Plastične kartice 

Koju dokumentaciju treba provjeriti kod građevinske kompanije. Prijem stana od strane investitora. Konstitutivni dokumenti - da sve bude po zakonu

Unatoč činjenici da vlasti ulažu mnogo napora da smanje broj prevarenih dioničara, danas, prema riječima Marata Oganesyana, višeg potpredsjednika Ruske kapitalne banke, u Rusiji ima 100 hiljada takvih ljudi. stranica je pripremila upute korak po korak pomoću kojih možete samostalno provjeriti programera i shvatiti postoji li rizik da postanete prevareni dioničar.

Prošle godine u Rusiji je bankrotiralo 2.700 kompanija, ove godine ih je već 170, a 5 ih je izgradilo nove zgrade u Moskvi i Moskovskoj oblasti. I kao što je Olga Tarakanova, izvršna direktorica ORDO Grupe, primijetila, većina kompanija u stečaju nije nova na tržištu nekretnina: njihovo iskustvo je bilo 7 godina ili više. Najglasniji bankrot koji je grmio širom zemlje je, naravno, tužna priča o kompaniji Su-155. Urednici sajta, zajedno sa advokatom, susreli su se sa prevarenim kupcima koji su ispričali svoje priče.

Nažalost, kriza je pojačala konkurenciju na tržištu nekretnina moskovske regije. Kako je Marat Khusnulin, zamenik gradonačelnika Moskve za politiku urbanog razvoja i građevinarstva, naglasio na 7. seminaru „Dijalog sa investitorom“, samo 5% građevinskih kompanija namerno na prevaru prikuplja novac, navodno za građevinske projekte, a zatim nestaje sa njim. “Ostali programeri ne mogu završiti izgradnju zbog pogrešno strukturiranih poslova, grešaka u planiranju i loše osmišljenih poslovnih strategija. I to je još jedan razlog zašto u industriji treba da ostanu samo profesionalci”, naglasio je tada zvaničnik.

Prema podacima Glavnog tužilaštva Ruske Federacije uIU kvartalu 2016. godine u Rusiji su počinjena 254 krivična djela u oblasti dioničke izgradnje, a pokrenuta su 124 krivična djela. Očigledno je da su kršenja prava dioničara i dalje rasprostranjena

sajt je već pisao o tome šta kupac stana treba da uradi ako investitor bude proglašen bankrotom i gradnja zamrznuta. Danas naš Mystery Shopper nudi detaljna uputstva koja će vam pomoći da samostalno procenite da li je bezbedno kupiti stan u novogradnji koja vam se sviđa.

1. Gledamo dokumentaciju o dozvoli

Započinjemo provjeru gradilišta sa dokumentacijom za dozvolu. Minimum koji bi trebao biti prisutan na registriranoj web stranici novogradnje i/ili na web stranici projektanta (kao i posrednika, ako se u prodaji bave agencije za nekretnine) je projektna deklaracija i građevinska dozvola. Ako postoje dodatni tehnički uvjeti za komunikacije, uzorak DDU-a, to samo potvrđuje da programer nema što kriti, a sa pravne tačke gledišta, konstrukcija je apsolutno čista. Za potpunu listu materijala koje trebate tražiti da vidite u kancelariji programera, pročitajte članak Vasilija Šarapova, advokata razvojne kompanije City-XXI Century, „Ako programer ne predoči dokumente, ovo je loš znak. ”

2. DDU vs stambena zadruga

Danas u moskovskoj regiji gotovo svi investitori prodaju stambene objekte prema ugovoru o udjelu u kapitalu. Samo 7% nastavlja da radi za stambene zadruge. Nažalost, DDU, uprkos činjenici da je najsigurniji oblik kupovine stana u novogradnji, ne štiti od pod- i dugotrajne gradnje. Zbog toga vlasti neprestano pokušavaju modernizirati 214-FZ kako bi što bolje zaštitile dioničare.

Međutim, ako vam investitor ponudi ugovor o stambenoj kooperaciji, imajte na umu da on nije registrovan u Registracionoj komori, što znači da ne štiti od duple prodaje; Ugovor o stambenoj zadruzi dozvoljava investitoru da odgodi završetak stambenog kompleksa, jer su u suštini ugovor o stambenoj zadruzi ljudi koji su se dobrovoljno okupili u zadrugu i odlučili da sami sagrade kuću. Shodno tome, ako je takva zadruga angažovala nepismenog ili nesavjesnog generalnog izvođača, odgovornost će snositi sama zadruga. Više o svim rizicima ugovora o stambenoj zadruzi pročitajte u autorskom članku Denisa Artemova, advokata advokatske firme Via lege, „Kako smanjiti rizike pri kupovini stana u okviru šeme stambene zadruge“.

