u narednoj 2017. ovaj pad će se definitivno usporiti. Da ovo nije privremeni trend svedoči i činjenica da je „dno“ krize iza nas i da će se situacija stabilizovati u naredne dve godine.

Stambena izgradnja
Prema IndexBoxu, tržištu stambena izgradnja u 2017. godini će se razvijati pod uticajem sledećih faktora: blago smanjenje obima stambena izgradnja(-1,5%) i nizak rast u nerezidencijalnom segmentu (+6%). Važno je shvatiti da je u 2016. godini pad u oba segmenta dostigao 16–20%, uz predviđenih 25%. Odnosno, stvarni pad nije bio toliki kao što se očekivalo. Stoga bi se očekivani pad u segmentu nekretnina od 1,5% zapravo mogao pokazati kao beznačajno povećanje. Osim toga, na tržište nekretnina će uticati smanjenje obima investicija, uključujući i strane.

Prema mišljenju stručnjaka, tržište nekretnina je vrlo inertno: između vrhunca krize i nesmetanog razvoja očekuju se dvije godine. Programeri se s bolom u srcu sjećaju decembra 2015. godine, kada je primarno tržište nekretnina doživjelo porast zbog valutnog šoka: građani koji su raspoloživa sredstva, uložio ih u kupovinu stanova. Danas se većina stambene izgradnje odvija u fazi izgradnje gornjih spratova. Doživjevši rekordan obim puštanja u rad stambenih objekata u 2015. i stagnaciju u 2016. godini,
tržište će morati da se vrati u 2017. pre nego što napravi proboj. U protekle dvije godine država je građevinskom tržištu pružila „štaku“ – nisku kamatnu stopu za kupovinu stambenih objekata u izgradnji. Uzimajući u obzir činjenicu da planiraju da oduzmu „štaku“ do 2017. godine, mali pomak u takvim uslovima može se smatrati gotovo povećanjem.
Pretpostavlja se da će se bez podrške države tržište kretati na račun kupaca koji planiraju kupiti stanove bez privlačenja dodatnih hipotekarnih sredstava.

Gotovo polovina investicija u Rusiji odnosi se na građevinski segment, dok u periodima krize raste udio investicija u građevinarstvu

Kako bez hipoteke?
Nakon dugih rasprava na saveznom nivou, odlučeno je da subvencije za hipoteke ne moraju biti produžene. Ali! Do kraja 2016. stope su počele postepeno da se smanjuju bez „štaka“ - zahvaljujući smanjenju ključna stopa Centralna banka do 10% godišnje.

Prema podacima analitičkog centra AHML, trenutno prosječna stopa po programu subvencija iznosi 11,42%. Istovremeno, prosječna stopa za novogradnje bez državne podrške je 12,9, za sekundarno stanovanje – 13,1%. Stručnjaci objašnjavaju nedavno smanjenje stopa povećanom konkurencijom između banaka i poboljšanjem njihovih finansijskih proizvoda od strane ključnih igrača u ovom segmentu. Sniženje stope u oktobru postavilo je opšti trend za cijelo tržište, a tek će se intenzivirati u narednoj 2017. godini. Osim što su snizile kamate, banke su se zajedno sa developerima razvile specijalni programi– oni će sledeće godine podržati građevinsko tržište.
Očekuje se da će se stope vratiti na nivo iz 2014. godine, kada su u prosjeku iznosile 12 do 13% na nacionalnom nivou. Vidljivi su i preduslovi za veće smanjenje - za to bi dovoljan razlog bio da Centralna banka smanji stopu za još pola procenta. AHML takođe očekuje dalje smanjenje: kako Banka Rusije dostigne ciljnu inflaciju od 4%, stope na hipoteke će nastaviti da opadaju i do kraja sledeće godine mogle bi da dostignu nivo od 11–11,5%. Prema prognozama, stope na hipotekarne kredite će pasti ispod 10% već u 2018. Međutim, agencija ne isključuje da je početkom 2017. još uvijek moguće blago povećanje stopa i njihovo vraćanje unatrag. I banke i programeri već su svjesni ovog privremenog porasta. Najvjerovatnije će im biti ponuđen „mehanizam kompenzacije“ u vidu promocija i posebnih ponuda.

