Kako se izračunava realno? Kako pobijediti inflaciju: formule koje će vas učiniti bogatijima. Dakle, formula za pametnu kupovinu! Ženska algebra i geometrija
Olga sumnja koji je depozit isplativiji: sa nešto višom stopom, gde se kamata obračunava na kraju roka, ili sa nižom, ali kamata se obračunava i kapitalizuje na kraju svakog meseca. Kako izračunati stvarni povrat ulaganja?
Direktor Departmana za segmente stanovništva i marketing UniCredit banke Svetlana Pirozhkova
: „Prvo, Olga treba da shvati razliku između depozita sa mesečnom kapitalizacijom kamate i depozita sa kamatom koja se plaća na kraju roka. Kod mjesečne kapitalizacije kamate, iznos plaćene kamate se dodaje iznosu depozita, a to se dešava svaki put kada se kamata plati, a iznos plaćene kamate će se svaki put povećavati, jer se iznos depozita povećava sa svakom prethodnom uplatom kamate. .
Depoziti bez kapitalizacije donose prihod klijentu u iznosu deklarisanom na godišnjem nivou kamatna stopa. Ako uzmemo u obzir depozit sa mjesečnom kapitalizacijom na period od godinu dana i stopom od 8,50% godišnje, onda se izbor u korist depozita bez mjesečne kapitalizacije može napraviti samo ako je stopa na njega veća od 8,85%. U drugom slučaju, izbor treba napraviti u korist depozita sa kapitalizacijom.
Vrijedi se odlučiti i za kapitalizirane depozite sa rokom dospijeća do godinu dana, jer će klijent mjesečno povećati svoju štednju. Ukoliko depozit predviđa djelimično povlačenje, klijent će moći koristiti kamatu uplaćenu prilikom polaganja depozita, a ne na kraju roka.”
Šef odjeljenja za implementaciju ličnih finansijsko planiranje"BCS premijer" Sergej Deineka
: “Analizirajmo opisanu situaciju na konkretnim primjerima. Pretpostavimo da imamo iznos od 500 hiljada rubalja. Kamatna stopa na depozit sa prirastom na kraju roka iznosi 10% godišnje, a na depozit sa mesečnom kapitalizacijom – 9,5% godišnje. Hajde da razmotrimo različite termine ulaganja – šest mjeseci, godinu i dvije godine.
Period je šest mjeseci. U prvom slučaju (10% na kraju roka), iznos uključujući kamatu bit će 525 000 rubalja, u drugom - 524 200. Prva opcija je isplativija.
Rok trajanja je godinu dana. U prvom slučaju iznos će biti 550.000 rubalja, u drugom - 549.700 rubalja. Prva opcija je ipak isplativija, ali su rezultati gotovo jednaki.
Konačno, u dvogodišnjem horizontu dobićemo 600.000 i 604.200 rubalja, respektivno. Ovde je druga opcija isplativija: što je rok duži, veći je uticaj kapitalizacije kamate na konačni rezultat.
Kako biste izračunali stvarni povrat depozita i ne pogriješili u vlastitim izračunima, preporučuje se korištenje kalkulatora depozita, koji se u pravilu može pronaći na web stranici banke ili u otvoreni izvori. Trenutno su prosječne kamatne stope na depozite u Rusiji visoki nivo, a ulaganje novca u banku omogućava vam da zaštitite svoj novac od inflacije. Međutim, važno je shvatiti da je ovo privremena pojava povezana sa nestabilnom situacijom u privredi i politici.
Banke su prinuđene da podižu stope, uključujući i kako bi povećale svoju atraktivnost u pozadini negativne informacijske pozadine: oduzimanja dozvola, sankcija. Međutim, čak iu trenutnoj situaciji može se naći finansijski instrumenti, uz pomoć kojih možete brže povećati svoj kapital i ostvariti svoje ciljeve nego u slučaju samo korišćenja bankovni depoziti– zbog većih očekivanih prinosa. Njihovu ulogu mogu odigrati, na primjer, tržišni instrumenti vredne papire. Među njima možete pronaći opcije za investiranje minimalni rizici i prinos koji premašuje prinos na depozite (uključujući strana valuta), kao i rizičnije instrumente s visokim prinosom."
