Kako prodati privatizovani stan u jednakim udjelima. Šeme za prodaju udjela u stanu. Prodaja udjela ako je drugi vlasnik maloljetan

Prodaja udjela u stanu drugom vlasniku vrši se po posebnim pravilima koja zahtijevaju poštivanje posebnih formalnosti. Pravni status zajedničkog vlasništva podrazumijeva obavezno uvažavanje mišljenja preostalih dioničara prilikom otuđenja dijela stambenog prostora, izuzev pojedinih slučajeva.

Pravni status vlasnika udjela u stanu

Po pravilu, građani imaju pravo svojine na stambenim prostorima, što im daje mogućnost da raspolažu imovinom po sopstvenom nahođenju. Za frakcijski oblik, ova mogućnost je značajno ograničena sljedećim karakteristikama:

• ugovor o prodaji udela u svakom slučaju zahteva overu kod notara;
• eksproprijacija radi naknade obavezuje prodavca da unapred obavesti preostale akcionare koji imaju pravo prečeg otkupa;
• za besplatno otuđenje udjela nije potrebna saglasnost preostalih vlasnika.

Dakle, svaki ugovor o raspolaganju zajedničkom imovinom moraće biti ovjeren kod notara, a prilikom prodaje potrebno je pratiti proceduru obavještavanja preostalih vlasnika imovine. Ovaj postupak se primjenjuje na svakog akcionara, bez obzira na veličinu udjela i razloge njegovog sticanja.

Korak po korak upute za prodaju udjela u stambenoj zgradi

Da bi započeo proces prodaje udjela, vlasnik mora odrediti cijenu i uslove predstojeće transakcije, jer će to direktno uticati na dalje formalnosti.

Uslovi kupoprodajnog ugovora utvrđuju se između prodavca i kupca; preostali vlasnici akcija nemaju pravo da utiču na pregovarački proces.

Prva faza. Određivanje uslova transakcije između prodavca i kupca

Da bi se transakcija završila, strane će morati da postignu dogovor o sledećim uslovima:

1. predmet ugovora je udio u zajedničkom pravu na stambeni prostor (neophodno je opisati ne samo pravne karakteristike i veličinu udjela, već i detaljno evidentirati podatke o imovini);
2. ugovorna cijena i uslovi plaćanja - označava puni iznos koji će prodavac dobiti za otuđeni dio, kao i postupak prijema sredstava;
3. druge uslove transakcije o kojima su ugovorne strane postigle sporazum.

Upravo ovi uslovi će se koristiti prilikom praćenja naknadne procedure za ugovaranje činjenice prodaje sa preostalim dioničarima.

Druga faza. Obavijest suvlasnika o prodaji udjela

Mogućnost prodaje udjela pod uslovima utvrđenim ugovorom direktno zavisi od poštivanja procedure obavještavanja preostalih dioničara, kao i od ishoda ovog postupka. Kršenje pravila o obaveznom obavještavanju može rezultirati proglašavanjem transakcije nevažećom na zahtjev zainteresovane strane.

Obavijest prilikom prodaje udjela mora uzeti u obzir sljedeće karakteristike:

1. svakom nosiocu prava zajedničkog vlasništva nad stanom mora se poslati obavijest u kojoj se navode detaljni uslovi prodaje, uključujući ugovornu cijenu;
2. takvo obavještenje se mora poslati čak i ako je sticalac prema ugovoru jedan od dioničara;
3. u roku navedenom u obavještenju, a najkasnije mjesec dana od dana prijema istog, vlasnici ostalih akcija imaju pravo preče kupovine.

Budući da pravno značajne posljedice za strane u transakciji zavise od postupka slanja obavještenja, ono mora biti u pisanom obliku. Sadržaj ovog dokumenta treba da sadrži sljedeće elemente:

• ime primaoca obaveštenja;
• obavještavanje o činjenici predstojeće transakcije;
• opis uslova pod kojima će se akcija prodati (uključujući cijenu kupoprodajnog ugovora).

Obratite pažnju! U ovom dokumentu nije potrebno navoditi podatke o kupcu, jer to nema pravni značaj.

Ovaj dokument se mora dostaviti uz potpis ili se može poslati poštom uz potvrdu uručenja. Prodavac je dužan imati takav dokument za predočenje u slučaju eventualnog pravnog spora.

Prijem obavještenja daje svakom suvlasniku pravo da stekne otuđeni udio pod istim uslovima koji su navedeni u ugovoru. Međutim, nakon dostave dokumenta, prodavac nema pravo da menja uslove prodaje naviše.

Nakon dostave obavještenja, preostali dioničari imaju mjesec dana da iskažu stav o predstojećoj transakciji. U ovom slučaju mogu se desiti sljedeći događaji:

1. u navedenom periodu niko od suvlasnika neće izraziti svoje mišljenje ili odgovoriti na obavještenje - transakcija se može obaviti pod uslovima navedenim u ugovoru;
2. suvlasnici mogu odmah odgovoriti odbijanjem prava preče kupovine udjela - transakcija se može obaviti odmah po dobijanju službenog odbijanja;
3. jedan ili više dioničara mogu ostvariti svoje pravo i zahtijevati da se sa njima zaključi kupoprodajni ugovor - u tom slučaju ne može doći do početne transakcije, otuđenje će se izvršiti u korist jednog od vlasnika.

Obratite pažnju! Izostanak bilo kakvog odgovora nakon mjesec dana, kao i službeno izraženo odbijanje prava preče kupovine, omogućava prodavcu da izvrši transakciju samo pod uslovima navedenim u obavještenju.

Ako na osnovu rezultata razmatranja obavještenja prodavac smanji ugovornu cijenu ili promijeni druge bitne uslove transakcije, cijeli postupak će se morati ponoviti. Ako ovaj zahtjev nije ispunjen, transakcija se može proglasiti nevažećom.

Saglasnost za povlašćeno sticanje udjela može dati istovremeno više građana. U tom slučaju svako od njih ima pravo da dobije dio otuđenog udjela.

Treća faza. Ovjera ugovora

Zakon predviđa da svako otuđenje dionica mora biti praćeno javnobilježničkom ovjerom ugovora. Bez poštovanja ovog zahtjeva, neće biti moguće registrovati transakciju kod vlasti Rosreestra.

Da bi ispunili ovu obavezu, prodavac i kupac moraju kontaktirati bilo koju notarsku kancelariju. U njihovom prisustvu, notar će provjeriti uslove transakcije, kao i usklađenost sa zahtjevom o obavještavanju preostalih dioničara.

Na osnovu rezultata provjere dokumenata, notar će svojim potpisom i pečatom ovjeriti kupoprodajni ugovor, te će podatke o ovoj činjenici unijeti u registar javnobilježničkih radnji. Nakon završetka ovih radnji, stranke mogu podnijeti zahtjev za državnu registraciju prijenosa vlasništva.

Četvrta faza. Državna registracija transakcije

Prenos vlasništva nad udjelom u stanu može se izvršiti tek od trenutka registracije transakcije i unošenja podataka u Jedinstveni državni registar nekretnina. Da bi to učinili, prodavac i kupac udjela moraju kontaktirati jedan od sljedećih organa:

• osnivanje Rosreestra;
• Multifunkcionalni centar.

Prije podnošenja zahtjeva za registraciju, stranke moraju platiti državnu pristojbu u iznosu od 2.000 rubalja. Uz prijavu za registraciju potrebno je priložiti prateću dokumentaciju. Pored toga, ugovorne strane moraju dostaviti sljedeće dokumente:

• ugovor o kupoprodaji dionica sa ovjerom;
• katastarski pasoš za stambeni prostor;
• saglasnost supružnika prodavca ako je udeo stečen u porodičnom odnosu;
• obavještavanje ostalih dioničara o predstojećoj prodaji;
• službeno odricanje od prava preče kupovine udjela;
• građanski pasoši strana u transakciji.