Popularizacija hipoteka jedan je od zadataka vlade. Ovo je izjavio Vladimir Putin, sumirajući rezultate godine u građevinskom sektoru. Predsjednik je naglasio da stope na hipotekarne kredite ne mogu biti niže od ključne stope Centralne banke Ruske Federacije, ali u Rusiji postoji preferencijalna hipoteka, a Vlada će nastojati da proširi praksu podrške određenim kategorijama zajmoprimaca

Uz to, popularizacija hipoteka jedan je od zadataka vlade. Ovo je izjavio Vladimir Putin, sumirajući rezultate godine u građevinskom sektoru. Predsjednik je naglasio da stope na hipotekarne kredite ne mogu biti niže od ključne stope Centralne banke Ruske Federacije, međutim, Rusija ima povlaštene hipoteke, a Vlada će nastojati da proširi praksu podrške određenim kategorijama zajmoprimaca.

Predsjednik je naglasio da je sada prosječna stopa hipoteke u Rusiji 12,5%, ali se za korisnike može smanjiti na 10,5%, a u pojedinačne regije– i ispod ovog nivoa. „Praksa pružanja podrške određenim kategorijama građana pri kupovini stambenog prostora na kredit nastaviće da se širi i ubuduće“, naglasio je Vladimir Vladimirovič. Takođe je obećao da će razviti sistem iznajmljivanja i uslužnog stanovanja u zemlji.

Nestambena izgradnja
Na kraju 2016. obim inputa nestambene zgrade porasla za 3%. Time je postavljen trend za 2017. godinu, u kojoj će se povećati udio poljoprivrednih i poslovnih objekata. Ako je nakon krize 2008. godine na tržištu došlo do manjka maloprodajnog i poslovnog prostora, onda je u 2017. ta potražnja u potpunosti zadovoljena, pa je dio sredstava otišao u segment industrijskih zgrada, što je općenito pozitivno za dalji ekonomski rast. Tome su doprinijele i kontrasankcije: stvorile su uslove za razvoj Poljoprivreda. Izgradnja društvenih objekata bilježi pad i to zbog smanjenja budžeta.

Ako je nakon krize 2008. godine na tržištu vladao nedostatak maloprodajnog i poslovnog prostora, onda je 2017. ta potražnja u potpunosti zadovoljena, pa je dio sredstava otišao u segment
industrijskih zgrada, što je generalno pozitivno za dalji ekonomski rast. Tome su doprinijele i kontrasankcije

Gotovo polovina investicija u Rusiji odnosi se na građevinski segment, dok u kriznim periodima raste udio ulaganja u građevinarstvo. U 2015–16. godini u ovaj segment je uloženo skoro 12 milijardi rubalja, što je polovina svih ulaganja u osnovna sredstva u istom periodu. Očekuje se da će se u 2017. godini ova dinamika intenzivirati i ulaganja u segment fiksnog kapitala dostići 2/3. U prosjeku će rast investicija iznositi 3,8% godišnje. Međutim, istovremeno smanjenje potrošnje u javnom sektoru u 2017. godini dostići će 23% i negativno će uticati na privlačenje velikih investicionih sredstava.

Prema prognozama ekonomista, u narednim godinama, počevši od 2017. godine, promijeniće se struktura investicija u rusku privredu, dok će oko četvrtine uloženih sredstava biti utrošeno na izgradnju. Naime, do 2019 građevinska industrija očekuje se oporavak nivoa iz 2014: i potražnje i ponude. A 2017. će biti prekretnica u ovoj priči.

Materijal koristi podatke sa www.indexbox.ru, www.dom.rf, AHML, http://www.sberbank.ru

NB-POMOĆ

AD Agencija za stambeno hipotekarno kreditiranje (AHML) - osnovana odlukom Vlade Ruske Federacije, 100% dionica AHML-a pripada
Vladi Ruska Federacija u lice Federalna agencija o upravljanju državnom imovinom.
U 2015. godini stvoren je jedinstveni razvojni institut u stambenom sektoru na bazi AHML. Uključuje podružnice AHML: OJSC AFZhS, OFO SK AHML i Fond za pomoć razvoju stambene izgradnje (RHD fond).
1. septembra 2016. godine Fondacija RHD je likvidirana, njene funkcije su prebačene na Jedinstveni institut za razvoj u stambenoj sferi.
Među zadacima Jedinstvenog instituta za razvoj u stanogradnji
sferi, smanjenje rizika na stambenom i hipotekarnom tržištu, stimulisanje izgradnje pristupačnih stanova, razvoj mehanizama za finansiranje inženjerske infrastrukture, provođenje mjera antikrizne podrške na tržištu stanova i hipoteka. Pored toga, njegovi zadaci uključuju razvoj tržišta iznajmljivanja stanova kroz privlačenje kolektivnih investicija i sveobuhvatno unapređenje urbanog okruženja.