Direktor Sektora poslovanja sa stanovništvom Banke Intesa Bogdan Čekomasov
: „Da biste shvatili koji depozit je isplativiji, morate uporediti specifični uslovi dvije opcije. Depoziti od mjesečna uplata kamata i kapitalizacija najčešće imaju više od niska stopa u odnosu na klasične depozite sa otplatom kamata na kraju roka. Često se ispostavi da su prinosi na dvije različite vrste depozita međusobno gotovo identični.
To se lako može vidjeti na sljedećem primjeru: pri otvaranju depozita u iznosu od 300 hiljada rubalja na period od godinu dana po stopi od 9% godišnje sa kamatom plaćenom na kraju roka, prihod će biti 27 hiljada rubalja. Prilikom otvaranja depozita na isti iznos i rok, ali po stopi od 8,5% godišnje i uz mjesečne otplate kamata, prihod će biti 26.517 hiljada rubalja.
Stoga, prilikom odabira depozita, morate obratiti pažnju ne samo na “ visoka ponuda“, ali i pod dodatnim uslovima. Na primjer, kao što je mogućnost dopune ili postupak plaćanja kamate kada prijevremeni prekid. Na primjer, ako se depozit povuče prijevremeno, kamata koja se na njega obračunava, prema uslovima ugovora, može se isplatiti klijentu u cijelosti, djelimično ili odbiti od iznosa depozita.
Kao rezultat toga, da biste razumjeli koja je opcija prava za vas, morate izračunati profitabilnost za period plasmana sredstava za svaki depozit (to se može učiniti pomoću online kalkulatora predstavljenih na web stranicama većine banaka), a također odlučiti o dodatni uslovi, koju biste željeli vidjeti u svom doprinosu."
Moguće je izračunati realnu kamatnu stopu na kredit, ali prije toga treba se odlučiti za sam koncept ove stope. Dakle, realna kamatna stopa je stopa koja zavisi od nivoa inflacije (naglo povećanje cena usluga, roba, itd.). Ova kamatna stopa se može izračunati oduzimanjem stope inflacije od nominalne kamatne stope (iznos koji zajmoprimac plaća za ceo period korišćenja iznosa kredita). Na primjer, ako je godišnja nominalna kamatna stopa - 9%, a očekivana stopa inflacije - 5%, onda će realna kamatna stopa biti - 4% (9%-5%).
Koja je stvarna kamatna stopa?
Realna kamatna stopa je:
1. Pozitivna (stopa inflacije ne prelazi nominalnu kamatnu stopu);
2. Negativno (stopa inflacije je mnogo viša od nivoa nominalne stope).
Izjednačavanje kamatnih stopa direktno zavisi od rasta devizni kurs. Dakle, ako je tečaj američkog dolara u banci previsok, onda će u ovoj valuti, naprotiv, biti niži.
Zašto trebate znati kamatnu stopu na kredit?
Kada osoba ne zna koju banku da izabere, onda treba da se informiše o visini mjesečne provizije koju će plaćati nakon sklapanja ugovora o kreditu. Glavni pokazatelj prisutnosti u bankarstvu kreditni program Ova skrivena naknada nije visoka kamata. A znajući to i veličinu stvarne kamatne stope, možete izračunati tačan iznos koji će zajmoprimac plaćati mjesečno na kredit. Tako, na primjer, ako zajmoprimac odluči uzeti kredit iz Rusije, onda bi trebao potražiti pomoć od menadžera koji će objasniti i navesti ne samo kamatnu stopu na kredit, već i iznos mjesečnih plaćanja za otplatu kredita.
