Gdje je kvaka u zamjeni starog stana novim? Kako promijeniti stari stan u novi
Zamjena stanova je fenomen koji je sve popularniji na tržištu nekretnina. Sada stanovnici moskovske regije mogu zamijeniti staro stanovanje za nove. Govorimo vam šta trebate znati o modernom načinu kupovine stana.
Šta je trgovina nekretninama?
Zamjena je jedan od načina kupovine stana. Investitor kupuje stari stan klijenta i koristi ovaj novac za kupovinu novog stana u jednoj od njegovih nekretnina. Odmah se sklapaju dva ugovora - o prodaji stanova i o učešću u zajedničkoj izgradnji.
Uz zamenu, klijent ne mora da traži kupca za svoj stan, ide na izložbe, dogovara cenu, popunjava brdo dokumenata i čeka. On sve sređuje odjednom, a novu kupovinu plaća bilo kojim na zgodan način: gotovina, uzima se na rate ili hipoteka.
Koje su prednosti programa razmene u Brusniku? Za razliku od većine drugih ponuda na tržištu, kada Brusnika kupi stan, čovek ne mora da čeka da mu se nađe kupac za njegov dom. Dakle, kupovinu novog stana možete zaključiti u roku od 5-10 dana. Istovremeno, klijent dobija dodatnu prednost: mogućnost da još tri mjeseca živi u svom prethodnom stanu.
Koje apartmane prihvata Brusnika?
Kupovinom novi stan u Brusniku, postojeća stambena jedinica se može dati na plaćanje, čak i ako je pod hipotekom. Stan mora biti u potpunom vlasništvu, ne mora biti uhapšen ili pod zabranom, i ne mora biti opterećen pravima trećih lica. Vlasnik može sudjelovati u programu ako njegova kuća ispunjava sljedeće kriterije: spratnost - od 5 i više, bez drvenih podova, nije u zapuštenom stanju (istrošenost manje od 40%), ne starija od 1970. godine ili poslije remont, nije dugotrajna gradnja. Ako je u stanu urađena preuređenje, važno je da to bude dogovoreno i dokumentovano. Ranije je kompanija Brusnika u okviru programa razmene prihvatala samo stanove u gradu Vidnoje. Sada se geografija značajno proširila. Stanovnici Čertanova, sjevernog i južnog Butova, Caritsina, Biryulyova, Izmailova i drugih područja Moskovske regije mogu postati učesnici programa.
Kako se odvija razmjena?
Postati učesnik u programu razmene je jednostavno: potrebno je samo da izaberete i rezervišete svoj omiljeni apartman u nekoj od kuća Brusnika popunjavanjem aplikacije za razmenu. Zatim će stručnjak kontaktirati klijenta i odrediti pogodan datum za pregled stana. U roku od dva dana nakon procene, utvrđuje se cena stana klijenta i cena novog stana u zgradi koja mu se dopada. Zaposleni u Brusniki će vam pomoći da dogovorite hipoteku ili otplatu na iznos koji će po potrebi biti razlika između cijene starog i novog stana.
Prodaja stanova u novogradnji po trad-in šemi nije zamjena starog za novo ili ofset, već usluga koja se pruža kupcu kako bi brzo dobio novac za svoju nekretninu. Stručnjaci su za web stranicu RIA Real Estate rekli kako takva prodaja funkcionira i kome bi mogla biti zgodna.
Čitava poenta trgovine
Prvo, morate navesti šta trgovina nije. Prije svega, ovo nije obična zamjena starog stana za novi. Također, uz ovu šemu, većina programera ne uzima stari stan kupca „da plati novi“ i ne kupuje ga.
Prodaja stana po trad-in šemi i kupovina nove zgrade su dvije transakcije koje se odvijaju paralelno. Shodno tome, zaključena su dva ugovora - ugovor o pružanju usluga za prodaju starog stana klijenta i ugovor o rezervaciji stana u novoj zgradi, objašnjava upravljački partner VectorStroyFinance Andrej Koločinski. U prvom ugovoru ugovorne strane određuju trošak prodaje imovine, a predviđa i visinu naknade za izvršene usluge. U ugovoru o rezervaciji, klijentu se dodjeljuje konkretan apartman i njegova cijena je fiksna.
