Poslovne nekretnine kao investicioni objekat pdf. Profitabilnost komercijalnih nekretnina. Tržišna i investiciona vrijednost nekretnina

Puškina Marina Valerievna Bavi se advokaturom od 2003. godine. Partner je u advokatskoj kancelariji Tenzor Consulting Group i vodi praksu za zemljište, građevinarstvo i nekretnine. Programer i organizator niza vlasničkih seminara, objavio je naučne i praktične članke o pravnim pitanjima korištenja zemljišta i upravljanja nekretninama. Autor knjige „Komercijalne nekretnine: Privatizacija i zaštita“, koautor knjiga „Posebne ekonomske zone u Rusiji: poreske pogodnosti i prednosti“ i „Pravni režim stranih ulaganja u Ruskoj Federaciji“. Knjiga predstavlja sveobuhvatnu pravnu analizu procesa u vezi sa prometom komercijalnih nekretnina, koju provode pravnici Tenzor Consulting Group. Autor razmatra aktuelne aspekte, uključujući: analizu postojećeg stanja na tržištu komercijalnih nekretnina; procjena najčešćih rizika koji nastaju prilikom izgradnje, kupoprodaje i upravljanja poslovnim nekretninama; načini da se minimiziraju negativne posljedice najvjerovatnijih pogrešnih proračuna učesnika na tržištu. Kommercheskaya_nedvigimost.indd 1 12.08.2009. 13:15:07 Serija “Tenzor Consulting Group Library” Marina PUSHKINA Komercijalne nekretnine kao investicioni objekat IZDAVAČI Moskva 2009 UDK 330.322.214.2 BBK25165 Consulting LLC uz pomoć Publish-a. s nova Tensor Group M. P91 Poslovne nekretnine kao investicijski objekt / Marina Pushkina. - M.: Alpina Publishers, 2009. - 244 str. - (Tenzor Consulting Group Library Series). ISBN 978-5-9614-1039-6 Tržište komercijalnih nekretnina do nedavno je bilo jedno od najdinamičnijih u razvoju i privlačilo je brojne učesnike i finansijska sredstva, međutim, proces kupovine, prodaje i poslovanja nekretnina još uvijek je povezan sa mnogim zakonske nedostatke i komercijalne propuste. Knjiga predstavlja sveobuhvatnu pravnu analizu procesa u vezi sa prometom komercijalnih nekretnina, koju provode pravnici Tenzor Consulting Group. Autori ispituju trenutnu situaciju na ovom tržištu, procjenjuju najčešće rizike koji nastaju prilikom izgradnje, kupoprodaje i upravljanja komercijalnim nekretninama, pri čemu posebnu pažnju posvećuju načinima za minimiziranje negativnih posljedica najvjerovatnijih pogrešnih kalkulacija učesnika na tržištu. Knjiga je namenjena profesionalnim učesnicima na tržištu komercijalnih nekretnina, kao i vlasnicima i zakupcima nekretnina. UDK 330.322.214 BBK 65.225.3-56 Sva prava pridržana. Nijedan dio ove knjige ne smije se reproducirati u bilo kojem obliku ili na bilo koji način, uključujući objavljivanje na Internetu ili korporativnim mrežama, ili snimanje u memoriju računala za privatnu ili javnu upotrebu, bez pismene dozvole vlasnika autorskih prava Da biste dogovorili pristup elektronskoj biblioteci izdavača, kontaktirajte [email protected]. ISBN 978-5-9614-1161-4 (serija) ISBN 978-5-9614-1039-6 © Tenzor Consulting Group, 2009 © Alpina Publishers LLC, 2009 Sadržaj PREDGOVOR......... ... ................................................................ .. ...............7 UVOD................................................ .................................................... .......... 9 Poglavlje 1. STRUKTURA (SEGMENTACIJA) TRŽIŠTA KOMERCIJALNIH NEKRETNINA .................11 1.1. Glavne vrste komercijalnih nekretnina ................................................ ........................................ 11 1.2. Pravni status i specifični rizici vrsta komercijalnih nekretnina.........................................17 1.3. Faze razvoja tržišta komercijalnih nekretnina..................................33 Poglavlje 2. GLAVNI IGRAČI NA KOMERCIJALNOM TRŽIŠTU NEKRETNINA...................................................35 2.1. Programer ................................................ ........................................35 2.2. Investitor ................................................................ ........................................40 2.3. Generalni izvođač, izvođač i podizvođač................................................ ........ 47 2.4. Društvo za upravljanje ................................................ ...52 4 POSLOVNE NEKRETNINE KAO OBJEKAT INVESTICIJE Poglavlje 3. GLAVNE FAZE AKTIVNOSTI UČESNIKA NA TRŽIŠTU POSLOVNIH NEKRETNINA....................... ................................................................ ..... 61 3.1. Izgradnja: etape (projektovanje, dobijanje zemljišne parcele)........................................ 61 3.1.1 . Faze, tehnički detalji 62 3.1.2. Specifičnosti ugovora o građenju......79 3.1.3. Osiguranje rizika u toku izgradnje......86 3.1.4. Učešće regije u izgradnji komercijalnih nekretnina: problemi međusobne nagodbe između investitora (vlasnika) i administracije........................... ........................................................88 3.2. Upravljanje imovinom.................................99 3.2.1. Upravljački krugovi................................................................ ... .99 3.2.2. Upravljanje državnim i opštinskim nekretninama. .................... 102 3.3. Učešće društva za upravljanje u izgradnji nekretnina......................................... 103 3.3. 1. Glavni učesnici................................................................ ......... 103 3.3.2 . Pravna analiza ugovora zaključenih u procesu upravljanja ................................ 106 Poglavlje 4. ULAGANJE U KUPOVINU I PRODAJNE TRANSAKCIJE POSLOVNIH NEKRETNINA........................................................... 131 4.1. Odabir objekta ulaganja ................................................. 131 4.2. Mehanizam za procjenu nekretnina.......... 148 4.3. Ulaganje u izgradnju poslovnih nekretnina. Faze, rizici, načini optimizacije oporezivanja ................................. 161 4.4. Kupovina komercijalnih nekretnina. Faze, rizici.................................. 185 5 Sadržaj 4.5. Načini kreditiranja pri kupovini nekretnina........................................ ......... 205 4.6. Davanje u zakup komercijalnih nekretnina...................... 219 ZAKLJUČAK. Izgledi za dalji razvoj tržišta komercijalnih nekretnina...... 235 Predgovor Posljednju deceniju u Rusiji obilježila je revitalizacija nacionalne ekonomije i jačanje njene pozicije u međunarodnoj areni. Rezultat ove situacije bio je povećanje investicione atraktivnosti ruskog tržišta u današnje vrijeme, što je rezultat stabilizacije političke i ekonomske sfere, velikog rada na racionalizaciji nacionalnog zakonodavstva, kao i razumnih mjera da se minimizirati negativne posljedice globalne finansijske krize iz 2008. Ove promjene nisu ostale nezapažene ni na tržištu komercijalnih nekretnina. Ulaganje u nekretnine oduvijek se smatralo pouzdanom i isplativom investicijom. Unatoč svim previranjima na tržištima, vrijednosti nekretnina vrlo rijetko prestaju rasti. Novi učesnici nastavljaju da ulaze na ovo tržište, istiskujući pionire trgovine komercijalnim nekretninama, što ih tjera da posvete povećanu pažnju optimizaciji svojih aktivnosti i traženju novih načina za ostvarivanje profita. Najhitnije pitanje optimizacije troškova pojavilo se 2008. godine u vezi sa globalnom finansijskom krizom i potonjom krizom neplaćanja i padom kupovne moći stanovništva. Zbog toga svaka informacija o pravnim karakteristikama prometa zemljišta, zgrada ili prostorija, o pravnim i finansijskim problemima koji su s njima povezani, dobijaju značajnu vrijednost. Ova knjiga je posvećena najhitnijim pitanjima ulaganja u nekretnine direktno vezana za ovu oblast tržišta. Sadrži detaljan i sistematičan opis učesnika, objekata i postupaka za promet 8 POSLOVNE NEKRETNINE KAO OBJEKAT INVESTICIJE komercijalnih nekretnina. Autori ne samo da su opisali opšte standardne aspekte kupoprodaje u ovoj oblasti, već su analizirali i zakonodavni okvir koji reguliše aktivnosti u ovoj oblasti, što je omogućilo da se izbegnu mnoge komplikacije. Evo konkretnih primjera sudske prakse, prikazano je kako sud razmišlja, kako se u konkretnom slučaju primjenjuje regulatorni okvir za komercijalne nekretnine, opisani su pravni alati kojima vlasnik može zaštititi svoju imovinu, a ne izgubiti je, značajno smanjiti vjerovatnoću rizika, a neki čak isključuju. Posebna pažnja posvećena je temi rizika povezanih sa komercijalnim nekretninama, a posebno se razmatraju rizici koji nastaju prilikom stvaranja, kupovine i prodaje objekata, kao i načini zaštite od njih. Nažalost, složenost i svestranost fenomena koji se razmatra ne dozvoljava nam da detaljno prodiskutujemo sve aspekte teme. Stoga je svrha ove knjige sistematski prikaz ključnih elemenata procesa ulaganja u komercijalne nekretnine. Nadajmo se da je ovaj rad samo prvi korak u velikoj studiji ulaganja u građevinarstvo. Knjiga će biti zanimljiva i korisna kako širokom krugu čitatelja, tako i iskusnim ili početnicima na tržištu. A. A. Andreev, član predsedništva OPORE RUSIJE Uvod Donedavno su na ruskom tržištu bile prilično rasprostranjene transakcije koje se odnose na zgrade, objekte, nestambene prostore, čitave komplekse (magacinski, maloprodajni i kancelarijski, itd.). - objekti komercijalnih nekretnina. Većina transakcija koje uključuju takve objekte su privatizacija, iznajmljivanje i kupoprodaja. Sada učesnici u ovim transakcijama, kako prošlim tako i planiranim, moraju biti oprezniji u svojim planovima. Današnji dan obavezuje učesnike u ovim transakcijama da budu pažljiviji i pažljiviji prema svojim partnerima, prema predmetu transakcije i postupku njenog sprovođenja. U ovom radu ćemo razmotriti ulogu glavnih učesnika na tržištu komercijalnih nekretnina: investitora, developera, izvođača radova, kompanija za upravljanje. Pored toga, analiziraćemo proceduru kupovine i prodaje objekata, ko i kako vrši njihovu izgradnju i naknadni rad. Razgovarat ćemo o tome kako uspješno odabrati objekat, što se mora uzeti u obzir prilikom sastavljanja kupoprodajnog ugovora, kao i prilikom upisa vlasništva nad objektom. Vrlo je važno sve učiniti ispravno, uzimajući u obzir zakonodavstvo Ruske Federacije, kao i primjenjivati ​​ga u skladu s tim. Ako je potencijalni kupac zabrinut za sudbinu svog posla i kupovinom nekretnine očekuje da će uz njenu pomoć dobiti određeni prihod, a ne ostati bez imovine i sredstava, vjerujući lukavim prevarantima koji trguju komercijalnim nekretninama. tržištu nekretnina, potrebno je ne samo da bude dobro upućen u zakonodavni okvir, već i da ima ideju o sudskoj praksi, te da bude upoznat sa stvarnim primjerima takvih transakcija. 10 POSLOVNE NEKRETNINE KAO OBJEKAT INVESTICIJE Potrebno je poznavati segmentaciju tržišta komercijalnih nekretnina, izglede za njegov dalji razvoj, uzeti u obzir sve rizike i nastojati ih svesti na minimum. Također je važno razumjeti sistem oporezivanja kako biste razumjeli kako smanjiti iznos plaćenih poreza i potrošiti ušteđena sredstva na razvoj poslovanja ili bonuse zaposlenih. Mora se uzeti u obzir da zemljišne parcele mogu biti i komercijalne nekretnine. Dodjela takve parcele za izgradnju mora proći sve faze u skladu sa zakonom. U suprotnom može doći do situacije u kojoj sud naloži rušenje objekta izgrađenog na zemljištu koje je nepropisno dodijeljeno za izgradnju. Naravno, ne možete znati i uzeti u obzir sve, pa je važno zapamtiti da poslovanje uvijek uključuje rizik. Međutim, trebali biste pokušati svesti na minimum probleme, rizike i neuspjehe. Tada će posao procvjetati, generirati prihod, a vi se nećete bojati bilo kakvih neobračunatih „smetnji“. Jesen 2008. godine pokazala je da metode minimiziranja rizika i troškova nisu izgubile na važnosti. To nas tjera da posebnu pažnju u knjizi posvetimo ne samo mjerama za sprječavanje opasnih situacija, već i suzbijanju njihovih štetnih posljedica. Poglavlje 1. Struktura (segmentacija) tržišta komercijalnih nekretnina 1.1. Glavne vrste komercijalnih nekretnina Širom svijeta komercijalne nekretnine se obično dijele u tri velike grupe (Rusija nije bila izuzetak u tom pogledu): - kancelarijske nekretnine, koje sadrže mnogo komponenti: to su same zgrade, poslovni centri, prostori na prvom i prizemnom spratu stambenih zgrada, prostorije na besplatno korišćenje, kao i prostorije preduzeća, kako bivših tako i postojećih; - maloprodajne nekretnine, koje uključuju razne trgovine, potrošačke centre, multifunkcionalne trgovačke komplekse itd. d) U ruskom zakonodavstvu ova nekretnina je definisana u čl. 346.27 12 KOMERCIJALNE NEKRETNINE KAO OBJEKAT INVESTICIJE Poreski zakonik Ruske Federacije kao maloprodajni prostor: „dio prodavnice, paviljona (otvoreni prostor) koji zauzima oprema namijenjena za izlaganje i demonstraciju robe, obavljanje gotovinskog plaćanja i opsluživanje kupaca, površina kase i kase, prostor radnih mjesta za uslužno osoblje i prolazi za kupce.” Maloprodajni prostor ne obuhvata: prostore za prijem i skladištenje robe i prostorije za pripremu robe za prodaju (prihvat, istovar, skladišta, pakovanje i dr.), pomoćne prostorije (za skladištenje kontejnera, ambalažnog materijala, opreme, posteljine i dr.) , administrativne i kućne prostorije (kancelarijske prostorije i dr.), tehničke prostorije (ventilacijske komore, strojarnica liftova i rashladnih uređaja, telefonska centrala, kotlarnica, itd.) (Rezolucija Državnog odbora za statistiku Ruske Federacije od 4. marta , 2002. br. 20); - skladišta i logistički centri, to mogu biti posebno opremljeni skladišni kompleksi i skladišni prostori u industrijskim zonama na teritoriji različitih industrijskih preduzeća, kao i prostori u stambenim zgradama, opremljeni u skladu sa Uredbom Državnog odbora za izgradnju Rusije Federacije od 27.09.2003. godine broj 170. Dokumenti koji potvrđuju za izvršitelje zakona, jedan od gore navedenih statusa prostorija je popis i vlasnička isprava za ovaj objekat, koja sadrži: - potrebne podatke o namjeni, karakteristikama dizajna i rasporedu objekta. prostorije takvog objekta; - potrebne informacije koje potvrđuju pravo korištenja ovog objekta (ugovor o kupoprodaji nestambenog prostora, tehnički pasoš za nestambeni prostor, planovi, dijagrami, objašnjenja, ugovor o zakupu (podzakupu) za nestambeni prostor ili njegov dio ( delovi). Poglavlje 1. Struktura (segmentacija) tržišta komercijalnih nekretnina 13 Posebnu ulogu u ovom slučaju imaju organi tehničkog popisa koji vode tehničku evidenciju stambene i nestambene imovine. Pored toga, kancelarijske nekretnine širom sveta obično su podeljene u klase A, B, C. Ali mora se uzeti u obzir da nema jasnih parametara podjele po ovom pitanju još uvijek nema, a da bi se zgradi ili kompleksu dodijelio određeni klasni nivo, potrebno je izvršiti detaljnu analizu svih svojim tehničkim karakteristikama, infrastrukturom i drugim parametrima. Uredi klase A su najelitniji i najprestižniji objekti u segmentu komercijalnih nekretnina koji se razmatra. Njihove karakteristike su: - lokacija na glavnim saobraćajnim arterijama i trgovima, sa pogodnim pristupom; - da se radi o novom građevinskom projektu, rađenom po individualnom (autorskom) projektu; - unutrašnja obrada se izvodi po individualnoj narudžbi zakupca; - potpuno kontrolisana unutrašnja mikroklima, održavanje konstantne temperature i vlažnosti pomoću jedinstvenog kombinovanog sistema ventilacije, grejanja i klimatizacije; - dovoljan broj parking mesta u podzemnom parkingu, čuvana parking mesta. Obično se takve zgrade koriste kao poslovni centri. Uredi klase B nalaze se u pravilu u novim ili rekonstruiranim zgradama s kvalitetnom, ali jeftinom završnom obradom. To mogu biti objekti klase A, ali nakon 5-7 godina rada, ili objekti koji se zbog nekih kriterija ne mogu nadograditi u višu klasu. Na primjer: neprikladan pristup. Obavezni uslovi za kancelarije ove klase su postojanje sistema klimatizacije, savremenih liftova, prizemnog obezbeđenja, parkinga, lokala za hranu i infrastrukturnih objekata. Zgradom u pravilu upravlja posebna služba koja obavlja upravljanje zgradom koja ispunjava međunarodne standarde. Takođe je potrebno imati uredno uređenu pravnu dokumentaciju za vlasništvo i rad objekta. Takve zgrade se koriste ne samo kao poslovni centri, već i kao kancelarije. Uredi klase C se, po pravilu, nalaze u već zastarjelim poslovnim zgradama viših klasa, u zgradama koje su u nedavnoj prošlosti prenamjenjivane u urede (npr. fabričke zgrade, istraživački instituti, fabrike itd.). Ovaj tip karakteriziraju transportne udaljenosti i nedostatak parking mjesta. Često se izvode samo kozmetičke vanjske popravke fasade, bez rekonstrukcije. Svaka pojedina kancelarija je renovirala svoje radove o trošku stanara, te stoga nema harmonije u izgledu zgrade. Ova klasa ne zahteva prisustvo originalnog arhitektonskog projekta ili razvijenih inženjerskih sistema, ali zahteva prisustvo iskusne kompanije za upravljanje. Pretpostavlja se da će se ove zgrade koristiti samo kao poslovne zgrade. Pored navedenih klasa, ponekad se razlikuju klase D, E i F, koje uključuju nestambene prostore u zastarjelim stambenim ili nestambenim zgradama (starijim od 10 godina); oni, u pravilu, nemaju zahtjeve za arhitektonska rješenja, infrastruktura i menadžment. Krajem 2006. godine, konsultantske kompanije „velike četvorke” (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle) – učesnici Moskovskog međunarodnog foruma – usvojile su novu klasifikaciju poslovnih zgrada, što je izazvalo širok odjek među specijalistima . Dizajniran je tako da se urede podijele na klase u skladu sa njihovim objektivnim kriterijima i razvijen je uzimajući u obzir mišljenja stručnjaka iz mnogih djelatnosti - razvoja, upravljanja i održavanja kancelarija. Šta je podstaklo potrebu za uvođenjem novog sistema klasifikacije poslovnih zgrada? Stručnjaci tvrde da je to uzrokovano brzim tempom razvoja segmenta kancelarijskih nekretnina i stalno ažuriranim tehnologijama u građevinskom sektoru. Osim toga, nova klasifikacija kancelarija u budućnosti će omogućiti da se tržište ureda razvija u skladu sa međunarodnim standardima. Koristeći novu klasifikaciju, koja posebno specificira određene parametre i kriterije za prostore, programeri i investitori će moći dobiti potpuniju i detaljniju predstavu o tome kakva bi moderna kancelarija trebala biti, a također će pružiti osnovu za daljnji razvoj. Istovremeno, potencijalni zakupac će imati priliku da pažljivije odabere kancelariju i realno proceni svoje zahteve i mogućnosti. Osim toga, pripadnost određenoj klasi utječe na cijenu najma. Novi standardi su mnogo stroži, a sama klasifikacija, iako izgleda zrelije i promišljenije, izaziva mnogo pitanja i pritužbi. U skladu sa njim, kancelarije su podeljene u tri klase - A, B+ i B–. Parametri po kojima se urede ocjenjuju su pak podijeljeni u grupe, od kojih svaka sadrži određeni skup obaveznih i izbornih kriterija. Na primjer, prema prethodnoj klasifikaciji iz 2003. godine, da bi kancelarija bila priznata kao da pripada najvišoj klasi A, bilo je dovoljno osvojiti 16 bodova od 20 mogućih, dok sada zgrada koja tvrdi da spada u kategoriju A mora ispuniti 20 obaveznih kriterijuma i 4 dodatna dodatna; zgrada klase B+ - 10 obaveznih i 12 fakultativnih; klasa B– - 7 obaveznih i 12 izbornih. Za urede najviše kategorije, zahtjevi za električnom energijom su pooštreni, a lociranje unutar baštenskog prstena (primijenjeno na glavni grad), naprotiv, više nije neophodan atribut ove klase. Osim toga, treba napomenuti da su svi parametri postali jasniji i detaljniji. Podijeljeni su u šest grupa: 1) lokacija kancelarije; 2) dostupnost parkinga; 3) dostupnost sistema upravljanja poslovnom zgradom; 4) inženjerski sistemi; 5) dizajnerske karakteristike objekta; 6) vlasništvo zgrade. Bio je to posljednji kriterij koji je izazvao najveći odjek. U prethodnoj klasifikaciji ovaj parametar je u potpunosti izostao. Sada se klasa A može dodijeliti samo zgradi koja pripada jednom vlasniku i ne prodaje se u dijelovima. S jedne strane, prisustvo jednog vlasnika je garancija da je zgrada integralni kompleks sa jedinstvenim sistemom upravljanja, kao i garancija sigurnosti samog objekta. Međutim, poslovni centri i multifunkcionalni kompleksi ne spadaju u kategoriju elitnih ureda visoke klase. Poslovni prostori koji su dio ovakvih kompleksa, iako zadovoljavaju najviše međunarodne standarde i zadovoljavaju gotovo sve zahtjeve nove klasifikacije, po pravilu su izuzetno rijetko u vlasništvu jednog vlasnika. Potreban iznos investicije je vrlo teško dobiti iz jednog izvora, a rijetko koji programer ima takve iznose; lokali se po pravilu prodaju u dijelovima različitim kupcima. Shodno tome, cijeli kompleks ne može imati jednog vlasnika. Osim toga, kako pokazuje svjetska praksa, ovaj kriterij nije preduslov da ured pripada klasi A. Usuđujemo se reći da vlasnička struktura ni na koji način ne utiče na nivo zgrade i prostorija, kao ni na kvalitet. njegove usluge. Osnovni uslov je da zgradu servisira jedna menadžment kompanija koja ima iskustvo u radu na najmanje pet poslovnih objekata površine od najmanje 5.000 m2. m svaki. U vezi sa usvajanjem nove klasifikacije, većina poslovnih zgrada morala je da preispita svoj „sistem vrijednosti“, a proces revizije klase zgrada nastavljen je do kraja 2007. godine. 