Primjer: Kako izračunati realnu kamatnu stopu
Realna kamatna stopa na kredit može se procijeniti mjesečnim iznosom međubankarskih kredita. Da biste to učinili, morate koristiti takozvanu Fisherovu formulu, uzimajući u obzir nivo inflacije i nominalnu kamatnu stopu. Na primjer, iznos kredita je 20.000 američkih dolara. Zajmoprimac ga želi uzeti na period od 10 godina. Kamatna stopa će biti 10%. Otplata iznosa kredita će se vršiti mjesečno iu jednakim dijelovima. Da bismo pojednostavili proces obračuna troškova kamata na kredit, možemo pretpostaviti da je jedan mjesec 30 dana, a godina 360 dana. Provizija za korišćenje kredita iznosiće 0,1%, što je 20$ mesečno (20.000:1000). U ovom slučaju, iznos troškova provizije za 10 godina kredita će biti jednak 2400 američkih dolara (1 godina = 12 mjeseci, dakle, 10 godina = 120 mjeseci, i 120 * 20 USD/mjesečno = 2400). Dakle, iznos troška kamata za 1 godinu će biti? US$10,085. Ukupni troškovi kredita će biti jednaki? 12485 (2400+10085) američkih dolara.
Da li je moguće dobiti kredit od Sberbanke?
Za razliku od drugih banaka, Sberbank ima niže kamate i malu realnu kreditnu stopu. Međutim, običnom građaninu Ruske Federacije nije lako uzeti kredit. To je zbog činjenice da menadžeri banaka solventnost se pažljivo provjerava vašim budućim klijentima. Ali nema potrebe da se uznemiravate pre vremena. Uostalom, uvijek se možete obratiti upravitelju banke, koji će izvršiti kalkulacije koje podsjećaju na one koje smo naveli gore. A onda sami odlučujete da li možete mjesečno plaćati iznos kredita koji vam je obračunat.
“Današnji investitor ne profitira od jučerašnjeg rasta.”
(Warren Edward Buffett)
Sada sumiram rezultate prve godine mog javnog projekta „Inteligentni investitor“. Uskoro ću objaviti, ne žurim se posebno jer do jeseni neću ništa raditi - ni kupovati ni prodavati...
Cele godine sam određivao profitabilnost moja aktovka prema metodologiji koju koriste zajednički fondovi prilikom izračunavanja vrijednosti akcija. U principu, to je tačno, ali samo za cijenu dionica. Rezultat određenog investitora bit će potpuno drugačiji.
Postoji jedna nijansa koja sve komplikuje u određivanju profitabilnosti. Ovo su I/O operacije!
Prethodno sam izgovorio rezultat +17,89%, pokazalo se netačnim (tačnije, nije u pitanju moja profitabilnost, već promjena vrijednosti dionice - da je moj portfelj zajednički fond i da sam uzeo novac za upravljanje od dioničara).
Pošto sam redovno investirao i dva puta povlačio sredstva, onda se ova metoda više ne može koristiti, iskrivljuje stvarnu dobijenu profitabilnost. Prava profitabilnost je bila +23,78% godišnje(samo dosadnih 24% godišnje koliko ovi vikend diskutovano u sMart-Labu)))
Mislim da će mnogima biti korisno pročitati ovaj post. Donedavno nisam ni znao za ovu informaciju, činilo mi se da je korištena metoda sasvim prihvatljiva.
« Kako izračunati profitabilnost?„Na prvi pogled ovo pitanje ne bi trebalo da izazove ni najmanju poteškoću. Mnogi ljudi znaju da je za izračunavanje profitabilnosti potrebno rezultat ulaganja podijeliti sa iznosom uloženih sredstava i dobivenu vrijednost pretvoriti u godišnju kamatu.
Formula za izračunavanje profitabilnosti (u procentima godišnje), ako nije bilo unosa/povlačenja:
D = ((ΔS)/Sinit) * 365/T * 100%, gdje je
D – potrebna profitabilnost,
ΔS je rezultat ulaganja u apsolutnom iznosu,
Sinit – iznos početnog ulaganja,
T – broj dana u posmatranom periodu.
Ali zadatak izračunavanja profitabilnosti postaje mnogostruko komplikovaniji ako su u posmatranom periodu depoziti ili povlačenja sredstava izvršeni unutar investicioni portfolio. U ovom obliku, izaziva poteškoće čak i iskusnim stručnjacima za investiranje.