Rezervacija, odnosno fiksiranje cijene stana u novogradnji na određenom periodu- ovo je jedna od značajnih prednosti trgovačke šeme, naglašava Olga Nart, rukovodilac sektora za upravljanje prodajom i marketingom kompanije za upravljanje "Razvitie".
Trajanje takve rezervacije ovisi o tempu izgradnje i povećanju cijena u novogradnji, dodaje Julija Dimova, direktorica ureda za preprodaju nekretnina Est-a-Tet.
Zapravo, vrijeme rezervacije ovisi i o samom programeru: stručnjaci su naveli termine od 60 dana do šest mjeseci, neki od njih su naveli mogućnost produženja rezervacije, odnosno pristup je u ovom slučaju individualan. Moguća je i šema u kojoj cijena uopće nije fiksna, već je rezerviran samo stan, odnosno prodavac garantuje da neće biti prodat drugim kupcima.
Opcija alternativne trgovine, u vidu prebijanja starog stana za plaćanje novog, ne koristi se tako često, ali postoji na tržištu. Takav program, uz gornju shemu, koristi se, na primjer, u Grupi kompanija Ingrad. “Ako govorimo o prebijanju stana u odnosu na novogradnju, ovdje smo spremni dodatno razgovarati o mogućnosti da kupac živi u svom stanu na plaćenoj ili besplatnoj osnovi”, pojašnjavaju stručnjaci kompanije.
Važna stvar koju su istakli svi intervjuisani stručnjaci je da stan za prodaju treba da se nalazi u istoj regiji kao i željena novogradnja, budući da većina investitora i posrednika radi samo na lokalnim tržištima i nemaju mogućnost da prodaju nekretninu. u drugom regionu. Odnosno, ako se nova zgrada nalazi u Moskvi, onda bi se stari stan trebao nalaziti u glavnom gradu ili u Moskovskoj regiji.
Troškovi kupca po shemi trgovine
Kod prodaje putem trade in-a, dogovor sa klijentom je agencijski ugovor za prodaju svoje kuće. Nakon što se pronađe kupac za stari dom, klijent plaća proviziju brokeru, a zatim odjel prodaje novih zgrada odmah priprema dokumente za transakciju, objašnjava Maria Litinetskaya, upravljački partner Metriuma. Osim toga, klijent mora platiti podršku transakcije na primarnom tržištu: uslugu registracije privatnog trusta i registracije imovine.
Osim navedene provizije, kupac može platiti i ugovor o rezervaciji (ako je plaćen) i stvarni stan koji kupuje. Raspon cijena opet ovisi o kompaniji. Na primjer, programer RDI postavio je cijenu usluga za prodaju stana na 35 hiljada rubalja, a trošak ugovora o rezervaciji - 30-50 hiljada, kaže direktor prodaje RDI Valery Kuznetsov.
Ponekad kupac značajno precjenjuje iznos za koji želi prodati svoj stan. To obično rezultira time da njegova nekretnina ne nađe kupca određenom periodu, te shodno tome klijent gubi mogućnost kupovine novog stambenog prostora po fiksnoj cijeni, dodaje Nart.
Ako se kupac za stari stan nađe vrlo brzo, bukvalno u roku od nedelju dana, onda se klijentu čini da je prodao po ceni i počinje da prilagođava cenu imovine, žali se Koločinski. A Kuznjecov zauzvrat napominje da kupci često uopće ne čitaju agencijski ugovor i ne razumiju koje obaveze i rizike imaju strane.
Izvor slike: Lori Photobank
Mnogi vlasnici stanova na sekundarnom tržištu pitaju se hoće li svoje staro stanovanje zamijeniti novom zgradom: uostalom, kvaliteta gradnje danas je potpuno drugačija, rasporedi su praktičniji, mnogi stambeni kompleksi nude vrlo zanimljiv koncept poboljšanja i infrastruktura... Ali, sekundarno tržište danas doživljava osetan nedostatak potražnje, a ne uspe svaki vlasnik brzo da proda svoju staru imovinu. Za to vrijeme cijene u novoj zgradi koja vam se sviđa mogu porasti, a zanimljive opcije mogu nestati s tržišta. Kako uspješno prodati staro i kupiti novo stanovanje, portal MeterPrice.ru Učio sam od stručnjaka za tržište nekretnina.