1.2. Pravni status i specifični rizici vrsta objekata komercijalnih nekretnina Prema ruskom zakonodavstvu, glavni objekti na tržištu komercijalnih nekretnina mogu biti nepokretne stvari koje su čvrsto povezane sa zemljištem, koje se nalaze na njegovoj površini, nisu ograničene ili nisu povučene iz civilnog opticaj i namenjen profitu. Takvi objekti mogu biti: - zemljišne parcele; - zgrade, građevine; - odvojene sobe. Zemljišne parcele na tržištu komercijalnih nekretnina dobivaju svoju glavnu vrijednost zbog mogućnosti postavljanja zgrada i objekata. Dakle, glavni kriterijumi za odabir zemljišne parcele nisu samo njena površina, pravni status, obezbeđenje komunikacija, već i vrste dozvoljene upotrebe. Prilikom odabira i sticanja prava korišćenja na zemljišnoj parceli potrebno je proći nekoliko faza koje su određene zakonom. Određivanje granica lokacije vrši se tokom upravljanja zemljištem, što uključuje, posebno, mjere za proučavanje stanja zemljišta, planiranje i organizovanje racionalnog korištenja zemljišta i njihovu zaštitu, formiranje novih i racionalizaciju postojećeg upravljanja zemljištem. objekata i utvrđivanje njihovih granica na terenu. Prilično čest problem povezan sa ovom fazom je pogrešno određivanje granica zemljišne parcele, što može dovesti do zemljišnih sporova sa vlasnicima susjednih parcela. Budući da takve situacije po pravilu ostaju na savjesti posebnih tijela koja vrše geodetska snimanja, poželjno je u ugovoru navesti povećanu odgovornost ove organizacije u slučaju greške. U pravilu su stambena, industrijska i poljoprivredna zemljišta uključena u tržište komercijalnih nekretnina. Istovremeno, jasno je da poljoprivredno zemljište nije predmet korištenja prilikom stvaranja komercijalne nekretnine. Obično se takve površine prenose u kategorije industrijskog zemljišta ili stambenog zemljišta. U prvom slučaju, ostaje mogućnost da se trgovački centar izgrađen na takvoj lokaciji smatra „neprikladnim korištenjem” lokacije. U drugom slučaju, lokacija se može nalaziti izvan granica naseljenog područja i zahtijevati prijenos ovih granica, koji se vrši na osnovu prilično dugog postupka odobravanja. Prava na zemljišnoj parceli stiču se tek po posebnom postupku predviđenom prvenstveno čl. 131 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ovo se prvenstveno odnosi na slučajeve kada su strane u transakciji fizička lica. Ali značajan broj parcela u Rusiji trenutno ne upravljaju privatnici, već opštinske vlasti. U tom slučaju, kako bi stekao prava na izgradnju zemljišne parcele, budući investitor će morati proći kroz proces konkurentne selekcije ili pobijediti na aukciji. Govoreći o zakupu zemljišnih parcela koje su državna ili opštinska svojina, potrebno je obratiti pažnju na sledeće tačke. Zakupci takvih zemljišnih parcela plaćaju zakupninu. Njegove osnovne iznose utvrđuju nadležni organi izvršne vlasti i mogu se dosta razlikovati od iznosa poreza na zemljište, koji plaćaju vlasnici zemljišta. Zemljište je često mnogo skuplje za zakupce nego za vlasnike. U takvoj situaciji postavlja se pitanje preporučljivosti kupovine zemljišne parcele. Međutim, o ovom pitanju treba razmišljati samo ako realno postoji mogućnost privatizacije zakupljene zemljišne parcele. Iz čl. 36. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, nije sasvim jasno da li vlasnik nekretnine koja se nalazi na zemljišnoj parceli ima pravo da je privatizuje ako već daje u zakup ovu zemljišnu parcelu. Postupak za dodjelu prava na zemljišnu parcelu, kako je navedeno u Zakonu o zemljištu, ne razjašnjava situaciju. Osim toga, kodeks ne predviđa mehanizam za automatsku privatizaciju zemljišne parcele koju je zakupio vlasnik zgrada, objekata i objekata koji se na njoj nalaze. Obim ovlasti za raspolaganje izgrađenim područjem prema oba pravna režima je gotovo isti. Prava na zemljišnu parcelu se mogu ustupiti, kreditna sredstva se mogu podići na osnovu hipoteke parcele, a podjednako je lako razvijati i svoje i iznajmljene parcele. Ali koliki je “trošak vlasništva”? Državno katastarsko vrednovanje zemljišta vrši se najmanje jednom u pet godina, ali ne više od jednom u tri godine. Međutim, iznos zakupnine se može promijeniti jednom godišnje, shodno tome, zakupčevi rizici povećanja plaćanja zemljišta su nešto veći od rizika vlasnika zemljišta. Značajan nedostatak zakupa je činjenica da lokalne vlasti, uprkos očekivanoj dugoročnoj prirodi korištenja zemljišta, na primjer, održavanje zgrada i objekata, mogu sklapati ugovore o zakupu zemljišta na kraće periode (do pet godina). Produženje takvih ugovora uključuje potrebu za novim odobrenjima od strane regulatornih tijela. Osim toga, ne postoji garancija da će biti moguće dobiti saglasnost za podzakup zemljišne parcele. Pitanje koje pravo će se steći na zemljišnoj parceli (zakupninom ili vlasništvom) podliježe preknjižbi ostaje diskutabilno. Jasno je da u većini slučajeva pravna lica-sticaoci nastoje da zemljište uknjiže kao svoje vlasništvo, a radnje nadležnih imaju za cilj da to na sve načine spreče i daju zemljište u zakup. Vlasnici zgrada koje se nalaze na zemljišnim parcelama koje se preknjižavaju obično vjeruju da imaju pravo izbora, ali vlasnici zemljišta (općinske vlasti) imaju suprotno gledište. Na osnovu analize postojećeg zakonodavstva, čini se da pravo izbora u rješavanju ovog pitanja i dalje ima vlasnik zgrade, a ne parcele. Ovaj zaključak proizilazi iz odredbi samog Zemljišnog zakonika Ruske Federacije, čl. 36. koji kaže da „građani i pravna lica koji posjeduju, besplatno koriste, ekonomski upravljaju ili operativno upravljaju zgradama, objektima, objektima koji se nalaze na zemljišnim parcelama u državnoj ili opštinskoj svojini stiču prava na ovim zemljišnim parcelama u skladu sa ovim zakonikom“. Osim toga, mogućnost da vlasnik nekretnine odabere pravo sticanja zemljišne parcele odgovara principu jedinstvene pravne sudbine parcele i objekata koji su na njoj podignuti, što se ogleda u čl. 1 Zakona o zemljištu. Objedinjavanje u jednom licu vlasnika zemljišne parcele i vlasnika nekretnine koja se na njoj nalazi, čemu zakonodavac teži, najpovoljnije će se odraziti na promet nepokretnosti i položaj njenih vlasnika, te će takođe povećati investicionu atraktivnost nekretnina. Poglavlje 1. Struktura (segmentacija) tržišta komercijalnih nekretnina 21 Sudska praksa koja se razvila tokom rešavanja ovog pitanja takođe potvrđuje ovo stanovište (rezolucija Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 24. marta, 2005. br. 11 “O nekim pitanjima u vezi sa primjenom zemljišnog zakonodavstva”). Međutim, prilikom razmatranja ovakvih slučajeva, sudovi ocenjuju argumente izvršnih organa državne vlasti ili organa lokalne samouprave o nemogućnosti prodaje spornog zemljišnog zemljišta zbog njegovog ograničenja u prometu, zabrane privatizacije utvrđene saveznim zakonom ili zbog njegovo rezervisanje za državne ili opštinske potrebe za na osnovu podzakonskih akata organa javne vlasti o rezervaciji, njegovo korišćenje u druge svrhe (državne ili javne potrebe). Konkretno, pravni osnov za odbijanje prodaje zemljišne parcele je činjenica da je, u skladu sa master planom lokaliteta, odobrenim prije nego što je vlasnik nekretnine podnio zahtjev za kupovinu parcele, na ovom zemljištu planirana izgradnja još jednog objekta. plot. Uprkos ovakvom stavu pravosudnih organa, smatramo da takvo opravdavanje njihovih postupaka od strane lokalnih vlasti nije sasvim ispravno: prema važećem Kodeksu urbanističkog planiranja Ruske Federacije, master plan nije pravni akt, pa stoga ne može služiti kao osnov za zabranu kupovine zemljišnih parcela. Pozivanje na njega od strane vlasti zapravo lišava i građane i pravna lica prava da osporavaju odluku o oduzimanju lokacije. Master plan je samo okvirni dokument na osnovu kojeg treba donijeti pravila korištenja i uređenja zemljišta, a zatim i projekte planiranja i premjera zemljišta. Prema čl. 36. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, isključivo pravo privatizacije zemljišnih parcela pripada vlasnicima zgrada, objekata, objekata koji se nalaze na ovim parcelama. Pošto je ovo pravo isključivo, odnosno niko drugi osim vlasnika zgrade, objekta, objekta nema pravo da privatizuje zemljišnu parcelu na kojoj se nalazi odgovarajuća zgrada, objekat, objekat, onda prilikom razmatranja sporova u vezi sa realizacijom ovog isključiva prava, treba pretpostaviti da je zabrana utvrđena Saveznim zakonom „O privatizaciji državne i opštinske imovine“ za pravna lica u čijem kapitalu udeo Ruske Federacije, njenih konstitutivnih subjekata i opština prelazi 25%, od kupovine državna i opštinska imovina ne primenjuje se prilikom privatizacije navedenih pravnih lica zemljišnih parcela na kojima se nalaze nepokretnosti u njihovoj svojini. Osim toga, Zakon o primjeni Zakona o zemljištu Ruske Federacije utvrđuje da se privatizacija nekretnina vrši uz istovremenu privatizaciju zemljišnih parcela na kojima se one nalaze. Dakle, na osnovu čl. 28 Zakona o privatizaciji državne i opštinske imovine, privatizacija nepokretnosti vrši se istovremeno sa otuđenjem zemljišnih parcela koje su zauzete ovom imovinom i neophodne za njeno korišćenje. Prilikom rješavanja kontroverznih pitanja vezanih za primjenu ovih normi, treba polaziti od činjenice da se privatizacija zgrada, objekata, objekata, uključujući preduzeća i druge imovinske komplekse, vrši uz istovremenu privatizaciju zemljišnih parcela koje zauzima takva imovina i neophodna za njeno korišćenje (osim u slučajevima kada su odgovarajuće zemljišne parcele povučene iz prometa ili ograničene u njemu). Prema čl. 2 Zakona o stupanju na snagu Zemljišnog zakonika Ruske Federacije, prilikom prodaje zemljišnih parcela vlasnicima zgrada, objekata i objekata koji se nalaze na njima, njihovu vrijednost određuju vlasti subjekta države. Ako nije utvrđena, primjenjuje se utvrđena minimalna stopa poreza na zemljište. Prilikom utvrđivanja cijene zemljišne parcele po kupoprodajnom ugovoru zaključenom u skladu sa čl. 36. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, stranke se moraju rukovoditi Zakonom o uvođenju Zakona o zemljištu Ruske Federacije, koji sadrži obavezno pravilo o posebnim uslovima za određivanje vrijednosti zemljišne parcele. Međutim, odredbe Zakona o djelatnostima procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji prilikom utvrđivanja vrijednosti zemljišne parcele prema takvom sporazumu ne podliježu primjeni. U slučaju da u trenutku zaključenja ugovora o kupoprodaji zemljišne parcele od strane subjekta Ruske Federacije nije utvrđena cijena zemljišne parcele, primjenjuje se odgovarajuća minimalna stopa poreza na zemljište. Ako su prije nego što su vlasti konstitutivnog entiteta Ruske Federacije odredile cijenu zemljišne parcele, strane u ugovoru su se dogovorile o njegovoj cijeni bez uzimanja u obzir zahtjeva Zakona o provedbi Zemljišnog zakonika Ruske Federacije , onda ova okolnost ne povlači za sobom priznanje ugovora kao nesklopljenog, a uslov cijene utvrđuje se na osnovu odgovarajuće minimalne stope poreza na zemljište. Zgrade i objekti u obliku poslovnih centara i poslovnih zgrada, već izgrađeni ili nedovršeni građevinski projekti, čine osnovu tržišta komercijalnih nekretnina. Kao neophodne elemente koncepta „građevine“ može se istaći njena nepokretnost i kapital, individualna sigurnost i prilagodljivost za korišćenje u navedene svrhe. U nastavku su navedeni glavni rizici u poslovanju sa ovim objektima. Njihova neizvesnost. Nedostatak upisnih evidencija, posjedovnih listova i nepažljiva izrada planova ne omogućavaju preciznu individualizaciju ove strukture. Vođeni karakter. Nije svaka građevina postavljena na zemljišnoj parceli priznata kao zgrada zbog činjenice da nije povezana sa zemljišnom parcelom u tolikoj mjeri da se objekat ne može premjestiti na drugu parcelu bez narušavanja njene strukturne vrijednosti. Primjer su trgovački šatori i kiosci, koji se ne priznaju kao nekretnine. 24 POSLOVNE NEKRETNINE KAO OBJEKAT INVESTICIJE Nedostatak mogućnosti namjene. Prije svega, to je zbog nedostatka odgovarajućih komunikacija i dizajnerskih karakteristika zgrade. Nedostatak dozvola i saglasnosti nadležnih službi je posljedica, a ne razlog blokiranja namjene zgrade. Pojedinačni prostori su posebno istaknuti u ovoj klasifikaciji, jer se vrlo često predstavljaju kao objekti u konkretnim ugovornim odnosima za namjensku upotrebu komercijalnih nekretnina. Ovdje možete naznačiti i pojedinačne površine u prostorijama koje se koriste u komercijalne svrhe. U odnosu na drugu vrstu objekata (zgrade, objekti), prostorije i prostori su sekundarni i prate sudbinu objekta. U ovom dijelu potrebno je posebno napomenuti da se stambeni prostori mogu koristiti i kao poslovne nekretnine. Na primjer, mnogi mini hoteli i druga mala preduzeća često se nalaze u bivšim stanovima pretvorenim u nestambene prostore. Među prednostima ove opcije: - manji iznos potrebnih investicija za razliku od ulaganja u velike komplekse; - manja zavisnost od promjena ekonomske situacije u zemlji: nekretnine koje nemaju elitni status i cijenu imaju veće šanse da budu kupljene; - veća brzina reagovanja na promjene situacije: takve prostore je mnogo lakše prenamijeniti iz mini-hotela u ured ili nazad u stambeni prostor nego veliki kompleks; - značajno pojednostavljenje zemljišnih odnosa: prilikom prijenosa stambenih prostorija nema problema sa registracijom zemljišne parcele i prava na nju. Stambeno zakonodavstvo dozvoljava korištenje vlastitih kvadratnih metara za rad, ali pod uvjetom da se time ne krše prava i legitimni interesi drugih građana, te podliježu zahtjevima za stambene prostore. Tu nema kontradiktornosti. U stanu možete raditi po potpuno legalnim osnovama ako se sami bavite poduzetničkom djelatnošću i ne trebate skladišne, proizvodne i druge specijalizirane prostorije. U većini slučajeva to rade individualni poduzetnici koji rade sami: programeri, umjetnici i neki pravnici. Drugim riječima, u vlastitom stanu možete raditi stvari koje ne stvaraju buku, ne izazivaju neugodne mirise, vibracije zidova, opasnost od požara ili trovanja drugih. Za premještanje stambenog prostora u nestambeni prostor moraju biti ispunjeni sljedeći uslovi: - biti vlasnik prostora; - stan se mora nalaziti ili na prvom spratu stambene zgrade, ili direktno iznad druge nestambene prostorije; - mora postojati slobodan pristup komunalijama ulaza ili kuće (ako ih nema, vlasnik ih obezbjeđuje o svom trošku); - kuća mora imati mogućnost opremiti poseban ulaz (također mora biti opremljena o trošku vlasnika); - prostor ne treba da bude pod hipotekom ili u pritvoru, ne treba da bude opterećen pravima trećih lica i da ga građanin ne koristi kao prebivalište. Drugim riječima, vlasnik i ostali članovi porodice moraju biti deložirani iz stana. Zakon ne zahtijeva saglasnost vlasnika prostorija u susjedstvu stana koji se pretvara u nestambenu namjenu. Sama procedura registracije nije mnogo komplikovana, ali je dugotrajna jer se službenici mogu zamjeriti nedostacima u dokumentima i sl. Smatramo da je potrebno razmotriti je, jer je ova procedura jedan od načina kupovine ili sticanje vlasništva nad poslovnom nekretninom. Ovaj proces počinje sastavljanjem aplikacije. Zakonom nije utvrđen obrazac zahtjeva za prijenos prostora (stana) u nestambenu nekretninu. Ali, u suštini, igra ulogu propratnog pisma, koje mora sadržati direktno izražavanje volje i spisak priloženih vlasničkih dokumenata: - potvrdu o upisu prava građanina na određenu nepokretnost, koja se izdaje od strane regionalnog organa Federalne službe za registraciju (prilaže se ovjerena kopija); - tehnički pasoš prostorije i tlocrt zgrade u kojoj se nalazi. Ovi dokumenti se naručuju od nadležnih za tehničku inventuru na lokaciji stana. Da biste to učinili, morate napisati odgovarajuću prijavu i priložiti dokument koji potvrđuje plaćanje ove usluge. Osim toga, trebali biste unaprijed pripremiti projekat preuređenja i prikupiti sve potrebne dozvole. Zainteresovana strana samostalno izrađuje projekat za preuređenje i (ili) rekonstrukciju prostora. Ako je zgrada spomenik antike, bit će potreban zaključak ustanove za zaštitu arhitektonskih, povijesnih i kulturnih spomenika o prihvatljivosti preuređenja i (ili) rekonstrukcije. Treba imati na umu da ako je nezakonita (tj. nepropisno dokumentirana) preuređenje objekta izvršena prije kupovine, onda stvarni vlasnik, kupovinom ovog prostora, preuzima odgovornost za