Rješenje ovog problema su mi predložile kolege iz UK Arsager
malo teorije:
Počnimo s definiranjem što su ulazi i izlazi. Novac. Ubrizgavanje gotovine je pravac novca za investicije. Na primjer, kupili ste investicione dionice fonda ili položili novac na brokerski račun - sve je to depozit sredstava. Zaplena investicioni fondovi je povlačenje, odnosno, u primjerima, povlačenja nastaju prilikom otkupa investicionih udjela ili podizanja novca sa brokerskog računa.
Znajući šta su ulazi/povlačenja, razmotrimo konkretnu situaciju koja će pomoći da se shvati logika rješavanja problema ispravnog određivanja profitabilnosti uzimajući u obzir unose/povlačenja sredstava.
Određeni investitor je kupio dionice u vrijednosti od 1000 rubalja ( Počni).
Nakon 3 mjeseca, kupio je još dionica za 500 rubalja ( Svv).
Nakon još 4 mjeseca, investitoru je hitno trebao novac, te je bio prisiljen prodati dio dionica u iznosu od 300 rubalja ( Svyv).
Godinu dana nakon inicijalne akvizicije, cijena dionica bila je 1.300 rubalja ( Sažetak).
Kao graf ovu situaciju može se predstaviti na sljedeći način:
Da bismo ispravno izračunali povrat ulaganja, još uvijek moramo podijeliti rezultat ulaganja sa uloženim iznosom. Ostaje samo da se utvrdi šta je rezultat u datoj situaciji i koliki je ispravan iznos ulaganja.
Prvi korak izvršiće se obračun rezultata investicije. Intuitivno je jasno da je rezultat investicije razlika između primljenih i uloženih sredstava. Odnosno, potrebno je oduzeti zbir početnih i naknadnih inputa od zbira ukupnih troškova ulaganja i svih povlačenja.
Formula za određivanje investicionog rezultata uzimajući u obzir inpute/outpute:
ΔS = (Stotal + ΣSout) – (Sbeg + ΣSin), gdje je
ΔS je rezultat ulaganja za period u apsolutnom iznosu,
Stotal – konačna procjena ulaganja (1.300),
ΣSvyv – zbir svih isplata (300),
Sinit – iznos početnog ulaganja (1.000),
ΣSvv – zbir svih depozita sredstava (500).
Primijenimo ovu formulu na razmatranu situaciju: ΔS = (1300 + 300) – (1000 + 500) = 100. Dakle, investitor je zaradio 100 rubalja.
Drugi korak u izračunavanju profitabilnosti je najvažnija: potrebno je pravilno odrediti sa kojim iznosom treba korelirati izračunati rezultat ulaganja, odnosno pravilno odrediti iznos uloženih sredstava.
U svakom vremenskom podperiodu (T1, T2, T3) iznos uloženih sredstava bio je različit. U potperiodu T1 – 1000 rubalja, T2 – (1000+500) rubalja, T3 – (1000+500-300) rubalja. Štaviše, ovi vremenski podperiodi sami po sebi nisu jednaki. T1 – 90 dana, T2 – 120 dana, T3 – 155 dana. Stoga je potrebno uskladiti iznos uloženih sredstava sa brojem dana u potperiodu i tako odrediti prosječan „radni“ iznos ( vremenski ponderisani prosječni iznos uloženih sredstava) tokom posmatranog perioda.
Formula za određivanje ponderisanog prosječnog iznosa uloženih sredstava, uzimajući u obzir inpute/outpute:
V = (T1*Početak+T2*(Početak+Sin)+T3*(Početak+Sin-Sout)+…+Tn*(Početak+ΣSin-ΣSout)/ ΣT, gdje je
V – prosječni ponderisani iznos uloženih sredstava,
T1, T2, T3,Tn – broj dana u potperiodu,
ΣT je ukupan broj dana u vremenskom periodu koji se razmatra.
Primijenimo ovu formulu na razmatranu situaciju: V = (90*1000 + 120*(1000+500) + 155*(1000+500-300))/365 = 1249,32.
Ponderisani prosječni iznos sredstava uloženih od strane investitora iznosio je 1249,32 rubalja.