3. Programervsdeveloper

Često se programer kreira za projekat. Dakle, ponekad u dokumentima investitor može biti postrojenje na čijem se mjestu gradi nova zgrada. Kreiranje određenog LLC preduzeća za projekat je uobičajena praksa. Programeri tvrde da im je zgodno da stvore posebno pravno lice za izgradnju, jer ovo olakšava oporezivanje, finansijski tokovi su razdvojeni, nema zabune, jer veliki investitori mogu imati nekoliko građevinskih projekata u toku istovremeno.

Međutim, kupci se zbune kada vide da poznata firma prodaje stanove, a ugovor je sklopljen sa novopridošlogom, koji ne samo da je posebno kreiran za gradnju, već se među osnivačima nalazi i firma neizgovorivog imena, registrovana u Kipar ili neka druga offshore zona.

Naravno, ovo ne može a da ne bude alarmantno. I trebalo bi da bude alarmantno. Jedna je stvar kada 100% akcija stvorenog pravnog lica pripada investitoru, a sasvim druga stvar kada se tragovi osnivača izgube u ofšoru, a tu će ostati i novac dioničara ako gradnja stane.

4. Lista bona fide programera

Svakog kvartala Moskomstroyinvest ažurira listu pouzdanih moskovskih programera na svojoj web stranici. Možete upisati naziv građevinske kompanije u polje „Traži“ i vidjeti rezultat. Lista uključuje samo one programere koji rade u okviru 214-FZ. Međutim, kako upozorava Konstantin Timofejev, predsednik Moskomstroyinvesta, potrebno je obratiti pažnju na adresu imovine, jer je bilo slučajeva da je investitor na jednoj adresi radio po zakonu, a na drugoj nije podnosio izveštaje. „Stoga, prilikom kupovine stana, građanima preporučujemo da se uvere da je na listi ne samo investitor, već i sama kuća“, naglašava zvaničnik. Na web stranici Moskomstroyinvesta postoji i lista investitora u stečaju.

5. Status zemljišne parcele

U projektnoj deklaraciji važno je ne samo utvrditi odnos između investitora i investitora, već i provjeriti status zemljišne parcele kako bi se uvjerio da investitor zaista ima pravo graditi stambenu zgradu na kupljenoj ili iznajmljeno zemljište. Status je vrlo lako provjeriti na web stranici Rosreestra u odjeljku "Referentne informacije o nekretninama na mreži". Potrebno je samo da unesete adresu ili katastarski broj parcele, a sama parcela i njen status biće vidljivi na javnoj katastarskoj karti.

6. Osiguranje od odgovornosti programera

Od 1. januara 2014. godine uvedeno je obavezno osiguranje od odgovornosti za programere (od 1. januara 2017. osiguranje će zamijeniti kompenzacijski fond). U projektnoj deklaraciji, kao i u DDU, mora biti naveden osiguravač koji osigurava izgradnju stambenog kompleksa. Međutim, malo kupaca zna da samo osiguravač akreditovan od Centralne banke ima pravo da radi na tržištu nekretnina i da osigurava gradilišta. Spisak ovih osiguravača nalazi se na web stranici Centralne banke. Također se periodično ažurira: na primjer, tek nedavno je na njemu bilo 19 kompanija, a danas ih je već 15. Obavezno provjerite listu i provjerite je li na njoj uključen osiguravač naveden u vašem DDU.

7. Plaćanje stana prema DDU

Nažalost, često kršenje ugovora o udjelu je procedura prikupljanja novca od strane programera. Unatoč činjenici da DDU može navesti da dioničar mora platiti stan u roku od 3-5 dana od datuma vraćanja ugovora iz registracije, programeri vole zaobići ovu točku.

“Najčešće kršenje zakona je privlačenje novca od dioničara prije registracije fonda prije zapošljavanja. 880 miliona rubalja - ovo je obim kazni izrečenih programerima za ovo kršenje u 2015.

