Bankarske usluge 

Koje poreze treba da platim za izdavanje stana? Iznajmljivanje stanova: u potrazi za maksimalnim prinosom Prinos od najma

Što je područje manje prestižno, to je isplativije iznajmiti stanove u njemu, smatraju analitičari CIAN-a. Najbrže se otplaćuju stanovi u Novoj Moskvi, Kapotnji, Ljublinu i Kuzminkiju, ali ih je i teže prodati nego stanovanje u prestižnim područjima.

Attractive Kapotnya

Prosječan prinos od dugoročnog iznajmljivanja stana u Moskvi u prvoj polovini 2016. iznosio je 5,5%, prema studiji koju su izradili stručnjaci kompanije CIAN. Drugim riječima, stan u glavnom gradu možete platiti izdavanjem za nešto više od 18 godina. Međutim, period se značajno razlikuje za različite regije.

Kako se ispostavilo, vlasnici najskupljih nekretnina u centru grada najteže nadoknađuju sredstva utrošena na kupovinu. Lideri anti-rejtinga uključivali su okruge Arbat, Khamovniki i Gagarinski. Ovdje stopa kapitalizacije (odnos između cijene imovine i iznosa godišnjeg prihoda ostvarenog od izdavanja) varira u rasponu od 4-4,5%, ističe CIAN. Dakle, nakon što ste kupili stan na ovim prostorima, na povrat ulaganja morate čekati 22-25 godina.

Naprotiv, kupovina stana u najneprestižnijim područjima je, prema podacima istraživanja, najperspektivnija investicijska odluka. Maksimalni profit za investitore će doći od izdavanja stanova u naseljima Pervomaiskoye i Marushkinskoye u Novoj Moskvi, kao i u okrugu Kapotnya u Jugoistočnom administrativnom okrugu. Stope kapitalizacije se ovdje kreću od 6,4 do 6,7%. Odnosno, rentijer će moći nadoknaditi svoja ulaganja za 15-15,6 godina. Lideri po profitabilnosti (6,7%) su trosobni stanovi u blizini Moskovske Rafinerije nafte u Kapotnji.

Ovaj efekat je zbog činjenice da se udaljavanjem od centra grada cene zakupa ne smanjuju koliko cena kvadratnog metra, objašnjava CIAN.

Studija je zasnovana na analizi više od milion oglasa za prodaju i iznajmljivanje stanova u Moskvi, postavljenih na portalu cian.ru u periodu 2012–2016. Istovremeno, cijene najma i troškovi stanovanja su diskontovani uzimajući u obzir dinamiku cijena i cijena zakupa.

Kompanija "Miel-Rent" daje približno iste brojke kao CIAN, međutim, bez podjele po regionima: stopa kapitalizacije za stanove ekonomske klase u glavnom gradu kreće se od 4 do 7% godišnje.

Jednosobni stanovi su popularniji

Iznajmljivanje studio apartmana postalo je popularno tokom protekle godine. “Njihov udio u strukturi tražnje je tokom godine povećan za 3 procentna poena. i iznosio je 58%, napominje generalni direktor portala Domofond.ru Eric Segerborg. - Istovremeno, broj kontakt zahtjeva za oglase o ponudama za iznajmljivanje dvosobnih i trosobnih stanova, naprotiv, smanjen je za 1 procentni poen. - 34 i 7% respektivno.” Prosječna stopa zakupa također je smanjena u protekloj godini u svim segmentima stanovanja za 3%. Jednosobni stan u Moskvi možete iznajmiti u prosjeku za 30,8 hiljada rubalja, dvosobni za 43,3 hiljade rubalja.

Rentierovo pravilo

Podaci CIAN-a potvrđuju takozvano zlatno pravilo rentijera, kaže Sergej Šloma, direktor sektora sekundarnog tržišta u Inkom-Nekretnini: „Što je stambeni prostor manji, to je jeftiniji, donosi više prihoda. Sa ove tačke gledišta, kupovina luksuznih nekretnina za iznajmljivanje predstavlja jedinstveno zadovoljstvo: profitabilnost elitnih nekretnina je minimalna u poređenju sa standardnim stanovanjem.”

Prinos od lizinga luksuznih nekretnina kreće se između 1-4% iznosa početne investicije, u zavisnosti od cene kvadratnog metra, dekoracije, opreme i nameštaja, procenjuje Julija Kovaleva, direktorka sektora za iznajmljivanje urbanih nekretnina Kalinka grupe. Udaljenost od centra takođe često igra u korist rentijera. „U našoj bazi podataka postoji stan na Butikovskom, 5, u oblasti Ostoženka, koji se iznajmljuje za 10 hiljada dolara mesečno“, navodi Kovaleva primer. “U isto vrijeme, vlasnik je nedavno iznajmio relativno jeftin stan na ½ nasipa Tarasa Ševčenka za 15 hiljada dolara.”

Demokratskije opcije ne samo da su isplativije, već su i brže. Na primjer, stanovi u ekonomskoj klasi se sada rasprodaju u prosjeku za nekoliko dana, ali je prošle godine bilo dovoljno i nekoliko sati, procjenjuje Oksana Polyakova, zamjenica direktora odjela za iznajmljivanje stanova u Inkom-Real Estateu. „Danas je potrebno oko dve nedelje da se izabere između sedam do deset opcija za stanove komforne i poslovne klase“, nastavlja ona. “Prošle godine smo pregledali tri-četiri stana ne više od četiri dana.” Elitni apartmani mogu biti izloženi koliko god želite dok vlasnik ne odluči adekvatno sniziti cijenu najma.

Ako uzmemo statistiku u prosjeku za regiju, zaključci CIAN-a su logični - jeftinija područja donose veću profitabilnost, slaže se Anna Moiseeva, generalna direktorica agencije za nekretnine Home Staging. S druge strane, isplativost uvijek zavisi ne samo od površine, već i od konkretnog stana. Stručnjak navodi nekoliko znakova likvidne imovine: mala snimka, niska cijena, blizina metroa i centra. „Važno je uvek imati na umu da će u nekom trenutku stan koji se trenutno iznajmljuje ipak morati da bude prodat“, napominje Moiseeva. “A onda će faktori koji su korisni za rentijera učiniti da prodavač bude manje likvidni.”

Kupujte bliže centru

„Trajanje izloženosti stanova za prodaju, naravno, zavisi od kvaliteta samog stana: adekvatnosti njegove cene, kuće i sprata“, napominje Anna Moiseeva, generalna direktorka agencije za nekretnine Home Staging. “Ali općenito, stan u prestižnijem području može biti izložen oko dva do tri mjeseca, u odnosu na šest mjeseci ili više za manje tržišne stanove u udaljenim područjima.”