Osim lične žalbe, sve formalnosti stranke mogu obaviti preko zastupnika. Da biste to učinili, morate izdati ovjerenu punomoć.

Nakon izvršenih aktivnosti registracije, podaci o prijenosu vlasništva nad udjelom upisuju se u Jedinstveni državni registar nekretnina, a na ugovor o kupoprodaji stavlja se registracijska oznaka. Stranama se daju sljedeća dokumenta:

• izvod iz Jedinstvenog državnog registra koji potvrđuje vlasništvo novog vlasnika udjela;
• katastarski pasoš za objekat;
• registrovan kupoprodajni ugovor.

Od ovog trenutka transakcija se smatra završenom i pravo vlasništva je upisano.

Pravne posljedice prodaje udjela u stanu

Nakon registracije transakcije u Rosreestru, novi vlasnik ima čitav niz prava i obaveza u odnosu na dio stambene imovine, kao i ostali vlasnici. Pored prava svojine na udjelu, istovremeno se stiče i pravo na dijelu zajedničke imovine stana. Istovremeno, zajedničko korištenje stambenog prostora ne bi trebalo kršiti prava i legitimne interese preostalih vlasnika.

Prodavac će morati da izmiri poreske obaveze nakon što primi prihod od prodaje udela. Da biste to učinili, potrebno je uzeti u obzir sljedeće okolnosti:

• ako je vlasništvo nad udjelom trajalo duže od tri godine, porez na dohodak se ne plaća;
• ako taj period nije duži od tri godine, porez na dohodak se plaća po stopi od 13% ako je iznos dobijen transakcijom veći od nabavne cijene udjela;
• Ako nastane obaveza plaćanja poreza, prodavac može iskoristiti odbitak imovine od poreske uprave.

Za novog vlasnika udjela istovremeno nastaje i obaveza plaćanja poreza na imovinu za fizička lica, koji će se obračunavati na osnovu katastarske vrijednosti imovine. Osim toga, vlasnik će morati platiti naknadu za velike popravke stambene zgrade u kojoj se stan nalazi.

Stanom u vlasništvu više dioničara može raspolagati svaki od suvlasnika. Posebnost prodaje takve nekretnine je u tome što će bez prethodnog odobrenja i obavještenja drugih biti nemoguće izvršiti transakciju. Znajući odakle početi, možete ubrzati proces prodaje i učiniti sve u skladu sa zakonom da spriječite osporavanje transakcije.

Da li je moguća prodaja udjela u stanu?

Prema zakonu koji je na snazi ​​2020. godine, prodaja udjela u stanu je moguća bez obzira na njegovu veličinu. Međutim, bez pridržavanja određene procedure, transakcija se može lako osporiti.

Nakon toga možete pristupiti sklapanju ugovora sa suvlasnikom. Preporučljivo je izraditi nacrt dokumenta sa advokatom, a nakon dogovora o svim spornim pitanjima, ovjeriti ga kod notara.

Sljedeći korak je upis ugovora i upis vlasništva.

Nakon što je transakcija završena, otuđeni dio prelazi na novog vlasnika, a prodavac gubi vlasništvo nad njim.

Prodaja putem suda

Advokatu se često postavlja pitanje: ako postoji problem dionica koji niko ne želi kupiti, šta treba učiniti? Prije svega, kontaktirajte dioničare sa zahtjevom za kupovinu.

Ako je odgovor susjeda dvosmislen ili su odbili da ostvare pravo otkupa, a vlasniku je teško živjeti u stanu, on može zahtijevati naknadu (član 4. člana 252. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Basic preduslovi za izlazak na sud:

• nemogućnost dodjele udjela u naturi;
• neslaganje drugih akcionara za kupovinu nekretnina;
• nezainteresovanost vlasnika da živi u svom delu imovine.

Da biste dobili odštetu, morate pripremiti zahtjev i ići na sud.

Tužba

Da biste pravilno podnijeli zahtjev, morate se rukovoditi odredbama čl. 131 Zakonika o građanskom postupku Ruske Federacije. Prema zakonu, dokument sadrži:

• naziv suda, puno ime tužioca i tuženog i njihove adrese, kontakt podaci, naznaka cijene tužbe;
• naziv dokumenta: “Zahtjev za priznavanje udjela u stanu kao beznačajnog i isplatu naknade njegovom vlasniku umjesto dodjele u naturi”;
• suštinu dokumenta, koja pokazuje pod kojim okolnostima je dio primljen, da li postoje vlasnički dokumenti, koja su prava vlasnika povrijeđena, zašto je dodjela u naturi nemoguća;
• zahtjev za kompenzaciju;
• aplikacije;
• datum i potpis.

Kako osporiti prodaju udjela u stanu

Postoje 2 načina da osporite transakciju prodaje dionica:

1. Dokazati da se prodavac nije pridržavao odredbi čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije.
2. Ako je ugovor o poklonu sastavljen umjesto ugovora, postoji šansa da se dobije spor u tužbi da se transakcija prizna kao imaginarna. Za to će biti potrebni dokazi da su pokušali prikriti kupoprodajnu transakciju poklonom.

Možete izazvati donaciju u roku od 3 godine od trenutka stupanja ugovora na snagu, ali se rok može produžiti do 10 godina, ako građanin čija su prava povrijeđena nije i nije mogao znati za nezakonite radnje suakcionara.

Na prvi pogled, prodaja dionice je jednostavan proces: obavijestite druge, ozvaničite je, registrujte. Ali stupa na snagu „ljudski faktor“: želja za bogaćenjem, osveta, lično neprijateljstvo ili jednostavno nepoznavanje zakona.

Otuđenje nepokretnosti koja nije pod isključivom upravom ima neke karakteristike koje mogu uticati na složenost procesa i njegovo vreme. Da biste razumjeli kako prodati udio u stanu u skladu sa svim proceduralnim normama, morate razumjeti šta je idealan udio i znati nijanse postupka prijenosa vlasništva. Prodaja udjela u stanu drugom vlasniku, prodaja udjela u privatizovanom stanu, koji porez na prodaju udjela u stanu treba platiti, da li je moguća prodaja udjela u stanu banci? O svemu ovome i još mnogo više naučit ćete.

Imati udio ne znači posjedovati određeni dio imovine. Ovaj koncept samo ukazuje na zakon. Jednostavno rečeno, vlasništvo je podijeljeno, a ne površina. Ako raspored dozvoljava, vlasnici mogu, sporazumno, formalno rasporediti prostorije među sobom. Istovremeno, kuhinja, hodnik i kupatilo ostaju zajednički prostori. Sva komunalna davanja raspoređena su među suvlasnicima u istim iznosima, bez obzira na kvadraturu koju zauzima jedno ili drugo lice.

Prodaja stana u zajedničkom vlasništvu od strane svih vlasnika moguća je na dva načina - sklapanjem jednog ili više ugovora. Posljednja opcija se javlja kada suvlasnici žive na velikoj udaljenosti jedni od drugih, ili ne komuniciraju i nemaju želju da daju punomoć bilo kome za obavljanje radnji prodaje udjela u njegovo ime. Situacija sa više ugovora nije finansijski isplativa, jer će svaki prodavac morati da plati državnu taksu na prodaju.