Predsednik Moskomstroyinvesta Konstantin Timofejev

Još u fazi odabira stana provjerite kod menadžera prodaje kojim redoslijedom treba platiti stan. Ako vam kažu da prvu ratu morate platiti nakon potpisivanja ugovora i to u gotovini, to je direktno kršenje zakona. Kupac može uplatiti novac na akreditiv programera, ali kompanija može dobiti pristup njemu tek nakon što vrati LDU iz registracije. Stan možete platiti u gotovini, ali samo ako imate registrovani DDU u rukama. Međutim, danas je akreditiv najsigurniji način plaćanja kod programera. Kupac može izgubiti ček, ali će banka (kao učesnik u transakciji) uvijek dati potvrdu transakcije.

8. PDKP i ugovor o rezervaciji

U pravilu, danas većina programera pruža besplatnu uslugu usmena rezervacije apartmana do 3 dana. Međutim, možete rezervirati apartman i na duže, ali ćete ga morati platiti. Često se ovaj novac koristi za kompenzaciju troškova nekretnine, osim ako se kupac kasnije ne predomisli o sklapanju posla. Prije DDU-a, programer može ponuditi kupcu da sklopi ugovor o rezervaciji, međutim, ako vas programer pozove da se usmeno dogovorite o rezervaciji i uplatite novac, to je razlog za oprez. Svi sporazumi koji uključuju finansiranje moraju biti dokumentovani između strana.

Također, neki programeri danas predlažu sklapanje preliminarnog ugovora o udjelu, uz obrazloženje da je ovaj ugovor dokument o namjerama strana. Međutim, morate znati da PDKP nije registriran, za razliku od DDU, te stoga ne štiti od dvostruke prodaje. Posebno je opasno sklapati takav ugovor u fazi iskopavanja, čak i ako vam, pod krinkom PDKP-a, investitor ponudi da položite depozit - jer ako se ovaj ugovor raskine na inicijativu kupca, depozit u u skladu sa tačkom 2 člana 381 Građanskog zakonika Ruske Federacije ne vraća se novac.

PDCP se može potpisati tek kada je kuća već izgrađena, ali je u postupku prijema od strane državne komisije - u ovom slučaju više nema straha od dugotrajne gradnje. Više o PDKP-u pročitajte u članku šefa pravnog odjela kompanije Gazprombank-Invest Aleksandra Kirilovičeva „Sigurno korištenje preliminarnog kupoprodajnog ugovora” i u članku šefa pravne službe MIG-a -Grupa kompanija za nekretnine, Sergej Krakhin, “Rizici preliminarnog kupoprodajnog ugovora”

Datum objave 09. avgust 2016

Kupovina stana u zgradi u izgradnji nosi određene rizike. Na primjer, postoji šansa da kuća ne bude završena i da će investitor bankrotirati. Kako biste rizik da ostanete bez novca i stana sveli na najmanju moguću mjeru, prije kupovine stana morate se uvjeriti da investitor ima svu potrebnu dokumentaciju: od građevinske dozvole do projektne deklaracije.

Sastavili smo spisak dokumenata koje svaki investitor koji prodaje stambene objekte prema federalnom zakonu 214 „O učešću u izgradnji udjela“ mora priložiti. Prema članovima 19, 20 i 21 ovog saveznog zakona, imate pravo da tražite dokumente koji otkrivaju aktivnosti razvojne kompanije. Ako programer odbije pokazati dokumente, trebali biste biti oprezni: pošten programer neće sakriti informacije.

Spisak dokumenata koje građevinsko preduzeće mora imati:

  • osnivački dokumenti građevinskog preduzeća;
  • licenca programera;
  • građevinska dozvola;
  • projektna deklaracija;
  • zemljišne isprave;
  • finansijska dokumentacija.

Morate dobiti originale ili ovjerene kopije dokumenata. Ne biste trebali vjerovati jednostavnim kopijama: njihovo lažiranje ne košta ništa.

Konstitutivni dokumenti

Svi konstitutivni dokumenti moraju imati sljedeće odjeljke: statut kompanije, potvrde o OGRN-u, TIN i upis u Jedinstveni državni registar pravnih lica (Jedinstveni državni registar pravnih lica). Kada provjeravate ove dokumente, morate biti sigurni da su naziv kompanije za razvoj, njena pravna i stvarna adresa tačno naznačeni.

Programerska licenca

Svaka građevinska kompanija mora imati licencu po kojoj pruža svoje usluge i obavlja građevinske poslove. Najvažnija stvar u licenci nije njen broj ili vrsta, već njen rok važenja. Ako je licenca istekla, investitor nema pravo izvoditi građevinske radove.