Sada su poznati svi elementi potrebni za direktno izračunavanje profitabilnosti.
Treći korak– obračun rentabilnosti iz dobijenih vrednosti. Da bismo to uradili, prethodno izračunati rezultat ulaganja podelimo sa prosečnim ponderisanim iznosom uloženih sredstava i dobijeni rezultat pretvaramo u godišnju kamatu.
Formula je sljedeća: D = (ΔS/V) * 365/T * 100%
Ispada da je u razmatranoj situaciji profitabilnost: (100/1249,32) * 365/365 * 100% = 8% godišnje.
Zaključci:
Koristeći ove formule, uvijek možete ispravno procijeniti profitabilnost vašeg investicionog portfelja i, koristeći dobijene vrijednosti, procijeniti efektivnost vaših ulaganja.
Razmatrani algoritam nije jednostavan, ali kada je u pitanju izračunavanje profitabilnosti i profita, glavna stvar je tačnost. Ovaj algoritam vam omogućava da uzmete u obzir sve nijanse povezane s depozitima/povlačenjem sredstava i dobijete ispravan izračun profitabilnosti.
Ako koristite usluge upravljanje povjerenjem, saznajte kako se izračunava profit i profitabilnost vašeg portfelja i, ako se razlikuje od gore navedenog algoritma, onda je to razlog da provjerite ispravnost korištenog algoritma.
Neophodno je biti oprezan prilikom izračunavanja isplativosti vaših ulaganja, jer je ovaj pokazatelj odlučujući za analizu efektivnosti ulaganja i ako se pogrešno izračuna, stvoriće pogrešan utisak o efektivnosti vaših ulaganja.
T sada praktična računica za moj portfolio.
Kao što sam ranije napisao, izračunao sam promjene portfelja metodom „uzajamnog fonda“, tj. prilikom uvođenja novih fondova odredio sam novi NAV i podijelio ga sa “vrijednošću dionice” prije uvođenja fondova, čime sam povećao broj dionica za kontinuirani nastavak grafika vrijednosti portfelja.
U stvari, izračunao sam promjenu "cijene dionica" Ali ovo nije prava profitabilnost moja ulaganja, jer ovaj metod ne uzima u obzir iznose depozita/isplate. Mogao sam uvesti novi novac tokom povlačenja, i povući na vrhuncu, i kao rezultat toga, grafikon “cijene dionice” bi mogao biti na nuli – a rezultat investicije je bio u dobrom plusu.
Ja ću napraviti proračune prinos na portfolio prema gore datoj formuli, uzimajući u obzir sve ulaze/izlaze i datume transakcija, kao i konačni finansijski rezultat:
Ispostavilo se da je to +23,78% godišnje.
+21,76% za 334 dana – godišnje (za 365 dana) ovo je +23,78%. Tako da sam sve ispravno izračunao.
Prilično značajno izobličenje - 24% ili 18% - postoji razlika! Ako upravljate imovinom i ne deponujete ili podižete sredstva tokom godine, onda je određivanje profitabilnosti metodom „uzajamnog fonda“ prikladno, ali ako deponujete i podižete sredstva, onda nemojte koristiti ovu metodu - prevarite sebe ili svog investitora!
Usput, neke lukavi menadžeri pokazujući svoj kapital na istoriji, pribegavaju takvom triku - imaju mega rezultat na malom iznosu, a kasnije kada investitori donesu značajniji novac - rezultat se može pogoršati, ali će kapital i dalje biti privlačan novim investitorima.
Na primjer, kapital je porastao 5 puta u 2 godine, od čega je u prvoj godini kapital porastao 4,5 puta sa početnim kapitalom od 100 hiljada rubalja, a zatim su na kraju prve godine uložili još 50 miliona rubalja, a rezultat za druga godina je bila samo +11%, ali će biti dobrog rasta kapitala tokom 2 godine 5 puta!
Po metodologiji za određivanje „cijene dionice“ sve će biti lijepo, ali u smislu realne isplativosti za investitora biće mnogo skromnije. Preporučujem da budete pažljiviji u takvim trenucima...