IN U poslednje vreme, kada je riječ o građevinarstvu i problemima koji su se nagomilali u ovom sektoru, odmah se sjete moskovskog plana „obnove“ i potencijalnih sukoba koje on krije.

Međutim, i pored očiglednog prestanka svih investicionih aktivnosti u zemlji, većina (6,02 triliona rubalja prema 2,19 triliona, odnosno skoro 3/4 prema 1/4) investicija se ne usmerava u stambenu, već u industrijsku i infrastrukturnu izgradnju. A krizu u građevinarstvu treba posmatrati prvenstveno kao posljedicu negativnih trendova koji se ovdje pojavljuju.

Tri godine krize

Generalno, građevinarstvo, koje je 2011. godine obezbijedilo 6,3% BDP-a zemlje, opada već tri godine. Rad po državnim nalozima opada posebno brzim tempom: u 2016. godini količina sklopljenih ugovora opala je za 11%, a njihov broj za gotovo trećinu. Ove i narednih godina, kada budu završene pripreme za Svjetsko prvenstvo i izgradnja mosta na Krimu, ove brojke će se i dalje sjećati s emocijama.

Profitabilnost građevinske industrije na kraju prošle godine, prema Rosstatu, bila je niža od zvanične inflacije. Razlog za ovo što se dešava vidim u dubokim korenima krize koja je sada primetna u građevinarstvu, koja se svodi na nepoverenje u državu kao kupca, ekstremnu birokratiju finansijskĭ u sektoru i nespremnost nadležnih da obezbijede državna podrška izvođača radova na izgradnji značajnih infrastrukturnih objekata.

Tokom 2000-ih, vlasti su slale signale poslovnoj zajednici da je izgradnja sigurna i uspješna investicija. U oblasti stambene izgradnje uspostavljen je relativni red registracijom vlasničko učešće, što je dovelo do naglog povećanja prodaje kuća u vrijednosti. Situacija s isticanjem i dizajnom se radikalno popravila zemljišne parcele godine formiran je jedinstveni katastar objekata nepokretnosti. U oblasti izgradnje infrastrukture dogodila se prava revolucija: od 2002. do 2015. godine obim državnih narudžbi u građevinarstvu povećan je za više od 6,5 puta, sa 240 milijardi na 2,07 biliona. rubalja, a izgledi su izgledali još ružičastiji.

Međutim, “priča o uspjehu” je završila 2012-2014, kada je postalo jasno da rast pokazatelja troškova nije praćen povećanjem realnog obima. Više od 60% ukupne vladine narudžbe bilo je za „spot razvoj“: objekte za samit APEC-a 2012., Olimpijske igre u Sočiju 2014., kosmodrom Vostočni i infrastrukturu za fudbalsko prvenstvo.

Devalvacija i bankroti

Istovremeno, vlasti nisu ispunile sve obaveze finansiranja. Privatni biznis je računao na potpuno drugačije finansijski rezultati– i megaprojekti pokrenuli su niz stečajeva u industriji, od kojih su najveći slučajevi NPO Mostovik, Inzhtransstroy, Transstroytunnel i niz drugih. Ovaj proces se samo ubrzava: 2016. godine prestale su sa radom 3.183 kompanije – 17,3% više nego 2015. godine.

Među onima koji su nedavno ušli u stečajni postupak su Transstroy, OJSC VO Technopromexport, PJSC Volgomost, CJSC ISK Soyuz-Network, OJSC E4 Group. Istovremeno, Vlada je počela da povećava poreze na nekretnine i zemljište, pokrenula sofisticirani mehanizam za „komercijalizaciju” stambeno-komunalnih usluga i ozbiljno ograničila motivaciju za razvoj stambene izgradnje.

Devalvacija iz 2014. godine zadala je ozbiljan udarac građevinarstvu. Kupci najvećih građevinskih projekata (npr. u energetskom sektoru) su kompanije koje rade za domaće tržište. Dobar primjer je kompanija RusHydro. Kao kupac Sahalinske GRES-2, Jakutske GRES-2, Blagoveščenske TE i TE u Sovjetskoj Gavanu, da ne spominjemo druge objekte, kompanija je raspisivala tendere za izgradnju i sklapala ugovore pre promene. kurs i uvođenje sankcija. U jesen 2014. porasle su cijene građevinskog materijala i opreme, a projekti su postali neisplativi za izvođače (samo u 2015. godini građevinski materijal je poskupio u prosjeku 15%, metalne konstrukcije 30% ili više, a uvozni materijali 25% -60%).