Građevinska dozvola

Ako investitor nema građevinsku dozvolu, onda ne može izvoditi radove na izgradnji objekta. Ako je kuća sagrađena bez odgovarajuće dozvole, Državna služba za građevinski nadzor ima puno pravo da ne prihvati kuću.

Često beskrupulozni investitori obećavaju kupcima da će Državna uprava za građevinski nadzor morati pomiriti i prihvatiti kuću, jer... zgrada je već izgrađena. Ne bi trebalo da se upuštate u ove bajke: u Moskvi i Moskovskoj oblasti, potpuno završene kuće izgrađene bez zvanične dozvole rušene su više puta. Treba imati na umu da dozvola mora biti važeća, tj. ne smije isteći.

Projektna deklaracija

Izvođač je dužan objaviti projektnu deklaraciju u medijima ili na web stranici najkasnije 14 dana prije dana prodaje stana prvom dioničaru. Izvođač ima pravo da ne objavi projektnu deklaraciju u medijima ili na Internetu ako se izgradnja izvodi sredstvima vlasnika kapitala, ali bez oglašavanja. Ali čak iu ovom slučaju, investitor je dužan podnijeti projektnu deklaraciju na zahtjev dioničara.

Ključne tačke koje treba provjeriti u deklaraciji projekta:

  • svrha izgradnje i vrijeme realizacije;
  • građevinska dozvola;
  • dozvola za zemljište;
  • tehničke karakteristike kuća i stanova;
  • objekti u čijoj je izgradnji učestvovao investitor u posljednje 3 godine (adrese objekata i datumi stvarnog puštanja u rad);
  • način obezbjeđenja ispunjenja obaveza građevinskog preduzeća prema ugovoru;
  • spisak izvođača radova.

Zemljišni dokumenti

Investitor može biti vlasnik zemljišta ili zakupac, tj. imaju ili vlasnički list ili ugovor o dugoročnom zakupu. Obavezno je provjeriti koja je funkcionalna namjena lokacije na kojoj se izvodi gradnja i da li se poklapa sa namjenom izgradnje. Na primjer, višestambene stambene zgrade ne mogu se graditi na individualnom stambenom građevinskom zemljištu.

Finansijska dokumentacija

Imate pravo da zatražite finansijsku dokumentaciju programera za tri prethodna kalendarska perioda. Ako je firma mlada, onda možete zatražiti dokumente za cijeli stvarni period aktivnosti. Vrijedi napomenuti da je prilično teško samostalno razumjeti finansijske dokumente, osim ako, naravno, niste računovođa. Preporučujemo da pregledate finansijsku dokumentaciju sa stručnjakom koji vam može brzo reći koliko je građevinska kompanija pouzdana i stabilna.

Jedinstveni državni registar u vezi sa ovom dodjelom. U dokumentu možete vidjeti ko je vlasnik određene parcele u određenom trenutku. Ako se gradnja izvodi na osnovu ugovora o zakupu, vrijedi obratiti pažnju na sljedeće elemente ugovora:

  • Period važenja ugovora o zakupu (mora biti godinu dana ili više).
  • Prisutnost pečata koji bi potvrdio državnu registraciju dokumenta (naveden direktno u ugovoru).
  • Potvrda prava investitora koji daje u zakup zemljišnu parcelu da na njoj podiže stambene zgrade.
  • Napomenimo da sama građevinska kompanija nastupa kao zakupac.

Ako period zakupa dođe do kraja prije nego što investitor planira pustiti kuću u funkciju, mora postojati dodatni dogovor o produženju roka zakupa.

Koja se dokumentacija sastavlja za zajedničko učešće u izgradnji?

U skladu sa Zakonom, Ugovor o učešću u zajedničkoj izgradnji mora da sadrži:

  • utvrđivanje konkretnog objekta zajedničke gradnje koji će se prenijeti u skladu sa projektnom dokumentacijom od strane investitora nakon što dobije dozvolu za puštanje u rad stambene zgrade;
  • rok u kome nosilac projekta prenese projekat zajedničke izgradnje na učesnika zajedničke izgradnje;
  • ugovornu cijenu, uslove i postupak njenog plaćanja;
  • garantni rok za zajednički građevinski projekat;
  • načine da se osigura da programer ispunjava svoje obaveze prema ugovoru.

Ukoliko bilo koji od gore navedenih uslova ne postoji u Ugovoru, takav ugovor se, u skladu sa zakonom, smatra nezaključenim. Ako vam se ponudi da sklopite Ugovor o učešću u zajedničkoj izgradnji u nedostatku navedenih uslova ili da ga ne registrujete, imajte to na umu.