Otuđenje zajedničke nekretnine postaje komplikovanije ako je samo jedan od svih suvlasnika odlučio da proda udio u stanu. Ova opcija se možda neće svidjeti suvlasnicima, pa im je utvrđeno pravo prvenstva kupovine.

Kako prodati udio u stanu - upute korak po korak

Svaka transakcija zahtijeva jasnoću i promišljenost radnji. Zakonodavstvo iz 2020. odlikuje se opsežnom platformom zakona koji regulišu prodaju udjela u stanu. Instrukcija koja sadrži algoritam akcija određuje redoslijed postupaka. Ovdje možemo istaknuti sljedeće glavne faze:

• dodjela u naturi;
• određivanje uslova i cijena;
• obavještenje o prodaji udjela u stanu suvlasnika;
• zbirka dokumenata;
• pravna registracija prodaje;
• proračun.

Proces počinje činjenicom da vlasnik mora znati kako dodijeliti udio u stanu za prodaju. To se može dogoditi po dogovoru sa drugim vlasnicima, ili po odluci suda. Kvadratura se obračunava na osnovu površine i broja vlasnika.

Određivanje uslova transakcije između prodavca i kupca

Prodaja udjela u stanu trećem licu odvija se u javnobilježničkom obliku. Ali zvaničnoj registraciji prethodi preliminarno odobrenje uslova transakcije. Razgovara se o konačnoj cijeni, pitanjima vezanim za plaćanje državnih taksi, notarskih usluga i ostalih povezanih troškova. Zaključen je preliminarni ugovor u kojem se navodi vrijeme transakcije.

suvlasnici o prodaji udjela u stanu

Prije stavljanja udjela na prodaju, treba uzeti u obzir da pravo preče kupovine ostaje suvlasnicima. Vlasnik obavještava susjedne vlasnike, koji ga mogu otkupiti kako bi spriječili prisustvo neovlaštenih osoba. Prodavac pismeno obavještava suvlasnike o svojim namjerama, navodeći konkretan datum obavještavanja.

Možete se javiti lično predajom uredno sastavljenog papira. U tom slučaju potrebno je imati tačnu kopiju na kojoj će primalac potpisati. Ukoliko to nije moguće zbog činjenice da suvlasnici ne žive u datom stambenom prostoru, ili je odnos sa njima prilično složen, ispravan izlaz je da ih o tome obavijestite pismom (prijavljeno uz obavijest).

Zakonski rok za dobijanje odgovora od suvlasnika je 1 mjesec. Ukoliko nakon isteka roka nema odgovora, prodavac obavještava o prodaji udjela u stanu drugim licima.

Preuzmite obavještenje o prodaji udjela u stanu.

Priprema za završetak transakcije

U fazi pripreme za prodaju udjela u stanu potrebno je samostalno ili kontaktiranjem agencije za nekretnine prikupiti dokumente propisane zakonom. U drugoj opciji slijedi dogovor o pruženim uslugama. Također je potrebno ovjeriti punomoć kod javnog bilježnika kako bi agent za nekretnine primio potrebnu dokumentaciju u ime vlasnika. Paket dokumenata za prodaju udjela u stanu sadrži:

• dokumente koji potvrđuju identitet strana u transakciji;
• službeni dokument kojim se utvrđuje vlasništvo;
• potvrda o uplati državne takse;
• izvod iz jedinstvenog državnog registra nepokretnosti;
• dokumentacija iz BTI;
• saglasnost preostalih suvlasnika udjela, ovjerena.

Ako je jedan od suvlasnika nekretnine koja se prodaje maloljetan, potrebno je pribaviti službenu dozvolu organa starateljstva. Isto važi i za osobe sa ograničenom poslovnom sposobnošću. Da biste se pravilno pripremili, vrijedi se posavjetovati sa stručnjakom iz tijela državne registracije o tome šta je potrebno za prodaju udjela u stanu ponekad se pojavljuju dodatni zahtjevi za različite pojedinačne slučajeve.

Registracija prijenosa vlasništva

Postupak upisa otuđenja zajedničkog vlasništva na mnogo načina je propisan Građanskim zakonikom i Saveznim zakonom. Učesnici biraju pogodan način da kontaktiraju nadležnu ovlaštenu agenciju - putem Rosreestr servisa ili putem MFC sistema. Vrijeme registracije će se razlikovati. U prvom slučaju - 7 dana, au drugom - 10 dana.

Registracijski organ koji prima dokumente podnosiocima zahtjeva izdaje potvrdu sa datumom prijema popunjenih dokumenata. Upisu prethodi obavezno sastavljanje građanskog ugovora o kupoprodaji udjela u stanu kod notara. Za period određen zakonom, službe za registraciju obavljaju sve radnje predviđene njihovim ovlaštenjima i unose podatke o prijenosu vlasništva u jedinstveni državni registar nekretnina.

Odgovori na često postavljana pitanja

Osnova zakona kojima se uređuju odnosi po osnovu prodaje stana u zajedničkoj svojini je dovoljno formirana. Uprkos tome, neka pitanja često zahtijevaju detaljno pojašnjenje.

Treba li mi notar?

Prodaja zajedničkog vlasništva nad stanom nije moguća bez notara, počevši od toga da samu dodjelu udjela on ovjerava. Transakcije koje se odnose na prenos vlasništva, uključujući i ugovor o kupoprodaji udjela u stanu, zahtijevaju ovjerenu potvrdu.

Kako prodati polovinu svog udjela

Dešava se da je dodijeljeni dio stana prilično velik, a vlasnik prodaje samo dio. Ovdje se primjenjuje isti algoritam procedura, počevši od obavještavanja susjeda. Ako su dobili protest, iako se teško oslobode dijela udjela, to je moguće na jedan od nekoliko načina:

• sastaviti ugovor o poklonu za dio, nakon čega će novokovani vlasnik, postajući suvlasnik, moći otkupiti preostali dio;
• sačiniti fiktivni ugovor o donaciji dijela imovine, nakon što je za to dobio, više ne službeno, novac;
• sastaviti ugovor o kreditu.

Svaka transakcija nosi određeni rizik. Ako suvlasnici odu na sud da utvrde da je određena transakcija fiktivna, prodavac rizikuje da ostane bez novca, a kupac neće dobiti nekretninu.

Kako prodati udio maloljetnog djeteta

Pitanje ostaje prilično komplikovano kada je dijete suvlasnik udjela u stanu koji se prodaje. Jedan od glavnih učesnika u takvoj transakciji biće organ starateljstva, koji daje svoje rešenje. U tom slučaju morate dostaviti dokumente koji potvrđuju da će dijete dobiti vlasništvo nad drugom površinom koja nije inferiorna od one koja se prodaje. Otuđenje maloljetnog udjela i sticanje novog stambenog prostora za njega su dvije radnje koje se odvijaju istovremeno. Djeca starija od 14 godina postaju samostalni učesnici u procesu uz saglasnost roditelja.

Kako prodati udio u stanu bez saglasnosti drugog vlasnika

Često je prilično teško dobiti saglasnost drugog vlasnika, posebno ako se razmatraju aukcije za jednosobni stan podijeljen na 2 dijela. Životni prostor neće biti moguće geografski razgraničiti, a živjeti u susjedstvu sa strancem nije ugodno, pa suvlasnik izražava protest. Ali, ako je prodavac unaprijed obavijestio suvlasnika, a on nije želio da postane kupac nakon mjesec dana, nekretnina se zapravo može prodati trećem licu.

Koje su karakteristike prodaje udjela u privatizovanom stanu?