takvo preuređenje. Ako se ova činjenica otkrije, morat će platiti novčanu kaznu, a također eliminirati sve izmjene o svom trošku ili podnijeti tužbu da se takva pregradnja prizna kao zakonita. Poglavlje 1. Struktura (segmentacija) tržišta komercijalnih nekretnina 27 Kada su gore navedeni uslovi ispunjeni i dokumentacija pripremljena, ona se mora prenijeti organu lokalne uprave koji vrši prenos stambenih prostora u nestambeni fond. U Moskvi „sa stambenog na nestambeni“ prevodi Gradska međuresorna komisija za korišćenje stambenog fonda, a dokumente prihvata „jedan prozor“ Odeljenja za stambenu politiku i stambeni fond grada Moskve. Podnosiocu zahtjeva se mora dati priznanica na kojoj je naznačen datum prijema dokumenata i njihova kompletna lista. Odluka o premještaju mora se donijeti u roku od 45 dana od dana podnošenja dokumenata. Nakon što dobijete potvrdu o prijenosu, možete početi uređivati ​​svoju kancelariju. Prijem se potvrđuje aktom prijemne komisije, što je osnov za korištenje prostora kao nestambenog. Mogući razlozi za odbijanje dozvole za prenos: - nisu dostavljeni potrebni dokumenti; - dokumentacija nije dostavljena na lokaciji stana; - prostorije ne ispunjavaju potrebne kriterijume: najvjerovatnije je otkriveno da postoji nedostatak tehničke mogućnosti za opremanje stana kao kancelarije (nemogućnost uređenja posebnog ulaza, slobodan pristup komunikacijama i sl.); - projekat rekonstrukcije i (ili) preuređenja stambenih prostorija ne ispunjava zahtjeve važećeg zakonodavstva. Prilikom određivanja klase poslovne zgrade postoje neke zamke. Najznačajnije od njih bile su administrativne barijere koje nastaju u fazama izrade i odobravanja projekta: - odobravanje je dug proces, u prosjeku traje oko godinu dana, tokom kojeg investitor ima značajne materijalne troškove; 28 POSLOVNE NEKRETNINE KAO OBJEKAT INVESTICIJE - nedostatak dobre saobraćajne dostupnosti - poslovna zgrada koja se nalazi u blizini stalno prometne saobraćajne rute gubi svoju konkurentsku prednost; da bi riješile ovaj problem, vlasti glavnog grada su razvile i počele s primjenom programa za rekonstrukciju postojećih i izgradnju novih puteva; - nedostatak energetskih resursa; - povezivanje komunikacija sa novim nekretninama (ne samo uredima) je vrlo radno intenzivan proces, bremenit određenim poteškoćama, budući da su objekti gradske inženjerske infrastrukture u prilično dotrajalom stanju. Nemogućnost privlačenja iskusne kompanije za upravljanje. Zbog mladosti ruskog tržišta komercijalnih nekretnina, broj iskusnih kompanija za upravljanje ne zadovoljava cjelokupni obim potražnje. Za prostorije niže klase, problem preuređenja prostorija namijenjenih kancelarijama, kao i premještanja prostorija u drugu kategoriju, postaje hitan. Na primjer, prema stavu 2 čl. 37 Zakonika o uređenju grada Ruske Federacije „u odnosu na svaku teritorijalnu zonu utvrđuju se vrste dozvoljenog korištenja zemljišnih parcela i projekata kapitalne izgradnje. Promjena vrste dozvoljene namjene, kao i prevođenje prostora u nestambenu kategoriju, vrši se odlukom lokalnih vlasti. Jedan od lidera u komercijalnim nekretninama su maloprodajne nekretnine. Kako se ovo tržište razvija, koncepti trgovačkih centara postaju sve složeniji. To je zbog činjenice da potrošači u većini slučajeva preferiraju velike hipermarkete nego male trgovine. Danas kupac ima ogroman izbor, želi ne samo kupiti robu, već i uživati ​​u kupovini, kao i diverzificirati svoje slobodno vrijeme i kupiti niz dodatnih usluga. Uspjeh velikih multifunkcionalnih trgovačkih centara za slobodno vrijeme i zabavu povezan je s tim. Programeri su, naravno, svjesni toga i smišljaju sve više i više novih poteza kako bi privukli potrošače; Kako tržište raste, konkurencija između trgovačkih centara eksponencijalno raste. Ovaj aspekt utiče na to da je upravo trgovačkim i zabavnim centrima potrebno kompetentno i profesionalno upravljanje. Multifunkcionalni trgovački kompleks mora imati više od dvije operativne namjene. Istovremeno, kompleksi ove vrste, po pravilu, imaju jednu glavnu funkciju. Mnogo rjeđi su slučajevi kada kompleks ima funkcije koje postoje nezavisno jedna od druge. Postoje različite interpretacije o tome kako su njegove komponente kombinovane u multidisciplinarnom kompleksu. Sve ove klasifikacije su trenutno teorijske i nisu jasno navedene u ruskom zakonodavstvu. Trgovinsko-poslovni kompleks. Riječ je o kompleksu u kojem je osnovna funkcija trgovina, dok je određeni dio prostora namijenjen uredima. Takva kombinacija izgleda neutralna: ove dvije funkcije postoje paralelno jedna s drugom, odnosno ne sijeku se. Po pravilu, ovakav trgovački kompleks nastaje kada programeri i investitori žele uštedjeti novac. Kancelarijski i maloprodajni kompleksi razlikuju se od maloprodajnih i kancelarijskih kompleksa po tome što su im osnovna delatnost kancelarije, a na prvim spratovima takvih zgrada otvaraju se prodavnice, čija su glavna ciljna publika kancelarijski radnici. Trgovačko-zabavni kompleks. Ova vrsta multiindustrijskih kompleksa nastala je zbog sve veće konkurencije, zbog čega su njihovi vlasnici prinuđeni da preoblikuju svoj prvobitni koncept i prošire spektar dodatnih usluga. Jedan od načina za privlačenje posjetitelja je stvaranje infrastrukture za zabavu. Po pravilu, to su lokali s hranom - kafići, restorani, barovi, fast foodovi, kao i bioskopi, zatvorena klizališta, kompleksi za igru ​​za djecu, kuglane i fitnes centri, kozmetički saloni. 30 POSLOVNE NEKRETNINE KAO OBJEKAT INVESTICIJE Upravo prisustvo zabavne funkcije, prema mišljenju stručnjaka, značajno povećava konkurentnost cjelokupnog tržnog centra. Hotelsko-šoping kompleks. Takvi kompleksi se obično stvaraju u velikim i poznatim hotelima, a njihova ciljna publika su gosti ovih hotela. Specijalizacija infrastrukture ovih kompleksa su ljekarne, kozmetički saloni, fitnes centri, butici odjeće, restorani. Specijalizirani trgovački centri se jako razlikuju od tradicionalnih trgovačkih centara. Njihova osnovna funkcionalna namjena može biti zabava za posjetioce, popusti, potrepštine za domaćinstvo, životni stil itd. Prednosti multifunkcionalnih trgovačkih kompleksa: - povećanje investicione atraktivnosti projekta postiže se neutralizacijom rizika istovremenom ulaganjem novca u različite segmente komercijalnih nekretnina; - najefikasnije korišćenje zemljišne parcele na kojoj se kompleks nalazi; - svijetle perspektive za budućnost - razvoj mješovitog tipa; - zbog sve veće konkurencije, multifunkcionalnost postaje jedna od glavnih prednosti; - komplementarnost tokova posjetilaca; - zadovoljavanje različitih potreba posjetitelja. Međutim, i pored navedenih prednosti, multifunkcionalni trgovački kompleksi imaju i niz nedostataka: - potrebu za složenijim profesionalnim upravljanjem; - složenost eksploatacije zgrade; - potreba za jasnim i promišljenim konceptom, u suprotnom može doći do situacije kada se funkcije miješaju jedna u drugu; Poglavlje 1. Struktura (segmentacija) tržišta komercijalnih nekretnina 31 - ograničenja i tereti mogu proizaći iz važećeg zakonodavstva; - složenost finansiranja izgradnje i rada ovakvih kompleksa, po pravilu, prilično je teško upravljati kada se takav projekat finansira iz jednog izvora. Mogućnosti kombinovanja različitih funkcionalnih namena multidisciplinarnih centara su veoma raznovrsne, a ključ za uspešnu realizaciju ovakvih projekata i funkcionisanje centara je jasno osmišljen i planiran koncept. Skladišta, skladišta i skladišni kompleksi su možda najmlađi i najnezreliji segment tržišta komercijalnih nekretnina u našoj zemlji. Međutim, zbog progresivnog razvoja poslovanja, magacinske nekretnine postaju sve aktuelnije. Iznajmljivanje ili izgradnja skladišta u ovoj fazi postaje jedan od primarnih zadataka mnogih kompanija i individualnih preduzetnika. Glavni problem velikih multifunkcionalnih kompleksa je njihova popunjenost. Organizacije se po pravilu nalaze u takvim kompleksima na osnovu ugovora o zakupu. Vlasnici elitnih nekretnina mogu imati problem da pronađu stanare koji će se preseliti u manje elitne i skupe prostore. Za rješavanje problema jačanja odnosa sa korisnicima zakon nudi nekoliko metoda. Leasing. Ugovor o finansijskom lizingu omogućava stranama da uspostave dugoročan odnos. Ugovor o lizingu nekretnine obično se zaključuje na 5-7 godina. Vlasniku nekretnine obezbjeđuje stabilno plaćanje najma, a klijentu potrebne prostore i pravo da ih kupi u vlasništvo. Osim toga, ugovorne strane uživaju značajne poreske olakšice, posebno za porez na imovinu, zbog ubrzane amortizacije imovine. 32 POSLOVNE NEKRETNINE KAO OBJEKAT INVESTICIJE Ugovor o zakupu sa pravom naknadne kupovine. Razlikuje se od prethodno opisanog lizinga po tome što klijent ne ukazuje davaocu lizinga koja se imovina daje u zakup. Osim toga, stranke su lišene poreskih olakšica. U tom slučaju, plaćanja zakupnine mogu biti uključena u otkupnu cijenu nekretnine, dok će kod lizinga klijent morati platiti ne samo zakupninu, već i naknadu zakupodavcu. Drugi način da zaradite novac je hipotekarni kredit. Imovina, čak i ako je ne koriste zakupci, zadržava svoju vrijednost. Vlasnik ne samo da ima priliku diverzificirati svoje aktivnosti podizanjem kredita osiguranog praznim trgovačkim kompleksom za izgradnju traženijih nekretnina, već ova šema može poslužiti i kao način da proda imovinu koja nije tražena po višoj cijeni ako njegova tržišna cijena pada. Prilikom prodaje ili kupovine bilo koje vrste komercijalne nekretnine, strane moraju proučiti određene regulatorne dokumente. Državna registracija prava na nestambenim prostorima i promet sa njima regulisana je propisima na različitim nivoima. Pored Ustava Ruske Federacije, potrebno je spomenuti i Federalni zakon od 21. jula 1997. br. 122-FZ „O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i transakcijama s njima“ (sa najnovijim izmjenama i dopunama) . Daje pojam državne registracije, detaljno i jasno opisuje postupak, razloge za odbijanje i obustavu državne registracije, ukazuje na državni organ koji trenutno obavlja ovu funkciju itd. d. Ništa manje važne nisu ni norme Građanskog zakonika Ruske Federacije, posebno čl. 131 (o potrebi državnog upisa stvarnih prava na nepokretnosti), 164 “Državna registracija prometa”, 223 “Trenutak nastanka prava svojine sticaoca po ugovoru”, 433 “Trenutak zaključenja ugovora”, stav 4. čl. 218 itd. Takođe je potrebno napomenuti Pravila za vođenje jedinstvenog državnog registra prava na nepokretnostima Poglavlje 1. Struktura (segmentacija) tržišta komercijalnih nekretnina 33 imovine i transakcija sa njom, odobrena Uredbom Vlade Republike Srpske. Ruske Federacije od 18. februara 1998. br. 219. Formiranje jedinstvene prakse državne registracije služiće uspostavljanju civilizovanog tržišta nekretnina i potpunije će štititi i braniti prava i legitimne interese građana i drugih lica. 1.3. Faze razvoja tržišta komercijalnih nekretnina Govoreći o sektoru kancelarijskih nekretnina u našoj zemlji, možemo izdvojiti tri faze razvoja ovog segmenta. Prvi od njih počeo je sredinom 1990-ih. i nastavio se do neizvršenja obaveza 1998. godine. Odlikuju ga izuzetno visoke cijene i nedostatak ponude. Avgustovska kriza je rezultirala padom cijena i zakupnina u prosjeku za 30–40%. Kao rezultat toga, mnogi strani investitori i zakupci napustili su rusko tržište. Godinu dana kasnije situacija se stabilizovala, a tržište kancelarija je počelo da se intenzivira, uglavnom zahvaljujući merama koje je preduzelo rukovodstvo zemlje, što je na kraju dovelo do oživljavanja privrede i rasta BDP-a. Sljedeća faza, koja je trajala do 2008. godine, započela je 2000. godine. Karakteriše je stabilan (a ponekad, kao što je bio slučaj 2006. godine, nagli) rast cijena i stopa zakupa, kontinuirano povećanje aktivnosti developera i investitora, kao i nedostatak ponude u ovom segmentu1. U svjetlu događaja iz jeseni 2008. godine, već je moguće identificirati četvrtu fazu povezanu s finansijskom krizom. Smanjenje solventnosti učesnika na tržištu će dovesti do stagnacije industrije. Rezultat ovakvih događaja bit će pad potražnje za nekretninama i, shodno tome, cijena. 1 Na osnovu materijala iz knjige A. Tsogoeva „Kako investirati u nekretnine” (Alpina Business Books, 2007). 34 POSLOVNE NEKRETNINE KAO OBJEKAT INVESTICIJE U 2009. godini na tržištu komercijalnih nekretnina treba očekivati ​​pad aktivnosti. Osim toga, izvršiće se restrukturiranje učesnika na tržištu. Kao predložena peta faza, možemo predvidjeti period postkriznog oporavka u periodu 2010–2012. Ne samo da će ga karakterizirati rast cijena, već i porast aktivnosti učesnika. U ovom trenutku na tržištu će se pojaviti novi učesnici koji će zamijeniti one koji su zbog krize ispali, a reorganizirat će se bivši učesnici koji su je preživjeli. Poglavlje 2 Glavni akteri na tržištu komercijalnih nekretnina 2.1. Programer "Developer" je novi koncept za rusko poslovanje, a nemaju svi još pojma šta je razvoj, ili su njihove informacije o ovom fenomenu nepotpune i sadrže izobličenja. Izraz "programer" dolazi od engleskog develop - "poboljšati", "razvijati". Svrha razvoja je transformacija nekretnine kako bi se povećala njena vrijednost i, kao rezultat, ostvario prihod. Developeri najčešće rade u sektoru nekretnina, kako komercijalnih tako i stambenih. Programer je osoba (pravna ili, mnogo rjeđe, fizička osoba) koja je uključena u organizaciju procesa stvaranja nekretnine u svim fazama projekta ili rekonstrukcije već završene zgrade. Djelokrug njegovih zadataka uključuje izradu visokoprofitabilnog i konkurentnog projekta, kupovinu ili zakup zemljišne parcele, izgradnju objekta, sve kontakte sa graditeljima, kao i dalju prodaju gotovih kvadrata (prodaja ili zakup). ). Glavni zadatak razvoja je pronaći najprofitabilnije opcije za korištenje raspoloživog zemljišta, kao i zgrada i građevina. Da bi uspješno implementirao sve gore navedene faze, programer mora imati širok spektar znanja, vještina, veza, kao i dovoljno iskustva. Poznavanje pravnih pitanja je neophodno za kompetentno sastavljanje ugovora i ugovora, kao i izvršenje svih povezanih transakcija. Programer ne može bez znanja o marketingu i tehnologijama upravljanja. Potrebne su finansijske vještine za izvođenje kompetentnih proračuna, izradu procjena, dobijanje kredita, kao i, ako je potrebno, preusmjeravanje projekta i privlačenje dodatnih investicijskih resursa. Poznavanje iz oblasti građevinskih tehnologija omogućit će vam da napravite pravi izbor namjene nekretnine. U Rusiji je nastala situacija u kojoj su gotovo sve kompanije koje sebe nazivaju developerima ili izrasle iz bivših građevinskih organizacija ili su izrasle iz aktivnih trgovaca nekretninama. U svjetskoj praksi postoje dvije vrste razvoja - naknada-razvoj i špekulativni razvoj. Razvoj naknade karakteriše činjenica da programer ne snosi finansijske rizike i prima određenu nagradu za svoj rad - naknadu. U takvoj situaciji investitor ne ulaže sopstveni novac u projekat, već samo nastupa u ime naručioca i o njegovom trošku izvodi projektovanje, kao i izgradnju zgrade i puštanje objekta u rad. Naknada programera sastoji se iz dva dijela – fiksne i tzv. naknade za uspjeh, bonusa za uspješno i blagovremeno obavljen rad. Fiksni dio naknade za projektanta iznosi približno 5-10% cijene izgradnje. Naknada za uspjeh se izračunava prema složenoj shemi i ovisi o mnogim faktorima, posebno o tome koliko je brzo objekat izgrađen i koliko se pokazao uspješnim. Naknada za uspeh iznosi oko 10-15% profita investitora; Veličina se određuje u svakom konkretnom slučaju pojedinačno. U spekulativnom razvoju, programer stvara imovinu, djelujući kao jedini organizator projekta. Sa takvom šemom, finansiranje projekta, odnosno razvoj njegove finansijske šeme, dodatno pada na njegova pleća. Često programer ulaže svoj novac, a istovremeno su njegovi rizici mnogo veći. Međutim, vrijedno je napomenuti da ove dvije razvojne sheme u svom čistom obliku, kao što su gore navedene, praktično ne postoje. U pravilu se pribjegava mješovitom finansiranju, kada developer ima određeni udio u projektu koji realizuje i pritom ulaže svoj dio sredstava. Razvoj se može okarakterisati kao proces upravljanja investicionim projektom, koji se, pak, sastoji od nekoliko faza: - izbor visokoprofitabilnog projekta; - marketinško istraživanje; - pribavljanje dozvola neophodnih za realizaciju projekta; - razvoj mehanizma i uslova za privlačenje investicionih tokova; - traženje i odabir građevinskih organizacija, kontrola nad njihovim aktivnostima, finansiranje. - prodaja stvorene nekretnine koja uključuje traženje kupaca ili zakupaca, profesionalnih upravnika itd. Sama profesija developera značajno se razlikuje od ostalih prisutnih u sektoru nekretnina. Većih je razmjera i pokriva nekoliko područja odjednom, budući da je programer taj koji preuzima sve rizike povezane s implementacijom projekta. Vrlo često se pojmovi kao što su „programer“, „investitor“ i, zapravo, „programer“ brkaju i ponekad zamjenjuju jedan drugim. Mnogi stručnjaci kažu da u Rusiji nema programera u tradicionalnom smislu. Neki kategorički izjavljuju da nikada neće postojati. Ovakvu poziciju objašnjavaju stvarnim odsustvom slobodnog tržišta zemljišta u našoj državi, kada je pretežito pravo na zemljište zakup, a ne vlasništvo. Shodno tome, može se tvrditi da u uslovima moderne Rusije razvoj počinje tek nakon pojave slobodne zone za razvoj. Projektanti su ti koji odlučuju o pitanju zemljišta. Na primjer, u glavnom gradu najčešći načini rješavanja su sljedeći: - izmještanje industrijskih preduzeća van granica grada i izgradnja nekretnina na njihovom mjestu; - učešće u socijalnim programima, koji često uključuju rekonstrukciju čitavih naselja; - zaključivanje investicionih ugovora sa gradskim vlastima putem aukcija; - “otkup” takvih investicionih ugovora od drugih osoba (koji sebe nazivaju i investitorima). Strani programer, po pravilu, stiče vlasništvo nad već pripremljenom parcelom potrebnom za realizaciju planiranog poslovnog projekta, a domaći stručnjak je primoran da se sam bavi pitanjem zemljišta. To podrazumijeva i dobivanje raznih odobrenja potrebnih za vođenje i povezivanje komunikacija, što zahtijeva ogromno vrijeme i novac. Prije nego što se obrati investitorima, investitor treba poduzeti niz mjera za razvoj i implementaciju strategije za privlačenje sredstava u projekat: Poglavlje 2. Glavni akteri na tržištu komercijalnih nekretnina 39 - izraditi strategiju ulaganja za projekat; - analiziraju mogućnost privlačenja investicionih sredstava za realizaciju plana; - izraditi kreditni zahtjev za banku; - osigurati da se provode svi neophodni pregovori sa uključenim finansijskim institucijama, kao i da se razviju specifične šeme za njihovo učešće u projektu; - napraviti prezentaciju projekta. Faze razvoja 1. U fazi prije projekta vrši se analiza tržišta nekretnina, izrađuje poslovni projekat za stvaranje nove nekretnine ili rekonstrukciju postojeće, zatim se radi investiciona analiza i privlačenje počinje investicionih tokova i po potrebi kreditnih sredstava. U ovoj fazi, profesionalni nivo obuke privučenih stručnjaka i njihovo iskustvo u ovoj oblasti su od velike važnosti: nedostatak kvalificiranog osoblja već u početnoj fazi može poništiti sve napore programera. 