Koje dokumente investitor mora dostaviti vlasniku kapitala?

  • Neblagovremeno završena gradnja.
  • Raskid ugovora na inicijativu građevinske firme pod namišljenim izgovorom uz vraćanje novca (kada je već depresirao zbog inflacije).
  • Identifikacija nedostataka prilikom prijenosa stana i odbijanje programera da ih otkloni.
  • Kašnjenje u prenosu nekretnine krivicom građevinske firme, koja ne dozvoljava klijentu da blagovremeno stupi u posjed stana.

Da biste izbjegli gore navedene probleme, važno je pažljivo provjeriti investitora i zatražiti dokumente koji će vam omogućiti da utvrdite zakonitost njegovih aktivnosti i odsutnost problema s nekretninom koja se gradi.

Koje dokumente je potrebno provjeriti prilikom kupovine stana od investitora?

Istovremeno, upravo je sklapanje ugovora o zajedničkom učešću u izgradnji danas najpopularniji mehanizam za prikupljanje sredstava za izgradnju stambene zgrade. To je najvećim dijelom zbog činjenice da je takav mehanizam najšire poznat građanima, pa stoga oni najradije ulažu novac u kuće u izgradnji, sastavljajući dokumente na ovaj način, a sa određenim stepenom tretiraju i druge načine učešća u izgradnji. Osim toga, dodatno sredstvo zaštite štednje građana od zloupotrebe od strane investitora u slučaju sklapanja ugovora za učešće u zajedničkoj izgradnji je činjenica da je stav 3. člana 4. Federalnog zakona br. 214-FZ iz decembra. 30, 2004 “O zajedničkom učešću u izgradnji” sadrži zahtjev za obaveznu registraciju takvog dokumenta u pravosudnim organima.

Postupak i nijanse upisa prava svojine prema DDU

Građevinsko preduzeće je dužno da sačini ovaj dokument i stavi ga na uvid javnosti - u medijima ili na službenoj internet stranici. Svi bi trebali moći pronaći i proučiti ovaj dokument. Spisak i sastav projektne deklaracije detaljno je razmotren u Saveznom zakonu br. 214, članovi 20 i 21.


Pažnja

Može li programer odbiti da dostavi traženu dokumentaciju? Građevinsko preduzeće je dužno da navedene papire dostavi na razmatranje, jer je to propisano Saveznim zakonom br.214. Ako programer zanemari zakonski zahtjev akcionara ili druge osobe da prenese potrebne informacije, on potpada pod Zakon o upravnim prekršajima Ruske Federacije (član 14.28), što podrazumijeva administrativnu odgovornost. U ovom članku se navodi da se za objavljivanje informacija koje ne odgovaraju stvarnosti u medijima ili prenošenje nepotpunih ili nepouzdanih podataka, građevinska kompanija kažnjava novčanom kaznom u iznosu od 200 do 400 hiljada rubalja.

Zajednička gradnja: šta trebate znati? zakon o zajedničkoj izgradnji

Savezni zakon br. 214 u smislu dobijanja dozvole za izgradnju objekta, objavljivanja projektne deklaracije, državne registracije prava na zemljištu, kao i postojanja ugovora sastavljenog u pisanoj formi i prošla državna registracija programer obezbjeđuje dioničaru? Nakon potpisivanja ovog dokumenta, obaveze investitorske kompanije smatraju se ispunjenim, a stanari će morati da otklone nedostatke u stanu mogu se „otkloniti“ na nekoliko načina:

  • programer će sve popraviti sam;
  • vlasnik će otkloniti nedostatke, a programer će nadoknaditi troškove popravka;
  • troškovi stanovanja mogu se smanjiti za iznos potreban za popravke.

Vlasnik mora imati u rukama potvrdu o prijenosu i prijemu, koju je potpisao predstavnik programera.

Koje dokumente investitor mora dostaviti dioničaru prilikom prijenosa stana?

Ako su nedostaci uočeni tokom rada, programer je dužan nadoknaditi klijentu za njihovo otklanjanje. Drugo, ne dajte se ubjeđivanju. Ispod su najčešće šeme delovanja programera, koje imaju za cilj da izvrše pritisak na klijenta: - traže od vas da potpišete papire, dajući garanciju da će svi problemi biti ispravljeni kasnije; - tvrde da će sačiniti “još jedan akt” u kojem će se odraziti svi zahtjevi; — prijete da će, u slučaju kršenja rokova za obradu dokumenata, klijent morati platiti kaznu za odbijanje predmeta. Kompetentna pomoć Postoji mnogo nijansi na koje morate obratiti pažnju.


