Porezi 

Ugovor o kupoprodaji je ovjeren kod notara. Ovjeren ugovor o kupoprodaji stana. Da li je potrebno da ugovor ovjerim kod notara?

Zdravo. U mojim člancima, posjetioci stalno pišu u komentarima da zaposleni u MFC-u ili Registracionoj komori nisu prihvatili njihov uobičajeni kupoprodajni ugovor i da su to tražili u javnom zapisniku. Zaposleni su obično u pravu, ali ponekad i pogreše. Stoga sam objavio ovaj članak kako biste mogli shvatiti da li je u vašem slučaju potreban notar ili ne. Općenito, sve ovisi o situaciji prodavača stana. Odnosno, nije bitno koliko ima kupaca, da li među njima ima maloletnih lica, da li su u rodbini prodavca, da li stan uzimaju pod hipoteku/finansijskim kapitalom ili za gotovinu itd. Bitno je u kom je vlasništvu stan.

U ovim slučajevima potreban je notar

  1. Kada je stan u vlasništvu više vlasnika u udjelima(stan u zajedničko vlasništvo) - potreban je notar

    Kada je stan u zajedničkom vlasništvu više vlasnika, onda da biste kupili i prodali takav stan prvo morate imati ugovor ovjeren kod notara. Nije bitno koliko ima vlasnika, koliko kupaca, da li su kupci rođaci ili ne, stan se kupuje hipotekom ili za gotovinu itd. Zapamtite – ukoliko postoji zajedničko vlasništvo, kontaktiramo notara, gde će on: 1) sastaviti kupoprodajni ugovor; 2) overi kod notara; 3) dostaviti dokumente Rosreestru za registraciju transakcije.

    Tačnije, kod zajedničkog vlasništva svaki vlasnik prodaje svoj udio. Ugovorom su navedeni svi udjeli stana, zbog čega ispada da se cijeli stan prodaje.

    Pokaži primjer

    Ivan i Darija imaju stan i svaki ima po 1/2 udjela. Ovo je zajedničko vlasništvo. Odlučili su da svoj stan prodaju Vladimiru, tj. svako prodaje svoj dio cijelog stana. A pošto je u zajedničkom vlasništvu, onda je potreban notar. I nije bitno koliko ima vlasnika, koliko kupaca, da li su kupci rođaci ili ne, da li je stan kupljen uz hipoteku itd.

  2. U stanu su maloljetni vlasnici - potreban je notar

    Općenito, da bi se formalizirala svaka transakcija otuđenja u kojoj učestvuju maloljetni vlasnici, potreban je notarski ugovor (klauzula 2 člana 54 Federalnog zakona br. 218-FZ). Dakle, za prodaju takvog stana potrebno je da ugovor bude ovjeren kod notara.

    Pokaži primjer

    Porodicu Ivanov čine 3 osobe: supružnici Petar i Marija; njihov sin Saša, koji ima 4 godine. Svi su vlasnici stanova. Ako žele da prodaju svoj stan, onda im je potreban kupoprodajni ugovor, jer jedan od vlasnika (prodavaca) je maloljetna Sasha.

Mislite li da svoj kupoprodajni ugovor možete donijeti kod notara da ga ovjeri? Ali ne. U praksi, svi notari odbijaju da ovjere ugovore koje nisu sastavili. Oni sami sastavljaju ugovor i sami ga ovjeravaju, ne prihvataju "tuđe" ugovore.

U drugim slučajevima notar nije potreban

Ovo su slučajevi:

  1. ako je stan u vlasništvu jednog vlasnika;
  2. ako je stan u zajedničkom vlasništvu.

I nije bitno koliko ima kupaca, da li među njima ima maloljetnika, da li su u rodbini prodavca, da li stan uzimaju pod hipoteku/finansijskim kapitalom ili za gotovinu itd. Važno je samo ono što sam naveo gore.

Ako želite, kupoprodajni ugovor možete ovjeriti kod notara, čak i ako to nije potrebno. To se obično radi kada se vlasnici ili kupci boje da će neko htjeti osporiti ugovor. U ovom slučaju, notar će moći djelovati kao jamac da su radnje strana u transakciji bile svjesne i dobrovoljne. Ubacio sam link kako se ugovor o kupoprodaji stana ovjerava kod notara.

Registracija transakcije kupoprodaje nekretnine je prilično dugotrajan i radno intenzivan proces. Potrebno je prikupiti svu potrebnu dokumentaciju, pravilno sastaviti ugovor između strana, uzeti u obzir sve uslove za ugovor i dostaviti dokumenata nadležnim organima za registraciju. Istovremeno, zakon predviđa dva oblika zaključivanja ugovora o kupoprodaji stana: jednostavni pismeni i ovjereni kod notara. Prema statistikama, oko 50% građana koji obavljaju transakcije nekretninama preferira da ih ovjeri notar, uprkos prilično visokim troškovima usluga potonjeg.