Kada stambeni prostor privatizuju svi stanovnici registrovani na njegovom području, on postaje njihovo zajedničko vlasništvo, pri čemu se svima dodjeljuje jednak dio. Šema kako pravilno prodati privatizirani stan s dionicama uključuje tri glavne faze:

• obavještavanje suvlasnika;
• sastavljanje ugovora o kupoprodaji udjela u stanu;
• postupak registracije.

Privremeni postupci kojima se dozvoljava prodaja udjela u privatizovanom stanu imaju za cilj prikupljanje relevantne dokumentacije. Ukoliko drugi vlasnici na svaki mogući način onemogućavaju dodjelu dijela zajedničkog privatizacionog stambenog prostora, vlasnik rješava problem preko sudskih organa.

Kako prodati privatizovani stan sa dionicama saznaćete u sljedećem postu.

Kako prijaviti prodaju udjela u stanu između rođaka i koja je razlika sa procedurom prodaje trećem licu

Postoje neki važni aspekti prodaje udjela u privatizovanom stanu kada je jedan od suvlasnika rođak. Rođaku se daje mogućnost da kupi dio imovine stavljene na licitaciju kada je preostali suvlasnici napuste. Isključena je prodaja između supružnika. Otuđenje nastaje poklonom ili sklapanjem bračnog ugovora koji propisuje uslove podjele. Na primjer, transakcija u kojoj muž proda svoj dio ženi neće biti u potpunosti legalna.

Prilikom prodaje udjela u stanu drugim rođacima, sastavlja se potvrda o novcu tako da se transakcija ne može smatrati fiktivnom. Porezi se plaćaju na opštoj osnovi.

Kako prodati udio u stanu preko punomoćnika

Postoje situacije kada vlasnik, koji želi prodati nekretninu, ne želi ili zbog određenih okolnosti to ne može učiniti sam. On ima pravo prenijeti prava na sve radnje u vezi sa izvršenjem transakcije na drugu osobu kojoj vjeruje. To će zahtijevati sastavljanje ovjerene punomoći, u kojoj su naznačena sva ovlaštenja zastupnika.

Kako prodati udio u stanu dobijenom nasljeđivanjem

Pravo na nasljeđivanje dijela stana može se prenijeti zakonom ili testamentom. Ako želite da ga prodate, prvo morate dobiti potvrdu o vlasništvu od javnog bilježnika i upisati ga u Jedinstveni državni registar. Zatim je potrebno dio dodijeliti sporazumno sa susjedima ili putem suda. Slijedi standardni algoritam akcija.

Kako prodati udio nakon razvoda

Otuđenje dijela nekretnine nakon razvoda nije posebno drugačije. Sve radnje se provode po jedinstvenoj shemi: obavještavanje suvlasnika, traženje kupca, prethodno zaključivanje kupoprodajnog ugovora za udio u stanu, uknjižba.

Kako platiti porez na prihod od prodaje udjela u stanu

Utvrđeni porez na promet udjela u stanu iznosi 13%. Ne obračunava se ako je iznos prihoda od prodaje manji od 1 milion rubalja, tj. Iznos preko milion podliježe oporezivanju. Porez se ne naplaćuje ako je stan u vlasništvu 3 godine ili više.

Kako prodati udio u komunalnom stanu

U zajedničkim komunalnim nekretninama svaki zakupac ima zasebnu prostoriju, što uvelike olakšava prodaju udjela u stanu drugom vlasniku. Ovdje je riječ isključivo o privatizovanim kvadratima. Posebnost je činjenica da kada komšijske sobe nisu privatizovane, odbijanje prava prvenstva kupovine izdaje opština.

Kako prodati stan u dionicama jednom kupcu

Svi suvlasnici mogu prodati cijeli stan jednom kupcu. Ovo je najlakši način za prodaju stana u zajedničkom vlasništvu. Ovdje postoje dvije mogućnosti: sastaviti jedan multilateralni kupoprodajni ugovor kojim se fiksiraju svi suvlasnici i kupac, ili sastavljanje posebnih ugovora sa svakim vlasnikom.

Kako obustaviti prodaju akcija

Prodavac, kao i kupac, imaju pravo obustaviti prodaju do 1 mjeseca. Može doći do suspenzije do 3 mjeseca ako registrator posumnja u autentičnost dokumenata. Registracija se obustavlja i ako dokumenti za prodaju udjela u stanu ne sadrže pismeno odbijanje komšija da otkupe, kada nije istekao mjesec dana od dana njihovog obavještenja.

Kako se dodjeljuje dionica prilikom prodaje i kako to procijeniti

Udio se može dodijeliti mirnim pristankom svih vlasnika (postoji poseban pismeni uzorak) ili sudskim odlukama. U pravilu je isti za sve vlasnike. Obračun se vrši proporcionalno površini i broju stanovnika: ako su dva suvlasnika, svaki će imati polovinu, ako tri – 1/3 i tako dalje.

Vrijednost zajedničke imovine koja se prodaje utvrđuje se samostalno (na osnovu tržišne vrijednosti sličnih objekata), ili uz angažovanje nezavisnog procjenitelja, čiji će postupci pomoći da se udio u stanu isplati. U drugoj opciji potrebno je sastaviti ugovor o stručnoj ocjeni.

Kako prodati udio u stanu banci

Prodaja zajedničke imovine banci je moguća kao otplata iznosa duga po kreditnoj obavezi. Prije prodaje udjela u stanu banci, mora se utvrditi da nekretnina koja se prodaje nije jedino moguće mjesto stanovanja vlasnika.

Da li je lako prodati udio u stanu i kako pronaći kupca

Nemoguće je sa sigurnošću reći da li je lako prodati dio nekretnine. Situacije mogu biti potpuno različite, na primjer, prodati zajednički stan u cjelini od strane svih suvlasnika mnogo je lakše nego sastaviti kupoprodajni ugovor za jedan dio, pogotovo ako se radi o maloljetnoj djeci. Da bi pronašao kupca, prodavac postavlja reklame, dogovara preglede stambenog prostora i pregovara. Često je ova uloga dodijeljena agencijama za nekretnine.

Prisustvo zajedničkog vlasništva nad bilo kojim stambenim prostorom daje njegovom vlasniku širok spektar prava da njime raspolaže, ali istovremeno ima i svoje karakteristike. Svaki slučaj prodaje je individualan, pa je veoma važno upoznati se sa pravnim okvirom.

Još je teža prodaja neraspoređenog udjela u stanu. Ako imate pitanja na ovu temu, postavite ih u komentarima, ili još bolje, prijavite se za besplatne konsultacije sa našim advokatom. Pomoći ćemo vam da što brže i udobnije prođete kroz cijeli proces prodaje vašeg udjela.

Molimo ocijenite objavu i lajkujte je.

Privatizacija imovine vam omogućava da dobijete vlasništvo nad zemljištem, kućom, stanom i drugim stambenim objektima. Stan privatiziran za više stanara dio je zajedničkog vlasništva svakog od njih. Svojim udjelom možete raspolagati kako želite, uključujući i prodaju. Postoji nekoliko načina za prodaju privatizovanog stana koji je u zajedničkom vlasništvu. Svi su legalni, ali dizajn ima neke nijanse kojih morate biti svjesni.

Da li je moguća prodaja sobe, dijela, udjela u privatizovanom stanu

U većini slučajeva privatizacija podrazumijeva jednaku raspodjelu udjela između učesnika u procesu: djece, roditelja i ostalih članova porodice. Udjeli su izraženi kao razlomak, na primjer, 1/2, 1/3, ali se mogu dodijeliti u naturi ako to dimenzije stana dozvoljavaju. Nejednakost udjela je precizirana u sporazumu stranaka.