2. U fazi projektovanja, kao što je gore navedeno, počinje rješavanje pitanja zemljišta. Paralelno sa tim, odvija se i proces prikupljanja potrebnih dozvola i saglasnosti. Osim toga, u ovoj fazi se bira generalni izvođač, obično putem tendera, i formira se arhitektonsko-inženjerska grupa. 3. U fazi izgradnje nekretnine vrši se koordinacija građevinskih radova, kao i kontrola kvaliteta izgradnje. 4. U fazi implementacije direktno dolazi do prodaje (ili iznajmljivanja) gotovog prostora, a vrši se i kontrola rada zgrade. 40 POSLOVNE NEKRETNINE KAO OBJEKAT INVESTICIJE 2.2. Investitor Transformacija društveno-ekonomskog sistema Ruske Federacije 90-ih godina. Dvadeseti vijek je donio dramatične promjene u građevinskoj industriji. Obim građevinskih radova koji se izvode na teret budžetskih sredstava značajno je smanjen, au nekim regijama praktično prestao. Shodno tome, sva ulaganja u oblasti kapitalne izgradnje po pravilu su nedržavna, privatne prirode. Danas je građevinarstvo jedna od najskupljih vrsta privredne djelatnosti koja zahtijeva vrlo velika i dugoročna ulaganja, pa se u stambenoj i poslovnoj izgradnji široko koristi institut vlasničkog učešća. Ranije je zadružna gradnja bila izuzetno popularna. I dalje zauzima određenu nišu, ali danas dioničari mnogo češće radije konsolidiraju svoje odnose putem građanskih ugovora. Termin „investitor“, za razliku od pojma „programer“, sadržan je u važećem zakonodavstvu. Tako je u julu 1998. godine usvojen Federalni zakon „O investicionim aktivnostima u Ruskoj Federaciji, koje se obavljaju u obliku kapitalnih ulaganja“, koji je stupio na snagu u martu 1999. godine (sa izmjenama i dopunama 24. jula 2007.). Prema dijelu 2 čl. 4. ovog zakona, „investitori vrše kapitalna ulaganja na teritoriji Ruske Federacije koristeći sopstvena i (ili) pozajmljena sredstva u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije. Investitori mogu biti fizička i pravna lica, udruženja pravnih lica nastala na osnovu ugovora o zajedničkoj delatnosti, a koja nemaju svojstvo pravnog lica, državni organi, jedinice lokalne samouprave, kao i strani privredni subjekti. U skladu sa ovom definicijom, investitori mogu biti: Poglavlje 2. Glavni igrači na tržištu komercijalnih nekretnina 41 su pravna lica; - pojedinci; - vladine službe; - organi lokalne samouprave; - udruženja pravnih lica koja su nastala na osnovu sporazuma o zajedničkom radu i nemaju svojstvo pravnog lica; - stranih privrednih subjekata. Investitor može da koristi i sopstvena i pozajmljena sredstva, ili oba u isto vreme, za realizaciju svojih finansijskih planova. Glavna razlika između programera i investitora je u tome što investitor, po pravilu, samo ulaže novac u projekat i kao rezultat toga ostvaruje profit, dok je programer uključen u cjelokupnu implementaciju projekta. Sam investitor ne može postojati odvojeno od investicionih aktivnosti. Investicija je proces ulaganja ulagača materijalnog bogatstva (novac) u aktivnosti organizatora ulaganja (u našem slučaju developera) s ciljem ostvarivanja dobiti i materijalne koristi u budućnosti. Dakle, možemo reći da je za investitora svrha učešća u ulaganju sticanje materijalne koristi. U skladu sa odredbama čl. 1 Federalnog zakona „O investicionim aktivnostima u Ruskoj Federaciji, koje se sprovode u obliku kapitalnih ulaganja“, investiciona aktivnost je „ulaganje i izvođenje praktičnih radnji u cilju ostvarivanja dobiti i (ili) postizanja drugog korisnog efekta. ” Investiciona djelatnost, kao i svaka druga vrsta djelatnosti, ima karakteristike koje se ogledaju u čl. 2 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Konkretno, navodi se da „građansko zakonodavstvo reguliše odnose između lica koja se bave poduzetničkom djelatnošću ili uz njihovo učešće, na osnovu činjenice da je poduzetnička djelatnost samostalna djelatnost koja se obavlja na vlastiti rizik, a usmjerena je na sistematsko sticanje dobiti od korištenja imovine, prodaje dobara, obavljanja poslova ili pružanja usluga od strane lica registrovanih u ovom svojstvu na zakonom propisan način.” Ugovori o ulaganju u izgradnju uvijek su povezani sa stvaranjem nove nekretnine. U tom smislu se investitor s pravom naziva inicijatorom izgradnje (zajedno sa investitorom). Za realizaciju investicionog projekta sklapa se ugovor o ulaganju, stvaraju se preduslovi za eventualno sklapanje raznih ugovora u budućnosti: ugovor o kreditu, ugovor o prodaji ili zakupu zemljišne parcele, ugovor o projektovanju i premjeru radove, ugovor o građenju, ugovor za učešće u zajedničkoj gradnji. U tim okolnostima dolazi do izražaja novi subjekt - investitor, kome se odmah dodeljuje posebna uloga. S jedne strane, on je pasivni učesnik, jer ne obavlja funkcije naručioca, projektanta ili izvođača, s druge strane je neophodan učesnik, jer finansira izgradnju objekta. Investitor čak ne upravlja ni vlastitim sredstvima: u tu svrhu postoji developer koji privlači kapital od raznih pojedinaca i odgovoran im je za implementaciju određenog investicionog projekta. U zavisnosti od veličine finansijskih ulaganja potrebnih za izgradnju, broj investitora može varirati od jednog ili dva do nekoliko desetina, a ponekad i stotina. Na tržištu ulaganja u komercijalne nekretnine mogu se izdvojiti sljedeći igrači: - investicione kompanije sa stranim kapitalom koje radije djeluju po shemi povratnog zakupa, odnosno kupovinom iznajmljenog prostora po dogovorenoj stopi povrata (govorimo o prodaji uz naknadni zakup); - zatvoreni investicijski fondovi pod vodstvom društava za upravljanje; - finansijske i industrijske grupe koje su specijalizovane za komercijalne nekretnine; - agencije za nekretnine koje stambene nekretnine smatraju prioritetom i rade sa gotovim nekretninama; - banke i druge kreditne organizacije koje svoja sredstva ulažu u poslovne i stambene nekretnine, ali ipak daju prednost komercijalnim nekretninama. Banke često biraju za sebe jedan određeni segment nekretnina i rade samo u njemu. Međutim, vrijedno je napomenuti da ulaganje u nekretnine još uvijek nije glavna djelatnost takvih organizacija. Glavni izvor njihovog prihoda je pozajmljivanje, uključujući investitore za komercijalne nekretnine; - privatni investitori, čije interesovanje za tržište nekretnina izgleda sasvim logično: cene nekretnina rapidno rastu (2006. je posebno indikativna u tom pogledu), a shodno tome rastu i prihodi investitora. Osim toga, ovo je možda najpouzdaniji način očuvanja i povećanja kapitala. Na kraju krajeva, banke svojim klijentima nude mnogo niže kamate na depozite nego što im daju ulaganja u nekretnine. Međutim, ne smijemo zaboraviti na bankarske krize (najznačajnije su se desile 1995., 1998., 2005.) i vjerovatnoću da odabrana banka ode u stečaj. U tom smislu, nekretnine se čine najpouzdanijim izvorom prihoda, što potvrđuje nekoliko faktora, poput onih navedenih u nastavku. 44 KOMERCIJALNE NEKRETNINE KAO OBJEKAT INVESTICIJE 1. Tržište nekretnina je manje podložno uticaju ekonomske krize i valutnih fluktuacija. Na primjer, u nezaboravnoj 1998. godini, cijene stambenih nekretnina pale su za otprilike 30–40%, dok su cijene dionica raznih ruskih kompanija pale dva do tri puta. Dakle, sa sigurnošću možemo reći da su ulaganja u nekretnine mnogo pouzdanija od ulaganja u berzu ili bankovne depozite. 2. Imati nekretnine u svojoj imovini pomaže vlasnicima da uravnoteže svoj investicijski portfolio. 3. Ulaganja u nekretnine su izvor stalnih i stabilnih prihoda; osim toga, nekretnine ne mogu nestati i zapravo stalno rastu u vrijednosti. Na tržištu nekretnina mogu se razlikovati sljedeće vrste ulaganja, koje preferiraju privatni investitori: - sticanje nekretnine u svrhu naknadne preprodaje (tipično za stambene nekretnine); - kupovina nekretnina u svrhu njihovog naknadnog iznajmljivanja (tipično za stambene i poslovne nekretnine); - ulaganje u fazi izgradnje objekta (omogućava ostvarivanje maksimalnog mogućeg prihoda). Međutim, ulaganje u izgradnju velikih trgovačkih, uredskih i poslovnih centara za privatne investitore još ne izgleda realno. To je prvenstveno zbog velikih količina sredstava. Istovremeno, neki privatni investitori ponekad imaju značajne materijalne resurse, radije ih distribuiraju između komercijalnih i stambenih nekretnina, diverzificirajući tako svoje rizike i sredstva. Mnogi investitori su testirali i postaju sve popularniji mehanizam kao što je komercijalna hipoteka, pozajmljen iz stranog iskustva. Ovdje se koristi sljedeća shema: gotova imovina (ili udio u njoj) kupuje se vlastitim novcem; zatim, založivši ovu nekretninu, investitor podiže kredit od banke kako bi primljena sredstva uložio u sljedeću profitabilnu nekretninu, a prihod dobijen od izdavanja založene imovine ide za otplatu duga banci. Ovaj proces se može nastaviti u nedogled. Vrijedi samo uzeti u obzir da sve dok je zgrada (ili njen dio) u zalogu kod banke, vlasnik je ne može prodati - prodaja je moguća tek nakon otplate kredita. Na putu implementacije navedene šeme, investitor može naići na određene poteškoće. Posebno, ključ uspjeha su stabilni odnosi sa bankom, jer zapravo hipoteke za komercijalne nekretnine u našoj državi još uvijek nisu razvijene. Osim toga, neophodna je pažljiva analiza uslova kredita i potrebe da se osigura da se primanje plaćanja zakupnine od stanara poklapa sa otplatom kredita. Međutim, čini se da je implementacija komercijalne hipoteke vrlo rizičan posao. Investitor stalno mora servisirati kredite. Ako mu, ne daj Bože, i jedan stanar prestane plaćati, onda se cijeli pažljivo planirani lanac može raspasti. Govoreći o ulaganju u komercijalne nekretnine, ne može se ne dotaknuti pitanje interakcije između investitora i developera. Ovdje pitanje povjerenja postaje od velike važnosti, jer je transparentnost odnosa između ove dvije osobe ključna za uspješnu realizaciju planiranog projekta, a omogućava i brzo rješavanje konfliktnih situacija i pitanja vezanih za investiranje. menadžment. Investiciona analiza uključuje procjenu i prognozu troškova projektovanja, izgradnje, završne obrade, usluga stručnjaka i konsultanata, kao i rad na izradi različitih scenarija budžeta projekta. Poslovni plan se takođe sastoji od svih vrsta analiza i prognoza: pravnih analiza, finansijskih, organizacionih itd. Pored toga, biznis plan uključuje izradu optimalne finansijske šeme i šeme za poresku optimizaciju, izradu pravnog zaključka o projektu, kao npr. kao i svi potrebni sporazumi i ugovori koji imaju za cilj regulisanje odnosa između učesnika u projektu. Generalno, odnos između developera i investitora počinje već u fazi razvoja poslovnog projekta i investicione analize. U njima su propisane obaveze investitora, posebno u pogledu perioda povrata projekta, a za investitora - vrijeme i iznos prijema sredstava potrebnih za početak procesa izgradnje. Ključ uspješne implementacije projekta ulaganja u komercijalne nekretnine je kombinacija produktivne interakcije između glavnih sudionika u procesu i jasne raspodjele područja odgovornosti između njih. Dok su mnogim developerima potrebna sredstva za realizaciju svojih projekata, investitori često ne mogu pronaći objekte za ulaganje. Da bi se situacija ispravila, potrebno je stvoriti visokokvalitetno informativno polje i „izgraditi most“ između ruskih programera i investitora. I jedni i drugi moraju pokazati spremnost za dijalog, kao i za razvoj i predlaganje investicija. Jedan od glavnih problema za programere je pronalaženje finansiranja u ranoj fazi razvojnog projekta, kada banke ne izdaju kredite (rizici su preveliki) i nema dovoljno kapitala. Na Zapadu se ovaj problem rješava tako što programeri privlače direktne investicije kompanija koje su spremne da preuzmu velike rizike zarad visokih prinosa. U Rusiji ovaj način finansiranja još nije razvijen, a razlozi za to su sljedeći: - tajnovitost programera (plaše se pokazati sebe i svoje projekte); - nerazumijevanje investitorskog tržišta od strane programera (programeri ne poznaju profil investitora i njihove investicione zahtjeve); Poglavlje 2. Glavni akteri na tržištu komercijalnih nekretnina 47 - nizak profesionalni nivo developera (ne mogu na pravi način da predstave svoje projekte); - naduvana očekivanja programera (precjenjuju svoju ulogu i udio). - niska marketinška aktivnost investitora (vlasnici tajnih sajtova još uvek ne poznaju većinu profilisanih investitora). Kako bi se ujedinili investitori i programeri i pokušali otkloniti naznačeni razlozi njihove slabe interakcije, danas se organizuju sastanci u vidu seminara, konferencija i okruglih stolova. U njima sudjeluje sve veći broj igrača, a to pomaže da se poveća svijest investitora i programera jedni o drugima i ojačaju međusobne veze. 2.3. Generalni izvođač, izvođač i podizvođač Iako su ključne figure na tržištu nekretnina investitori i investitori, podjednako su važni i izvođači radova koji su direktno uključeni u izgradnju nekretnine. Ukupni uspjeh projekta ovisi o kvaliteti njihovog rada. Situacija je postala raširena kada se izbor generalnog izvođača vrši putem nadmetanja po ugovoru, što je jedan od oblika naručivanja građevinskih radova, koji predviđa izbor izvođača za izvođenje građevinskih radova na konkursnoj osnovi. U Rusiji je od maja 1993. godine na snazi ​​Pravilnik o licitaciji ugovora u Ruskoj Federaciji, odobren naredbom Komiteta za državnu imovinu Ruske Federacije br. 660-r i Državnog odbora za izgradnju Ruske Federacije br. 18–7, kojim se „utvrđuje opšti postupak i uslovi za pripremu, organizaciju, postupanje, regulisanje posledica ugovaranja 48 POSLOVNE NEKRETNINE KAO OBJEKAT INVESTICIJE - nadmetanje za kompletan obim radova i pružanje usluga u vezi sa izgradnjom novih, proširenja, rekonstrukcije i popravke postojećih objekata na teritoriji Ruske Federacije." Predviđeno je da je ova odredba “obavezna prilikom provođenja ugovora o nadmetanju za davanje narudžbi za novozapočetu izgradnju za potrebe savezne vlade”. U drugim slučajevima, kupac sam može odlučiti o preporučljivosti održavanja ugovornih tendera. Tokom protekle decenije u našoj zemlji, na tržištu građevinskih nekretnina, razvio se stabilan trend rada sa generalnim izvođačem, a ne sa mnogo zasebnih ugovornih struktura. Naravno, to stvara određene prednosti. Na primjer, funkcije glavnog izvođača uključuju: - organiziranje procesa izgradnje nekretnine; - obavljanje poslova navedenih u licenci samostalno, kao i uz angažovanje podizvođača; - zaključivanje ugovora o podugovoru za određene vrste poslova; - kontrolu toka radova na osnovu ugovora i podugovora; - zaštita rada radnika; - obezbjeđenje zaštite od požara tokom građevinskih i instalaterskih radova; - upis sve potrebne izvršne dokumentacije; - puštanje u rad objekta. Kako programer i investitor izbjeći grešku pri odabiru generalnog izvođača? Najznačajniji kriteriji za kupca trebaju biti kvalitet rada, vrijeme i cijena njegovog završetka. Kada se raspravlja o cijeni rada, programer bi trebao biti oprezan zbog preniske cijene za usluge izvođača, što u pravilu ukazuje na nisku kvalitetu rada. Izvođačevi brzi rokovi za izvođenje radova takođe ne odgovaraju uvek deklarisanom kvalitetu, a često naručilac mora da odloži otvaranje objekta samo zato što mnogo toga treba da se završi. Kupac treba unaprijed saznati da li izvođač ima potrebnu opremu i stručnjake. Ako ne, kakva je politika ove kompanije da riješi ovaj problem (da li postoje uspostavljeni odnosi sa podizvođačima, ili se planira nabavka opreme na lizing). Osim toga, prilikom sprovođenja tendera za izbor izvođača radova treba imati u vidu da, po pravilu, na mnogim tenderima podnosioci prijava na generalni ugovor daju predloge cena na osnovu koncepta budućeg objekta. U ovom slučaju, visok stepen neizvjesnosti omogućava aplikantima da ponude potpuno drugačija rješenja koja se eksterno uklapaju u okvir koncepta. Najiskusniji i najodgovorniji izvođači gube na ovakvim tenderima jer uzimaju u obzir sve zamke u svojim prijedlozima, što se odražava i na cijenu. U ovom slučaju, Kupac je, nakon što je odabrao ponudu sa najnižom cijenom, tokom realizacije projekta primoran odustati od prvobitnog projekta, koji ne ispunjava njegova očekivanja. Odabir izvođača za učešće u velikim projektima obično se provodi u dvije faze (iako ih može biti i više). Prilikom prve (preliminarne ili kvalifikacione) selekcije ocjenjuje se sposobnost organizacije za obavljanje posla. To se može uraditi prema sljedećim kriterijima: - radno iskustvo: prije svega se ocjenjuju recenzije prethodnih kupaca; - spremnost za obavljanje ovog posla: ocjenjuje se organizaciona struktura preduzeća, raspoloživost sopstvenih ili privučenih proizvodnih kapaciteta, kvalifikovano inženjersko osoblje, postojeće upravljanje proizvodnjom i sistem kontrole kvaliteta; 50 POSLOVNE NEKRETNINE KAO OBJEKAT INVESTICIJE - dostupnost i opravdanost plana rada izvođača: izvođač daje plan, tehnološki redoslijed, opis problematičnih pitanja; - pouzdanost: procjenjuje se trenutna finansijska situacija, dostupnost licenci i drugih dokumenata koji potvrđuju pravo na obavljanje relevantnih djelatnosti, nepostojanje tužbi za neizvršavanje obaveza, itd. Preliminarni odabir se obično vrši u ranim fazama projekta, kada nema potpunih podataka za konačnu selekciju. U drugoj, završnoj fazi, kada je projektna dokumentacija gotova i podnosioci prijave mogu izvršiti proračune sa dovoljnim stepenom tačnosti, komercijalni prijedlozi upoređuju parametre kao što su: - cijena: konačni trošak se može uporediti samo ako su sastav i obim posla usklađeni. precizno utvrđeno; ako nisu, upoređuju se troškovi pojedinačnih stavki; - rok za završetak posla: i ova tačka je od velike važnosti, međutim, mora se uzeti u obzir da rok za završetak posla zavisi ne samo od izvođača, već i od ispunjenja od strane naručioca (investitora, projektanta) o svojim obavezama da obezbijedi obim posla i dogovori niz pitanja; - tehnički parametri: ova tačka postaje važna ako postoje različite mogućnosti za rješavanje tehničkih pitanja, na primjer, korištenje različitih materijala, tehnologija i opreme; ponuda sa minimalnom cijenom možda neće pružiti najbolje rješenje za kupca. Predstavnici generalnog izvođača su ti koji koordiniraju sve radove na gradilištu. Osim toga, kada je na gradilištu generalni izvođač, on jasno definira redoslijed radova i njegovo vrijeme, a kada ima mnogo izvođača, uvijek postoji rizik od zabune i, kao rezultat, konfliktnih situacija, što u konačnici može dovesti na dodatne troškove i gubitke. Kao što pokazuje iskustvo posljednjih godina, sve više programera shvaća prednosti postojanja generalnog izvođača radova i radije rade s jednom velikom građevinskom organizacijom, a ne s nekoliko manjih odgovornih samo za svoje specifično područje rada. U tom slučaju sklapaju jedan ugovor i tada prihvataju samo gotov objekat. Još jedna važna figura u izgradnji nekretnine je generalni dobavljač. Ovo je organizacija koja ispunjava obaveze iz ugovora o izgradnji za nabavku opreme i materijala za objekat u izgradnji. Uz saglasnost kupca (programera), generalni dobavljač može, po potrebi, uključiti i druge kompanije kao poddobavljače potrebnih materijala. Ali generalni dobavljač je taj koji ostaje odgovoran kupcu za ispunjavanje obaveza od strane poddobavljača. Dugo se razvijala situacija kada su domaće građevinske kompanije smatrale stambenu izgradnju svojom osnovnom djelatnošću, dok su samo strane kompanije pokazivale interes za komercijalne i industrijske nekretnine. Međutim, u posljednje vrijeme situacija se počela mijenjati, a dominantna pozicija stranih izvođača više ne izgleda tako očita u ovom segmentu nekretnina. Međutim, kao rezultat nedavnih promjena u globalnoj ekonomskoj situaciji, stambena izgradnja će vjerovatno ponovo postati prioritet domaćih investitora. Još jedna karakteristična karakteristika tržišta izgradnje komercijalnih nekretnina je prisustvo velikih građevinskih holdinga, koji u svojoj strukturi imaju svoje generalne ugovorne organizacije. U pravilu su to kompanije koje su se ranije specijalizirale za stambenu izgradnju. 