Pokušajmo shvatiti s čime je to povezano i koji je način sastavljanja ugovora bolje odabrati.

Odjeljci članka:

Razlike između ova dva oblika ugovora

Prva razlika je mogućnost jednostavnog obnavljanja kupoprodajnog ugovora za stan.

  • Ako sklopite ugovor u jednostavnom pisanom obliku, a dokumenti na njemu su izgubljeni, da biste ih vratili, morat ćete ili pronaći drugu stranu u ugovoru ili kontaktirati Federalnu registracijsku službu. Oba su veoma dug proces.
  • Ako je vaša transakcija bila, onda sve dokumente možete dobiti tako što ćete jednostavno kontaktirati notara s kojim ste sarađivali. On će čuvati dokumente vezane za vašu transakciju na neodređeno vrijeme.

Prilikom sklapanja ugovora sa ovjerom, notar provjerava autentičnost dokumenata kojima se dokazuje identitet strana kako bi se izbjegle prevarne radnje, kao i vjerodostojnost i nadležnost svih dokumenata čije je predočenje neophodno prilikom transakcije.

Prisustvo različitih tereta na objektima nekretnina uključenim u transakciju.


Napominjemo da sve ove provjere vrši osoba nezainteresovana za transakciju, koja također snosi finansijsku odgovornost - a to je dobar pokazatelj da neće nastati komplikacije nakon što se transakcija završi.

Još jedan plus je mogućnost notara da ovjeri punomoć ako prodavac postupa na osnovu toga.

Ako uđete u jednostavnu pisanu transakciju, samostalno ili uz učešće , rizikujete da će punomoćje već biti poništeno ili rok njegovog važenja prestati.

Mnogi trgovci nekretninama pozivaju da se ne sklapaju transakcije s prodavcima koji djeluju putem punomoćja kako bi izbjegli probleme.


Prilikom potpisivanja ugovora tokom transakcije, dužnost notara je da utvrdi uračunljivost i poslovnu sposobnost strana koje su u njemu uključene, kao i da ovjeri njihove potpise. Svjedočenje notara koji je učestvovao u transakciji je ozbiljan argument za sud ukoliko se ukaže potreba za sudskom zaštitom prava.

I, jedan od najvažnijih argumenata: notar snosi imovinsku odgovornost za transakciju obavljenu uz njegovo učešće.

Prema važećem zakonodavstvu, svaki notar mora biti osiguran za obavljanje svojih aktivnosti.

U slučaju problema, naknada za transakciju se isplaćuje upravo iz fondova osiguranja. Svaki notar u obavezno je osiguran na 2 miliona rubalja, ali mnogi takođe povećavaju osigurane iznose.

Istovremeno, treba imati na umu da potcjenjivanje cijene stana u ugovoru direktno utječe na iznos naknade koju možete dobiti ako se pojave problemi. U slučaju jednostavne pismene transakcije nema gdje očekivati ​​nadoknadu, osim ako, naravno, ne sarađujete sa agencijom za nekretnine koja će vam dati pismenu garanciju.

Prvo, možete kontaktirati notara za jednostavnu konsultaciju.

Daće objašnjenja o pravima strana uključenih u transakciju i zakonskim zahtevima koji se na nju primenjuju. Štaviše, u većini slučajeva prve konsultacije sa notarom su besplatne.

Imajte na umu da čak i kada napravite jednostavnu pismenu transakciju, morat ćete ovjeriti neke od kopija dokumenata koje morate dostaviti Rosreestru za registraciju stana.

Druga opcija je da sve pravne radnje u potpunosti povjerite notaru. U ovom slučaju, notar sastavlja nacrt transakcije, u kojem se navode sve radnje koje će on izvršiti.


Ovo uključuje potpunu provjeru svih dokumenata uključenih u transakciju, provjeru poslovne sposobnosti i sposobnosti stranaka, sastavljanje sporazuma i dodatna dokumenta, što može biti potrebno u zavisnosti od konkretne situacije. Javni beležnik takođe učestvuje u dogovaranju između stranaka troškova prodaje nepokretnosti i postupka plaćanja.

Odgovornost stručnjaka je da izvrši transakciju i objasni je pravne posledice za obe strane, overa potpisa strana. Nakon zaključenja ugovora, notar dostavlja i dokumentaciju za registraciju. Sve što novi vlasnik treba da uradi jeste da od notarske kancelarije dobije gotovu dokumentaciju o vlasništvu nad nekretninama.

Cijena javnobilježničkih usluga sastoji se od dvije komponente: notarska taksa i trošak pravnih i tehničkih poslova.