Završite u roku od mjesec dana
IN klasična forma Usluga zamjene na tržištu stanova može se pružati prema jednoj od davno uspostavljenih šema:
- Kratkotrgovina-u sa fiksiranjem cena. Cijena stana u novogradnji je rezervisana za mjesec dana, a za to vrijeme vlasnik treba da proda svoju staru kuću. Da biste ispoštovali rok, najčešće morate pristati na smanjenje cijene vašeg doma.
- Nema fiksne cijene. Stan u novogradnji može se rezervisati bez fiksiranja cijene na period od oko tri mjeseca, što povećava šanse vlasnika starog stana da proda svoj dom bez velikog popusta. Međutim, morate uzeti u obzir da za to vrijeme cijene u novoj zgradi mogu porasti.
Evo primjera šeme trade-in koju kompanija trenutno nudi u stambenim projektima Parka Domodedovo i Novogorsk Park. "Prema uslovima ovog programa, kupac stana daje avans u iznosu od 1% njegove cijene", kaže se CEO kompanija "MIEL-Nove zgrade" Natalija Šatalina. - Dalje, odabrana nekretnina se rezerviše na 3 mjeseca, cijena stana je fiksna. Ali za sklapanje takvog ugovora o rezervaciji potrebno je predočiti potpisan ugovor o prodaji sekundarnog stana sa agencijom za nekretnine ili drugom prodajnom kompanijom.”
Svaki deseti stan jetrgovina- in
Usluga trade-in se ne može nazvati visoko traženom na tržištu nekretnina, danas se ista hipoteka koristi mnogo češće. Prema Irina Dobrohotova, predsednica Upravnog odbora, udio ofset transakcija danas nije veći od 10%.
Što se tiče samih programera, mnogi od njih imaju ovu opciju: prema podacima, u masovnom segmentu usluga trade-in se nudi u oko polovine projekata (49%): “Kvartaly 21/19”, “Fili Grad” , “River Park” , “Vodny”, “Horizon”, “MIR Mitino”, “Northern”, “Petar I”, “Park of Legends”, “Life-Mitinskaya Ecopark”, “Home” itd. Kupite stan u Novoj Moskvi moguća ugradnja u stambeni kompleks „New Vatutinki“, „Prima Park“, „Legend“, „New Butovo“, „Butovo Alleys“, „Andersen“ i još 6 projekata.
Međutim, uprkos rasprostranjenosti usluge na tržištu, broj transakcija u okviru ove šeme je mali. Prema Upravni partner Metrium Group Maria Litinetskaya, udio takvih kupovina danas iznosi oko 5-7%. Jedan od razloga je taj što vlasnici sekundarnih stanova često naduvaju cijene svojih stanova. “Ne slažu se svi vlasnici da im investitor određuje cijenu stanovanja koja je adekvatna tržištu, pa radije prodaju stan preko treće strane”, kaže stručnjak.
Broj trade-in transakcija raste u posljednje 2-3 godine, što se objašnjava smanjenjem solventnosti stanovništva. Karakteristično, napomene Maria Litinetskaya da su ofseti počeli da se dešavaju čak iu elitnom segmentu, gde naizgled bogati ljudi mogu sebi priuštiti kupovinu stambenog prostora bez prodaje starog. Ovo je unutra Ponovo ukazuje da je kriza zahvatila sve slojeve tržišta.
Ko neće biti primljen u trade-in
Kada planirate zamijeniti staro stanovanje za novo, morate imati na umu da neće svaki sekundarni stan biti prihvaćen u offset shemu - programeri i trgovci nekretninama imaju dosta zahtjeva u tom pogledu. Na primjer, kompanija Metrium Group ne smatra stanove koji se nalaze dalje od 20 km od moskovskog kružnog puta kao dio zamjene, kao i zemljište, zemlja i komercijalne nekretnine. “Ono što je zanimljivo je da smo dobili zahtjeve, na primjer, za prodaju biznisa kako bismo zauzvrat dobili elitni stan”, kaže Maria Litinetskaya.