Koju metodu koristite?
Obje metode se mogu i trebaju koristiti - ali u različite svrhe, ovo morate razumjeti. Ako ste zajednički fond (ili IMU) i uzimate novac za upravljanje, određivanje vrijednosti udjela je neophodno, ali pored toga potrebno je utvrditi profitabilnost svakog pojedinog investitora. To će se razlikovati ovisno o njegovim operacijama depozita/povlačenja.
P.S. Inače, zbog ove nijanse ponekad dolazi do pogrešnog određivanja rezultata profitabilnosti određenog investitora, što dovodi do zabluda zbog toga.
Upečatljiv primjer je Elvis Marlamov, koja je ovog proljeća uložila sredstva za kupovinu dionica u tržišnim neuspjesima. Da li je uopšte optužen za ovo? Da li je polaganje/povlačenje sredstava zlo za investitora?
Mislim da je ovo plus za menadžera - sposobnost da pritisne gas u pravom trenutku. Korištenje ramena - izostavit ću to, to je na svakome, ne bih ga koristio. Ali ulaganje sredstava za kupovinu neadekvatno jeftine imovine je šala.
Uradio je sve kako treba! Zaradio sam od ove panike.
Ali njegov kapital u javnim računima je i dalje na dnu. Kako ovo može biti? Čak pišu da je Elvis sve procurio?! Je li stvarno? Ili je to minus općeprihvaćenog sistema određivanja profitabilnosti?
Nevolja je u tome što javnost određuje samo „cijenu akcije” svakog investitora, a ne stvarni prinos koji pojedini investitor ostvaruje.
Elvis je obećao da će mi poslati potrebne podatke za izračunavanje stvarne profitabilnosti. Nastavlja se!
Srećna investicija!
Danas ćemo dosljedno raspravljati o razlici koja je nevidljivo prisutna između nominalnog i stvarnog.
Da bismo to uradili, moramo zapamtiti šta je inflacija, i upoznajte se sa novim konceptom - indeks potrošačkih cijena.
Usput, nadopunimo svoj arsenal s nekoliko elementarnih formula koje će nam omogućiti da u kratkom roku procijenimo svoj stvarni život.
Dakle, polazna tačka je inflacija.
Destinacija je jasno razumevanje razlike između nominalnih kamatnih stopa i neraskidivo povezanih realnih, između nominalnog novca i realnog, između nominalnog i realnog...
Labava definicija inflacija je ovo: to je deprecijacija moći novca tokom vremena.
Može se desiti da inflacija poraste iznad 8%, a onda, uprkos nominalnom kapitalu, završite još siromašniji...
702 dolara o kojima smo gore govorili je NOMINALNO vrijednost vaše ušteđevine. Shodno tome, 8%. nominalna kamatna stopa.
Da bismo došli do stvarnih kamatnih stopa, morat ćemo pribjeći nekim jednostavnim kalkulacijama predstavljenim u nastavku.
R = N / (1 + i) n, Gdje
Bolje je to pokušati sami shvatiti.
Srećna investicija!
„Ako kupujete stan pod hipotekom, morat ćete platiti banci tri ili čak četiri puta veći trošak“ - ovo je možda najčešća zabluda u Rusiji o kreditnim proizvodima.
Zaista, ako jednostavno saberete sve uplate po stambeni kredit, onda se ispostavi da je iznos prilično ozbiljan. Na primjer, ako ste kupili stan za 3 miliona rubalja. koristeći zajam u iznosu od 2,4 miliona (80% cijene imovine) na period od 20 godina uz 12% godišnje, onda ćete na kraju platiti 6,94 miliona rubalja za stanovanje ili 2,3 njegove cijene. Uključujući 0,6 miliona je početna uplata (20% cene imovine), a 6,34 miliona su otplate kredita tokom 20 godina.
Međutim, takvi proračuni su tačni samo u uvjetima potpune izolacije od stvarnog života. Od same one u kojoj vlada inflacija, rastu cijene nekretnina, porezi i još mnogo toga. Da biste izračunali stvarnu cijenu stana, morate uzeti u obzir sve ove varijable.