Tada je uslijedio val bankrota građevinskih firmi, a mnogi od onih koji su imali potrebno iskustvo su potpuno napustili tržište. Problemi ugovarača uzrokovani makroekonomskom situacijom uticali su na projekte RusHydro-a. Kompanija ne raskida ugovore sa postojećim generalnim izvođačima samo zato što danas na tržištu nema organizacija koje imaju iskustva u izgradnji termoelektrana.

Ništa manje značajan nije bio ni finansijski faktor. Donedavno su banke voljno davale kredite investitorima (2008. godine ovaj sektor je činio 12,7% svih kredita koje su oni izdali) i davale garancije koje su klijenti počeli tražiti za prijem u vladine narudžbe. Međutim, sa sadašnjom krizom situacija se promijenila: banke su, pokušavajući da smanje rizike, počele vršiti pritisak na izvođače radova, a kupci su počeli tražiti bankarske garancije čak i uz minimalne sumnje u solventnost izvođača.

Kada je počeo talas bankrota, uobičajeni odnosi između građevinara i finansijera su praktično uništeni: trošak bankarske garancije porastao je sa 0,7-1% godišnje u 2013. na 4-7%. Istovremeno, banke su počele tražiti gotovinsko pokriće od 30-60% iznosa. Iznos izdatih kredita je naglo opao: u periodu 2014-2016. udio građevinara u kreditni portfolio banke su pale sa 9,7% na 7,4% (a krediti koji kasne sa otplatom sada čine oko četvrtinu svih izdatih sredstava).

Pokušavajući da se vrate u normalu, graditelji su pokretali sve više novih projekata, koristeći napredak da pokriju „rupe“ koje su nastale u starim. Djelomično je to dovelo do naglog rasta puštanja u rad stambenih objekata u periodu 2014 - 2015. godine, koji je u prosjeku premašio brojke za 2013. godinu za 22% i do sadašnjeg preopterećenja na tržištu. IN kapitalna izgradnja takva taktika izazvala je najznačajnije skandale posljednjih godina, ugrozile su mnoge banke koje su počele gubiti kapital zbog dodatnih rezervi, a potom i licenci. O tome da je prodaja imovine propalih građevinskih firmi izazvala ogroman pad kapitalizacije onih koje još uvijek ostaju na tržištu, da i ne govorim. Istovremeno, "zatezanje šrafova" na građevinskom tržištu ne prestaje.

Reakcija vlasti

Odvojeno, treba napomenuti da vlasti nisu bile u mogućnosti da iskoriste ulaganje u građevinarstvo kao klasično anticiklično sredstvo. Do trenutka kada je kriza ušla u vršnu fazu velikih investicione projekte ne lijevo, već umjesto podsticanja konkurencije (da vas podsjetim da je tokom godina F. Rooseveltovog “New Deala” federalnih fondova primljeno ukupno 36 hiljada kompanija) posmatramo poznate „kraljeve državnih nabavki“. Isto bankarske garancije, koje bi u sadašnjoj situaciji trebalo zamijeniti fleksibilnijim instrumentima, sada su postale prerogativ državnih banaka, što je još više ograničilo krug njihovih primalaca.

Zemlja će u narednim godinama smanjiti izdatke za izgradnju puteva (Rosavtodoru je ove godine izdvojeno 10,7% manje sredstava nego prošle godine), gasovoda i naftovoda, velikih proizvodnih i skladišnih objekata. Puštanje u rad poslovnog prostora u Moskvi i Sankt Peterburgu u periodu 2013-2016. već je smanjeno za 58%, a to očito nije granica. Ali Vlada, ponavljam, i dalje nema nameru da pravi velike finansijske injekcije u građevinski sektor. Štaviše, neće se fokusirati na male, ali efikasne građevinske programe na regionalnom nivou.

Danas je nemoguće oživjeti ruski građevinski kompleks ni administrativno stimulisanim razvojem slobodnih parcela u centru ruskih prestonica, niti povećanjem narudžbi velikih državnih kompanija. Građevinarstvo je industrija u kojoj su rezultati proizvodnih aktivnosti vidljivi i opipljivi. Dakle, Vlada ne bi trebalo da razmišlja o pooštravanju finansijske politike prema građevinarima, već o velikom kreditiranju građevinara kroz otkup obveznica garantovanih završenim i nedovršenim građevinskim projektima.