52 POSLOVNE NEKRETNINE KAO OBJEKAT INVESTICIJE 2.4. Kompanija za upravljanje Uglavnom, kroz čitavu turbulentnu deceniju razvoja tržišta komercijalnih nekretnina, posebno u Moskvi i Sankt Peterburgu, ostala su pitanja upravljanja objektima u tradicionalnom smislu (kombinacija tehničkog rada sa organizacionim i komercijalnim uslugama) pozadinu. Međutim, na tržištima koja ekstenzivno rastu, kvalitativni razvoj je, u određenom smislu, sekundaran. Nedostatak ponude a priori je učinio gotovo svaki novi projekat uspješnim i visoko profitabilnim. Jasno je da za promociju objekata nisu bili potrebni posebni napori. Općenito, glavni zadatak igrača na tržištu komercijalnih nekretnina bio je povećanje obima. Kao rezultat povećanja broja objekata nekretnina, otkrivena je nemogućnost vlasnika da efikasno upravlja njima. Osim toga, zbog popunjenosti tržišta komercijalnih nekretnina u oba ruska glavnog grada i uspostavljanja relativne ravnoteže između ponude i potražnje, pojavila se potreba za značajnim naporima da se održi nivo profitabilnosti postojećih nekretnina i pretvaranje novih u profitabilni finansijski instrumenti. U ovom trenutku, zbog pada privredne aktivnosti, već se vodi pravi rat za zakupca komercijalnih nekretnina. Problemi upravljanja dolaze do izražaja. U današnje vrijeme, poslovanje upravljanja nekretninama na tržištu komercijalnih nekretnina postaje sve traženije. Raste broj nekretnina kojima je potrebno profesionalno i efikasno upravljanje, a vlasnici nekretnina sve se više okreću uslugama profesionalaca. Oni su ti koji će moći da ostvare maksimalan profit za vlasnika, obezbede mu potpuno sveobuhvatno održavanje imovine, obezbede vođenje detaljnog, jasnog, optimizovanog računovodstvenog, poreskog i upravljačkog računovodstva, a takođe garantuju odsustvo sukoba interes. Poglavlje 2. Glavni akteri na tržištu komercijalnih nekretnina 53 Prve profesionalne kompanije u oblasti upravljanja komercijalnim nekretninama, nezavisne od vlasnika, pojavile su se u Rusiji sredinom 1990-ih. Ako su u Moskvi to uglavnom bile divizije poznatih zapadnih kompanija za upravljanje, onda su u Sankt Peterburgu poslovale uglavnom lokalne firme. Obraćajući se društvu za upravljanje (MC), vlasnik nekretnine nastoji postići sljedeće ciljeve. Primanje visokih prihoda. Za postizanje ovog cilja, društvo za upravljanje obavlja funkcije uspostavljanja odnosa sa stanarima, vodi finansijske izvještaje, održava bazu podataka ugovora itd. Održavanje zgrade u tehnički ispravnom stanju. Kompanija za upravljanje obično preuzima na sebe čišćenje i održavanje imovine, kao i održavanje mreža u dobrom stanju. Međutim, mnogi stručnjaci smatraju da ova funkcija nije svojstvena društvu za upravljanje i da bi je trebale obavljati specijalizovane organizacije na osnovu ugovora. Povećanje tržišne vrijednosti zgrade. Ovaj cilj se postiže ne samo dodatnim ulaganjem sredstava društva za upravljanje u uređenje prostora, već i implementacijom od strane društva za upravljanje posebno izrađenog programa odabira zakupaca i koncepta razvoja nekretnine. Razvoj i implementacija ovakvih koncepata od strane kompanija za upravljanje je tipična za objekte koji se koriste u svrhe trgovanja. Minimiziranje troškova. Za vlasnika, ovaj cilj uključuje dva aspekta: minimiziranje troškova posjedovanja nekretnine i minimiziranje troškova održavanja društva za upravljanje. Društvo za upravljanje, zauzvrat, zainteresovano za ostvarivanje prihoda, nastojaće da svoje gubitke prebaci na zakupca i druge učesnike u procesu upravljanja. Trenutno glavni udio na tržištu upravljanja komercijalnim nekretninama zauzimaju zapadne kompanije, od kojih su najveće Hines i Sawatzky. Ali analitičari su skloni vjerovati da ruski igrači imaju ozbiljne izglede na ovom tržištu. Domaća realnost nameće svoja ograničenja zapadnim standardima, tako da i dalje ima prostora za poslovanje ruskih igrača, a posljednjih godina udio domaćih kompanija na tržištu komercijalnih nekretnina raste i istiskuje zapadne firme. Zapadne kompanije, po pravilu, imaju veliko iskustvo i visoke standarde upravljanja imovinom, zbog čega mnogi vlasnici žele da sarađuju sa njima. Iako su njihove ruske kolege više prilagođene lokalnim uslovima i sve više usvajaju neke zapadne standarde upravljanja, oni imaju primjetan nedostatak iskustva, organizacije rada i kompetentnog sistema praćenja. Međutim, mnogi stručnjaci smatraju da će domaće kompanije uskoro istisnuti strane kompanije na ovom tržištu. Prednost ruske kompanije za upravljanje nije samo poznavanje tržišne realnosti, već i individualni pristup svakom klijentu. Posljedica ovakve politike je stalno širenje spektra usluga koje se pružaju. Rad zapadnih kompanija odlikuje se konzervativnim pristupom, rade tačno prema uputstvima. Želja da se osigura sve situacije i povjerenje u prethodno izrađena uputstva je naličje velikog iskustva. Osim toga, više od polovine domaćih kompanija za upravljanje ušlo je na tržište sa svojom imovinom, upravljajući vlastitim nekretninama. To im pruža mogućnost da steknu potrebno iskustvo i istovremeno osigurava njihovu finansijsku stabilnost. *** Kompanije za upravljanje danas ne samo da se aktivno kreću u regione, već i proširuju svoje poslovanje, aktivno nudeći netradicionalne usluge kao što su savjetovanje i posredovanje. Time zadiru u domen tradicionalnih konsultantskih kuća, koje još nisu previše zabrinute zbog ovakvog razvoja događaja, ili ne smatraju novopečenih brokera ozbiljnim konkurentima, ili s pravom vjeruju da ima dovoljno mjesta za sve u svijetu. rastuće tržište. Poglavlje 2. Glavni akteri na tržištu komercijalnih nekretnina 55 Trenutno društva za upravljanje mogu ponuditi veoma širok spektar usluga. Upravljanje imovinom obuhvata tri komponente: tehničku (popravke i inženjerski radovi), organizacionu (unutrašnjost, razvoj sigurnosnog sistema, organizacija konferencija) i komercijalnu (iznajmljivanje prostora, izrada predračuna za popravke, računi za komunalije). Glavne aktivnosti društva za upravljanje: - poslovi upravljanja: marketing, usluge nekretninama, izrada koncepta razvoja nekretnine, izrada plana operativnog upravljanja, izrada poslovnog plana, budžetiranje imovine; - konsultantske usluge: revizija ekonomsko-tehničkog poslovanja, analiza usvojenih tehničkih rješenja, tehnički nadzor u toku izgradnje, učešće u radu prijemnih komisija, obračun troškova poslovanja, pravni savjeti; - rad zgrada: održavanje građevinskih elemenata i inženjerske opreme u ispravnom stanju, izvođenje tekućih i velikih popravki, modernizacija zastarjelih inženjerskih sistema i opreme, obezbjeđenje zgrada i organizovanje kontrole pristupa i drugih povezanih poslova; - usluge čišćenja: čišćenje unutrašnjih prostora, susjednih prostora, uređenje, čišćenje krovova, pranje fasada i zastakljivanja, uklanjanje smeća i snijega, kristalizacija mramora. Kao primjer možemo navesti usluge koje pružaju neka društva za upravljanje. 1. Podrška fazi izgradnje. Praćenje procesa izgradnje, provjera dokumentacije sa potpisivanjem potvrda o izvršenim radovima. 56 POSLOVNE NEKRETNINE KAO OBJEKAT INVESTICIJE Izrada izvještaja o uočenim nedostacima i odstupanjima od projekta prije završetka radova. Provjera dostupnosti ugovora i ugovora o garantnom servisu. Kontrola pravovremenog otklanjanja nedostataka i nedostataka. Učešće u radnim i državnim komisijama. Zaključivanje ugovora sa resursnim i ugovornim organizacijama. 2. Finansijski menadžment. Vođenje računovodstvene i poreske evidencije vlasnika nekretnine u potpunosti. Izrada i dostavljanje kompletnih računovodstvenih i poreskih izvještaja regulatornim organima. Izdavanje računa zakupcima za plaćanje zakupnine u skladu sa ugovorima o zakupu. Pružanje budžeta, izvještaja o troškovima, novčanih tokova, prihoda i rashoda. 3. Administrativne funkcije. Izrada planskog programa preventivnog održavanja objekta. Sprovođenje redovnih inspekcija terena i izrada detaljnih izvještaja. Upravljanje i kontrola rada osoblja i podizvođača. Interakcija sa podizvođačkim kompanijama. Interakcija sa gradskim i saveznim vlastima. Organiziranje nabavke i isporuke svih potrebnih materijala, alata i opreme. 4. Interakcija sa stanarima. Praćenje ispunjenja obaveza zakupaca po ugovorima o zakupu. Poglavlje 2. Glavni akteri na tržištu komercijalnih nekretnina 57 Razvoj pravila za stanare. Odgovaranje na sve zahtjeve zakupca u pogledu upravljanja i rada objekta. Nadzor nad organizacijom radova na preuređenju prostorija od strane zakupaca. 5. Održavanje imovine. Održavanje sistema grijanja, ventilacije, klimatizacije. Održavanje sistema automatskog upravljanja, sigurnosnih i protivpožarnih sistema. Održavanje elektroenergetskih i rasvjetnih sistema, liftovskih objekata. Održavanje vodovodne i kanalizacione mreže, konstruktivnih dijelova zgrade i krova. Izvođenje rutinskih popravki inženjerske opreme. Reakcija u hitnim slučajevima 24/7. 6. Čišćenje. Čišćenje i održavanje nekretnine. Obezbeđenje svih potrebnih potrošnih materijala i opreme. Osiguravanje dostupnosti kontejnera za smeće i organiziranje službe odvoza smeća. Pranje fasada i prozora. Uklanjanje snijega sa lokacije. Uređenje teritorije nekretnine. Reciklaža čvrstog otpada i fluorescentnih lampi. Pejzažni radovi. 7. Osiguravanje sigurnosti. Obezbjeđivanje i održavanje sigurnosnih mjesta. Osiguravanje rada opreme za video nadzor i kontrolu pristupa. Reagovanje i likvidacija posledica u slučaju vanrednih situacija. 58 POSLOVNE NEKRETNINE KAO OBJEKAT INVESTICIJE Izrada uputstva o postupanju stanara u vanrednim situacijama. 8. Konsultantske usluge. Tehnička revizija projektno predračunske dokumentacije za objekat u izgradnji. Tehnički nadzor. Učešće u prijemu objekta u funkciju. Monitoring inženjerskih sistema i opreme zgrada. Razvoj koncepta za upravljanje i rad zgrade. Kao što smo već spomenuli, mnogi stručnjaci smatraju da će rad društva za upravljanje postati efikasniji ako dugo vremena ne vodi pojedinačne oblasti u procesu upravljanja imovinom, već čitav niz usluga, s tim da je u potpunosti odgovoran za rezultat menadžment. Na osnovu ovog zahtjeva društva za upravljanje nastoje da preuzmu kontrolu nad procesom davanja u zakup upravljanih nekretnina, odnosno da se bave posredovanjem. Brokerske i konsultantske usluge smatraju se neophodnim elementom kompleksa usluga upravljanja. To je zbog činjenice da je cilj društva za upravljanje da dugoročno poveća kapitalizaciju imovine i zadrži početni koncept razvoja imovine. Kompanija za upravljanje, čiji prihodi zavise od operativne dobiti imovine, će efikasno i efektivno odabrati zakupce i stvoriti najudobnije uslove za rad. Kompanija za upravljanje je ta koja će izraditi koncept razvoja objekta, funkcionalno zoniranje i projektnu dokumentaciju, vodeći računa o daljem efikasnom funkcionisanju i upravljanju objektom. S druge strane, postoji mišljenje da treba ograničiti učešće društava za upravljanje u procesu pozivanja zakupaca. Naravno, društvo za upravljanje treba da učestvuje u procesu izrade standardnog ugovora o zakupu i njegovih aneksa sa opisom operativnih troškova i računa za komunalije, kao i da pregovara sa zakupcima. Istovremeno, ona mora komunicirati sa profesionalnim brokerima, jer je glavni problem posredovanja postojanje uspostavljenih odnosa sa različitim kategorijama stanara. Ovo pitanje se posebno akutno javlja kod zakupa velikih trgovačkih kompleksa, koji zahtijevaju prisustvo velikih, „sidrenih“ zakupaca, kreiranje visokokvalitetnog koncepta, privlačenje ovih zakupaca, sastavljanje pravog miksa zakupaca (odabir pravog miksa zakupaca u sajt) i razvoj dugoročne strategije za povećanje profita od upravljanog objekta. Takve vještine i veze imaju samo profesionalne kompanije koje već dugo rade na brokerskom tržištu. Daljnji razvoj ideje o preferiranju uskih stručnjaka dovodi kompanije za upravljanje u praksu outsourcinga. Strane kompanije za upravljanje slijedile su ovaj put. Obično se usluge čišćenja, konsalting i posredništvo angažuju na vanjskim izvršiteljima, a društvo za upravljanje vrši samo kontrolu nad aktivnostima vanjskih izvršitelja. Međutim, u Rusiji, tranzicija kompanija za upravljanje na outsourcing nije stvar bliske budućnosti; malo je vjerovatno da će ruske kompanije za upravljanje koristiti ovu šemu. Malo je vjerovatno da će neko od njih htjeti dijeliti profit preko vanjskih poslova drugim kompanijama. To znači da je konkurencija neizbježna na duge staze. Želja kompanije za upravljanje da zatvori čitav ciklus (od razvoja koncepta i konsaltinga do brokerskog i facility menadžmenta), njihova spremnost da preuzmu odgovornost za uspeh ili neuspeh, duboko poznavanje tehničkih zamršenosti i veliko praktično iskustvo određuju njihove prednosti u predstojećem takmičenju sa svakim drugim i sa više specijalizovanih kompanija. Ovo nije potpuna lista učesnika na tržištu komercijalnih nekretnina. U budućnosti ćemo vam skrenuti pažnju i na njegove ostale igrače. Međutim, postoji posebna vrsta učesnika na koje želimo da obratimo veću pažnju. Govorimo o kompanijama za upravljanje. S njima je, po našem mišljenju, vezana budućnost komercijalnih nekretnina u našoj zemlji. 60 POSLOVNE NEKRETNINE KAO OBJEKAT INVESTICIJE *** Najproblematičnije za učesnike na tržištu je izgradnja stabilnih odnosa. Mnogobrojnost učesnika u procesu stvaranja i upravljanja nekretninama povećava rizik nepoštovanja obaveza u svakoj fazi procesa. U kriznoj situaciji garancija da će partner ispuniti svoje obaveze postaje posebno vrijedna. Takvu garanciju može dati jedan kontrolni centar za sve učesnike u procesu. U organizacionom smislu, ovaj trend se ostvaruje u formi holdinga. Osim toga, postoji mogućnost spajanja kompanija koje učestvuju na tržištu u vidu reorganizacije. Ali reorganizacija oduzima dosta vremena i ograničava ekonomske mogućnosti stranaka. Članovi koji su ranije bili odvojene firme postaju odjeli veće kompanije. U tom slučaju se povećava veličina finansijske odgovornosti stranaka i ograničen je izbor učesnika u odnosu. U situaciji stvaranja holding kompanije, postupak spajanja je ograničen samo na sticanje paketa dionica u kompaniji. Ujedno, preuzeta kompanija zadržava pravo sklapanja poslovnih ugovora sa trećim licima i ne odgovara za obaveze matične organizacije. Ispod su prednosti kupovine dionica. Za razliku od situacije reorganizacije, prilikom kupovine udela u drugom preduzeću nije potrebno proći proceduru odobrenja na skupštini akcionara, osim u slučajevima većih transakcija. Učesnici u ovoj transakciji prilikom kupovine akcija ne moraju ponovo formirati osnovni kapital, što otvara pitanja dodatne emisije i konverzije akcija. Prilikom spajanja preduzeća njihovi poverioci dobijaju pravo da zahtevaju prevremenu otplatu dugova reorganizovanih preduzeća. Kao rezultat toga, učesnici na tržištu jednostavno i brzo stiču fokusnu tačku koja garantuje ispunjenje ugovornih obaveza od strane strana. Poglavlje 3 Glavne faze aktivnosti učesnika na tržištu... Glavne faze aktivnosti učesnika na tržištu komercijalnih nekretnina 3.1. Izgradnja: faze (projektovanje, dobijanje zemljišne parcele) Ova knjiga je posvećena pitanju kupovine i prodaje komercijalnih nekretnina. No, govoreći o tržištu komercijalnih nekretnina, treba istaći da faza kupoprodaje ne pokriva u potpunosti djelokrug ovog tržišta. Treba spomenuti faze stvaranja komercijalne nekretnine i upravljanja već stečenom imovinom. U nastavku ćemo detaljnije razmotriti neke aspekte ovih faza i njihov uticaj na proces kupovine i prodaje komercijalnih nekretnina. Sada ćemo općenito razgovarati o ovim fazama. Prema odredbama Poglavlja 6 Zakonika o uređenju grada Ruske Federacije, zakonodavac identifikuje sljedeće faze izgradnje: inženjerska istraživanja; arhitektonsko i građevinsko projektovanje; državno ispitivanje projektne dokumentacije i rezultata inženjerskih istraživanja; nedržavno ispitivanje projektne dokumentacije; izdavanje građevinskih dozvola; izvođenje izgradnje; kontrola izgradnje; državni nadzor; izdavanje dozvole za stavljanje objekta u funkciju. Međutim, ove odredbe prvenstveno uređuju pravnu stranu tehničkog postupka izgradnje objekta. Za investitora koji planira izgradnju poslovne ili maloprodajne zgrade, opseg pravnih i tehničkih pitanja je mnogo širi. 3.1.1. Faze, tehnički detalji 1. Rješenje zemljišnog pitanja Da biste mogli izgraditi bilo koju nekretninu potrebno je zemljište. Međutim, njegovo prisustvo na bilo kom pravu (vlasništvo, trajno (trajno) korišćenje, zakup) još ne garantuje odsustvo poteškoća. Ako je situacija sa punopravnim vlasnikom zemljišne parcele manje-više jasna, onda još uvijek nije u potpunosti razjašnjen pravni status pravnih lica koja posjeduju zemljišne parcele na pravu trajnog (trajnog) korištenja ili zakupa. Stalni korisnik zemljišta je praktično lišen prava da raspolaže zemljištem po sopstvenom nahođenju. Ne može ga prodati, pokloniti, založiti ili na drugi način raspolagati, kao što ne može drugom licu ustupiti pravo trajnog (trajnog) korištenja. Prema čl. 20 Zakona o zemljištu nije dozvoljeno raspolaganje zemljišnom parcelom koja je u trajnom (trajnom) korištenju građana ili pravnih lica.

Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja je jednostavno. Koristite obrazac ispod

Studenti, postdiplomci, mladi naučnici koji koriste bazu znanja u svom studiranju i radu biće vam veoma zahvalni.

Objavljeno na http://www.allbest.ru/

WITHposjedovanje

Uvod

1. Nekretnine kao investicioni objekat

2. Istorijat nastanka institucije zajedničke gradnje u inostranstvu

3 . Strana iskustva u privlačenju investicija u stambenu izgradnju

4. Zadatak

Zaključak

Bibliografija

Uvod

Danas su aktualna pitanja vezana za nekretnine. I to je razumljivo, budući da izgledi za naš napredak uveliko zavise od toga kako naučimo da radimo sa ovom institucijom – privatnim vlasništvom. Nekretnine moraju postati aktivni pokretač ekonomskog razvoja.

Tržište nekretnina je neraskidivo povezano sa investicionim aktivnostima. Ulaže se kako na primarnom tržištu - novogradnja, tako i na sekundarnom tržištu nekretnina - prenos prava vlasništva na objektima. Širom svijeta nekretnine su jedan od najčešćih i najefikasnijih finansijskih instrumenata. U međuvremenu, novac uložen u ovu industriju neće biti izgubljen ni u najnepovoljnijim uslovima, a u većini slučajeva donosi dividende nekoliko puta veće od depozita u bankama. Trenutno je situacija na tržištu nekretnina vrlo ugodna za privatna ulaganja.

Investiciona aktivnost je pod uticajem postojećih karakteristika ruskog tržišta nekretnina. Postoje tri glavna područja ulaganja: stanovanje, zemljište i komercijalne nekretnine koje donose prihod.

Tržište nekretnina je atraktivno potencijalnim investitorima iz sljedećih razloga:

Ulaganja u nekretnine karakteriše veći stepen sigurnosti, sigurnosti i mogućnosti kontrole investitora;

Prilikom kupovine kuće, stana, garaže, vikendice i sl., investitor dobija paket prava, dok većina ostalih investicionih objekata ne povlači pravo vlasništva;

Uz brzu deprecijaciju sredstava, nedovoljnu pouzdanost njihove sigurnosti u kreditnim institucijama i ograničenu dostupnost profitabilnijih područja ulaganja, ulaganja u nekretnine omogućavaju vam da uštedite sredstva od inflacije.

Posljednjih godina tržište nekretnina je u stanju stabilnosti i ravnoteže i, uprkos problemima u privredi, cijene stanova su ostale gotovo nepromijenjene.

Svrha ovog rada bila je sagledavanje stranog iskustva u privlačenju investicija u stambenu izgradnju. Za postizanje ovog cilja postavljeni su sljedeći zadaci:

Nekretninu smatrati objektom ulaganja;

Razmotrite istoriju nastanka institucije zajedničke gradnje u inostranstvu;

Uzmite u obzir strana iskustva u privlačenju investicija u stambenu izgradnju.

1 . Nekretnine kao investicioni objekat

Važeći Građanski zakonik Ruske Federacije sadrži definiciju nekretnina u čl. 130 “Nepokretne i pokretne stvari.” Prema stavu 1 čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, nekretnine (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne parcele, podzemne parcele, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, tj. objekti čije je kretanje bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni nemoguće, uključujući šume, višegodišnje zasade, zgrade, građevine, nedovršene građevinske projekte. Nepokretna imovina uključuje i avione i pomorske brodove, plovila unutrašnje plovidbe i svemirske objekte koji podliježu državnoj registraciji. Uz navedeno, napominje se da zakon može i drugu imovinu svrstati u nepokretnu imovinu.

Mogu se razlikovati sljedeće karakteristike nekretnina:

Nekretnina se ne može premjestiti bez nanošenja štete na objektu; - nekretnina je čvrsto povezana sa zemljištem, ne samo fizički, već i pravno;

Trajnost investicionog objekta;

Svaka konkretna nekretnina je jedinstvena u pogledu fizičkih karakteristika i u smislu investicijske atraktivnosti;

Nekretnina se ne može ukrasti, razbiti ili izgubiti u normalnim uslovima;

Cijena nekretnine je visoka, a njena podjela na imovinske udjele je teška, au drugim slučajevima nemoguća;

Informacije o transakcijama nekretninama su često nedostupne;

Gubitak potrošačkih svojstava ili prijenos vrijednosti tokom proizvodnog procesa nastaje postepeno kako se istroši;

Korisnost nekretnina određena je sposobnošću da se zadovolje specifične ljudske potrebe za stambenim i industrijskim prostorom;

Mogućnost pozitivnog ili negativnog uticaja novogradnje na vrijednost susjednog zemljišta i objekata;

Postoji tendencija povećanja vrijednosti imovine tokom vremena; - postoje specifični rizici svojstveni nekretnini kao objektu ulaganja: rizik fizičkog oštećenja pod uticajem prirodnih i veštačkih faktora, rizik akumulacije spoljašnjeg i funkcionalnog habanja, finansijski rizik vezan za uslove revizije zakupnine; - stroga državna regulacija prometa nekretninama. Postoje tri glavne vrste nekretnina: zemljište, stambeni i nestambeni prostori . Osnovni objekt nekretnine je zemljište. Uz podjelu na vrste, nekretnine se klasificiraju prema nizu kriterija, što doprinosi uspješnijem istraživanju tržišta nekretnina i olakšava razvoj i primjenu metoda za procjenu i upravljanje različitim kategorijama nekretnina. Klasifikacija prema najčešćim karakteristikama prikazana je u tabeli 1.

Postoje sljedeći oblici prihoda od ulaganja u nekretnine:

Povećanje vrijednosti nekretnina zbog promjene tržišnih cijena, nabavka novih i uređenje starih nekretnina;

Budući novčani tokovi koji se ponavljaju;

Prihod od preprodaje nekretnine na kraju perioda vlasništva.

Tabela 1 - Opća klasifikacija nekretnina

Vrsta klasifikacije	Vrste nekretnina
Po prirodi upotrebe	Za stanovanje: kuće, vikendice, stanovi za komercijalnu i industrijsku delatnost: hoteli, poslovni prostori, prodavnice, restorani, servisi, fabrike, fabrike, skladišta
	Za poljoprivredne svrhe: farme, bašte
	Za posebne namjene: škole, crkve, manastiri, bolnice, vrtići, starački domovi, vladine i upravne zgrade
Po namjeni vlasništva	Za vođenje biznisa, za stanovanje vlasnika
	Kao investicija
	Kao inventar i WIP
	Razvijati i razvijati za potrošnju iscrpljivih resursa
Po stepenu specijalizacije	Specijalizirani (zbog svoje specijalizirane prirode rijetko se, ako ikad, iznajmljuju trećim stranama ili prodaju na otvorenom tržištu kako bi se nastavila postojeća upotreba, osim kada se prodaju u sklopu poslovanja): rafinerije nafte i kemijska postrojenja, elektrane, muzeji , bibliotekama i sličnim prostorima koji pripadaju javnom sektoru
	Nespecijalizirane - sve ostale nekretnine za kojima postoji opća potražnja na otvorenom tržištu za ulaganje, postojeće namjene ili slične namjene
Prema stepenu spremnosti za rad	Izgradnja u toku koja je puštena u rad i zahtijeva rekonstrukciju ili veće popravke
Po obnovljivosti u naturi	Neponovljivo: zemljišne parcele, nalazišta minerala
	Ponovljivo: zgrade, strukture, višegodišnje zasade

Atraktivnost ulaganja u nekretnine objašnjava se sljedećim faktorima:

Prilikom kupovine nekretnine, investitor dobija paket prava, dok mnogi investicioni objekti nemaju pravo vlasništva;

Sigurnost uloženih sredstava uopšte (pod normalnim uslovima nekretnine se ne mogu izgubiti ili ukrasti) a posebno inflacija (inflatorni procesi su praćeni povećanjem cena nekretnina i prihoda od njih);

Mogućnost ostvarivanja prihoda od nekretnina u novčanom smislu i drugih korisnih efekata života, prestiž posjedovanja određenog objekta itd.

Ulaganja u nekretnine imaju pozitivne karakteristike kao što su mogućnost višegodišnjeg korišćenja imovine i očuvanja kapitala.

2 . Istorijat nastanka institucije zajedničke gradnje u inostranstvu

Institucija vlasničkog učešća u građevinarstvu nastala je u Argentini 1985. godine. Ovdje je dobio i naziv "construccion de la equidad", što se doslovno prevodi sa španjolskog kao "gradnja sa pravdom". Zatim je ovaj naziv na engleski preveden kao „equity construction“, a tek onda sa engleskog na ruski kao „equity construction“.

Godine 1983. Raul Ricardo Alfonsin Fulques je postao predsjednik Argentine. Uništena godinama vladavine vojne hunte, sedmogodišnjim građanskim ratom i porazom u ratu sa Velikom Britanijom oko Foklandskih ostrva, zemlja je bila u teškoj ekonomskoj situaciji. Kao rezultat toga, došlo je do hiperinflacije i devalvacije nacionalne valute - starog argentinskog pezosa i njegove zamjene novom monetarnom jedinicom - australom. Međutim, to nije stabilizovalo privredu, stope inflacije su postale ne samo visoke, već i potpuno nepredvidive. U sadašnjoj situaciji banke su odbijale da izdaju kredite u nacionalnoj valuti, jer su postali krajnje neisplativi za banke – davanje kredita i na šest mjeseci značilo je vraćanje sto hiljada puta manje novca. A izdavanje kredita u stranoj valuti je tada bilo zabranjeno zakonom.

Dakle, ni građevinskim organizacijama ni građanima nisu davani hipotekarni krediti, a zbog iste hiperinflacije nije bilo moguće akumulirati sopstvena sredstva.

Tada je, 1985. godine, Raúl Ricardo Alfonsín iznio ideju „fer stanovanja“. Tako su ljudi koji su željeli da izgrade svoje stanove morali pomoći građevinskoj kompaniji u izgradnji budućih kuća. Za realizaciju ove ideje stvoreno je posebno dioničko društvo, čije su dionice bile u slobodnoj prodaji i nisu bile izražene u novčanim jedinicama, već u kvadratnim metrima stambenog prostora. Mnogi Argentinci su razmijenili svoju ušteđevinu, uključujući i malu, prije nego što su za takve dionice uspjeli pojeftiniti. Kada se akumulira dovoljan broj dionica, mogli bi se zamijeniti za završene stambene objekte.

U to vrijeme mnoge argentinske kompanije nisu imale samo dugoročne građevinske projekte, već i gotove kuće, ali za ovim stambenim prostorom nije bilo potražnje. Veliki vlasnici stanova su bankrotirali zbog činjenice da su stanari prestali plaćati kiriju, a kuće su se prodavale samo kao cjelina, a ne stan po stan. Takve kuće su, uprkos činjenici da u njima niko nije živeo, održavane u dobrom stanju i čuvane. Predsjednik Alfonsin uvjerio je vlasnike da prodaju stanove odvojeno. Tako su građevinske kompanije dobile sredstva za završetak dugoročnih građevinskih projekata i bile u mogućnosti da rasprodaju davno izgrađene objekte za koje je bio potreban novac za njihovo održavanje.

Izgrađene kuće nisu davane u zakup, budući da je postojala dozvola i za građevinske djelatnosti i za poslove održavanja stambenih zgrada, a jedna dozvola je isključila drugu. Kako bi natjerao vlasnike kuća da prodaju svoje dodatne stanove, Alfonsin je nametnuo veliki progresivni porez na stanodavce, a naprotiv, subvencionirani su građevinari koji nisu izdavali kuće koje su izgradili.

Kao rezultat ove politike Raula Ricarda Alfonsina, broj vlasnika kuća tokom njegove vladavine porastao je za 19%.

Trenutno takva akcionarska društva više nisu toliko rasprostranjena u Argentini, zemlja doživljava građevinski bum, a cijene nekretnina rastu u prosjeku 15% godišnje.

Iskustvo Argentine kasnije su usvojile zemlje kao što su Čile, Salvador i Engleska.

U Čileu se zajednička gradnja pojavila 1990-ih. Ovdje su se dioničari, po pravilu, udružili kako bi izgradili kuću, a zatim od nje dobili prihod srazmjerno uloženom kapitalu. Za razliku od Argentine, do pojave ove institucije u Čileu došlo je na inicijativu privatnih organizacija, a ne države. Međutim, to se pre može pripisati negativnim aspektima, jer država nije kontrolisala ove odnose, neka preduzeća nisu bila u stanju da izmire svoje obaveze i otišla su u stečaj. Osiguravajuća društva, a ponekad i društva za reosiguranje, morala su da završe izgradnju objekata, jer nisu svi osiguravači imali sredstava kada je nekoliko klijenata istovremeno otišlo u stečaj. Dakle, dioničari nisu prevareni i dobili su svoje stanove. Međutim, nakon toga, Čileanci su se prema ovom načinu gradnje odnosili s nepovjerenjem.

U El Salvadoru je sve ispalo mnogo gore, ljudi su, uložili novac u zajedničku gradnju, ostali bez ičega. Do širenja ove institucije došlo je i početkom devedesetih, kada se zemlja oporavila nakon dugog građanskog rata. Velike migracije - iz ratom razorenih i osiromašenih sela stanovništvo je pohrlilo u gradove - dovelo je do porasta prevara: građevinske kompanije su građanima nudile da ulože preostalu ušteđevinu i uskoro dobiju novi stambeni prostor u gradu. Međutim, ova obećanja nikada nisu ispunjena. Vlada El Salvadora je 1996. godine donijela zakon protiv takvih aktivnosti, čime je konačno okončana ova široko rasprostranjena obmana građana.