Odnosi učesnika su regulisani pogl. 16 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Prema čl. 246 Građanskog zakonika Ruske Federacije, uz saglasnost ostalih stanovnika, dioničar ima pravo obavljati transakcije sa svojim dijelom stana:

• dati na privremeno korištenje;
• prodati;
• donirati ili na drugi način raspolagati.

Prodaja udjela u privatiziranom stanu vrši se uz pravo preče kupovine (član 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Koncepte “zajedničkog” i “zajedničkog” vlasništva ne treba miješati. U režimu zajedničkog vlasništva (na primjer, ako je imovina stečena u braku), možemo govoriti o. Proces razdvajanja je poseban postupak koji se može odvijati kroz mirenje ili sudski postupak.

Kupac je dužan obavijestiti ostale vlasnike o svojoj namjeri da proda nekretninu, navodeći njenu vrijednost. Nakon toga, dionica se ne može prodati trećim licima po cijeni nižoj od one navedene u obavijesti.

Akcionari imaju pravo preče kupovine. Oni mogu razmotriti prijedlog unutar 1. mjesec, a zatim izrazite svoje slaganje ili neslaganje.

Nakon što je izrazio želju da ozvaniči kupoprodajni ugovor, drugi dioničar postaje prvi prioritetni kandidat za kupovinu. U slučaju odbijanja, prodavac može prodati nekretninu trećim licima.

U praksi je sve komplikovanije. Akcionari se možda neće složiti sa prodajom i izbjeći obavijest, ili će drugi učesnici u privatizaciji tražiti smanjenje cijene, izdavanje ugovora o poklonu, a možda će dionica čak i “visiti kao mrtvi teret” koja se ne može isplatiti prodati. Postoji izlaz ako znate moguće opcije za prodaju udjela u privatizovanom stanu.

Pravne šeme i metode

Postoji 3 legalna načina za prodaju udjela privatizovanih stanova koji nisu u suprotnosti sa odredbama zakona. Možete uzeti bilo koji od njih u službu.

Prodaja putem donacije

Akcionar ima pravo da deo koji mu pripada ozvaniči kao poklon. Suština metode je da prodavac dio svog udjela poklanja rodbini ili trećem licu. On, zauzvrat, postaje dioničar. Tada prodavac može preostali dio staviti na prodaju, a primalac stiče pravo preče kupovine.

Prilikom planiranja posla morate uzeti u obzir neke nijanse:

1. Donator ne može biti malo dijete, kao ni građanin koji je proglašen nesposobnim (član 575. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
2. Zabranjene su donacije u korist zaposlenih u obrazovnim i medicinskim ustanovama i sličnim organizacijama (za siročad, nesposobne građane); lica na državnim funkcijama.

Donacija vas ne obavezuje da obavijestite druge rođake o postupku;

Posebna pažnja se poklanja pravilnoj pripremi ugovora o poklonu, inače se transakcija može smatrati lažnom. Osnovni zahtjevi:

• u ugovoru o poklonu navesti sve suvlasnike stana, veličinu njihovih udjela;
• navesti ko je prijavljen (prijavljen) u stanu;
• navesti razloge zbog kojih udeo pripada darodavcu;
• navesti veličinu doniranog udjela;
• ako vlasnik ima ženu, priložiti dokument koji potvrđuje njen pristanak na transakciju.

Iako je poklon besplatna transakcija, vrijednost udjela je naznačena u ugovoru o poklonu. Porez se obračunava od njegove veličine, koja je jednaka 13% za stanovnike zemlje i 30% - za nerezidente.

Spisak osoba oslobođenih plaćanja poreza uključuje (član 217 Poreskog zakona Ruske Federacije):

• supružnici;
• djeca;
• sestre i braća (punokrvni i polukrvni);
• baka i djed;
• unuci (puni i poluunuci).

Obavezno je plaćanje poreza, u protivnom može biti izrečena novčana kazna.

Dogovor je legalan i transparentan. Alternativno, može se izdati ugovor o poklonu za cijeli udio, a novac će se primati iz sefa.

Primjer. Akcionari u privatizovanom stanu su državljanin M., zakonski supružnik R., ćerka A (po 1/3). M. je odlučila da se razvede od muža i formalizuje podelu imovine. Suprug je tražio da to ne čini, već da proda udio svoje majke za iznos ispod tržišne cijene, jer je teško prodati dio stana strancu. M. je pristala, ali je njena ćerka izrazila nezadovoljstvo i počela da se protivi prodaji. Tada je M. izdala darovnicu svojoj svekrvi za 1/6 stana (polovina njenog udjela), te je postala suvlasnica sa pravom prve kupovine. Muž je na račun svoje žene položio obećani iznos za dio imovine koja se prodaje.

Prodaja putem kolaterala

Ova metoda se koristi kada nije moguće prodati dionicu. Mehanizam je jednostavan: vlasnik izdaje kredit u iznosu koji je blizu vrijednosti udjela.

Otuđenje stana kao kolaterala u korist banke dolazi u sljedećim slučajevima:

• u slučaju neizvršavanja obaveza plaćanja kredita najmanje od struja 3 mjeseci;
• iznos duga ne smije biti manji od 5% od cijene kolateralna imovina (član 348 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Vlasnici su često zainteresovani kako da „izvrnu“ transakciju sa kolateralom ako je imovina jedino mesto stanovanja. O ovome nema potrebe da brinete: banka će uzeti udeo, uprkos činjenici da vlasnik neće imati gde da živi (član 446. Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije).

Primjer. Građanin S. je uzalud pokušavao da proda svoj dio stana. Odlučio se poslužiti trikom: podigao je kredit od banke za kupovinu opreme za pekaru u vrijednosti od 600 hiljada rubalja, upisavši svoj dio kao zalog. Banka je odobrila kredit jer je cijena dionice bila 780 hiljada rubalja. Nakon toga, S. nije položio novac prema planu otplate duga, a vlasništvo nad imovinom je preneto na banku. S. je želio upravo ovo: prodao je imanje i postao vlasnik pekare.

Jednostavna prodaja

Prema čl. 549 Građanskog zakonika Ruske Federacije, vrši se prodaja dijela imovine potpisivanjem odgovarajućeg sporazuma. Potrebno je pribaviti saglasnost preostalih dioničara i izvršiti transakciju.

Primjer. Stan je bio u zajedničkom vlasništvu 3 osobe: državljanka M., njen brat i sestra. Brat nije živio u stanu. M. je odlučila da proda svoj udio svom nećaku i o tome obavijestila brata. Potonji je pismeno izrazio saglasnost, pa je transakcija obavljena prije isteka mjeseca.

Kako prodati privatizovani stan sa dionicama uz saglasnost?

Za prodaju udela u privatizovanom stanu potrebno je da svi akcionari budu uredno obavešteni.

Red i faze

Prodaja udjela u stanu će se sastojati iz sljedećih faza:

1. Dobijanje izvoda iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina. Dokument potvrđuje činjenicu privatizacije nekretnina.
2. Utvrđivanje tržišne vrijednosti imovine.
3. Slanje pismenih obavještenja preostalim dioničarima o namjeri prodaje udjela. Moraju navesti cijenu nekretnine.
4. Period čekanja od 1 mjeseca za prijem odgovora. Ako akcionari ranije pismeno izraze saglasnost, može se sastaviti ugovor.
5. Sastavljanje kupoprodajnog ugovora pod vodstvom advokata.
6. Kontaktiranje notara sa drugom stranom u transakciji radi potpisivanja ugovora.
7. Izrada potvrde o prijenosu i prijemu.
8. Registracija sporazuma u Rosreestr.