Na to mogu reći da je upravo zloupotreba takvih alata dovela do krize u svijetu 2008. Međutim, to su greške drugih, pa od njih možemo učiti. Niko ne poziva na vrednovanje građevinskih projekata iznad njihove tržišne cijene, davanje kredita nesolventnim vlasnicima hipoteka i prodaju sve precijenjenijih obveznica. penzioni fondovi. Govorimo o tome da građevinski projekti postanu likvidniji instrument kolaterala, da se smanje trošak garancija i olabave zahtjevi za banke koje aktivno kreditiraju građevinski sektor.

Ako država to ne učini, jedan od glavnih pokretača ekonomski rast 2000-te će biti uništene. A vlada neće morati toliko da smiruje ljutite stanovnike zgrada iz Hruščovljeve ere, koliko će morati da se nosi sa više od pet miliona ljudi zaposlenih u građevinskoj industriji, od kojih su mnogi u opasnosti da izgube posao i izvore prihod.

Programeri smatraju da su stvoreni određeni preduslovi za oporavak stambenog tržišta već 2017. godine. Prognoza je puna optimizma - pretpostavlja se da će u srednjem roku obim izgradnje stambenih nekretnina rasti za 5-8 posto godišnje. Nezavisni stručnjaci su rezervisaniji u svojim procjenama. Podsjećaju da je tržište opterećeno brojnim problemima koji zahtijevaju hitna rješenja.

Domet merača

U 2016. godini u Rusiji je izgrađeno 79,8 miliona kvadratnih metara stanovanje. Pokazatelj je preliminaran i bit će prilagođen nakon što svi regioni izvještavaju o novim zgradama koje su puštene u rad. Očekuje se da će konačni rezultat biti oko 81 milion kvadratnih metara. Građevinari nisu uspjeli da ponove prošlogodišnji rekord - 85,3 miliona kvadratnih metara. Tako će “manjak” biti oko 6 posto.

Međutim, to se teško može nazvati neuspjehom. U avgustu prošle godine šef Ministarstva građevinarstva nije isključio da obim puštanja u rad stambenih objekata neće preći 76-77 miliona kvadratnih metara. Bilo je dobrih razloga za pesimizam - u prvoj polovini godine izgrađeno je svega 31,5 miliona kvadrata stambenog prostora, što je 9,2 odsto manje nego u istom periodu 2015. godine. Ali građevinari su došli do iznenađenja značajno smanjivši jaz u posljednja dva kvartala.

Moguće je da ćemo sada morati da revidiramo srednjoročnu resornu prognozu po kojoj je 2017. godine trebalo dostići 81 milion kvadratnih metara. U 2018. godini planirana je izgradnja 88 miliona kvadratnih metara stambenog prostora, a u 2019. godini - 94 miliona. U budućnosti je cilj da se ovaj ključni pokazatelj dovede na 140 miliona.

Zbogom državnoj podršci

Ukidanje programa subvencionisanja državnih hipoteka, koje je prvi potpredsjednik Vlade najavio 1. februara na sastanku kod predsjednika, svakako nije iznenadilo učesnike na tržištu. “Pokušavali smo osigurati da stopa zajmoprimca ne bude veća od 12 posto. Ovaj program je ispunio svoj zadatak, više ga ne produžavamo, nadamo se da će tokom 2017. godine, uz smanjenje ključne stope kamatne stope, a ostale komercijalne banke će se smanjiti. I hipoteke će našim građanima biti pristupačnije“, rekao je Šuvalov. Prema proračunima vlade, svjetlija budućnost stiže u 2018. godini, kada stope na hipoteke padnu na 7-8 posto. Danas graditelji i obični građani koji žele riješiti svoj stambeni problem žive po ovim obećanjima.

Razlike u prognozama

Nezavisni stručnjaci nemaju konsenzus o tome da li je građevinska industrija sposobna dostići putanju rasta u 2017. Finansijski stručnjak ACG Gradient Alpha Irina Paruleva smatra da je u ovom slučaju primjereno govoriti o očekivanjima nekog poboljšanja na tržištu nekretnina. Kao prvo - primarno tržište. “Postoje nade za povećanje potražnje. Zbog stabilizacije u ekonomskoj sferi i pojavom preduslova za jačanje kursa rublje, može se pretpostaviti da će ljudi koji imaju štednju u stranoj valuti želeti da je prebace u drugu imovinu, a to stimuliše potražnju potrošača, uključujući i tržište nekretnina, verovatno u i premium segment“, kaže Paruleva.

Rast stambene izgradnje u segmentu privrede, prema njenom mišljenju, biće podržan programima kreditiranja. Ključna stopa je u septembru 2016. smanjena za 0,5 posto, a nadamo se da će se taj trend nastaviti. “U više navrata smo čuli izjave stubova hipotekarno tržište, posebno da će se hipotekarne stope smanjiti“, podsjetila je Paruleva.