Stoga je bolje potražiti pomoć od stručnjaka koji zna kako pravilno sastaviti dokumente za zajedničku izgradnju, što trebate znati i uzeti u obzir u svakoj fazi transakcije.

Koji dokumenti moraju biti prisutni kada investitor prenosi stan na dioničara?

Svako pravno lice mora imati sljedeću dokumentaciju koja potvrđuje njegov pravni status:

  • potvrde o registraciji i TIN;
  • izvod iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica (javno dostupne informacije iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica mogu dobiti i svako zainteresovano lice putem web stranice Federalne poreske službe);
  • konstitutivni dokumenti (uključujući i statut), iz kojih se može utvrditi: veličina odobrenog kapitala, sastav osnivača, struktura i naziv organa upravljanja itd.

Ovi podaci će nam omogućiti da ustanovimo krug ljudi koji su osnovali kompaniju i učestvuju u njenim aktivnostima. Naši advokati znaju odgovor na vaše pitanje.
Ugovor o zajedničkoj izgradnji smatra se zaključenim od trenutka državne registracije. U suprotnom će se smatrati nevažećim. Papir mora sadržavati opis objekta, rok prijenosa, cijenu i postupak plaćanja, te garanciju. Provjerite dokumente Federalni zakon predviđa da kompanija može prikupljati sredstva tek nakon dobijanja dozvole, objavljivanja projektne deklaracije i registracije vlasništva.
Ukoliko barem jedan od ovih uslova nije ispunjen, građanin može tražiti povraćaj novca sa kamatom. Obračunavaju se po dvostrukoj stopi refinansiranja. Prema ugovoru, kompanija mora izgraditi nekretninu u određenom roku, a nakon što dobije dozvolu od državnih organa za puštanje u rad, prenijeti je na učesnika u transakciji.
Druga strana se slaže da će platiti ugovorenu cijenu i prihvatiti predmet (podložno odobrenju).

Koje dokumente izdaje investitor tokom zajedničke izgradnje?

Učešće u kapitalu u izgradnji: pravna obilježja Koja je odgovornost Programera za davanje lažnih/nepotpunih informacija, za čije je pružanje odgovoran Programer, u skladu sa 214-FZ? Za neispunjavanje ove obaveze od strane Programera predviđena je administrativna odgovornost, utvrđena članom 14.28 Zakona o upravnim prekršajima Ruske Federacije: za objavljivanje u medijima deklaracije o projektu koja sadrži nepotpune ili nepouzdane informacije, kao i za davanje nepotpune ili nepouzdane informacije, čije je pružanje obavezno za Programera - programeru se može izreći novčana kazna od 200.000 do 400.000 rubalja (za službenika - od 5.000 do 15.000 rubalja).
Ali u ovom slučaju su im potrebne dodatne garancije. Na primjer, otvoreni akreditiv u banci. Klijent u nju polaže sredstva u trenutku potpisivanja ugovora. No, investitor će im imati pristup tek nakon što se upiše udio u izgradnji kuće. Ova mjera istovremeno garantuje solventnost klijenta i omogućava poštovanje zakonskih propisa. Prijem nekretnine od investitora Šta trebate znati o zajedničkoj gradnji u fazi puštanja stana u funkciju? Prvo, ovom procesu treba pristupiti promišljeno. Sva pitanja treba razjasniti prije potpisivanja dokumenata. Svi uočeni nedostaci moraju biti pismeno izraženi u izjavi o neusaglašenosti objekta.
Obaveze investitora se smatraju ispunjenim po zakonu od trenutka potpisivanja dokumenta o prijemu prostora. Učesnik ima pravo da zahteva otklanjanje nedostataka bez naknade ili smanjenje cene transakcije.
Koja je odgovornost Programera za pružanje lažnih/nepotpunih informacija, za čije je pružanje odgovoran Programer, u skladu sa 214-FZ? Za neispunjavanje ove obaveze od strane Programera predviđena je administrativna odgovornost, utvrđena članom 14.28 Zakona o upravnim prekršajima Ruske Federacije: za objavljivanje u medijima deklaracije o projektu koja sadrži nepotpune ili nepouzdane informacije, kao i za davanje nepotpune ili nepouzdane informacije, čije je pružanje obavezno za Programera - programeru se može izreći novčana kazna od 200.000 do 400.000 rubalja (za službenika - od 5.000 do 15.000 rubalja).