Da se nekretnine koje se nalaze bliže centru bolje prodaju svjedoče podaci Rosreestra. Na primjer, u prvoj polovini 2016. godine u Moskovskoj regiji registrovano je skoro 15% manje transakcija prijenosa prava na stambene prostore nego u istom periodu 2015. godine: 294,7 hiljada i 345,4 hiljade transakcija, respektivno. Ove statistike uglavnom opisuju transakcije na sekundarnom stambenom tržištu.

Smanjuje se i potražnja za novim zgradama. Od januara do juna 2016. godine, broj ugovora za učešće u zajedničkoj stambenoj izgradnji (DDU) u Moskovskoj regiji smanjen je za 4%, na 41,3 hiljade.

U Moskvi su, naprotiv, sve češće počele da se sklapaju transakcije i sa novim i sa sekundarnim nekretninama. Ukupan obim transakcija prenosa vlasništva nad stambenim zgradama povećan je za 10,8%, na 62,7 hiljada.

Na popularnost Moskve uticala je činjenica da su u proteklih godinu i po dana moskovski programeri iznijeli na tržište rekordan broj novih projekata koji se po cijeni mogu takmičiti s moskovskom regijom, objašnjava Tatjana Kaljužnova, šefica IRN-Consultinga. . Popusti su također igrali ulogu. „U oko 30% projekata, uz 100% plaćanja, možete dobiti popust od 5–10%“, napominje Kaljužnova.

Prosječna cijena 1 sq. m u novim zgradama u Moskvi (na području od Trećeg transportnog prstena do moskovskog prstena), prema IRN-u, danas iznosi 172,3 hiljade rubalja. U Moskovskoj regiji na kraju juna iznosio je 85,4 hiljade rubalja. za 1 sq. m, prema istraživanju kompanije "Miel-Nove zgrade" . Ali kada se pogledaju konkretne ponude, prednosti kupovine stana u Moskvi postaju jasnije. Na primjer, sredinom juna kompanija Zheldoripoteka pokrenula je novi stambeni kompleks „Atmosfera“ u okrugu Lyublino Jugoistočnog administrativnog okruga. U fazi pripreme mjesta za građevinske radove, cijena jednosobnih i trosobnih stanova površine 34,9–76,9 m². m iznosi 4,1–11,1 miliona rubalja, odnosno 115–145 hiljada rubalja. za 1 sq. m.

Za jedan "kvadrat" u stambenom kompleksu Opalikha O3, koji se nalazi u moskovskoj regiji, 13 km od moskovskog prstena, morat ćete platiti u prosjeku 124 hiljade rubalja, a cijena stanova, prema web stranici programera, procjenjuje se sa 2,4 miliona na 6,86 miliona rubalja. (za jednosobni, odnosno trosobni stan).

Čak i najprofitabilnije investicije na tržištu dugoročnog najma značajno su inferiornije u isplativosti od tradicionalnih bankovnih depozita. Prema podacima Centralne banke, osnovni nivo prinosa na depozite u rubljama sa rokom dospijeća duže od godinu dana u julu je iznosio 10,7% na godišnjem nivou.

Na prihode od izdavanja stana građanin mora da obračuna i uplati porez u budžet. Vrsta i visina plaćanja direktno zavise od statusa vlasnika: fizičkog lica ili individualnog preduzetnika.

Razmotrimo detaljnije koji porez plaća građanin koji nije registrovan kao samostalni preduzetnik, a koji porez plaća neposredno preduzetnik. Svi podaci dati su uzimajući u obzir izmjene zakonodavstva za 2019. godinu.

Mogućnosti oporezivanja prihoda od iznajmljivanja stanova

  • Porez na dohodak fizičkih lica - ako stan izdaje fizičko lice ili;
  • Jedinstveni porez - ako je individualni preduzetnik na „pojednostavljenom“ porezu;
  • Patent - ako individualni preduzetnik koristi PSN.

Stan iznajmljuje fizičko lice koje nema status individualnog preduzetnika

Prilikom izdavanja stambenog prostora i ostvarivanja prihoda od toga, fizičko lice koje nema status individualnog preduzetnika mora obračunati i platiti PFDL od primljenog prihoda.

ponuda:

Trenutno, za 2019. godinu stopa poreza na dobit iznosi:

  • 13% - za građane koji žive u Rusiji više od 183 dana godišnje;
  • 30% - za građane koji borave u Rusiji kraće od navedenog perioda.

Dakle, ako ste bili u inostranstvu duže od 183 dana godišnje u godini u kojoj ste ostvarili prihod od izdavanja stana, moraćete da platite porez po višoj stopi.

Primjer

Krestjankin A.L. 2019. je u Rusiji ostao samo 100 dana. U predmetnoj godini ostvario je prihod od izdavanja dva stana. Ukupan prihod od toga iznosio je 660 hiljada rubalja. Uzimajući u obzir činjenicu da je Krestjankin 2019. godine imao status nerezidenta, morat će platiti porez na dohodak po stopi od 30%. Dakle, iznos koji se plaća u budžet će biti 85.800 RUB:

660 hiljada rubalja. * 13%

Primljena prijava prihoda

Osim obaveze plaćanja poreza, građanin koji je ostvario prihod od iznajmljivanja stambenog prostora mora u poreskoj prijavi na obrascu 3-NDFL prikazati prihod i predati je poreskom organu u mjestu registracije.

Rok za podnošenje izvještaja - do 30. aprila godinu koja slijedi nakon godine u kojoj je prihod primljen.

Deklaraciju možete podnijeti na nekoliko načina:

  • samostalno ili preko svog zastupnika (uz notarsko ovjereno punomoćje);
  • Poštom (slanjem dokumenata u vidu preporučene pošiljke sa listom priloga);
  • Putem telekomunikacionih kanala sa elektronskim digitalnim potpisom.

IP na OSN

Prilikom iznajmljivanja stana, preduzetnik na OSN-u mora platiti i porez na dohodak, ali, za razliku od fizičkih lica, individualni preduzetnici na opštem režimu oporezivanja moraju plaćati akontaciju tokom cijele godine (prema obavještenjima koju šalje Federalna porezna služba) i mogu smanjiti prihod dobijen profesionalnim odbicima. Obični građani nemaju pravo tražiti profesionalne odbitke.

Ukoliko prijavu ne podnese do 4. maja, građanin će odgovarati u vidu novčane kazne od 5% od iznosa obračunatog na prijavi za svaki mjesec kašnjenja, ali ne više od 30% ukupno, a najmanje od 1.000 rubalja.

Stan se izdaje individualnim preduzetnicima po pojednostavljenom principu

Prilikom izdavanja stana u zakup, individualni preduzetnik plaća porez na odabrani predmet oporezivanja po pojednostavljenom poreskom sistemu. Postoje 2 stope za pojednostavljeni poreski sistem:

  • 6% - objekat “prihod”;
  • 15% - objekat “prihodi minus rashodi”.