Direktor Instituta za strateške analize FBK se ne slaže sa ovim zaključcima. On skreće pažnju na statistiku iz decembra, kada je građevinska industrija zabilježila pad od 5,4 posto, uprkos činjenici da je prosjek za prošle godine- minus 4,3 posto. Obim izgradnje smanjen je za više od 10 posto individualne kuće, i u industrijska stambena izgradnja zabilježen je pad od oko 3 posto.

Nikolaev to objašnjava padom potražnje potrošača, 5,9 odsto na kraju 2016. godine, pri čemu je maksimum ostvaren u decembru - 6,1 odsto. „U 2017. građevinari su ušli sa produbljivanjem negativnih procesa, uprkos nastalim pozitivnim promjenama u privredi. S obzirom na sve ovo, nema smisla čekati oporavak tržišta u naredne tri godine. Ljudi su sve siromašniji, sama industrija nastavlja da propada”, rezimira Nikolaev.

Partner, voditelj ordinacije “Nekretnine. Zemlja. Izgradnja” advokatske firme VEGAS LEX podsjetio je na dugogodišnje probleme koji se ne mogu riješiti. Prije svega, bankrot. “Nažalost, od ovoga nema spasa. Mala preduzeća nisu osigurana od stečaja, i glavni igrači kao što je”, naveo je vještak. Još jedna bolna tema - zemljište prethodno kupljen ali nije korišten. Zakoni su takvi da ih je izuzetno teško vratiti u promet prebacivanjem na druge programere.

Odluka nadležnih u vezi integrisani razvoj teritorija i razvoj bivših industrijskih zona dobar je signal za programere, smatra Čumačenko. Osim toga, stupio je na snagu u januaru novi zakon, prema kojem se formira jedan sistem katastarski upis i upis prava na nepokretnostima.

Nelikvidna imovina će otići uz popust

Pavel Bryzgalov, direktor strateškog razvoja u FSK Leader, slaže se da će renoviranje industrijskih zona u megagradovima pomoći građevinarima. Iz tog razloga, kaže, postoji povećanje ponude u Moskvi. Međutim, on je samo s rezervom spreman da smatra da je kriza postala historija. „Pokreće se efekat niske baze, u odnosu na koju se rast čini veoma velikim, ali, zapravo, sada se moskovsko tržište vraća na obim od pre krize. Tržište u moskovskom regionu je na nivou zasićenja“, istakao je Bryzgalov.

Drugi važan faktor koji utiče na tržište, prema njegovom mišljenju, je tranzicija proizvoda, činjenica da će se stambena zgrada ekonomske i komforne klase graditi sa elementima poslovne klase. U isto vrijeme, programeri koji prodaju stare stambene objekte morat će ih ponuditi uz ozbiljan popust.

Foto: Aleksandar Korjakov / Kommersant

Vladislav Melnikov, viši potpredsjednik i šef projekta IFC Match Point, također kaže da poteškoće i dalje postoje. „Situacija na prestoničkom tržištu novogradnje je teška, jer je sve komplikovano velikom konkurencijom i velikim obimom ponude. S tim u vezi, ne treba očekivati nagli ili nagli porast cijena – prilagođavanje će biti neznatno i progresivno, uglavnom zbog povećanja cijena za Građevinski materijali“, napomenuo je on.

Prema Melnikovu, unatoč kraju državnog programa za subvencioniranje hipoteka, stope u mnogima ključne banke već su na nivou prije krize i ne prelaze 11 posto godišnje. To je zasluga banaka i programera zainteresiranih za dostupnost hipotekarnih kredita. Snižavanje ključne stope od strane Centralne banke također je odigralo ulogu. “Ako se dodatno smanji tokom godine, onda hipotekarne stope takođe će biti predmet revizije”, siguran je Melnikov.

Čini se da je sve loše iza nas. 2017. neće biti laka za građevinske kompanije, uvjeren je prvi potpredsjednik Opora Rusija. “Potražnja za nekretninama je i dalje jako mala, ove godine će se samo stabilizirati, ali ako je riječ o stambenim nekretninama, onda može doći i do ponovnog pada zbog ukidanja državne podrške hipotekama. Ne treba očekivati kolaps, jer ga je bilo 2015., kao i početkom 2016. godine. Nema preduslova, pa čak ni mogućnosti za kolaps, jer niže nema gde da padne“, kaže on.