Da biste smanjili rizike povezane s kupnjom kuće u kući u izgradnji, kao i da biste odabrali najpovoljnije uvjete kupovine, morate pažljivo odabrati programera, građevinski projekt i ugovorne uvjete. Da biste to učinili, morate zatražiti određeni broj dokumenata od programera i pažljivo ih provjeriti. Moraju se dostaviti u obliku originala ili ovjerenih kopija. Možete tražiti da pošaljete skenirane dokumente na popis e-poštom kako biste ih pokazali stručnjaku.

Koje dokumente o stanju kompanije je investitor dužan da dostavi akcionaru?

Prema Federalnom zakonu-214, investitor je dužan da kupcu stana dostavi dokumente kao što su:

  • Licenca. Obratite pažnju na detalje: broj i vrstu dokumenta, kada i ko ga je izdao. Provjerite da vaša licenca nije istekla.
  • Sastavni dokumenti, uključujući najnovije izdanje Povelje preduzeća. Obratite pažnju na odeljke „Izvršni organ“ i „Vrste poslova“, gde je naznačen obim i uslovi ovlašćenja rukovodioca.
  • Protokol o imenovanju rukovodioca građevinskog preduzeća i naredba o njegovom uvodjenju u funkciju generalnog direktora.
  • Potvrda o državnoj registraciji. Kompanije registrovane do 1. jula 2002. godine moraju imati i potvrdu o upisu podataka u Jedinstveni državni registar pravnih lica.
  • Izvod iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica ne stariji od 1 mjeseca. Mora se provjeriti u odnosu na projektnu deklaraciju i provjeriti jesu li spiskovi osnivača identični.
  • Ako ugovor ne potpisuje generalni direktor, već njegov zamjenik ili menadžer prodaje, onda ovaj zaposlenik mora imati punomoć za sklapanje transakcije i potpisivanje DDU. Kopija ovog punomoćja nalazi se u prilogu Ugovora o dioničkom učešću.
  • Pasoš osobe koja će potpisati ugovor u ime developera. Provjerite podatke o njegovom pasošu s punomoćjem i izvodom iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica.
  • Potvrda o registraciji kod Federalne poreske službe.
  • Odobreni godišnji izvještaji i finansijski izvještaji za posljednje 3 godine.
  • Revizorski izvještaj o aktivnostima razvojne kompanije u protekloj godini.

Koje dokumente za projekat treba imati programer:

  • Projektna deklaracija. Dokument sadrži podatke o investitoru, osnivačima, gradilištu, kao i kvartalne podatke o finansijskim rezultatima, potraživanjima i obavezama.
  • Ugovor o zakupu zemljišta. Uporedite njegov rok važenja sa periodom izgradnje. Ako je kratkoročno, na primjer, na 3 godine, onda postoji rizik da će zakup isteći prije završetka izgradnje. Napominjemo ko je naveden kao zakupac i ko ima pravo izvođenja građevinskih radova na gradilištu. Još jednom provjerite da li su katastarski broj i adresa lokacije, kao i njen plan i granice, ispravno naznačeni.
  • Dozvola za gradnju stambene zgrade za koju ste zainteresovani. Obratite pažnju na period važenja ovog dokumenta - ako je istekao, ne važi.
  • Zaključak državnog ispita.
  • Ugovor o ulaganju između investitora i vlasnika parcele. Mora definisati: investitora, naručioca, obim i rokove izgradnje, veličinu udela opštine ili regiona. Upoznajte se sa paragrafima koji propisuju odgovornost investitora za kršenje uslova ugovora: njegov udio može biti smanjen ili postati vlasništvo kupca. Uvjerite se da se ne radi o stanu koji kupujete.
  • Prilozi ugovora o ulaganju: tekst ugovora, dinamika plaćanja, raspored stana, nalozi, rješenja i druga dodatna dokumentacija.

Forma i uslovi ugovora

Obavezno proučite nacrt ugovora koji programer predlaže da potpiše. Ovo mora biti ugovor o udjelu u kapitalu - DDU. Transakcije zasnovane na drugim dokumentima mogu se smatrati nezakonitim; mogu sakriti nedostatak registracije, građevinske dozvole i druge rizike.

DDU mora jasno naznačiti:

  • konačna cijena;
  • površina stana;
  • rokovi i kazne za njihovo kršenje;
  • oblik završne obrade stana po predaji;
  • garancijske obaveze programera.