Po pravilu, individualni preduzetnici koji koriste pojednostavljeni poreski sistem primenjuju stopu od 6% prilikom izdavanja stambenog prostora. Treba napomenuti da individualni preduzetnici koji koriste „pojednostavljeni sistem“ mogu umanjiti prihode za premije osiguranja uplaćene za „sebe“ u celosti i za 50% ako individualni preduzetnik plaća doprinose za angažovane radnike.

U toku godine, individualni preduzetnici moraju na kraju svakog kvartala uplatiti 3 akontacije i na osnovu rezultata godine obračunati porez za protekli poreski period:

  • Avansi se moraju uplatiti za 1. kvartal do 25. aprila;
  • Za pola godine - do 25. jula;
  • Za 9 meseci - 25. oktobar;
  • Za godinu dana do 30. aprila naredne godine.

Primjer

Stepanov V.V. u 2019 primijenio pojednostavljeni poreski sistem po stopi od 6%. Dobio je prihod od 660 hiljada rubalja od izdavanja stanova. Uplaćeni doprinosi vanbudžetskim fondovima u 2019. godini iznosili su 22.261 rub. Na kraju svakog kvartala, Stepanov će morati da uplati u budžet 17.339 RUB:

(660 hiljada rubalja * 13%) - 22.261

Izvještavanje

Prijava na pojednostavljeni poreski sistem podnosi se jednom godišnje, u roku 30. aprila, nakon izvještajnog.

Stan se izdaje individualnom preduzetniku na "patent"

Prilikom izdavanja stambenog prostora individualnim preduzetnicima koji imaju patent, biće potrebno platiti porez u iznosu od 6% pripisanog prihoda utvrđenog zakonom za određenu vrstu delatnosti.

Iznos potencijalnog prihoda utvrđen je regionalnim propisima, posebno u Moskvi, ovaj prihod je utvrđen u skladu sa Zakonom br. 53 od 31. oktobra 2012. godine. Prema ovom zakonu, potencijalni prihod od izdavanja stana u Moskvi zavisi od lokacije nekretnine za iznajmljivanje i kreće se od 210 hiljada rubalja. do 10 miliona rubalja godišnje.

Treba napomenuti da se navedeni prihod obračunava samo za jedan stan. Ako ih ima više, iznos će biti odgovarajuće veći.

Rok trajanja patenta je od 1 mjeseca do godine.

U zavisnosti od perioda na koji je patent kupljen, utvrđuje se i postupak njegovog plaćanja.

Ako je patent izdat na period kraći od šest mjeseci, mora se platiti prije isteka, a ako na više od 6 mjeseci, onda u dvije uplate: 1/3 u roku od tri mjeseca od dana prijema i preostale 2 /3 prije isteka patenta.

Treba napomenuti da se trošak patenta ne može smanjiti za plaćene premije osiguranja.

Individualni preduzetnici ne podnose izveštaje o patentima.

Šta odabrati da platite manje

Uporedimo sve tri gore navedene situacije i odredimo u kom statusu će građanin morati da plati najmanje.

Početni podaci:

S.V. Listyev je 2019. godine izdao svoj stan u području metroa Bibirevo (opštinski okrug Bibirevo) i dobio prihod od 654.600.

  • Kao pojedinac(bez registracije kao individualni preduzetnik) iznos poreza na dohodak fizičkih lica koji se plaća u budžet će biti RUB 85,098 (654 600 * 13%).
  • Prilikom primjene pojednostavljenog poreskog sistema "dohodak"(samo za fizička lica registrovana kao samostalni preduzetnici) iznos poreza plaćen za godinu će biti RUB 62,477(654.600 * 13%) - 22.261 (doprinosi za obavezno osiguranje u Fond PIO i Fond za obavezno zdravstveno osiguranje).
  • Trošak patenta(takođe samo za individualne preduzetnike) za godinu dana će biti: 30.000 hiljada rubalja. + 22.261 rub. premije osiguranja. Ukupno: 52.261 rub.

Kao što se može vidjeti iz primjera, najisplativije u ovoj situaciji bilo bi stjecanje patenta za djelatnost izdavanja stana, ali ovdje je potrebno imati na umu da imputirani prihod direktno ovisi o lokaciji nekretnine koja se iznajmljuje van, a ako se, na primjer, stan nalazi u Centralnom administrativnom okrugu, onda će porez značajno porasti. Za svaku situaciju potrebno je napraviti poseban obračun, a naš online dežurni advokat je spreman da vam u tome pomogne.

Nije tajna da je proces izdavanja vlastitog u zakup dodatni prihod za iznajmljivača, koji se obavezno oporezuje.

Vrste i slučajevi oporezivanja

Odlazak na inspekciju

Da biste platili porez, morate se obratiti poreskoj upravi (FTS) na mjestu (registracije), bez obzira na adresu na kojoj se nekretnina iznajmljuje.

Ako se stan iznajmljuje preko punomoćnika, vlasnik stana i dalje plaća porez.

Inspekciji se podnosi prijava koju sačinjava poreski obveznik (ili specijalista) u kojoj se unosi ukupan ukupan prihod na kraju godine, bez obzira da li je porez plaćen ili ne.

  1. Lično.
  2. Preko predstavnika.
  3. Poštom.

Primjer: Prihod za 2019. godinu će biti dostavljen do 30.04.2020.

Izjava neće biti potrebna ako je zakupac pravno lice, jer su svi potrebni porezi zadržani i terećeni sa računa firme.

Važno je znati da se pored spiska dokumenata (pasoš, deklaracija) od inspekcije može tražiti da predoči:

  1. Ugovor o zakupu.
  2. Za bezgotovinsko plaćanje stana - izvod sa žiro računa.
  3. Za gotovinska plaćanja – akt prenosa sredstava.

Glavna stvar je da ne zaboravite uzeti detalje inspekcije kako biste otplatili dug.

Obračun poreza

Proizvedeno samostalno. Stopa poreza zavisi od slučaja.

Slučaj 1. Pojedinac

Svi pojedinci se obračunavaju prema sistemu poreza na dohodak fizičkih lica.

  1. 9% — za dividende primljene u 2019.
  2. 13% - ako državljanin Ruske Federacije živi u svojoj zemlji više od 6 mjeseci godišnje (poreski rezident Ruske Federacije).
  3. 30% od primljene uplate, u slučaju boravka u Rusiji manje od 183 dana godišnje (poreski nerezident).

Slučaj 2. Pravno lice

Zavisi od odabranog poreskog sistema kompanije.

Cijene:

  1. 6% — prema pojednostavljenom poreskom sistemu (“Pojednostavljeno”).
  2. 15% - po klasičnom sistemu proračuna.

Izjava se podnosi jednom godišnje (3-NDFL), ali se isplate vrše tromjesečno do 28. dana u mjesecu koji slijedi nakon izvještajnog mjeseca.

Slučaj 3. Preduzetnik bez osnivanja pravnog lica (IP).

  • 6% - na sav prihod od izdavanja stana.
  • 15% - od iznosa minus učinjeni troškovi.