I nekretnine moraju imati urednu dokumentaciju, ukazuje. “Na primjer, bićemo primorani da odbijemo klijenta koji još nije stupio u nasljedstvo, ali je već odlučio da proda naslijeđeni stan”, kaže stručnjak. Predmeti koji su u pritvoru, imaju terete i sl. neće biti prihvaćeni na prodaju. Ali hipoteka, kao jedan od slučajeva opterećenja, neće ometati razmjenu stambenog prostora po shemi trgovine.
Kada "ući" u novu zgradu putem trade-in-a?
Kao što znate, kupovina stana u zgradi u izgradnji je najisplativija na početku prodaje - u ovom trenutku trošak kvadratnom metru u projektu je povoljno u poređenju sa tržišnim prosjekom. Međutim, u ovoj fazi, programer uopće nije zainteresiran za TRADE IN transakcije, napominje Irina Dobrohotova (“BEST-Novostroy”): u ovom trenutku, po pravilu, ima najaktivniju prodaju, kada se stanovi kupuju ne samo "za sebe", već i u svrhu ulaganja. Najniže početne cijene obično traju mjesec-dva, shodno tome, programer prelazi na TRADE IN šemu nešto kasnije, kada prvi, najmoćniji, tok klijenata splasne.
Ako osoba proda svoj jedini dom da bi učestvovala u transakciji trgovine (a prema podacima Metrium Grupe, 70% klijenata koji dobiju ovu uslugu to radi), tada kupuje stan u novoj zgradi u ranoj fazi izgradnje pod trade-in shema može se pokazati kao neisplativa. Čekanje na svoj novi životni prostor 2-3 godine u iznajmljenom stanu bit će prilično skupo. Stoga je najbolje kupiti stan u novogradnji putem trade-in-a otprilike godinu dana prije isporuke stambeni kompleks, govori Maria Litinetskaya („Metrium Group“).
Zamjena sekundarnog stanovanja za novu zgradu u Moskvi i Moskovskoj regiji
U Moskvi i Moskovskoj oblasti gradi se veliki broj novih zgrada višespratnice odličnog rasporeda, u kojem bi mnogi željeli da imaju stambeni prostor. Ako imate stari stan, sasvim je moguće da ga promijenite (zamijenite) za stan u novogradnji.
Stan u novogradnji je modernih rasporeda i nove komunikacije, parking za automobile, divne ulazne grupe, lijepo uređen lokal.
Na primjer, imate dvosoban stan u devetospratnici u jednom od moskovskih okruga, ukupne površine 45 m2, kuhinja nešto više od 6 m2, životni prostor 28 m2, mali hodnik, mala kupaonica. Izgled Kuća ostavlja mnogo da se poželi, komunikacije su dotrajale. Imajući takav stan, možete ga bez doplate zamijeniti za stan veće površine (od 50 do 75 m km), sa kuhinjom od 10 m km u novogradnji. Moguća je i zamena za 3-sobni stan od 80 m2 na teritoriji Nove Moskve ili Podmoskovskog regiona.
Slažem se, za mnoge bi takva razmjena bila vrlo atraktivna. Mogućnosti zamjene su moguće sa ili bez doplate. Odabrat ćemo nekoliko opcija selidbe i nastojati, ako ne da vas uštedimo dodatnih plaćanja, onda, u svakom slučaju, da to bude minimalno.
Ukoliko nemate dovoljno sredstava za kupovinu stana u novogradnji (u transakciji zamjene), možete koristiti hipotekarni kredit. Reći ćemo vam kako je, pod kojim uslovima i u kojoj velikoj banci, čiji smo partner, moguće dobiti povlašćeni hipotekarni kredit.
Nabavka novih objekata ima specifičnosti u odnosu na sekundarno tržište. Prije svega, ovo se odnosi na ugovor: transakcija se zaključuje ne na osnovu ugovora o kupoprodaji, već na osnovu ugovora o ulaganju - Ugovora vlasničko učešće, Ugovor o ustupanju prava potraživanja ili sličnog po značenju. Drugačija procedura za registraciju ugovora, drugačija šema transfera Novac. Stoga je za uspješnu transakciju bolje uključiti profesionalne stručnjake.