Inflacija
IN ugovor o zajmu, koji ste upisali kod banke, visina mjesečne uplate je fiksna - neki određeni iznos. U gore navedenom primjeru isplata je 26,43 hiljade rubalja. Mjesečno. Ostaje nepromenjena tokom trajanja kredita (krediti sa varijabilnom kamatnom stopom zauzimaju mali tržišni udeo i mi ih ne uzimamo u obzir). Ali dok se kredit otplaćuje, inflacija i dalje galopira u zemlji, pa novac koji se plaća za kredit postepeno postaje jeftiniji.
Ministarstvo za ekonomski razvoj Ruske Federacije izradilo je prognozu za dugoročni društveno-ekonomski razvoj Ruske Federacije, prema kojoj će inflacija od 2013. do 2020. godine oscilirati oko 5% godišnje. Zatim će u 2021-2025 pasti na 3,5-3,9% godišnje. Međutim, nakon kompajliranja ovog dokumenta Predstavnici ministarstva više puta su se izjašnjavali o reviziji prognoznih vrijednosti naviše. Na primjer, u 2013. godini inflacija će, prema ažuriranim podacima, biti 6,2%, au 2014. godini - 5,3%. Osim toga, iskustvo tokom godina pokazalo je da su stvarna povećanja cijena gotovo uvijek veća od onih koje je predviđala vlada. To znači da za naše proračune možemo bezbedno uzeti stopu inflacije na prosečnom nivou od 5% godišnje (narednih 15-20 godina).
Iz svega proizilazi da će, zapravo, otplate kredita pojeftiniti godišnje za 5%. Stoga, ako uzmemo u obzir trenutnu cijenu stana (i novca), tada ćete morati platiti 3,87 miliona današnjih rubalja* da biste otplatili hipotekarni kredit (vidi fusnotu). To znači da će ukupna cijena stana (u današnjim rubljama) biti 4,47 miliona. Ovaj iznos uključuje plaćanja hipoteke i početna naknada- 0,6 miliona rubalja.
Kao rezultat toga, ispada da će vas sa hipotekom vaš stan koštati manje od jedan i po puta više nego uz redovnu kupovinu.
Ali to nije sve. Oslanjate se na kamatu na stambeni kredit - budžet će vam vratiti 13% iznosa koji ste uplatili banci za otplatu kamate na kredit (poreski odbitak se ne odnosi na otplatu "tijela" kredita) . Uzeli ste kredit u iznosu od 2,4 miliona rubalja, što znači da su kamate iznosile 1,47 miliona (u današnjim rubljama). Veličina poreski odbitak od ovog iznosa će biti 0,19 miliona rubalja. Shodno tome, ukupni trošak stana (u današnjim rubljama, uzimajući u obzir porezne olakšice) bit će 4,28 miliona. Zapravo, to znači da je hipoteka povećala cijenu stana ne za 2,3 puta (kako smo u početku mislili), već samo za 40%.
Štoviše, ako uzmete kredit ne na 20 godina, već na kraći period i u početku platite više od 20% cijene stanovanja, tada će preplata biti još manja.
Povećanje cijene
Došlo je vrijeme da se izračuna uticaj trećeg faktora na isplativost/nedostatak hipotekarne transakcije – dinamika cijena stanova. Naše ranije studije pokazuju da su stanovi u Jekaterinburgu poskupljivali u proseku za 17,6% godišnje u poslednjih 12 godina (od početka 21. veka). Prosječna stopa inflacije u ovom periodu iznosila je 11% godišnje. Lako je izračunati da je stopa rasta cijena stanova u prosjeku nadmašila inflaciju za 6,6% godišnje. Ali takve stope su stvar prošlosti. Najvjerovatnije, tržište nekretnina u Jekaterinburgu neće tako brzo rasti u narednim decenijama. Međutim, ne treba očekivati da će godišnji rast cijena stanova u glavnom gradu Urala biti jednak stopi inflacije. Socijalna istraživanja pokazuju da čak 70% stanovnika grada namjerava poboljšati svoje uslove za život, plus naftni radnici iz Hanti-Mansijskog autonomnog okruga i Jamalo-Nenjeckog autonomnog okruga zainteresovani su za kupovinu stambenog prostora u Jekaterinburgu.