Plaćanje

  1. U bilo kojoj poslovnici banke.
  2. Online.

Legitimni načini štednje

Porezni odbitak

Svaki građanin Ruske Federacije čiji se prihod oporezuje po stopi od 13% može iskoristiti poresku olakšicu. Da biste to učinili, trebate podnijeti zahtjev za odbitak Federalnoj poreznoj službi.

Postoji nijansa: ako je iznos odbitaka veći od iznosa prihoda, oporeziva osnovica je nula.

Standardni odbici se ne prenose u narednu godinu; (kalendarska godina).

Primer: Niste imali profit u septembru i oktobru, pošto ste primili prihod koji podleže stopi od 13% samo u novembru. To znači da će se odbici akumulirati za oktobar i septembar, a vi ćete ih dobiti u novembru.

Pojednostavljeni sistem oporezivanja (STS)

Pojednostavljeni poreski sistem je najpopularniji poreski režim među malim i srednjim preduzećima, jer individualni preduzetnici nose dodatno poresko opterećenje u vidu PDV-a po stopi od 20%. Odnosno, ukupan porez će biti 33% (13% porez na dohodak građana + 20% PDV). To je dosta, pa se bira pojednostavljeni sistem oporezivanja.

Vlasnik stana se registruje kod Federalne poreske službe kao individualni preduzetnik i bira pojednostavljeni poreski sistem. Tada će porezi biti 6% - ovo je porez na sav prihod u cjelini, ili 15% - prihod minus rashodi.

Opklada se bira jednom i ne može se menjati u budućnosti.

Važno je znati da ćete morati:

  1. Otvorite bankovni račun.
  2. Voditi računovodstvene evidencije.
  3. Prenesite mjesečne doprinose u Penzioni fond Ruske Federacije.

Međutim, postoje ograničenja:

  1. Ukupan godišnji prihod nije veći od 20 miliona rubalja.
  2. Trošak iznajmljene imovine nije veći od 100 miliona rubalja.

A najvažnije na šta treba obratiti pažnju je da individualni preduzetnik rizikuje svu svoju imovinu.

Patent

U ovoj opciji, zakupac je registrovan kao samostalni preduzetnik, ali se delatnost obavlja na osnovu patenta, kako je navedeno u članu 346.25.1. Porezni zakonik Ruske Federacije.

Patent se može uzeti na period od 1 do 12 mjeseci po vašem nahođenju. Njegov trošak iznosi 6% očekivanog prihoda za godinu. Ako je patent izdat na kraći period, vrši se preračun. Kupovinom patenta izbjeći ćete plaćanje poreza i legalno podnošenje prijava.

Napominjemo da se registracija individualnog preduzetnika i podnošenje prijave za pojednostavljeni poreski sistem na osnovu patenta mora izvršiti najkasnije 10 dana prije početka primjene sistema poreza na patente.

Potrebno je da podnesete prijavu poreskoj upravi u mjestu gdje je preduzetnik registrovan.

Upozorenje: kada koristite ovaj sistem, obavezno je voditi knjigu prihoda i rashoda za svaki patent.

Često postavljana pitanja

Da li je potrebno registrovati ugovor o zakupu kod Federalne poreske službe?

Ako je ugovor zaključen na period kraći od godinu dana (12 mjeseci), onda ne, u suprotnom ćete se morati registrovati.

Da li je tačno da kada se potpiše ugovor o zakupu na 11 mjeseci, ne morate plaćati porez?

Ne, porezni doprinosi se plaćaju bez obzira na period na koji ste sklopili ugovor.

Trebam li u svoju prijavu uključiti prihode za komunalije?

  1. Nije potrebno u slučaju kada zakupac plaća samo struju i vodu utrošenu u stvarnosti i odraženu na brojilima.
  2. A ako stanar plaća sve, uključujući, takav prihod se evidentira u deklaraciji.

Kako iznajmiti stan bez plaćanja poreza?

Ako se stan iznajmljuje rodbini ili prijateljima po ugovoru o besplatnom korištenju, tada se porez ne naplaćuje.

Kako mogu dokazati činjenicu izdavanja stana?

Najvažniji i osnovni dokaz je evidentirana činjenica prijema novca, to mogu biti priznanice, rasporedi plaćanja ili izvodi sa bankovnog računa.

Porezne stope na prihod od najma u 2019. godini?

Nema planova za promjenu poreskih stopa u 2019.

Šta čeka one koji ne plaćaju porez?

Mnoge zanima šta će biti sa onima koji izdaju stan bez poreza. Da li plaćati porez ili ne, lična je stvar svakoga, međutim, za neplaćanje poreza, u skladu sa članom 122 Poreskog zakona Ruske Federacije, naplaćuje se novčana kazna. Minimalna kazna je 20% neplaćenog iznosa poreza, maksimalna stopa je 40%.

Šta se dešava ako ste zaboravili da predate izjavu i propustite rok?

U skladu sa članom 119 Poreskog zakonika Ruske Federacije, nepodnošenje deklaracije kažnjava se novčanom kaznom od 5 do 30% za svaki zakašnjeli mjesec.

Koje poreze treba da platim ako želim jednokratno izdati stan?

U ovom slučaju, porez će biti porez na dohodak u iznosu od 13% u skladu sa Zakonom Ruske Federacije „O porezu na dohodak građana“. Njen iznos će zavisiti od ukupnog prihoda iz različitih izvora za godinu.

Na kraju ove teme želio bih reći da plaćanje poreza ostaje na savjesti vlasnika stana. Pošto ste sve platili, možete mirno ići na spavanje i ne plašiti se da će stanari napraviti veliku materijalnu štetu i ostati nekažnjeni, ili da će „dobri“ komšije zvati poresku. Većina tržišta iznajmljivanja ostaje u sjeni, ali se već poduzimaju mjere da se ova situacija spriječi.

Porez na dohodak fizičkih lica ili pojednostavljeni sistem oporezivanja - šta odabrati?

Video u nastavku upoređuje dva sistema oporezivanja i analizira koji je isplativiji kod izdavanja stana.

Svi dobro znaju da je tržište nekretnina trenutno u krizi. Ipak, većina vlasnika stanova i dalje iznajmljuje svoje stambene prostore podstanarima - za njih je to još jedan izvor zarade. Pa kako se tačno obračunava porez na izdavanje stana? Koju odgovornost snose prekršioci? Razgovarajmo o tome detaljnije.

Kako je uređen najam stambenog prostora?

Ako posjedujete kuću i želite je iznajmiti, morate se pridržavati sljedećeg reda.

Zaključivanje sporazuma

Na osnovu odredbi zakonskih uslova, sporazum između obe strane mora biti formalizovan u pisanoj formi – kao ugovor. Ne postoji strogo definisan obrazac, ali bi se trebao sastojati od:

  1. Predmet ugovora – odnosno stan (soba). Ugovor mora sadržavati punu adresu.
  2. Postupak plaćanja. Ova kolona uključuje iznos plaćanja i vrijeme plaćanja. Zakupac najčešće plaća mjesečno (ali je moguće i tromjesečno). Iznos mora biti fiksan. Također možete izračunati kiriju koristeći kalkulacije.
  3. Podaci o strankama (lični podaci, adresa registracije, PIB).
  4. Datumi i mjesta zaključenja ugovora.