U našoj agenciji "Adresa-Nekretnine" od prvog koraka kupovine kuće u novogradnji aktivno su uključeni zaposleni u pravnoj službi. Ne samo da će pregledati sve vlasničke dokumente, već će Vas i pratiti do faze upisa vlasništva nad stanom.
Obilje agencija za nekretnine govori da svaki dan hiljade ljudi odlučuje o svom stambena pitanja, što znači da ćete i vi imati sreće da brzo riješite svoje probleme.
Dakle, postoji želja da svoje stare stanove promijenite u nove.
Možemo vam ponuditi niz dokazanih i često korištenih pouzdanih metoda koje će vam pomoći u poslovanju.
Trade-in
Svima nam je poznat trade-in sistem iz automobilskog poslovanja. Ali malo ljudi zna da je to moguće i u industriji nekretnina. Način zamjene stanova putem zamjene je sljedeći.
privlačiš treće lice - kompanija, koja kupuje kuću za koju ste zainteresovani u novogradnji koristeći Vaš stan kao zalog.
Znajući da je vaš dom iz snova kupljen, možete bezbedno prodati svoju nekretninu.
Prilikom primanja sredstava potrebno je samo izvršiti kupoprodaja kod posrednika, ostavljajući mu naknadu u visini utvrđenoj ugovorom.
Nakon završetka cijele ove procedure, prodajom svog doma postajete punopravni vlasnik željene nekretnine.
Od programera
Ako želite kupiti stan u novoizgrađenoj novogradnji ili čak u fazi izgradnje, potrebno je da se obratite investitoru.
Pozovite kompaniju koja je izgradila kuću da zamijeni kuću za novu zgradu. Predstavnik programera mora procijenite stanje vašeg doma, nakon čega će vam reći o uslovima trampe.
Ako su za vas prihvatljivi, potpisujete ugovor o zamjeni sa pravno lice. Nakon potpisivanja, investitor dobija vaše stanovanje, a vi nove stanove.
Kontaktiranje agenta za nekretnine
Ako ne želite sami da ulazite u proces zamjene stanova, prezaposleni ste i nemate vremena, možete se obratiti uredu za nekretnine. Vaš dom će biti procijenjen i ponuđene opcije. barterom.
Osim toga, neke kompanije za nekretnine, ako smatraju da je ovakva investicija isplativa, mogu kupiti stan vlastitim sredstvima, tako da ćete dobiti ne samo opciju nove zgrade za kupovinu, već i novac za svoju nekretninu.
Koju ćete metodu odabrati, na vama je da odlučite na osnovu trenutnih okolnosti, ali za sada ćemo razgovarati o nijansama.
Da bi transakcija zamjene starog doma za novu prošla ispravno, potrebno je uzeti u obzir niz nijansi.
Razgovarajmo o njima detaljnije u odlomcima ispod.
Gdje početi?
Da vaš dom bude privlačan za prodaju i kupovinu, ali i za malo porastao Tržišna vrijednost, potrebno je preduzeti pripremne korake.
U tom slučaju vlasnici više ne mogu sklapati ugovor o zamjeni. Oni treba da sastave ugovor o kupoprodaji bilateralno.
A strana koja mora izvršiti dodatnu uplatu jednostavno plaća razliku prije nego što prođe kroz papirologiju kod Rosreestra.
Više za manje
Prilikom zamjene većeg stana za manji možete zatražiti i doplatu. U ovoj situaciji se također popunjava ugovor o prodaji.
Ostale karakteristike i poteškoće
Glavna poteškoća je u tome što se stari stanovi vrednuju nešto jeftinije od novih. Kada kontaktirate kompaniju za nekretnine, zapamtite šta ona može ponuditi trošak stanovanja nije veći od 80 posto njegove tržišne vrijednosti.
Ako ste spremni žrtvovati ovu količinu kako biste uštedjeli vrijeme, budite spremni na takav razvoj događaja.
Ako su sredstva skupa, onda mnogo Isplativije je direktno kontaktirati programera ili pokušajte sami prodati stan.
Zamjena stanova više nije inovacija na našem tržištu nekretnina, a ipak mnogi građani još uvijek zaziru od takvog postupka. Nakon što smo proučili sve nijanse, možemo s povjerenjem reći da u trampi nema ništa komplicirano. Sretno sa vašim transakcijama.
Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.