Tarifne stope utvrđene su Poreskim zakonikom Ruske Federacije i direktno zavise od vrijednosti nekretnine, pa ako:

  • cijena imovine je manja od 1 milion rubalja, tada ćete morati platiti 1% iznosa ugovora;
  • sa vrijednošću nekretnine od 1 milion rubalja. – 10 hiljada rubalja. i 0,75% od iznosa ugovora (u obzir se uzima iznos veći od 1 milion rubalja),
  • ako je vrijednost nekretnine preko 10 miliona rubalja, onda će vas usluge notara koštati 77,5 hiljada rubalja. plus 0,5% od iznosa ugovora (u obzir se uzima iznos veći od 10 miliona rubalja)

Usluge pravne i tehničke prirode uključuju radnje kao što su sastavljanje ugovora, planiranje transakcije, sastavljanje punomoćja i druge. neophodna dokumenta, skeniranje i kopiranje dokumenata. Takve usluge koštaju u prosjeku 5-10 hiljada rubalja.

Ugovor o kupoprodaji automobila: korisni savjeti

U životu svakog vozača, prije ili kasnije dođe vrijeme kada se mora oprostiti od svog pouzdanog (ili ne baš pouzdanog, ali ne manje voljenog) "gvozdenog konja". U ovom trenutku, vlasnik automobila se suočava sa značajnim pitanjem: da li da raskine automobil ili da mu da drugu šansu? Ako ste odabrali drugo i odlučili prodati, najbolje bi bilo pronaći klijenta i s njim sklopiti kupoprodajni ugovor. Ugovor ovjeren kod javnog bilježnika pomoći će u zaštiti vaših prava i garantirati da ćete dobiti svoj novac. Dakle, šta trebate znati o ovom ugovoru i proceduri njegovog zaključivanja?

Šta je kupoprodajni ugovor?

Ugovor o prodaji vozilo(u daljem tekstu TC) je službeni dokument koji se sastavlja prilikom preregistracije automobila u Državnoj saobraćajnoj inspekciji. Uz ugovor ćete dobiti potvrdu-račun. Nažalost, ugovor koji sastavlja saobraćajna policija bit će standardan - bez svih nijansi koje štite interese prodavca i kupca vozila. Prodavac može pripremiti svoju verziju kupoprodajnog ugovora, jer samo dobro sastavljen ugovor može zaštititi njegova prava u slučaju da dođe do trvenja oko prava na automobil.

Dakle, ugovor o kupoprodaji automobila je pisani dokument, koji obavezno sadrži sljedeće tačke: datum zaključenja ugovora, njegov predmet (tj. Detaljan opis vozila), tehničko stanje automobila, iznos ugovora, postupak plaćanja, garantni rok, kao i period u kome se automobil mora predati novom vlasniku.

Kako pišu Yekaterinburg news, danas se u ugovoru mogu odrediti i konkretni uslovi pod kojima će osoba koja želi da kupi automobil u Jekaterinburgu ili drugom regionu naše zemlje i prodavac automobila o njima unapred razgovarati. Na primjer, dodatni uslov To može biti prijenos neke opreme zajedno s automobilom, ili posebna raspodjela troškova za registraciju automobila na novog vlasnika.

Prvo što će vam trebati prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji automobila je uzorak dokumenta, zahvaljujući kojem nećete zaboraviti nijednu od važnih točaka. Ugovor se sastavlja u tri primjerka, nakon čega dva primjerka ostaju strankama koje obavljaju kupoprodajni posao, a treći primjerak se šalje organu za registraciju.

Da li je potrebno da ugovor ovjerim kod notara?

Sastavljanje ugovora o kupoprodaji vozila nije težak zadatak, pogotovo za one koji su se već bavili pripremom bilo kakvih kupoprodajnih ugovora. Zakonodavstvo ne reguliše sadržaj ugovora, odnosno oblik ugovora o kupoprodaji automobila može biti slobodan. Međutim, notari savjetuju da koristite gotove formulare ugovora kako ne biste propustili ništa važno.

Važna tačka pri sklapanju ovakvog ugovora je da stranke nisu dužne da ugovor o kupoprodaji vozila overe kod notara. Međutim, većina prodavaca i kupaca koji ulaze u transakcije radije se zaštite i pribjegavaju uslugama advokata. Učešće notara će vas koštati 1-2%. ukupni troškovi auto, ali garantuje ispravnost transakcije.

U nekim slučajevima možete koristiti internet i odštampati gotov ugovor o kupoprodaji vozila – obrazac koji će zadovoljiti sve osnovne notarske uslove možete pronaći na web stranicama vezanim za kupoprodaju vozila.