U ugovor je moguće uključiti i druge podatke ako su vam važni.

Koliko dugo može trajati takav sporazum?

Obavezno navedite u ugovoru vremenski period njegovog važenja. Po pravilu se sklapaju na period od 30 dana do 5 godina. Ako period nije određen, u obzir će se uzeti maksimalni period od 5 godina. Stoga, ova tačka mora biti jasno navedena.

Navedite uslove za prijevremeni raskid ugovora.

Nakon što je ugovor sastavljen, obje strane moraju potpisati. Nakon toga dokument dobija pravnu snagu. Nema potrebe da ništa ovjeravate.

Ako je ugovor dugoročan, morat će biti registriran kod Rosreestra. Ako se to ne učini, regulatorna tijela mogu se zainteresirati za vas. Ako želite izbjeći plaćanje poreza, potpišite ugovor na 10 mjeseci.

Akt koji odražava prihvatanje i prenos stambenog prostora

Prilikom prijenosa stambenog prostora po ugovoru o zakupu mora se sastaviti odgovarajući akt. Trebalo bi da ima datum useljenja stanara. Bolje je naznačiti sve što se nalazi u stambenim prostorijama - da zaštitite svoje interese.

Potvrda plaćanja

Nakon potpisivanja ugovora i predaje stana na korištenje zakupcu, imate pravo od njega zahtijevati plaćanje (na osnovu navedenih uslova). Svaki prijenos sredstava najbolje je zabilježiti u pisanoj formi - na taj način možete izbjeći razne sporove. Plaćanje po ugovoru može biti kako slijedi:

  1. Stanar vam daje iznos u vašim rukama. Svaki takav prijenos mora biti dokumentiran potvrdom. Naznačava iznos i datum, a zatim ga obje strane moraju potpisati. Time se potvrđuje sljedeća činjenica: zakupac je platio, vi ste dobili novac.
  2. Postoji mogućnost primanja novca na Vaš tekući račun u vidu bankovnog transfera. Ova opcija ima određene prednosti: ne morate izdvajati lično vrijeme i sastajati se sa zakupcem, bankarska institucija je odgovorna za ovjeravanje potvrda o uplati i naloga - drugim riječima, ova opcija je mnogo pouzdanija od računa.

Mora se reći da očigledne prednosti bezgotovinskog plaćanja nisu bitne: vlasnici radije dolaze do stanara lično (u njihovu kuću). Istovremeno provjeravaju da li je sa njihovom imovinom sve normalno.

Osim plaćanja zakupnine, od stanara se traži da plaćaju i sve vrste komunalija - to se mora odraziti na računu. Na taj način ćete izbjeći greške u proračunima.

Porez na izdavanje stana: sve o dokumentaciji, obračunima i rokovima plaćanja

Ako se odlučite za iznajmljivanje vlastitog stana, morat ćete platiti porez. Postoji niz opcija za oporezivanje najma stanova - hajdemo sada detaljno o najosnovnijim.

Koliki su porezi na izdavanje stana?

Plaćanje poreza na dohodak fizičkih lica

Ova metoda je najpogodnija, jer u ovoj situaciji zakupodavac neće morati ništa registrirati. Nije potrebna dodatna dokumentacija. Izjava se jednostavno sastavlja pomoću posebnog obrasca. Zatim slijedi njegovo podnošenje fiskalnim vlastima. Posebni obrazac se može dobiti na sljedeće načine:

  • Samostalnim podnošenjem obrasca kod poreske uprave u vašem mjestu prebivališta. Da biste ga popunili, koristite poseban uzorak - bit će vam dostavljen na licu mjesta.
  • Postoji mogućnost da preuzmete obrazac putem službene web stranice Federalne porezne službe i da ga sami popunite.
  • Posljednji način je da se registrujete na web stranici Federalne porezne službe, popunite formular putem svog "ličnog računa" i pošaljete ga putem e-pošte.

Sastavljanje deklaracije nije tako teško. U dokumentu odražavate svoje lične podatke i navodite prihode dobijene od izdavanja stana. Prijavljujete cijelu naknadu - 13%.

Najvažnija stvar u ovom postupku je blagovremeno podnošenje prijave i plaćanje poreza:

  1. Popunjeni dokument na posebnom obrascu za 2017. godinu potrebno je dostaviti poreskom organu do 30. aprila 2018. godine.
  2. Porez se mora platiti do 15.07.2018.

IP na pojednostavljenom poreskom sistemu

Druga opcija za legalno izdavanje stambenog prostora na osnovu ugovora o zakupu je registracija individualnog preduzetnika po pojednostavljenom poreskom sistemu. Ova metoda ima i prednosti i nedostatke. Čini se da ćete morati platiti ne 13%, već samo 6%. Ali u ovom slučaju, morat ćete platiti fiksni iznos Penzionom fondu Ruske Federacije svake godine - 23.000 rubalja. Također će postati obavezan prolazak kroz proces registracije, a to je:

  • prikupljanje dokumentacije (lične karte, prijave);
  • plaćanje državne pristojbe 800 rubalja;
  • slanje dokumentacije poreskom organu u mjestu gdje se odvija proces registracije (bilo kojim načinom - kako vam odgovara);
  • tromjesečna uplata akontacije - 6% od iznosa zakupnine.

Ako ispravno popunite dokumentaciju, nakon 3 dana dobit ćete dokument za registraciju i odgovarajući unos će biti napravljen u Rosreestr.

Zatim radimo sve kako je ranije rečeno - ispunite obrazac prema pojednostavljenom poreskom sistemu, izračunajte naknadu (samo sada po drugoj stopi). Transfer novca u budžet - kvartalno.

Prihod od iznajmljivanja stana uključuje plaćanje standardnog poreza i doprinosa vanbudžetskoj organizaciji (ako ste samostalni preduzetnik). Ako stan iznajmljujete lično - bez registracije radnog osoblja, morat ćete platiti 23.153 rubalja. Svaki doprinos mora biti uplaćen do kraja godine - do 31. decembra. Nakon jednake tromjesečne uplate doprinosa, iznos poreza se može smanjiti. Stopa će biti 6%. Poreski olakšice pri izdavanju stana u najam se provode na sljedeći način:

  1. Tromjesečno plaćanje naknada.
  2. Podnošenje konačne deklaracije koja odražava sve uplate prebačene u vanbudžetske fondove.
  3. Obračun poreza po stopi od 6%.
  4. Prenesene premije osiguranja se odbijaju od iznosa poreza.
  5. Razlika se mora platiti po istom scenariju kao i kaparu.