U proces su uključeni svi dioničari.

Procedura i proces

Svaka faza ima neke nijanse:

1. Potrebna procjena vrijednosti nekretnine, jer u obavještenju vlasnicima mora biti naveden određeni iznos ispod kojeg je zabranjena prodaja udjela. Morate se pripremiti na činjenicu da će udio koštati manje od onoga što biste mogli dobiti prodajom cijelog stana. Na cijenu utiču faktori: broj soba, površina stanovanja, lokacija, broj dioničara.
2. Pošaljite obavještenje svakom od suvlasnika. Od trenutka kada dobiju obavještenje, dioničari moraju odlučiti hoće li kupiti nekretninu ili će tu mogućnost pružiti trećim licima. Idealna opcija je da od svih dobijete ovjereno odricanje od dionica. To će garantovati da se suvlasnici neće predomisliti i da neće htjeti osporiti dogovor.
3. Zaključite sporazum. U dokumentu je naznačena veličina udjela, njegova vrijednost, postupak za međusobna poravnanja, sankcije za neizvršavanje obaveza.
4. Napravite evidenciju o prodaji u Jedinstvenom državnom registru. Izdavanje odgovarajuće izjave.

Zakon predviđa obaveštavanje akcionara o prodaji, ali ako je on protiv toga i ne namerava da kupi imovinu, to ne može sprečiti prenos dela privatizovanog stana na treća lica. Akcionar nije ovlašćen da zabrani prodaju.

Primjer. Dva brata i sestra su naslijedili stan. Svaki od njih je bio vlasnik 1/3 udjela. Jednom od braće je bio jako potreban novac i odlučio je da proda svoj dio. O tome je obavijestio ostale stanare, a sestra je izrazila želju da napravi otkupninu. Rođaci su sastavili odgovarajući sporazum i obratili se notaru. Nakon uknjižbe prenosa vlasništva, sestra je postala vlasnik 2/3 stana.

Kako prodati privatizovani udio u stanu bez saglasnosti?

Nespremnost da se pristane na prijenos dijela stana u pogrešne ruke je razumljiva, jer u njemu može živjeti nepoštena osoba, prevarant. Ponekad sudionici ometaju prodaju, ali možete se riješiti nekretnine postupajući po zakonu.

Red i faze

Morate nastaviti na sljedeći način:

1. Razgovarajte o prodaji imovine sa ostalim dioničarima. Pošaljite im pismo u kojem ih obavještavate o prodaji udjela.
2. Sačekajte dok ne donesu odluku.
3. Sastavite kupoprodajni ugovor sa trećom stranom.
4. Sastaviti akt o prijemu i prenosu imovine.
5. Registrirajte imovinska prava u Rosreestr.

Uz pomoć notara bit će teže osporiti transakciju.

Procedura i proces

Neslaganje oko otkupa dionice može biti pismeno ili izraženo u nespremnosti da se potpiše obavještenje o prijemu dokumenta. U slučaju odbijanja da primi pismo, poštar će ga poslati u poštu u kojoj će se ono nalaziti 30 dana. O tome će dioničar dobiti odgovarajuće obavještenje. Ako nema ubedljive razloge da ne primi pismo, radnje akcionara se smatraju odbijanjem kupovine.

Obavezu obavještavanja može preuzeti notar. On će sačiniti dokument kojim potvrđuje da je bilo pokušaja da se obavi notifikacija, ali nije postignut pozitivan rezultat.

Primjer. Građanka L. odlučila je da proda udio u stanu u kojem nije živjela. Poslala je obavještenje drugom dioničaru, građaninu P., ali je ovaj odbio da otvori vrata poštaru, a pismo je vraćeno u poštu sa naznakom „privremeno odsustvo primaoca“. P je dobio obavijest o prijemu pisma i imao je 30 dana da povuče obavijest. Akcionar nije došao po pismo, obaveštenje je vraćeno državljaninu L. U ovom slučaju L. može da proda udeo trećem licu, jer nije prekršila pravila za otuđenje dela imovine. Neprihvatanje obavještenja može biti osnov za prijenos prava na prodaju ako primalac dokaže (član 56. Građanskog zakonika Ruske Federacije) da je do izostanka činjenice isporuke došlo zbog okolnosti koje su van njegove kontrole. Poštar je ostavio obavijest o prisutnosti pisma u pošti, što znači da ga je dioničar trebao primiti. Nije bio na službenom putu, nije bio u popravnoj ustanovi ili bolnici i mogao je pročitati pismo.

Postoji drugačija situacija: dioničari ne pristaju na prodaju zbog uslova koji su za njih neprihvatljivi ili nekoliko stanovnika želi kupiti dionicu. tada vam je potrebno:

1. Dodijeliti udio u naturi za nesmetanu prodaju. Dimenzije stanova, po pravilu, ne dozvoljavaju da odredimo udio u m2.
2. Obratite se sudu sa zahtjevom za isplatu naknade po osnovu nerealizovanog udjela. Sudija će odrediti iznos.

U ovom slučaju, isplata naknade može potrajati godinama.

Karakteristike prodaje ako ima maloljetne djece

Organi starateljstva i starateljstva čuvaju interese maloljetnika. Prodaja dijela stana u kojem je prijavljeno dijete moguća je samo pod uslovom da maloljetniku budu ponuđeni uslovi koji nisu lošiji od dosadašnjih.

Organi starateljstva utvrđuju da li je udio koji je maloljetniku dodijeljen u novoj imovini manji nego što je bio ranije. Ako je primljeni dio jeftiniji, prodavac uplaćuje razliku na depozitni račun djeteta, koji potonje može iskoristiti nakon punoljetstva.

Primjer. Građanin I. živio je sa kćerkom starom 6 godina i drugom suprugom u jednosobnom stanu koji je pripadao njemu, njegovoj supruzi i djetetu u zajedničkom vlasništvu (po 1/3). Čovjek je odlučio prodati stan i kupiti novi - 3-sobni stan veće površine, a ujedno 1/3 imovine prenijeti na dijete. Kontaktirao je organe starateljstva. Predstavnici PLO-a su saznali da u novom stanu dijete ima pravo na 30 m2 više nego ranije. Infrastruktura novog područja je razvijenija. PLO je dao dozvolu za dogovor.

Poteškoće i nijanse

Prilikom prodaje udjela vlasnik se osjeća zavisnim od drugih i suočava se s nizom poteškoća:

• Glavni problem je dobijanje saglasnosti od preostalih dioničara. Preporučljivo je razgovarati o prodaji i objasniti potrebu za transakcijom.
• Cijena se ne može mijenjati. Ako se životne okolnosti pogoršaju, dioničar neće moći povećati cijenu nekretnine.
• Prodaja udjela je božji dar za nepoštene trgovce nekretninama. Ostali dioničari mogu stradati ako je prodavac treće lice čiji je cilj da preživi ostale i preuzme stan u posjed.

Kada planirate transakciju, morate razmisliti da li je odluka ishitrena, jer je mnogo isplativije dogovoriti se s drugim dioničarima, prodati stan u cjelini i podijeliti prihod.

Kako prodaju udjela u stanu prepoznati kao nezakonitu?