Koje dokumente investitor treba da dostavi nakon isporuke kuće:

  • Dozvola za puštanje u rad (stručnjaci preporučuju da zatražite kopiju dokumenta za sebe).
  • Nakon detaljnog pregleda stana potpisuje se list o inspekciji ili prijemni list. Dokument bilježi uočene neslaganja između dizajna i stvarne površine, rasporeda, očiglednih i skrivenih ozbiljnih nedostataka u skladu sa standardima SNiP-a. Takođe ukazuje na rok za otklanjanje uočenih nedostataka ili alternativne opcije: smanjenje cene ili nadoknadu štete radi otklanjanja uočenih nedostataka. Ako se pregled vrši ljeti, dokument pokazuje da rad sistema centralnog grijanja nije provjeren. Preporučuje se da zadržite kopije dokumenta koje je potpisao programer.

Nakon potpisivanja potvrde o primopredaji i rješavanja svih pitanja, dioničar prima ključeve i može useliti. Programer prikuplja set akata od svih stanovnika i paket dokumenata za registraciju kod Rosreestra. Nakon toga počinje upis prava svojine. Uz DDU i potvrdu o prijenosu i prijemu, investitor može izdati katastarski pasoš za stan.

Za kupovinu stana kupcu su potrebna sledeća dokumenta:

  • lična karta;
  • ako se sticanje odvija na hipoteku, onda se traže sa posla, od bankarske institucije, koja potvrđuje njihovu solventnost;
  • potvrdu o uplati naknade u iznosu od 1000 rubalja.

Pročitajte detaljno o nijansama kupovine stana u novoj zgradi od developera, kao i koje dokumente trebate pripremiti.

Koje dokumente mora dostaviti programer?

Prilikom kupovine nekretnine, od investitora treba tražiti da:

  1. Dokumentacija koja potvrđuje vlasništvo nad zemljištem (označava površinu parcele i katastarski broj). Treba provjeriti da li ih je izdalo isto pravno lice kao i ostale papire.
  2. Projektna dokumentacija. To su radovi koji opisuju cilj i rokove.
  3. Zaključak države ispitivanje dizajnerskih radova.
  4. Sastavni dokumenti kompanije (podaci o državnoj registraciji, ORGN i TIN kompanije).
  5. na sajtu.
  6. Podaci o stvarnom pravnom licu. adresa.
  7. Finansijski izvještaj o poslovanju kompanije za 3 godine.
  8. Opravdanost projekta (tehnička i ekonomska).

Važno! Za potpuno povjerenje i temeljitu provjeru dokumenata obratite se profesionalcima.

Spisak za ugovor o vlasničkom učešću

Što se tiče zajedničke gradnje, ovdje ćete se morati registrirati. Potrebni su sljedeći papiri:

  • . Zastupaju obje strane;
  • potvrdu o uplati naknade. Od programera - 2000 rubalja, od kupca - 1000 rubalja;
  • DDU u 3 primjerka;
  • dozvola za gradnju kuće;
  • opis, urađen kao dijagram lokacije stana u zgradi, sa naznakom površine i spratnosti;
  • vlasništvo nad zemljištem na kojem se gradi objekat;
  • ugovor o osiguranju rizika prodavca u slučaju neispunjavanja uslova;
  • pasoš kupca;
  • sastavni dokumenti kompanije za razvoj: potvrda o registraciji, povelja, poreski identifikacioni broj, protokol o imenovanju direktora, izvod iz države. registar

Lista za završeno stanovanje u novogradnji

Za kupovinu gotovog stana trebat će vam sljedeći paket dokumenata:

  1. Potvrda o uplati naknade.
  2. Kupoprodajni ugovor.
  3. Katastarska dokumentacija za parcelu na kojoj se nalazi kuća.
  4. Pasoš kupca.
  5. Sastavna dokumentacija od developera.
  6. Potvrde kuće koje prolaze državnu komisiju.
  7. Tlocrt odobren od strane BTI.

Referenca! Ugovor o kupoprodaji prilaže se akt o prijemu i prijenosu stambenog prostora.

Kako biste izbjegli neugodne posljedice, trebali biste sa svom odgovornošću pristupiti ne samo odabiru stambenog prostora, već i samom programeru, pogotovo jer je danas vrlo lako pronaći informacije. Prije kupovine obavezno pregledajte stan, upravo onaj koji kupujete.