S obzirom na ogroman iznos troškova i proces registracije, ova opcija se teško može nazvati isplativom za vlasnika stambenog prostora.


Vlasnik na patentu

Porez za izdavanje stambenog prostora može se platiti na sljedeći način - prijavom patenta. Nijansa u sticanju patenta je „unapred” plaćanje naknade. Drugim riječima, isplaćuje se potencijalna godišnja dobit. Ova mogućnost je direktno navedena u zakonodavstvu Ruske Federacije. Veličinu određuje lokalna uprava. Možete kupiti patent za bilo koju aktivnost. Vrijedi šest mjeseci ili godinu dana.

Kupovina patenta je moguća tek nakon što se registruje individualni preduzetnik. Zatim idite u lokalnu federalnu poreznu službu. Za izdavanje patenta nije potrebno više od pet radnih dana. On će stupiti na snagu od dana izdavanja.

Vlasnici stanova koji iznajmljuju ne jedan, već određeni broj stambenih prostorija mogu koristiti PSN. Drugim riječima, oni koji mnogo zarađuju. Nijansa je sledeća: poreska osnovica (verovatna korist) često ima višu stopu. I iako je zakonodavstvo Ruske Federacije ograničilo veličinu osnovice na 1.000.000, lokalne vlasti imaju priliku povećati je 10 puta za one koji su individualni poduzetnici.

Iznajmljivanje stana bez plaćanja poreza

Postoji niz opcija za neplaćanje poreza na najam stanova.

Recimo da je moguće prenijeti stan po ugovoru o zakupu na period kraći od godinu dana - ovo je najjednostavnija opcija. Ovo će zahtijevati pravilnu izradu ugovora.

Prva karakteristika koju treba uzeti u obzir pri sastavljanju ovog ugovora je da on mora biti registriran u Rosreestr-u. Ovo će biti potrebno u situaciji kada je ugovor dugoročan. Nakon podnošenja prijave za proces registracije, očekujete prijenos vaših ličnih podataka u poreznu upravu. Tako ćete biti u obavezi da plaćate 13% ukupne dobiti godišnje.

Ova situacija se može riješiti na prilično jednostavan način - ugovor o zakupu se zaključuje na 8 mjeseci. I to je to, više ne morate plaćati porez za izdavanje stambenog prostora.

U ugovoru pišete sledeće:

  1. Datum – kada je ugovor sastavljen.
  2. Lični podaci obe strane.
  3. Rok zakupa – ne duži od 11 mjeseci.
  4. Iznos i postupak prenosa sredstava.
  5. Koje odgovornosti i prava ima svaka strana?
  6. Koje će kazne biti izrečene ako se klauzule prekrše?
  7. Kako se iznos uplate može promijeniti.

Kao što vidite, postoje opcije za izbjegavanje plaćanja poreza na iznajmljivanje stanova.


Kako drugačije možete izbjeći plaćanje?

Na nekoliko načina:

1. Kao što je gore navedeno – zaključivanje ugovora na 363 dana. Ovaj vremenski period je maksimalan za iznajmljivanje.

Mnogi vlasnici stambenih prostorija se osiguravaju - potpisuju ugovor sa klijentom na 10 mjeseci. Koji porez na izdavanje stana treba platiti u navedenoj situaciji? br.

Važna tačka - Trajanje ugovora mora biti kraće od jedne godine.

2. Zaključivanje ugovora o korišćenju bez naknade. Ovo je još jedan način da se izbjegnu sukobi sa inspekcijskim organima.

Ovo odražava iste zahtjeve kao u redovnom sporazumu između stanodavca i zakupca. Uz jedan izuzetak - ne odražavaju konkretan iznos, jer takav dokument omogućava živjeti u stanu bez plaćanja. U takvoj situaciji, ni organi za provođenje zakona ni poreska inspekcija neće uhvatiti stanodavca da prima novac od zakupca. Odnosno, osoba neće biti optužena za skrivanje sopstvenih prihoda.

Ali ova metoda, koja vam omogućava da izbjegnete plaćanje poreza na iznajmljivanje stana, nosi ozbiljne rizike. Ako se o plaćanju razgovara usmeno, postoji šansa da naletite na stanara koji je prevarant.

3. Možete uništiti svu dokumentaciju.

Prijava se podnosi poreskoj upravi od januara do aprila. Kada taj rok istekne, jednostavno uništite dokumentaciju i sklopite novi ugovor.

4. Ne morate da sklapate ugovor sa zakupcem.

Nema potpisanog ugovora, što znači da nema sredstava. Drugim riječima, vlasnik stambenog prostora jednostavno nema dugovanja prema državi. Ali ovo je vrlo rizična opcija - ne samo za vlasnika kuće, već i za stanara. U takvoj situaciji niko ne može garantovati plaćanje i sprovođenje ovakvih ugovora.

Sada dobro znate ne samo kako platiti porez za iznajmljivanje stana, već i u kojim situacijama se njegovo plaćanje može izbjeći.

Koja je moguća odgovornost za neplaćanje poreza?

Prethodno smo opisali proceduru formalizacije ugovora o zakupu i napravili uporednu analizu koji će porez na iznajmljivanje stana za pojedinca biti isplativiji konkretno u vašoj situaciji.

Ali svi su svjesni da je samo nekoliko vlasnika stambenih objekata u zakonskoj interakciji s vlastima. Ogroman broj vlasnika pokušava sakriti svoj profit i samu činjenicu iznajmljivanja. Takvi vlasnici ni na koji način ne ukazuju na korist koju su dobili na obrascu. Koji su rizici za prekršioce zakonodavstva Ruske Federacije u takvoj situaciji?

Kako prepoznati prekršioce

Izdavanje stambenog prostora u zakup od strane pojedinca i neplaćanje poreza državni organi mogu otkriti uz pomoć susjeda. Ako stanari prave buku, ometaju ostale stanare zgrade ili izazivaju razne smetnje u ulazu, možete biti sigurni u sljedeće:

  • Neki savjesni komšija će sigurno prijaviti situaciju policiji.
  • Takve informacije organima vlasti mogu proslijediti i javne institucije odgovorne za održavanje reda (ako postoje, naravno).

Odmah nakon što lokalni policajac dobije informaciju o potencijalnim nezakonitim radnjama, očekujte njegov dolazak. Intervjuisaće sve komšije, saznaće ko gde živi. Odnosno, identificirat će potencijalne ilegalne stanare.

Nakon toga na razgovor se poziva vlasnik lokala. Vrši se provjera njegove lične dokumentacije i prava kojom se potvrđuje da je vlasnik nekretnine. Sve informacije se odražavaju u obliku izjava i objašnjenja u pisanoj formi. Ukoliko su ti podaci dovoljni da dokaže nezakonitost izdavanja stambenog prostora, podaci se prenose lokalnoj poreskoj upravi.