U Velikoj Britaniji ovakva veza nastala je krajem prošlog veka. Upravo se ova zemlja smatra osnivačem „ruske“ šeme zajedničke izgradnje. Engleske građevinske kompanije su se obratile ovom sporazumu kako bi garantovale prodaju neizgrađenih projekata. U ovom slučaju, ulaganje se po pravilu odvijalo u nekretnine koje se nalaze ne u samoj Ujedinjenom Kraljevstvu, već u inostranstvu - u UAE, Egiptu, Kataru, Kuvajtu. Britanski programeri su prodavali takozvane "zamkove u zraku", odnosno kuće koje još nisu bile izgrađene, što je u početku izazvalo nepovjerenje. Međutim, besprijekorna reputacija Britanaca, kao i naftni bum (cijene nekretnina direktno zavise od cijena nafte) uvjerili su arapske kupce, koji su počeli voljno kupovati nedovršene nekretnine, znajući da će gotove prodati po višoj cijeni.

Ali pad cijena nafte povlači i pad cijena nekretnina, akcionari su prisiljeni prodavati kvadrate po nižoj cijeni nego što su ih prvobitno platili. Kupci će izgubiti čak i ako tržišne cijene ostanu nepromijenjene - zbog inflacije realna cijena će biti znatno niža. Uz to, razlika u cijeni između izgrađenog i neizgrađenog objekta je sve manja, što dovodi do smanjenja broja “vazdušnih” kupaca.

Dakle, popularnost institucije zajedničke gradnje u raznim zemljama, po pravilu, nastala je u vreme ekonomske recesije. Izuzetak je bila Velika Britanija, gdje su vješto prodavali nedovršene nekretnine arapskim kupcima koji su bili željni hitno uložiti novac zarađen od prodaje nafte. Vrijedi napomenuti da slične šeme izgradnje dioničkog kapitala u inostranstvu nisu dovele do pojave tako velikog problema prevarenih dioničara kao u Rusiji.

3. Strana iskustva u privlačenju investicija u stambenu izgradnju

Strani sistemi zajedničke izgradnje imaju svoje karakteristike i po mnogo čemu se suštinski razlikuju od sistema koji se razvio kod nas. Treba napomenuti da je stambena izgradnja u mnogim stranim zemljama razvijena zbog dostupnosti ekonomskih i pravnih sredstava za osiguranje povrata novčanih ulaganja, kao i dostupnosti gotovih objekata široj javnosti. Razmotrimo instituciju zajedničke gradnje i njene karakteristike u nekoliko stranih zemalja. Šema koja se trenutno koristi u Ujedinjenim Arapskim Emiratima karakterizira činjenica da prije svega investitor dobije dozvole, podvrgne se pregledu projekta i odobri ga. Cijena projekta procjenjuje stručno vijeće, a predračuni su javni. Za početak gradnje potrebno je prikupiti sto posto sredstava potrebnih za izgradnju objekta i to u određenom roku, na primjer, šest mjeseci. Kako bi ispoštovao ograničeni rok, investitor je primoran da izvrši inicijalnu prodaju sa minimalnom maržom, očekujući da će preostali neprodati stanovi značajno poskupjeti do završetka izgradnje.

Sredstva deponenata pohranjuju se na povjereničkim računima ovlaštenih banaka. Finansiranje izgradnje se odvija u fazama i pod nadzorom ovlaštene banke. Rizike značajnog povećanja troškova izgradnje mogu osigurati osiguravajuća društva, međutim, u pravilu gradnju prati samo povećanje cijene samog projekta i neprodatih stanova. Investitori su također zaštićeni od propuštanja rokova za završetak projekta - u ovom slučaju, kazne u obliku novčanih kazni mogu biti izrečene investitoru.

Često u početnoj fazi razni veliki investitori ulažu u izgradnju kako bi kupili stanove po minimalnoj cijeni. Ovaj mehanizam je investicione prirode, pa je u vrijeme krize gotovo pedeset posto građevinskih projekata u Dubaiju također bilo zamrznuto, ali obični dioničari nisu oštećeni, ulaganja samo velikih investitora nisu se isplatila.

U Sjedinjenim Američkim Državama, kupac radi prema sljedećoj shemi: on stvara grupu, koja može uključivati ​​menadžere projekata, predradnike, procjenitelje, ekonomiste i inženjere. Izrađuju svu potrebnu dokumentaciju i izrađuju predračun. Nakon prijema materijala, projekt menadžer počinje raditi sa izvođačima, a korištenje konsultantskih kuća je široko rasprostranjeno. Ako govorimo o zadružnom obliku ulaganja u građevinarstvo, u Americi i on ima karakterističnu osobinu: na primjer, u tužilaštvima nekih država postoje posebne jedinice koje kontrolišu prikupljanje i trošenje sredstava koje primaju zadružni subjekti koji se bave ovim poslovima. površine od investitora. Osim toga, sva sredstva idu na račun posebnog tužioca preko kojeg je moguće njihovo naknadno trošenje.

Široka ponuda stambenih objekata u Sjedinjenim Državama podržana je široko rasprostranjenim hipotekarnim kreditima. Sistem hipotekarnog kreditiranja za stambenu izgradnju i vlasništvo nad kućama počeo je da se oblikuje u vrijeme predsjednika Franklina Roosevelta.

Trenutno se koriste razne vrste programa, period kredita je vrijeme u kojem zajmoprimac radi, odnosno do penzije.

U poslove stambenog finansiranja uključen je veliki broj različitih institucija, institucija primarnog i sekundarnog tržišta hipotekarnih kredita, uključujući tržište hartija od vrijednosti - to su hipotekarne banke, štedno-kreditna društva, komercijalne i štedionice, osiguravajuća društva, penzioni fondovi, investicione institucije, privatni zajmodavci, nekretnine, brokerske firme i druge organizacije. Dakle, još jedna karakteristika kreditiranja u ovoj zemlji je da su svi stambeni prostori podijeljeni u 3 grupe: najjeftiniji, prosječni i najskuplji. Kredit za objekat prve kategorije izdaje država, za ostale kategorije - uz pomoć privatnih hipotekarnih institucija. U ovom slučaju, rok kredita je 12 godina, a iznos subvencije je 75% cijene stambenog prostora.

Prilikom sklapanja ugovora o zajedničkoj izgradnji u Francuskoj trošak objekta se plaća u fazama: prije početka građevinskih radova i postavljanja temelja kupac plaća 5% cijene, do podizanja krova 70% potrebno je platiti iznos ugovora, zatim se plaća još 20%, a preostalih 5% se plaća prilikom izdavanja kuće.

Francusko zakonodavstvo ne predviđa isplatu kompenzacije sredstava prevarenim akcionarima, međutim, garancije i dalje mogu dati francuske banke.

Stambeno kreditiranje je također razvijeno u Francuskoj, a ugovorna stambena štednja se široko koristi. Tako u Francuskoj postoje dvije vrste računa stambene štednje: na prvom računu možete akumulirati do 100 hiljada franaka i nakon toga dobiti povlašteni stambeni kredit od 150 hiljada franaka uz 3,75% godišnje, dok svake godine državni bonus u iznos od 7,5 hiljada franaka; na drugom računu stambene štednje možete akumulirati do 400 hiljada franaka i dobiti povlašćeni stambeni kredit u iznosu do 600 hiljada franaka uz 4,8% godišnje. Stope na kredite su 4-5% niže od tržišnih. Krediti se takođe odobravaju vlasnicima zemljišta i građevinskim preduzećima za stambenu i industrijsku izgradnju na period od 3 do 20 godina.

S obzirom na odnose u oblasti dioničke gradnje u Njemačkoj, treba napomenuti da ovdje nije donesena posebna zakonska regulativa, odnosi su regulisani Građanskim zakonikom i samo o nekim pitanjima se donose vladine uredbe.

U Njemačkoj kupac radi direktno sa licenciranom građevinskom kompanijom, a ne sa nekoliko ugovornih partnera. Iznos ugovora se također prenosi direktno na račun kompanije, ali striktno ne prije izdavanja građevinske dozvole, inače se investitor suočava s rizikom oduzimanja licence. Dakle, građevinsko preduzeće je u obavezi, lično odgovorno za poštovanje rokova i kvalitet izgradnje, da izgradi objekat i da njegov deo prenese na investitora u vidu nepokretnosti. Osnivanje specijalnih projektantskih kompanija nije zakonom zabranjeno; oni će podlijegati istim zahtjevima za licenciranje kao i sama građevinska kompanija. Ali ovdje treba uzeti u obzir da je odlučujući kriterij u njemačkoj građevinarstvu pouzdanost i pozitivna reputacija učesnika na tržištu koji će izvoditi gradnju, te stvaranje posebnih projektantskih kompanija, koje zauzvrat sklapaju ugovore sa svojim sopstvenih učesnika, u ovom slučaju će okarakterisati izgradnju kompanije nije na najbolji način.

Njemačka također ima sistem podrške građanima u vidu klasičnog oblika ugovorne štednje - građevinskih štedionica. Njihov izvor sredstava za ciljane stambene kredite su depoziti građana, naknade korisnika kredita za korišćenje stambenog kredita, kao i državni bonusi koji se isplaćuju u skladu sa ugovorom o građevinskoj štednji, pod uslovom da je investitor uložio određeni iznos u svoj kredit. računa tokom godine.

Prema njemačkom zakonu, građevinske štedionice ne mogu obavljati nikakve aktivne poslove osim davanja kredita svojim štedišama, koji, za razliku od štediša komercijalne banke koji nema informaciju o tome kako se njegova sredstva koriste, tačno znaju ko i pod kojim uslovima koristi svoja sredstva. novac?

Zaposleni građani sklapaju ugovor sa građevinskim štedionicama za finansiranje izgradnje, na osnovu kojeg kupac stana mjesečno polaže određeni iznos novca na svoj račun u toj banci. Poslodavac svakog mjeseca na platu doda 78 maraka, što je 936 maraka godišnje, a država još 93,6 maraka. Tako se akumulira kapital za stambenu izgradnju. Kada se akumulira potreban iznos i iznosi oko 1/3 cijene imovine, država građanima izdvaja 10% cijene stanovanja, a građevinska štedionica izdaje kredit za preostali iznos uz nisku fiksnu kamatu. stopa. Ukoliko stanovanje kupuje mlada porodica sa najmanje dvoje djece, država im godišnje osam godina nakon kupovine daje 40 hiljada maraka u vidu subvencija za kuću, 24 hiljade maraka za djecu, 4 hiljade maraka u vidu subvencija ekološki dodatak i 3,2 hiljade maraka u vidu energetskih subvencija.

Zajedničku gradnju u Velikoj Britaniji (kao i nekim skandinavskim zemljama) karakteriše činjenica da je predstavnik naručioca često arhitekta. On bira sve stručnjake potrebne za izgradnju, koji procjenjuju preliminarnu cijenu projekta i izvode razne podugovaračke radove. Arhitekta zajedno sa njima priprema dokumentaciju neophodnu za zaključivanje ugovora, koja ukazuje na izvodljivost učešća na nadmetanju, izrađuje program izvođenja radova pre i posle nadmetanja i načine smanjenja trajanja izgradnje.

U Engleskoj, kao i u Nemačkoj, sistem građevinskih društava uspešno funkcioniše još od prošlog veka, ali mehanizam njihovog rada je malo drugačiji od nemačkih - da biste dobili stambeni kredit ne morate biti deponent. građevinskog društva. Kao rezultat liberalizacije bankarskog zakonodavstva UK, funkcije ovih kompanija u posljednje vrijeme sve više podsjećaju na one konvencionalnih komercijalnih banaka, što zauzvrat povećava konkurenciju između ove dvije strukture i, posljedično, dovodi do nižih kamatnih stopa na kredite. Osim toga, aktivnosti građevinskih društava u Engleskoj usko su povezane sa osiguravajućim kompanijama - usluge osiguranja su uključene u jedinstveni mehanizam hipotekarnog kreditiranja.

Izgradnja udjela u stranom kapitalu može se okarakterizirati s nekoliko drugih karakteristika.

U mnogim zapadnim zemljama, firme koje se bave građevinarstvom i koje su zainteresirane za aktivnosti jedne druge ujedinjuju se među sobom u kartele, što može značajno smanjiti troškove izgradnje. Takvom saradnjom smanjuju se troškovi i rashodi pružanjem međusobnih popusta na pružene usluge i isporučeni materijal.

U inostranstvu država aktivno učestvuje u investicionom procesu. U zemljama sa razvijenom tržišnom ekonomijom, istovremeno obavlja nekoliko funkcija: reguliše ukupan obim privatnih poslovnih investicija; stimuliše privlačenje investicija u određene industrije i preduzeća uz pomoć raznih pogodnosti; direktno interveniše u sam proces ulaganja.

Država također aktivno učestvuje u procesu određivanja cijena građevinskih projekata. Na primjer, u Švedskoj, u svakoj pokrajini postoje stručnjaci koji prate cijene roba i usluga i daju prijedloge za njihovu regulaciju. Država može postaviti gornji prag cijena, a ako cijene značajno porastu i inflacija je visoka, država ima pravo da ih zamrzne, međutim, samo za određene robe i usluge. Ako cijene stanova rastu, država počinje aktivno podržavati stanovništvo, a posebno mlade porodice, dajući im različite stambene subvencije i dugoročne povoljne kredite.

U zemljama kao što su Sjedinjene Američke Države, Njemačka, Finska, Japan, Kanada i druge, vladine agencije također mogu intervenirati u proces određivanja cijena, na primjer, kada cijena građevinskog projekta premašuje troškove proizvodnje i prosječnu profitnu maržu. Ako se profitna stopa pokaže iznadprosječnom, onda državne agencije istražuju razloge za takav rast, a ako nisu opravdani onda država tu stopu reguliše nasilno.

Analizirajući sisteme izgradnje dioničkog kapitala u stranim zemljama, moguće je identificirati kako osnovne karakteristike svojstvene određenim zemljama tako i zajedničke karakteristike. Tako se u mnogim zemljama firme koje se bave građevinskim poslovima udružuju među sobom za plodnije aktivnosti, što može značajno smanjiti troškove izgradnje, smanjiti troškove i izdatke. Predstavnik naručioca je pojedinac (arhitekta u Velikoj Britaniji, Švedskoj, Finskoj, grupa u SAD, generalni izvođač u Njemačkoj), koji bira stručnjake potrebne za izgradnju, koji određuju potreban obim posla.

U ekonomski razvijenim stranim zemljama postoji socijalna podrška građanima, posebno mladim porodicama, koja im pomaže da sami obezbede smeštaj. Takođe, posebna pažnja se poklanja pitanjima cijena – državni organi prate cijene i određuju njihovu gornju granicu.

Kada se razmatraju svjetska iskustva stambenog zbrinjavanja stanovništva, potrebno je imati na umu da na praktični razvoj i organizaciju stambenog kreditiranja u određenoj zemlji značajno utiče niz faktora koji se mogu podijeliti na političke, ekonomske i pravne. . Ovi faktori poslužili su kao osnova za formiranje desetina sorti i opcija za organiziranje stambenog kreditiranja u svijetu. Na osnovu navedenog, tehnologija ulaganja u stambeni sektor zasniva se na tri glavna principa: štednja po ugovoru, hipotekarni kredit i podrška države.

Takozvani “prošireni otvoreni model” ima značajne razlike. Riječ je o modelu u kojem glavni priliv kreditnih resursa u sistem hipotekarnog kreditiranja dolazi sa sekundarnog tržišta vrijednosnih papira podržanih hipotekama nekretnina, posebno organiziranog za ovu svrhu. Implementacija proširenog otvorenog modela može se osigurati samo ako se, po pravilu, stvori proširena infrastruktura hipotekarnog tržišta uz pomoć države i, u najmanju ruku, uz njenu djelomičnu kontrolu nad emisijom vrijednosnih papira kojima se trguje na sekundarno tržište.

Ako uzmemo općenito sistem stambenih hipotekarnih kredita u Sjedinjenim Državama, može se primijetiti da je ranije postojalo „pravilo crvene linije“ u okviru koje su se krediti mogli izdavati, a izračunavane su i zone rizika za izdavanje kredita. Ako je građanin pao u crvenu liniju ili ušao u nedostupnu rizičnu zonu, tada mu je odbijen kredit. Kredit u SAD-u se izdaje za period tokom kojeg zajmoprimac radi, tj. do penzije.

Općenito, vrijedi napomenuti da je ova institucija u zemljama o kojima smo gore govorili razvijenija nego u našoj zemlji.

Zadatak

Generalna građevinska organizacija je u izvještajnoj godini izgradila i pustila u rad 70 hiljada m 2 stambenog prostora, od čega je 20 hiljada m 2 zidano. Za tekuću godinu organizacija je utvrdila plan puštanja u rad stambenog prostora od 80 hiljada m 2, od čega je 10 hiljada m 2 zidano, 60 hiljada m 2 velikopanelnih i volumetrijskih blokova - 10 hiljada m 2.

Utvrditi povećanje udjela (%) stambenih zgrada izgrađenih u montažnim objektima u tekućoj godini u odnosu na izvještajnu godinu.

Od stanja 70 hiljada m 2 - 100%

cigle 20 hiljada m 2

80 hiljada m 2 - 100%

10 hiljada 2 cigle

60 hiljada m 2 panela

Blok od 10 hiljada m 2

Stvarnih 50 hiljada m 2 (71,4%)

Planirano 70 hiljada m 2 (87,5%),

one. za 16,1%

Proizvodna površina mehaničke radionice je 980 m2, pomoćna površina je 170 m2, građevinski obim objekta je 12075 m3. Ukupni obim kapitalnih investicija je 250 hiljada rubalja, uključujući procenjene troškove izgradnje i montaže - 130 hiljada rubalja.

Odrediti prostorno-planske pokazatelje k ​​1 i k 2 i učešće građevinsko-montažnih radova u ukupnom obimu kapitalnih ulaganja za objekat.

Efikasnost prostorno-planskih rješenja za zgradu karakteriziraju koeficijenti k 1 i k 2, koji se određuju formulama:

kapital ulaganja u nekretnine

k 2 = F/F sprat,

gdje je V građevinski obim objekta (cijela zapremina nadzemnog i podzemnog dijela objekta bez zapremine tehničkog podzemlja i potkrovlja, lođa i balkona), m 3 ;

F - stambeno-proizvodni prostor (namijenjen samo za realizaciju tehnološkog procesa, u javnim zgradama - radni prostor), m 2;

F sprat - korisna površina (u stambenim zgradama - to je zbir stambenih i pomoćnih površina minus površina stepeništa, u industrijskim zgradama - zbir proizvodnih i pomoćnih površina).

Koeficijent k 2 sa racionalnim prostorno-planskim rješenjem u industrijskim zgradama je 0,93-0,95, u stambenim zgradama - 0,62-0,72.

k 1 = V/F = 12075:980 = 12,32;

k 2 = F/F pod = 980:(980+720)=980:1700=0,58,

što nije racionalno, jer za industrijske zgrade k 2 je 0,93-0,95.

Udio građevinskih i instalaterskih radova k cmr u obimu kapitalnih ulaganja određuje se formulom:

k smr = C smr /K*100,

gdje je C cmr procijenjeni trošak građevinskih i instalacionih radova objekta, rub.;

K - ukupan obim kapitalnih ulaganja za objekat, rub.

k cmr = C cmr /K*100 = 130000:250000 = 0,52.