Seagal također ne očekuje masovne bankrote među developerima, jer na tržištu ostaju najstabilnije kompanije koje imaju radne projekte u svom portfelju. Međutim, finansijska situacija čak i velikih developera, prema njegovoj procjeni, može se pogoršati, a neće sve male kompanije preživjeti period oporavka.

Primarno stambeno tržište danas prolazi kroz duboku krizu: samo u prvih šest mjeseci 2016. bankrotiralo je 1.600 građevinskih kompanija u Rusiji, što je dvostruko više u odnosu na isti period prošle godine.

Prema statistici rejting agencija građevinski kompleks (RASK) u 2015. godini oko 2.700 investitora je otišlo u stečaj. Ova cifra je pet puta veća u odnosu na 2014. godinu. U vezi ove godine stručnjaci su dali razočaravajuće prognoze i, mora se reći, one se i ostvaruju.

Zašto građevinari napuštaju primarno tržište nekretnina

Glavne posljedice napuštanja investitora s tržišta su, nesumnjivo, povećanje broja prevarenih dioničara i povećanje broja nedovršenih zgrada u Rusiji u cjelini. Osim toga, smanjen je obim puštanja u rad stambenih objekata zbog smanjenja povjerenja javnosti u zajednička gradnja. Trenutno nema buma potražnje za primarnim stanovanjem. Često se investitori koji su završili gradnju suočavaju s problemom prodaje stanova u novim zgradama.

Glavni razlog sve većeg broja stečajeva u građevinska industrija, svakako jeste ekonomska kriza. Troškovi izgradnje postaju nerazumni zbog smanjenja kupovne moći stanovništva. U takvim uslovima malim organizacijama je najteže da se opstanu, vidimo njihov masovni izlazak sa tržišta. Veliki programeri prilagođavaju svoje planove, napuštaju velike projekte zbog kojih nastavljaju funkcionirati.

Nažalost, ne treba očekivati poboljšanje situacije u 2017. Stabilizacija privrede će se odvijati postepeno, pa se shodno tome ne očekuju nagli skokovi u građevinarstvu. Čim se privreda vrati u normalu i finansijska situacija Rusa im omogući da kupovini stambenog prostora pristupe sa podnošljivim finansijskim neugodnostima, broj bankrota će se značajno smanjiti. Ali to je daleka perspektiva - možda će tek u drugoj polovini 2017. godine biti vidljivi pozitivni trendovi u ovoj oblasti.

Zakon o stečaju: kako se vodi postupak

Proglašenje stečaja građevinske organizacije zahtijeva od njenih osnivača da poduzmu niz radnji kako bi efikasno sproveli postupak. Prije svega, osnivači bi trebali razumjeti da isplate dugova organizacije mogu ići dalje od toga odobreni kapital. Činjenica je da, prema Zakonu o stečaju, osnivači mogu biti uključeni kao supsidijarni dužnici. Naravno, prva stvar koju treba pozvati na odgovornost je CEO kompanije, ali se nakon toga mogu obratiti i osnivačima. Proces dokazivanja postojanja uzročno-posljedične veze između radnji osnivača i stečaja je prilično složen, pa je praksa njihovog privođenja supsidijarnoj odgovornosti rijetka, ali treba biti svjestan mogućeg postojanja takvog mogućnost.

Prva faza stečaja je postupak posmatranja. Karakteriziraju ga ograničenja prava organa upravljanja organizacije i njenih osnivača. Prema zakonu o stečaju, transakcije koje se sprovode u postupku nadzora mora odobriti privremeni upravnik. Istovremeno, osnivači zadržavaju pravo da veće transakcije i transakcije sa zainteresovanim licima osporavaju pred sudom. Dakle, oni nastavljaju da vrše kontrolnu funkciju.

Procedura praćenja podrazumijeva ne samo ograničenja, već i nameće određene odgovornosti osnivačima. Da, moraju generalna skupština kako bi se riješilo pitanje mogući načini namirenje potraživanja poverilaca. Ovo pitanje Predlaže osnivačima organ upravljanja dužnika u roku od 10 dana od dana uvođenja postupka nadzora. Učinkovitost stečaja zavisi od odluke osnivača, jer je namirenje potraživanja povjerilaca jedan od prioritetnih ciljeva postupka. Osnivači mogu pokrenuti inicijativu dodatno pitanje dionice, obezbijediti finansijsku pomoć dobrovoljno ili pribjegne pomoći drugih lica, podnese zahtjev za uvođenje finansijskog oporavka.