Druga opcija za identifikaciju prekršioca koji ne plaća porez na iznajmljivanje stana je korištenje baze podataka Rosreestr. Ovdje se vrši proces registracije ugovora o zakupu, čiji je vremenski period duži od godinu dana. Istovremeno, kao što smo ranije rekli, vlasnik nekretnine može sklopiti ugovor na kraći period – na primjer, 10 mjeseci.

Važna tačka: Ni Federalni zakon ni Građanski zakonik Ruske Federacije ne propisuju obaveznu registraciju ugovora o zakupu.

Nekoliko riječi o tome šta se o ovom pitanju govori u sudskoj praksi

Ako Federalna poreska služba ima ozbiljne dokumentarne osnove koje ukazuju na kršenje, slučaj se prosljeđuje sudu.

Ako porezna uprava nema ugovor o zakupu

Ako predstavnici poreske organizacije nemaju potkrepljujuće dokaze – odnosno sam ugovor o zakupu, biće im teško dokazati da zakup zapravo postoji.

U takvoj situaciji, osnov za optužbu je sledeći – svedočenje komšija. Potonji ukazuju da u stambenim prostorijama ima građana koji tamo nisu prijavljeni. Prijavljene su česte promjene stanara.

Mnogi "preduzetni" vlasnici stambenih prostorija u takvoj situaciji često navode sljedeće: u objektu su rođaci, ali imaju svako pravo da ne plaćaju smještaj (odnosno, sve je u skladu sa zakonom).

Ali tada vlasnik stana mora biti spreman na činjenicu da će sud tražiti da se dokaže činjenica veze. Vrijedi napomenuti ovu važnu nijansu: obmana na sudu je moguća odgovornost za lažno svjedočenje. Stoga se ne preporučuje ovo raditi.

I, uprkos svemu navedenom, odredbe sudske prakse ukazuju na to da „otkazivanja“ komšija gotovo nikada ne postaju dokaz činjenice iznajmljivanja stanova.


Ako porezna uprava posjeduje ugovor o zakupu

Ovo je teža situacija. Ali i ovdje postoje različiti načini ponašanja, jer činjenica da su sredstva prebačena još nije dokazana. Oni će to moći učiniti ako primaju transfere novca na kartice. Ako osoba prima novac u „kešu“, plaćanje stanarine u takvoj situaciji ništa ne potvrđuje (također ne bi trebalo biti računa). Po pravilu, iznajmljivači koji krše pravila uvijek pokušavaju formalizirati ugovor o besplatnom korištenju. Drugim riječima, ne morate ništa platiti za to. Naime, vlasnik lokala odmah prima novac od stanara – odnosno u gotovini. Za ovu situaciju ne postoji dokumentacija.

Izricanje kazni, kazne. Krivično gonjenje

I iako ponekad nije tako lako dokazati da osoba ostvaruje profit nezakonitim izdavanjem stambenog prostora, takve situacije se ipak dešavaju. Na šta bi prekršilac trebao biti spreman?

Glavna pritužba nadležnih je sljedeća: vlasnik lokala je dobio dobit, ali je nije podijelio sa državom. Prvi zahtjev poreske inspekcije, koja je dokazala postojanje ugovora o zakupu, je vraćanje dugova na sva plaćanja. Ovaj iznos će biti dopunjen sljedećim uplatama:

  1. Kazne za neplaćanje poreza. Ovo je 20% nedostajuće naknade.
  2. Kazne za nepodnošenje deklaracije. Ovo je 5% za svaki mjesec koji kasni. Dokument se mora dostaviti striktno do 30. aprila. Ukoliko 1. septembra tekuće godine otplatite dug za prethodnu godinu, bićete primorani da platite još jednu kaznu. Ali kazna ne može biti veća od 30% iznosa duga.
  3. Kazne za kašnjenje u plaćanju poreza. Pokazatelj se izračunava na sljedeći način: za bilo koji dan, počevši od dana kada je uplata posljednje izvršena (ova odredba je navedena u

Porezni zakonik Ruske Federacije) i do dana kada je izvršeno stvarno plaćanje. Za izračunavanje kazne koristi se formula: P = 10,5% / 300, gdje je 10,5 stopa refinansiranja Centralne banke.

Ukoliko se utvrdi da se kršenje zakonskih odredbi ponavlja, slijede strože kazne. Prekršilac će biti primoran da plati duplo više nego što je potrebno.

U ovom članku smo vam govorili o tome koji porez morate platiti za iznajmljivanje stana i kakvu odgovornost čekaju oni koji krše zakon. Dakle, sada znate kako platiti porez na najam stanova (i u kojim situacijama ga nije potrebno plaćati), kao i koje mogućnosti i nijanse postoje za njegovo plaćanje.

Postoje različite poreske opcije za iznajmljivanje stana, koje zavise od toga da li ste samostalni preduzetnik ili fizičko lice.

Stanovanje u Moskvi je toliko skupo, a prinos od izdavanja stanova toliko nizak da može opravdati ulaganje tek nakon decenija

Tekst: Nadežda Nikolaeva

Za Ruse se kupovina nekretnina oduvijek smatrala pouzdanim ulaganjem raspoloživih sredstava. Zaista, 5-10 godina na rastućem tržištu bila je profitabilna imovina za investitore. Međutim, sada, kada pad cijena nekretnina ustupa mjesto stagnaciji, a programeri više ne sanjaju o rastu cijena, takva kupovina je vrlo rizična. A ako uzmemo u obzir nova pravila za obračun poreza na preprodaju, investitor se može naći na gubitku.

Investitori se trenutno mogu osloniti samo na prihod od najma - ona sredstva koja se mogu dobiti od izdavanja stanova. Portal "Elite.RU" odlučio je da od predstavnika agencija za nekretnine sazna koliko je opravdano kupiti stan posebno za iznajmljivanje ili je tržište još uvijek prepušteno neprofesionalnim iznajmljivačima.

Direktorica odjela za luksuzne nekretnine u Est-a-Tet Anna Karpova

– Profitabilnost poslovanja iznajmljivanja u visokim cjenovnim segmentima, čak i u periodu rasta tržišta, izgledala je prilično skromno. U poređenju sa evropskim gradovima, u nekim je prinos od zakupa dostigao 7-8% godišnje. U "masnim" godinama u Moskvi ova brojka nije prelazila 5% godišnje. Danas se isplativost skupih stanova za iznajmljivanje kreće između 2-4% godišnje, a period otplate je od 20 godina.

Posao iznajmljivanja u premium i elitnom segmentu ne može se nazvati profitabilnim

Za izračunavanje profitabilnosti uzima se određena idealna formula - kupovna cijena se dijeli s prosječnom stopom najma. Ukupno, uključujući plaćanje komunalija, svi troškovi za održavanje stana mjesečno mogu doseći i do 80 hiljada rubalja. Na primjer, rok otplate za trosoban stan je oko 35 godina. Dakle, posao iznajmljivanja u premium i elitnom segmentu ne može se nazvati profitabilnim, ali je to stabilan mjesečni prihod.