Ako je prekršen postupak upisa prodaje nepokretnosti koja je u zajedničkom vlasništvu, postoji šansa da će transakcija biti proglašena nezakonitom. To je moguće ako se ne poštuje pravilo preče kupovine (član 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije). U nedostatku odgovarajuće obavijesti o prodaji, potencijalni kupac iz reda suvlasnika ima pravo podnijeti tužbu za prijenos prava kupca na njega. Vremenski period jednak 3 mjeseca od trenutka kada je transakcija zaključena ili od trenutka kada je suvlasnik saznao za povredu svojih prava.

Neoprezno je podnositi tužbu za poništavanje transakcije, jer sud može ocijeniti situaciju koja nije u korist podnosioca zahtjeva. A u tužbi za prenos prava kupovine, potkrijepljenoj dokazima o namjeri sticanja udjela, vjerojatnije je da će se donijeti pozitivna odluka.

Na sudu ćete morati dokazati da nije primljeno obavještenje o prodaji i da nije napisano odbijanje kupovine.

Također, za veće uvjeravanje neophodno je uplati iznos na depozitni račun pravosudnog organa, jednak iznosu po ugovoru o kupoprodaji. Nakon sticanja prava kupca na sudu, novac sa depozitnog računa biće preusmjeren prodavcu udjela.

Primjer. Građanin S. je podnio tužbu radi ostvarivanja prava kupca. U materijalu predmeta se vidi da je druga vlasnica ½ stana, državljanka M., prodala svoj udio bez obavještavanja suvlasnika, njenog bivšeg supruga (S.). Sam podnosilac predstavke bio je spreman da otkupi udio.

M. je navela da je pismom obavještavala svog bivšeg supruga njegovu sustanarku, pošto S. ne živi u stanu, a nije mogla ni njega lično obavijestiti o prodaji. Kao svjedok je pozvan građanin I., vanbračni stanar S., ali se ispostavilo da je na dan slanja obavještenja, a kasnije i živio sa majkom u drugom gradu, te da nije mogao primiti pismo.

Kako bi dokazao svoju namjeru da kupi udio svoje bivše supruge, S. je na račun suda položio iznos naveden u ugovoru o prodaji imovine. Kako S. nije znao za prodaju udjela, ali je bio spreman da ga kupi, sud je odlučio da na njega prenese prava kupca.

Prodaja udjela je povezana s nizom neugodnosti, jer svaki korak morate koordinirati s drugim vlasnicima. Imate li ikakvih nedoumica kako prodati dio privatizovanog stana sa ili bez saglasnosti dioničara? Da li znate da li je moguće ozvaničiti transakciju ako su u privatizaciji učestvovala maloletna lica? Obratite se advokatu sajta za besplatne konsultacije i saznajte kako možete legalno prodati udeo u stanu i izbeći potrebu da dobijete saglasnost suakcionara.

Osoba ima pravo da proda svoju imovinu kad god smatra da je potrebno. Ovo se odnosi i na udio u stanu. Reći ćemo vam koje šeme za prodaju udjela u privatiziranom stanu postoje.

○ Šta je udio?

Udio u stanu je dio stambenog prostora koji se ne može dodijeliti u naturi. Udio se izražava aritmetičkom vrijednošću i predstavlja dio u pravu zajedničke svojine.

Zajedničko vlasništvo može biti samo u privatizovanim stanovima. Ovaj koncept se često miješa sa zajedničkim vlasništvom. Sa pravne tačke gledišta, to su potpuno različite stvari. Zajednička imovina, po pravilu, nastaje između supružnika kada steknu bilo kakvu imovinu tokom braka.

Zajedničko vlasništvo najčešće se formira tokom procesa privatizacije ili prilikom podjele imovine kao rezultat razvoda. Prilikom preregistracije, učesnici u dodjeli dionica bez obaveze primaju jednake udjele, osim ako sporazumom ili odlukom suda nije drugačije određeno.

○ Karakteristike prodaje udjela u privatizovanom stanu

Kada namjerava prodati udio u stanu, vlasnik mora postupiti na način propisan zakonom. Prije svega, dužan je ponuditi otkup udjela svojim suvlasnicima, jer oni imaju pravo preče kupovine.

Tačka 1. čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije:
Prilikom prodaje udela u pravu zajedničke svojine stranom licu, preostali učesnici u zajedničkom vlasništvu imaju pravo preče kupovine udela koji se prodaje po ceni za koju se prodaje, i pod drugim jednakim uslovima, osim u slučaj prodaje na javnoj licitaciji, kao i slučajevi prodaje udjela u pravu zajedničke svojine na zemljišnoj parceli od strane vlasnika dijela zgrade ili objekta koji se nalazi na toj zemljišnoj parceli ili od strane vlasnika prostorija u navedenu zgradu ili strukturu.

Suvlasnicima možete dati mogućnost da ostvare svoje pravo tako što ćete im poslati obavijest o prodaji udjela, u kojoj je naznačena cijena i drugi uslovi predstojeće transakcije. Nakon toga treba sačekati njihovu odluku. Mogu se dogovoriti da kupe dionicu ili odbiti kupovinu. Zakon određuje mjesec za razmišljanje.

Tačka 2 čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije:
Prodavac udjela je dužan da pismeno obavijesti ostale učesnike u zajedničkom vlasništvu o svojoj namjeri da proda svoj udio stranom licu, navodeći cijenu i druge uslove pod kojima ga prodaje.
Ako preostali učesnici u zajedničkom vlasništvu ne steknu prodati udio u vlasništvu nad nekretninama u roku od mjesec dana, prodavac ima pravo prodati svoj udio bilo kom licu. Ako svi ostali učesnici u zajedničkom vlasništvu pismeno odbiju da ostvare pravo preče kupovine udela koji se prodaje, taj udeo može biti prodat stranoj osobi i ranije od navedenih rokova.

Tek nakon ovih operacija moguće je formalizirati kupoprodaju. Izvodi se na opći način. Strane pregovaraju o uslovima transakcije i obezbeđuju ih pisanim kupoprodajnim ugovorom. U budućnosti, ovaj dokument postaje osnova za registraciju imovinskih prava u Rosreestru.

Usmeni dogovori ne važe kada su nekretnine u pitanju.

Art. 550 Građanskog zakonika Ruske Federacije:
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključuje se u pisanoj formi sastavljanjem jednog dokumenta koji potpisuju strane. Nepoštivanje forme ugovora o kupoprodaji nepokretnosti povlači njegovu ništavost.

○ Pravne poteškoće prilikom podjele privatizovanog stana

Podjela stana na udjele može se dogoditi na jedan od tri načina:

1. Sklapanjem mirovnog sporazuma.
2. Potpisivanjem bračnog ugovora (ako imovinu dijele supružnici).
3. Odlukom suda.

Veličina udjela zavisi od osnova za stvaranje zajedničkog vlasništva, izvršenih poboljšanja, ulaganja u održavanje stanova itd. Na prilagođavanje veličine udjela u budućnosti će uticati i promjene u sastavu učesnika.

Po pravilu, ako dionice nisu podijeljene sporazumno stranaka ili na sudu, priznaju se kao jednake.

Tačka 1. čl. 245 Građanskog zakonika Ruske Federacije:
Ako se udjeli učesnika u zajedničkom vlasništvu ne mogu utvrditi na osnovu zakona i nisu utvrđeni sporazumom svih njegovih učesnika, udjeli se smatraju jednakim.

Svaki suvlasnik ima puno pravo raspolaganja svojim udjelom. Može ga prodati, pokloniti, ostaviti u amanet, itd.

○ Prodaja udjela u korist roditelja

Prodaja udjela u stanu roditeljima ili drugim bliskim srodnicima vrši se po opštem postupku. Jedina razlika je nemogućnost naknadnog ostvarivanja poreskog odbitka na iznos za koji su roditelji otkupili udio od svoje djece.