Analitičari smatraju da prognoza po kojoj će stanovi u gradu poskupljivati po stopi "inflacija plus dva odsto godišnje" izgleda sasvim realno. U našem modelu za narednih 20 godina to znači godišnji rast cijene od 7%. Odnosno, danas kupljeno stanovanje za 3 miliona koštaće 11,6 miliona rubalja za 20 godina.**
Međutim, ne možemo koristiti ovaj broj za izračunavanje stvarne cijene hipotekarne transakcije. U prethodnom dijelu smo izračunali troškove kupovine stana na kredit u današnjim „skupim“ rubljama. A 11,6 miliona je cijena stana, izražena u jeftinijim (zbog inflacije) rubljama 2033. godine. Preračunati na skupe rublje, izbacimo komponentu inflacije (5% godišnje) iz konačne cijene objekta. Odnosno, naš stan će poskupjeti samo za 2% godišnje. Čak i za 1,9% (uostalom, od rasta cena od dva odsto, inflacija takođe odgriza svojih 5% na godišnjem nivou). U ovom slučaju, cijena stana za 20 godina iznosit će 4,37 miliona (u današnjim skupim rubalja).
Četiri paragrafa iznad izračunali smo da je za kupovinu stana u današnjim rubljama potrošeno 4,28 miliona, uzimajući u obzir poreske olakšice. Zaključak je sljedeći - ako uzmemo u obzir vremensku vrijednost novca i dinamiku cijena stanova, onda je naš zajmoprimac platio 4,28 miliona rubalja. i postao vlasnik stana koji košta 4,37 miliona evra. Ispada da čak i ako otplati hipotekarni kredit u roku od 20 godina, neće ništa preplatiti i čak će ostati u malom plusu (u primjeru koji se razmatra - 90 hiljada rubalja). Do neke aproksimacije, možemo reći da će ovaj "bonus" pokriti troškove zajmoprimca za osiguranje hipotekarni kredit.
Sažetak
U razmatranom primjeru, konačna cijena stana pod hipotekom se praktično poklapala sa iznosom koji je za njega platio kupac (uzimajući u obzir vrijeme – naglasak na posljednjem slogu – trošak novca). Desilo se slučajno. Autor nije prilagodio odgovor, već je izračunao proizvoljnu opciju za kupovinu jeftinog stanovanja. Ako se trošak stana i iznos kredita razlikuju, rezultati "privremenih" obračuna će izgledati drugačije. Ali u svakom slučaju, ako se uzme u obzir vremenska vrijednost novca, ispada da je hipoteka prilično ugodna stvar sa stanovišta kupca.
I jedan trenutak. Model koji smo napravili izgleda veoma “čokoladno”. Međutim, vrijedi uzeti u obzir da ako se u stvarnom životu pokaže da je inflacija niža nego u našem modelu, ili cijene stanova rastu po nižoj stopi, tada zajmoprimac neće moći prestati. U nedostatku inflacije i rastućih cijena nekretnina (ako traju 20 godina), naš heroj će zapravo platiti 2,3 puta veći trošak stana.
* Radi apsolutne jasnoće, dat ću formulu za izračunavanje cijene hipotekarnog kredita uzimajući u obzir vremensku vrijednost novca. Svake godine rublja depresira za 5% zbog inflacije, stoga se godišnje iznos plaćanja mora pomnožiti sa 0,95. Zvjezdica u formuli označava znak "množenje". I još nešto: 317,16 (hiljadu rubalja) je veličina godišnji doprinosi u pravcu otplate kredita. Dakle…
317.16*0.95+317.16*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95=3865.78949212923
** Za obračun troškova stanovanja za 20 godina koristili smo standardni finansijski (depozitni) kalkulator koji jednom godišnje obračunava godišnju kamatu na kapitalizaciju. Finansijski kalkulator možete pronaći na Internetu, na primjer na web stranici www.bogache.ru