Zaključak

Ako uzmemo u obzir strana iskustva u privlačenju investicija, onda je potrebno govoriti o relativnoj ravnoteži investicione tražnje, s jedne strane, i prijedlozima građevinskih kompanija za zadovoljenje ove potražnje, s druge strane. Ovakva situacija se razvila zbog dostupnosti gotovih građevinskih projekata, prisustva ekonomskih i pravnih mehanizama za osiguranje povrata uloženih sredstava i optimalnih perioda povrata ulaganja.

Napominjem da strani sistemi zajedničkog učešća u izgradnji imaju svoje osnovne karakteristike. To je zbog činjenice da je u mnogim zemljama razvijeno hipotekarno kreditiranje i građani, primajući kredit, kupuju gotove stambene objekte bez straha da investitor neće ispuniti svoje obaveze ili će period izgradnje biti odgođen. Ovakav vid kreditiranja je mnogo isplativiji i efikasniji za građane, osigurava ga stabilna ekonomija zemlje i štiti ga mnoge razvijene pravne institucije.

Sljedeća važna tačka u organizaciji gradnje je uloga kupca i onoga koji obavlja njegove funkcije. U Engleskoj, Finskoj i Švedskoj, predstavnik klijenta je često arhitekta. On bira stručnjake potrebne za izgradnju, koji utvrđuju preliminarnu cijenu izgradnje, obavljaju podugovaračke poslove i prikupljaju druge potrebne podatke. Zajedno sa njima, arhitekta priprema dokumentaciju za zaključivanje ugovora, kojom se propisuje izvodljivost učešća na tenderu, program rada pre i posle tendera, ekonomske metode rada i pitanja smanjenja trajanja izgradnje.

U SAD-u, kupac stvara grupu koja može uključivati ​​procjenitelje, inženjere, ekonomiste, menadžere ugovora i predradnike. Zatim razvijaju svu potrebnu dokumentaciju i dijagrame procesa izgradnje. Na osnovu primljenih materijala, ugovorni menadžer započinje rad sa ugovornim firmama. Istovremeno, za optimalan izbor uobičajeno je uključiti konsultantske firme. U Japanu je napravljen korak naprijed u tom pravcu. Građevinske kompanije organizuju velike istraživačke laboratorije, pa čak i institute; naučnici se aktivno regrutuju da rade za kompaniju. U ovom slučaju, umjesto koncepta „kupca“, koristi se koncept „programera“, čije funkcije uključuju nabavku lokacije, finansiranje, izgradnju i prodaju stambenog prostora. Programer može angažovati izvođače i podizvođače.

Druga karakteristika je odnos između naručioca i izvođača, koji utiče na formiranje odnosa između akcionara i kupca u ovom slučaju.

Na osnovu navedenog, mogu se izvući sljedeći zaključci. Uvođenje hipotekarnog kreditiranja u Rusiji na odgovarajućem nivou u sadašnjoj fazi koči niz faktora: nedovoljna razvijenost tržišta hartija od vrijednosti; nedostatak investitora spremnih da prihvate niske povrate na hipoteke; slab razvoj poslovanja osiguranja u svrhu servisiranja hipotekarnih kredita; visok trošak sredstava komercijalnih banaka neophodnih za izdavanje dugoročnih hipotekarnih kredita; visoke stope inflacije, promjene kursa rublje, uzrokujući značajan rizik kamatnih stopa za dugoročne kredite itd.

Bibliografija

1. Građanski zakonik Ruske Federacije (treći dio) od 26. novembra 2001. br. 146-FZ (usvojen od strane Državne dume Federalne skupštine Ruske Federacije 22. decembra 1995.) (sadašnje izdanje od 30. januara 2014. )

2. Krutik A.B. Ekonomija nekretnina / Krutik A.B., Gorenburgov M.A., Gorenburgov Yu.M. - Sankt Peterburg: Lan, 2010. - 480 str.

3. Matyugina E.G. O tržištu nekretnina / E.G. Matyugina // Stambena izgradnja. - 2011.- br. 1. - Str. 8-14.

4. Rakhman I.A. Razvoj tržišta nekretnina u Rusiji: teorija, problemi, praksa / I.A. Rahman. - M.: Ekonomija, 2004. - 294 str.

5. Rakhman I.A. Strana iskustva u regulisanju investicionih i građevinskih delatnosti / I.A. Rakhman // Ekonomika gradnje. - 2010. - br. 6. - Str. 45-48.

6. Ekonomija nekretnina / ur. V. Borovkova. - Sankt Peterburg: Peter, 2009. - 416 str.

Objavljeno na Allbest.ru

Slični dokumenti

Nekretnine kao investicioni objekat. Istorijat nastanka institucije zajedničke gradnje u inostranstvu. Strana iskustva u privlačenju investicija u stambenu izgradnju. Utvrđivanje rasta udjela stambenih zgrada u tekućoj godini u odnosu na izvještajnu godinu.

test, dodano 18.11.2014


Karakteristike ekonomske suštine investicija. Analiza investicione aktivnosti, tržišta, resursa. Pravo ulaganje. Postupak državnog regulisanja kapitalnih ulaganja. Oblici i instrumenti ulaganja u nekretnine.

cheat sheet, dodano 31.03.2010


Planiranje troškova građevinsko-montažnih radova na primjeru OJSC "Stroitel", njegovi glavni ciljevi i metode utvrđivanja. Planirani indikatori za objekt planiranja, rezerve za njihovo poboljšanje. Glavni dijelovi plana troškova građevinskih i instalaterskih radova.

kurs, dodan 23.02.2012


Utvrđivanje efektivnosti ulaganja u izgradnju autoputeva. Ekonomska procjena projekata aerodromskih terminala. Obračun cijene građevinskih i instalaterskih radova. Osnovni koncepti i prednosti leasinga u građevinarstvu. Iznos lizing plaćanja.

test, dodano 30.12.2014


Studija istorije razvoja investicija. Karakteristike vrsta i učesnika ulaganja. Utvrđivanje uloge investicija u razvoju moderne privrede. Problemi ulaganja u Rusiju i načini za njihovo prevazilaženje. Osnovne metode privlačenja investicija.

kurs, dodan 06.03.2014


Sastav i struktura investicija. Objekti industrijskog i finansijskog ulaganja. Činjenice povećanja efikasnosti korišćenja kapitalnih investicija. Osobine privlačenja stranih investicija za razvoj djelatnosti privrednih subjekata.

sažetak, dodan 19.10.2010


Određivanje koeficijenta mehaničkog rasta stanovništva. Izračunavanje indeksa produktivnosti rada za stalno osoblje metodom troškova. Utvrđivanje udjela sredstava javne potrošnje u ukupnom obimu lične potrošnje stanovništva.

test, dodano 05.05.2009


Glavne vrste izvora ulaganja. Ciljevi državne investicione politike. Značaj privlačenja stranih investicija u materijalnu proizvodnju. Relevantnost i ozbiljnost problema investicija (kapitalnih investicija) za privredu Belorusije.

članak, dodan 20.09.2010


Utvrđivanje kapitalnih ulaganja za izgradnju i opremanje bioskopa. Ekonomski plan rada bioskopa, dijagram njegovih operativnih troškova. Proračun perioda povrata za kapitalna ulaganja u izgradnju i opremu bioskopa.

kurs, dodan 01.04.2014


Koncept investicija i procjena njihove efektivnosti. Karakteristike ulaganja u nekretnine. Karakteristike sekundarnog tržišta nekretnina u Irkutsku. Metode za procjenu efektivnosti ulaganja u nekretnine. Problemi ulaganja u nekretnine.

Ulaganje u komercijalne nekretnine koje ćete dodati u svoju kombinaciju imovine nije ništa novo. Međutim, ovo područje i dalje ostaje misterija za mnoge investitore. Karakteristike ulaganja u komercijalne nekretnine:

• Komercijalne nekretnine uključuju stanove, urede, prodajne prostore i još mnogo toga.
• Operacija i preprodaja su dva načina da zaradite novac u komercijalnim nekretninama. Operacija je iznajmljivanje ili korištenje za vlastite komercijalne potrebe, a preprodaja je igra povećanja vrijednosti objekta tokom vremena.
• Tipično, ulaganje u komercijalne nekretnine zahtijeva više kapitala, kao i iskustva i vremena.

Komercijalne nekretnine su opći termin za nekretnine koje se koriste za ostvarivanje dobiti. Primjeri komercijalnih nekretnina uključuju poslovne zgrade, industrijske nekretnine, medicinske centre, hotele, trgovačke centre, poljoprivredno zemljište, stambene zgrade i skladišta.

Istorijski gledano, ulaganje u komercijalne nekretnine koristili su milioni investitora jer to nije samo područje srednjeg do niskog rizika, već i način diverzifikacije portfelja. Međutim, mnogi investitori još uvijek ne razumiju kako takve nekretnine funkcioniraju kao investicijski alat.

Postoji niz ključnih razlika između ulaganja u komercijalne nekretnine i tradicionalnih investicija poput dionica i obveznica. Za razliku od potonjih, koje se često kupuju na sekundarnom tržištu, nekretnine su oskudan resurs i imaju intrinzičnu vrijednost kao materijalna imovina. Akcije se najčešće kupuju radi preprodaje, a ne kao izvor redovnih prihoda.

Strategija ulaganja u slučaju komercijalnih nekretnina je jednostavna: postoji stalna potražnja za takvim nekretninama. Investitori stiču nekretninu i zarađuju na njoj na dva načina: davanjem nekretnine u zakup i izdavanju ili preprodaji. Pogledajmo bliže ova dva puta:

Primanje kirije

Različiti zakupci imaju različite potrebe, pa će se dogovori razlikovati. Evo nekoliko primjera:

• Ured. Advokatske firme ili startup projekti mogu biti zakupci. Prostorije se po pravilu daju u zakup na period od pet do deset godina.
• Stambene zgrade. Višestambene stambene zgrade najčešće iznajmljuju privatnici. U većini slučajeva - ne više od godinu dana ili čak nekoliko mjeseci. Međutim, postoje i dugoročni ugovori.
• Industrijski objekti. Skladišta i fabrike. Tipični zakupac je proizvodna ili distributivna kompanija. Takvi objekti se po pravilu nalaze u udaljenim područjima koja nisu pogodna za stalno stanovanje ili otvaranje komercijalnih objekata poput trgovačkih centara. Trajanje zakupa za industrijsku imovinu je obično pet godina ili više.

Povećanje vrijednosti i preprodaja

Druga prilika za potencijalni povrat ulaganja odnosi se na povećanje vrijednosti stvari tokom perioda u kojem ih investitor drži. Međutim, nekretnine također mogu izgubiti vrijednost. Čak i dokazane strategije ulaganja ne mogu pružiti 100% garanciju uspjeha.

Općenito, nekretnine su posebna i gotovo jedinstvena klasa imovine. Razlog je ograničen zemljišni prostor. Pogotovo u centru velikog grada. Kako se potražnja povećava i kako se područje u kojem se nekretnine razvijaju, postoji velika vjerovatnoća da će potencijalni zakupci biti spremni da plaćaju veće zakupnine, a kupci će kupiti nekretninu po višoj cijeni.

Čekanje da stigne potražnja nije jedini način povećanja vrijednosti nekretnina. Mnogi investitori imaju aktivniji pristup. Na primjer, vrše kozmetičke popravke ili kupuju novu opremu. Obje opcije vrijede za urede sa industrijskim objektima i stambene zgrade. Vanjska atraktivnost može nekoliko puta povećati vrijednost nekretnine, a shodno tome i zakupninu. Osim navedenih manipulacija, postoje i radno intenzivnije metode koje se ne odnose na poboljšanje izgleda nekretnine. Na primjer, to može uključivati ​​preraspodjelu susjedne parcele zemlje. U slučaju stambene zgrade, to će biti proširenje zgrade kako bi se izgradilo više stanova. Svaki novac potrošen na renoviranje nekretnine mogao bi potencijalno povećati prodajnu cijenu zgrade u budućnosti.

Prava studija slučaja: investicija u stanove

Pogledajmo ulaganje u komercijalne nekretnine na djelu. Aleksandar kupuje ne tako novu stambenu zgradu od 40 jedinica u Filadelfiji za 5 miliona dolara. Očekuje godišnji prihod od 500.000 dolara. Kako to obično biva, neki stanari ne ostaju duže od godinu dana. Aleksandar popravlja izgled ispražnjenih stanova, a zatim ih po većim cenama nudi novim zakupcima. Alexanderovi napori na poboljšanju doma povećavaju njegov prihod od iznajmljivanja za 50.000 dolara godišnje tokom pet godina. Dakle, do kraja godine petogodišnjeg perioda, imovina mu donosi oko 750.000 dolara godišnje.

Aleksandar tada odlučuje da proda zgradu za 16 miliona dolara. Potencijalni kupac će biti spreman da plati veću cenu nego što je Aleksandar platio pre 5 godina iz dva razloga: prvo, investitor je renovirao stanove, a sada unose 50% više nego kada je prvi put kupio zgradu. Drugo, područje u kojem se zgrada nalazi postalo je ekonomski razvijenije, jer su se pojavili novi stanari, a shodno tome i zabavni prostori poput kafića i trgovačkih centara. Generalno, Aleksandar je odličan i uradio je dobar posao.

Hajde da sumiramo

• Za razliku od dionica, ulaganja u komercijalne nekretnine će vjerojatnije osigurati stabilne novčane tokove u obliku prihoda od zakupnine.
• Komercijalne nekretnine su složena imovina i također oskudan resurs. Takvi objekti uvijek imaju intrinzičnu vrijednost i vremenom se povećavaju.
• Vrijednost komercijalnih nekretnina vođena je rastom ukupne ekonomije.

Istorijski gledano, direktna ulaganja u komercijalne nekretnine nisu bila dostupna svakom investitoru. To je zbog činjenice da takvi projekti zahtijevaju značajan kapital u milionima dolara, kao i veliki fond znanja za upravljanje imovinom. Stoga tržištem komercijalnih nekretnina dominiraju institucionalni investitori. Međutim, neke kompanije dozvoljavaju privatnim investitorima da ulažu u takve objekte, omogućavajući im da diverzifikuju svoj portfelj.

Nekretnine su jedan od najpopularnijih i najisplativijih investicionih objekata. Poslovanje na tržištu nekretnina uvijek ima investicioni sadržaj, budući da se odvija u cilju ostvarivanja prihoda i (ili) sticanja kapitalnih sredstava.

Povrat ulaganja u nekretnine se sastoji od sljedećih komponenti:

Povećanje tržišne vrijednosti nekretnina;

Tekući prihodi u obliku rente, zakupnine i drugih prihoda;

Prihodi od reinvestiranja ostvarenih tekućih prihoda.

Indikatori uspješnosti ulaganjau nekretninama:

1. Ekonomski efikasnost (profit, period otplate, finansijski pokazatelji).

2. Budžet efikasnost (budžetski prihodi od poreza, dažbina, prihodi od privatizacije).

3. Nacionalna ekonomija efikasnost (ekonomski rast, povećanje zaposlenosti, životni standard stanovništva).

4. Ekološki efikasnost (uticaj na životnu sredinu).

Nekretnine kao investicioni objekat imaju sljedeće Ključne karakteristike:

1. Dugoročna investicija i dug period obrta kapitala.

2. Potreba za relativno veliki iznos početnog kapitala da uđe na tržište.

Visoka cijena nekretnine zahtijeva značajna finansijska ulaganja prilikom kupovine.

Novčani tokovi u fazama ciklusa ulaganja u nekretnine karakterišu suprotan smjer i neujednačenost. U početnoj fazi postoje negativni novčani tokovi za izgradnju ili kupovinu objekta. Tokom perioda njegovog korištenja (na primjer, zakup), negativni novčani tokovi se pretvaraju u pozitivne, a vlasnik već prima stabilan prihod, iako u isto vrijeme mogu postojati i troškovi za popravke i održavanje zgrade. Prilikom preprodaje objekta, na koji će možda morati čekati gotovo cijeli život, vlasnik obično vraća kapital u koracima.

3. Niska likvidnost.

Likvidnost nekretnina- ovo je prilika da se roba brzo i bez gubitaka pretvori u gotovinu; njegov nivo je obrnuto proporcionalan vremenu potrebnom za prodaju objekta: što je manje vremena potrebno za njegovu prodaju, to je veća likvidnost. Stepen likvidnosti različitih vrsta nekretnina značajno varira, posebno u zavisnosti od lokacije.

4. Obavezno državna registracija transakcije.

Transakcije sa nekretninama su regulisane zakonom, koji predviđa pisanu formu i državnu registraciju, proveru pravne čistoće objekta (dokaz o pravima na nju), prijem i prenos, procenu i druge postupke koji treba da obezbede interese društva, lokalne vlasti i drugi subjekti prava.

5. Potreba za upravljanjem.

Nekretnine koje donose prihod zahtijevaju profesionalce menadžment imovine, počevši od traženja i procene alternativa, izbora najboljeg i najefikasnijeg slučaja upotrebe i njegove praktične implementacije, do organizacije obezbeđenja, rutinskih popravki itd.

Učinkovito upravljanje nekretninama već u predinvesticionoj fazi zahtijeva čitav niz mjera:

marketinško istraživanje;

građevinska, ekološka, ​​pravna i ekonomska ekspertiza;

opravdanost projektovane cijene i operativnih troškova;

analiza analoga nekretnina po principu supstitucije itd.

6. Visoka pouzdanost i efikasnost investicija.

Visoka pouzdanost je posljedica, posebno, karakteristika nekretnina kao što su materijalnost, temeljnost i trajnost. Stalni trend rasta vrijednosti nekretnina povećava efikasnost ulaganja.

7. Raznolikost kombinacije stvarnih prava.

Nekretnina se odlikuje odličnom razne kombinacije prava raspodjela imovine i prihoda. Neke od njegovih komponenti mogu biti u potpunom vlasništvu, druge mogu biti iznajmljene, druge mogu biti u privremenoj upotrebi, druge mogu biti u zalogu, a neke mogu biti u državnom vlasništvu.

8. Raznovrsni izvori ulaganja.

Vlastita finansijska sredstva– dobit, amortizacija, novčana štednja, osnovni kapital, rezervni fond.

Sredstva prikupljena od strane investitora– prodaja akcija, akcija, vlasničkih i drugih uloga fizičkih i pravnih lica.

Pozajmljena sredstva– bankarski krediti, budžetski krediti, obveznički zajmovi.

Razlozi atraktivnosti ulaganja u nekretnine:

značajan stepen sigurnosti i sigurnosti;

sticanje prava svojine;

sigurnost sredstava od inflacije;

nerazvijeno tržište nekretnina;

visok nivo profitabilnosti (mogućnost ostvarivanja većeg profita (nego na drugim tržištima) tokom čitavog perioda poslovanja nekretnine);

održivost potražnje potrošača;

manja izloženost fluktuacijama u ekonomskim ciklusima.

Međutim, treba napomenuti niz poteškoća u vezi sa specifičnostima objekta ulaganja:

nedostupnost informacija – informacije na tržištu nisu otvorene kao na primjer na tržištu roba, što otežava proces opravdavanja obima i prirode ulaganja, nedostatak zakonskog okvira u pogledu obaveznog objavljivanja informacija o transakcijama u tržište nekretnina;

„stroga” zavisnost od eksternih uslova urbanističkog uređenja, mogućnosti građevinskog kompleksa i specifičnosti potražnje potrošača;

visoki transakcioni troškovi transakcija (potreba provjere pravne čistoće imovine, kao i troškovi tehničke dokumentacije i registracije) su značajni, ako ne i visoki;

trajanje perioda transakcije.

"