Da bi izbjegli oporezivanje i nastale troškove, mnogi građani umjesto kupoprodajnog ugovora ozvaniče transakciju putem ugovora o poklonu. U ovom slučaju nigdje se ne evidentira prijenos novca za kupovinu dionice, a ne nastaje ni obaveza plaćanja poreza.

○ Prodaja udjela drugim rođacima

Sa rođacima koji se ne smatraju bliskim, transakcija se zaključuje na isti način kao i sa drugim licima. Algoritam je sljedeći:

1. Slanje obavijesti ostalim suvlasnicima.
2. Primanje od njih pismeno odbijanje kupovine u roku od mjesec dana.
3. Dobivanje saglasnosti za kupovinu od srodnika ako je jedan od suvlasnika. Ako nije uključeno, obavijestite rođaka o mogućnosti sklapanja transakcije.
4. Sastavljanje kupoprodajnog ugovora.
5. Izrada potvrde o prijenosu i prijemu.
6. Registracija dokumenata u Rosreestr.

Prihod ostvaren prodajom udjela oporezuje se po stopi od 13%. Ova obaveza nastaje ako je dionica u vlasništvu manje od tri godine (pet godina od 2016. godine). Ubuduće možete dobiti imovinski odbitak kontaktiranjem Federalne porezne službe.

○ Da li je moguća prodaja udjela bez saglasnosti drugih vlasnika?

U slučaju da prodavac, zanemarujući uslove zakona, proda udeo pre isteka roka od mesec dana za donošenje odluke suvlasnicima ili bez prethodnog obaveštenja, bilo ko od učesnika u zajedničkom vlasništvu ima pravo. da podnese tužbu sudu.

U parnici može tražiti da se na njega prenesu prava i obaveze kupca. Tužbu možete podnijeti u roku od tri mjeseca nakon što je učesnik u zajedničkom vlasništvu saznao za transakciju.

Tačka 3. čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije:
Prilikom prodaje udjela uz povredu prava preče kupovine, svaki drugi učesnik u zajedničkom vlasništvu ima pravo da u roku od tri mjeseca na sudu zahtijeva prenos prava i obaveza kupca na njega.

○ Prodaja udjela u vlasništvu maloljetnog lica

Udio maloljetnika možete prodati samo uz saglasnost organa starateljstva, kao i notara. Za dobijanje takve saglasnosti potrebno je detetu preneti sličan udeo u drugom stanu u zamenu za prodati deo. Ne možete ostaviti maloljetnika bez imovine.

Saglasnost se daje i starateljima ili roditeljima koji zastupaju interese djeteta. Ako neko od njih ne može prisustvovati, predmet se prenosi na sud. Problem se može rešiti davanjem pismene dozvole za prodaju, dokumenta o lišenju roditeljskog prava ili sudske odluke o proglašavanju roditelja nestalim.

Cijela procedura za završetak transakcije će uključivati ​​sljedeće korake:

1. Podnošenje zahtjeva organima starateljstva. Odluka se donosi nakon dvije sedmice.
2. Otpust djeteta iz stana.
3. Zaključivanje kupoprodajnih ugovora i potvrda o prijenosu i prijemu. Prodaja udjela i kupovina novog doma moraju se dogoditi istovremeno.
4. Upis prava svojine.
5. Dostavljanje kopija svih dokumenata organima starateljstva.

Nakon kupovine novog doma, dijete se mora odmah prijaviti.

○ Porez na dohodak

Novac dobijen prodajom udjela je prihod pojedinca. Iznos se oporezuje po stopi od 13%.

Porez se mora platiti nakon kompletiranja svih dokumenata. Pored toga, moraćete da podnesete izjavu poreskoj upravi na obrascu 3-NDFL. Izjava se podnosi u mjestu stalne registracije do 30. aprila godine koja slijedi nakon godine registracije transakcije.

Po pravilu, građanin ima pravo da jednom iskoristi odbitak imovine u iznosu od 1 milion rubalja. Porez će se obračunati na iznos koji prelazi ovaj limit. Odnosno, ako je udio prodat za 1.200.000 rubalja, potrebno je samo platiti porez na 200 hiljada rubalja.

○ Vrste plaćenog prijenosa dionica

Udio u stanu možete prodati sklapanjem jedne od sljedećih transakcija:

1. “Čista” kupoprodaja.
2. Registracija ugovora o poklonu za cijeli udio ili dio.
3. Prijenos udjela kao kolateral.
4. Prenos prava po osnovu ugovora o kreditu.

Posljednje tri transakcije su zapravo fiktivne. Hajde da shvatimo kako se ove šeme provode u praksi.

○ Ugovor o poklonu

Vlasnik udjela ima pravo da ga ustupi bilo kome bez obavještavanja suvlasnika i bez njihovog pristanka. Da biste to učinili, morate pravilno sastaviti ugovor o poklonu.

Ugovor o donaciji sadrži podatke o svim licima koja žive ili su prijavljena u stanu, a navedeni su i podaci o poklonu (fotografija, veličina udjela u zajedničkom vlasništvu). Nakon potpisivanja ugovora o poklonu, poklonoprimac, ako nije bliski srodnik, postaje obavezan da plati porez na dohodak.

Prodavac može “donirati” ili cijeli udio ili dio. U drugom slučaju, preostala brojila se prodaju obdareniku po redovnom kupoprodajnom ugovoru, budući da on već ima pravo prvenstva kupovine.

○ Ugovor o kolateralu

Šema je da se dionica založi kao kolateral banci kako bi se osigurala otplata kredita. Banka izdaje novac, ali ga zajmoprimac namjerno ne vraća. Kao rezultat toga, dionica postaje vlasništvo banke, a bivši vlasnik ostaje s novcem.

Da bi to bilo moguće, moraju biti ispunjena dva uslova:

1. Iznos duga je veći od 5% vrijednosti kolateralne imovine.
2. Kašnjenje je više od tri mjeseca.

Tačka 1. čl. 545.1 Savezni zakon br. 102:
Sudska ovrha na založenoj imovini nije dozvoljena ako je dužnikova povreda obaveze obezbeđene zalogom krajnje neznatna, a visina potraživanja založnog poverioca očigledno nesrazmerna vrednosti založene imovine.
Ukoliko se ne dokaže suprotno, pretpostavlja se da je povreda obaveze obezbeđene zalogom krajnje neznatna i da je visina potraživanja založnog poverioca očigledno nesrazmerna vrednosti založene imovine, pod uslovom da u trenutku donošenja odluke suda o ovrsi , istovremeno su ispunjeni sledeći uslovi: iznos neispunjene obaveze manji je od pet odsto vrednosti predmeta hipoteke; period kašnjenja u ispunjenju obaveze obezbeđene zalogom je kraći od tri meseca.

Vlasnici dionica pribjegavaju ovoj šemi kada nema nade da će dionice prodati profitabilno.

○ Kupovina i prodaja

U ovom slučaju sastavlja se redovni kupoprodajni ugovor, čija je suština opisana u čl. 549 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Tačka 1. čl. 549 Građanskog zakonika Ruske Federacije:
Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti (ugovoru o prodaji nepokretnosti) prodavac se obavezuje da će zemljište, zgradu, objekat, stan ili drugu nekretninu prenijeti u vlasništvo kupca.

Tekst ugovora mora sadržavati podatke o svim osobama koje žive u stanu, sa naznakom njihovih prava na stambeni prostor. Nakon potpisivanja ugovora o kupoprodaji, potrebno je registrovati prenos vlasništva u Rosreestru.