Uloga arbitražnog upravnika u stečajnom postupku

Većina učesnika u stečajnom postupku obično su povjerioci. Kontradiktorni interesi povjerilaca i dužnika u krajnjoj liniji ne bi dozvolili da se provede efikasan stečajni postupak da nema centralne ličnosti u slučaju - arbitraže. I za povjerioce i za dužnike stečaj je netipična situacija, pa je potreba za vezom između njih sa posebnim znanjem iz oblasti stečaja nesumnjiva.

Proglašenje stečaja građevinske organizacije zahtijeva od njenih osnivača da poduzmu niz radnji kako bi efikasno sproveli postupak

Arbitražni upravnik je osoba koja prati tok stečajnog predmeta u svakoj fazi. Govorimo o bankrotu građevinske organizacije, potrebno je istaći nekoliko odgovornosti arbitražnog upravnika karakterističnih za ovu kategoriju predmeta, koje određuju njegovu vodeću ulogu:

Obavještavanje učesnika u izgradnji o početku nove faze stečajnog postupka;

Obavještavanje dioničara o mogućnosti iznošenja potraživanja investitoru, kao io mogućnosti raskida ugovora;

Davanje pismene saglasnosti da dužnik izvrši određene radnje (obično vezane za transakcije);

Angažovanje procjenitelja za procjenu imovine dužnika, gubitaka učesnika u izgradnji u vezi s kršenjem obaveza investitora;

Vođenje registra povjerilaca;

Otvaranje specijal bankovni račun da finansira projekat nezavršenog građenja nakon prestanka ovlašćenja rukovodioca građevinske organizacije;

Održavanje sastanka učesnika izgradnje;

Postavljanje pred akcionare pitanja podnošenja tužbe sudu za prenos projekta nezavršenog građenja ili za prenos vlasništva nad stambenim prostorom na učesnike u izgradnji;

Informisanje učesnika u izgradnji o karakteristikama nastanka i funkcionisanja stambenih zadruga;

Priprema mišljenja o mogućnosti otplate potraživanja učesnika u izgradnji prenosom nezavršenog objekta ili prenosom vlasništva nad stambenim prostorom na učesnike u izgradnji;

Izvođenje državna registracija prenos prava sa investitora na stambenu zadrugu;

Prenos imovine i obaveza na stečajnog lica građevinsko preduzeće novom investitoru koji je izrazio odgovarajuću želju u formi predviđenoj Zakonom o stečaju.

Dakle, interakcija sa arbitražnim upravnikom sa obe strane stečajnog postupka je prilično bliska i tako treba da ostane.

Istovremeno, i akcionari i vlasnici kapitala imaju pravo da se prijave arbitražni sud sa pritužbom na postupanje arbitražnog upravnika, koji, po njihovom mišljenju, krši prava i interese.

Šta bi dioničar trebao učiniti ako je investitor u stečaju?

Dioničari, koji se nađu u situaciji bankrota investitora, moraju se pridržavati sljedeće taktike:

Obratite se arbitražnom sudu koji vodi postupak stečaja sa zahtjevom za unošenje zahtjeva za prijenos stambenog prostora ili novčano potraživanje u registar potraživanja povjerilaca;

Aktivno učestvovati u stečajnom postupku, odnosno prisustvovati sastancima učesnika u izgradnji, skupštini povjerilaca radi odbrane njihovih interesa;

Forma inicijativna grupa, koji će braniti opći stav dioničara određenog developera u vladine agencije, organi lokalna uprava, primijeniti administrativne i javne poluge utjecaja na investitora, tražiti kvalifikovanu pravnu podršku;

Koristite ne samo osnovne, već i alternativne metode zaštite svojih prava, na primjer, upis u registar građana čiji gotovina privučeni za izgradnju stambene zgrade i čija su prava povrijeđena, što postoji u svakom subjektu Ruske Federacije.

Nesumnjivo, suprotstavljeni interesi strana u stečajnom postupku, uključujući i građevinsku organizaciju, stvaraju određene prepreke u postupku. Važno je, prije svega, postići konsenzus na svakoj strani – to se u većoj mjeri odnosi na dioničare. Samo udruženim snagama možemo postići potpuno zadovoljenje naših zahtjeva. Takođe, nemojte zanemariti komunikaciju sa arbitražnim upravnikom, koji je osmišljen da uskladi odnose strana u postupku i učini ga što efikasnijim.

Generalno, problem stečaja građevinskih organizacija je prirodan fenomen za ruska država, koji je prošao tako trnovit put ekonomske transformacije 90-ih godina. Njegovo postojanje se ne može poreći, jedino što se u ovoj situaciji može učiniti je povećati efektivnost njegove primjene kako bi se smanjile socijalne tenzije u društvu.