Sada gotovo da nema kupaca novogradnji koji su čvrsto uvjereni da će kupljeni stan izdati i baviti se profesionalnim poslovima iznajmljivanja na tržištu. Većina naših klijenata odluči kako će koristiti nekretninu kada dobiju ključeve - da li će u njoj sami živjeti ili će useliti odraslu djecu, preprodati ili iznajmiti.

Upravni partner Point Estate Pavel Treivas

– Prije krize praksa izdavanja bila je mnogo raširenija. Danas praktički nema ljudi spremnih da investiraju u nestabilne i niskoprofitabilne poslove. U protekle dvije godine, privatni poslovi iznajmljivanja znatno su izgubili na profitabilnosti u svim tržišnim segmentima. Stopa profitabilnosti sa 7-8% u 2007. danas je smanjena na 3-4%. A ako se uzme u obzir vrijeme zastoja (vrijeme kada stan ostaje bez stanara), što se dešava ako vlasnik napuhava cijenu najma, onda ona pada na 2-3%.

Vrijedi napomenuti da su u posljednje dvije godine, u elitnom segmentu tržišta najma, sva plaćanja počela da se vrše u rubljama. I ako je ranije vlasnik, izdavajući stan za 5 hiljada dolara mjesečno, primao 155 hiljada rubalja, danas ga i dalje iznajmljuje za 155 hiljada rubalja mjesečno, ali njegov prihod iznosi samo 2,4 hiljade dolara.

Rizik ulaganja u kupovinu, renoviranje i promociju vaše imovine, a potom i ostanak bez stanara, vrlo je visok

Situaciju otežava preobilje ponuda vlasnika koji žele da izdaju stambeni prostor. Danas stanove iznajmljuju i investitori koji čekaju da tržište počne da raste i da se nekretnina može prodati po višoj cijeni. Međutim, na tržištu ima dosta ljudi koji iznajmljuju stanove koje su naslijedili, na primjer, od bake. Oni ne obavljaju nikakve transakcije sa nekretninama da bi povećali njenu profitabilnost, ne kupuju, ne prodaju ili „igraju“ na kolebanjima cena na tržištu; Stoga je rizik ulaganja u kupovinu, renoviranje i promociju vaše nekretnine, a zatim ostati bez zakupaca, vrlo visok.

Direktor odjela za luksuzne nekretnine Metrium Group Ilya Menzhunov

– Tržište iznajmljivanja je u dubokoj krizi u protekloj godini, prosječna stopa je smanjena za 15%. Kao rezultat toga, prinos od najma, na primjer, u ekonomskoj klasi ne prelazi 4-6% godišnje. A visokobudžetski segment pati zbog kompresije efektivne potražnje i sankcija, što je primoralo mnoge zapadne kompanije da prekinu saradnju sa Rusijom.

U sadašnjim realnostima, bankovni depozit je isplativija investicija

Međunarodne firme su počele da povlače svoje zaposlene, a okosnicu stanara činili su iseljenici. Isto važi i za domaće biznismene i top menadžere iz regiona koji su iznajmljivali stanove tokom službenih putovanja. Shodno tome, smanjena je i investiciona potražnja.

U sadašnjim realnostima, isplativija investicija je depozit u banci, čiji prinos varira od 7% do 12%. Stoga, po pravilu, stanovi za iznajmljivanje postaju konzervativna investicija koja ima za cilj uštedu, a ne povećanje sredstava. I, kao posljedica trenutne situacije, udio investicionih transakcija danas ne prelazi 10%.

Generalni direktor Akademije nauka TWEED Irina Mogilatova

– U elitnom segmentu ne više od 5% kupaca kupuje stanove u cilju izdavanja. Motivi takvih klijenata mogu biti različiti. Na primjer, imali smo klijenta koji je kupio nekoliko stanova u Moskvi i otišao da živi u inostranstvu. Njena majka, koja ostaje u Rusiji, živi od novca za stanarinu. Dešava se da se nekretnine kupuju na korištenje maloj djeci, a da stan ne miruje, izdaje se. Uporedio bih posao iznajmljivanja sa bankovnim depozitom. Iako je, naravno, period otplate za posao iznajmljivanja prilično dug. Na primjer, ako iznajmite kuću koju ste kupili za milion dolara i zarađujete 60.000 dolara godišnje, trebat će vam oko 20 godina da nadoknadite svoju investiciju. U prosjeku, period povrata za elitne se kreće od 10 do 15 godina.

Direktorica odjela za iznajmljivanje Savills u Rusiji Elena Kulikova

– Većina naših klijenata-iznajmljivača su vlasnici koji ulaganje radi izdavanja smatraju fazom koja rješava svoja trenutna pitanja: održavanje štednje, ulaganja za dalju preprodaju, privremeni najam stanova kupljenih za sebe, djecu ili roditelje itd. U protekla četiri godine, tržišni prosječni povrat na izdavanje visokobudžetnih stanova smanjen je za 1% i sada iznosi 4% godišnje. Istovremeno, govorimo o agregiranim „procjenama“, odnosno bez poreza.

Upravni partner AN Spencer Estate Vadim Lamin

– Po mom mišljenju, specijalni za iznajmljivanje je sada potpuno neisplativ. Naravno, ako se pojavi dobra opcija za stan u koji će se, na primjer, djeca useliti za pet godina, zašto ne, ili otprilike slične opcije. Činjenica je da da biste dobili najmanje 5% profitabilnosti, morate se jako potruditi da optimizirate proces.

Štaviše, situacija se pogoršava - cijene najma, u najmanju ruku, ne rastu, za razliku od komunalnih računa i poreza. Poslovanje i elitni segment su u posljednje vrijeme značajno pali. Prvenstveno zbog pada efektivne tražnje. Dobra vremena, kada je 10-12% profitabilnosti bila norma, davno su prošla i, čini se, neopoziva.

– Danas je udio investicionih kupovina blago smanjen u svim segmentima. Krajem 2014. godine u masovnom segmentu udio investitora bi mogao dostići 40% sada je u poslovnoj klasi oko 14%, au ekonomskoj i komfornoj klasi 33%. Istovremeno, teško je utvrditi udio onih koji ga namjeravaju izdati nakon puštanja u rad i koji namjeravaju da ga izdaju.

U plusu ostaju samo oni koji su nasledili stan

Prinosi od zakupa padaju. Na to je uticalo smanjenje opšte solventnosti stanovništva tokom krize – neko je ostao bez posla, bio je primoran da se preseli iz Moskve u region ili da se vrati u regione, i tako dalje, odnosno bilo je manje potencijalnih zakupaca. Ne postoji način da se trošak plaćanja poreza (kupovina patenta ili porez na dohodak građana) u potpunosti uključi u stopu zakupa - to može otuđiti većinu zakupaca (prvenstveno u segmentu masovnog najma, naravno).