Osnovni oblik ugovora o kupoprodaji vozila

Dakle, ako odlučite prodati svoje vozilo i sastavljate ugovor o kupoprodaji automobila, uzorak dokumenta mora nužno sadržavati sljedeće elemente:

  • "header" ugovora, koji će naznačiti poreski brojevi i podatke o pasošu strana koje sklapaju sporazum.
  • predmet ugovora (opis vozila na koje se ova transakcija odnosi);
  • ugovorna cijena (uključujući potvrdu o prijenosu novca prodavcu);
  • prava i obaveze strana koje sklapaju sporazum;
  • drugi uslovi (na primer, postupak promene uslova ugovora, ili uputstva u vezi sa troškovima preregistracije automobila);
  • potpisi prodavca, kupca i notara.

    • Pravila za sastavljanje ugovora o kupoprodaji vozila

    Prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji vozila budite veoma oprezni i navedite u svim kolonama ugovora najpotpunije i najpouzdanije podatke. Ako ne popunite određene kolone, stavite crticu u njih. Ako je nekoliko redova ostavljeno praznih, morate ih precrtati posebnom crticom u obliku latiničnog slova "Z". Polja je potrebno popuniti od samog početka, ne ostavljajući praznine, kako nesavjesni kupac ne bi mogao dodati podatke na mjesta koja niste popunili.

    Na lijevoj i na vrhu prve stranice ugovora morate napisati ime naselje godine, koji je postao mjesto sklapanja posla. Također na vrhu, ali desno, morate napisati datum transakcije. Zatim se evidentiraju podaci o pasošu prodavca, a zatim i kupca.

    U paragrafu „Predmet ugovora“ potrebno je navesti najviše pune informacije o vašem vozilu – njegovom modelu, tipu (na primjer, “suvozačka limuzina”), identifikacioni broj, zemlja proizvodnje, godina proizvodnje, boja, šasija, broj modela i motora, oblik karoserije itd. Svi podaci su preuzeti iz dokumenata vozila. Također u ovom paragrafu možete unijeti podatke o državnim registarskim tablicama koje vaš automobil ima. Ovo je neophodno ako se automobil prodaje bez odjave.

    Budite oprezni prilikom popunjavanja obrasca ugovora o kupoprodaji automobila standardni uzorak ne smije sadržavati posebne kolone za evidentiranje vremena za koje je prodavac dužan predati automobil u ruke kupca i adresu na koju će se izvršiti prijenos. Pravljenje takvih grafikona ima smisla samo ako su vam važni mjesto i vrijeme transakcije.

    Pravila za sastavljanje lista

    Dakle, uzimamo oblik - ugovor o kupoprodaji automobila može sadržavati klauzule koje odražavaju proceduru prijenosa automobila na novog vlasnika. U takve kolone se mora upisati puna lista stvari koje će kupcu prenijeti zajedno sa vozilom. Ova lista uključuje sve vrste dokumenata za automobil, dokumente za raznu dodatnu opremu (na primjer, alarmni sistemi), dodatnu opremu za automobil (dijelovi, aparat za gašenje požara, zimske gume, dizalica, trokut upozorenja itd.), setove ključeva i privjesci za ključeve (ključevi od auta, autonomna sirena, brava za haubu itd.)

    Naravno, odgovornost kupca je da provjeri sve rezervne dijelove i opremu. Na primjer, ako potpiše ugovor koji ne ukazuje na prisutnost aparata za gašenje požara, a zatim to zahtijeva od prodavca, prodavac može iskoristiti ugovor da zaštiti od iznude.

    Budite oprezni prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji automobila - uzorak dokumenta koji ste sastavili i dostavili kupcu na odobrenje može vam biti vraćen donekle "izmijenjen". Prije potpisivanja ugovora odvojite vrijeme da ponovo pročitate cijeli tekst kako biste na vrijeme prepoznali „dodatne“ kolone. Nakon što prodavac i kupac stave svoje potpise na svaki primjerak ugovora, on će stupiti na snagu i više neće biti moguće mijenjati njegove uslove.

    Vršenje stručne procene vozila

    Prije nego što uzmete obrasce ugovora o kupoprodaji automobila i počnete ih ispunjavati, vodite računa o tome da odjavite automobil i izvršite stručnu procjenu. Stručna procjena vozila obavljena u skladu sa svim pravilima zaštitit će vas od potraživanja kupaca u vezi s navodno naduvanim cijenama automobila.

    Procjenu vozila mogu izvršiti službenici Državne saobraćajne inspekcije prilikom odjave vozila, ili drugi privredni subjekti koji imaju pravo da vrše stručnu ocjenu vozila. Rezultat rada na procjeni od strane bilo kog poslovnog subjekta će biti dogovor da Vama, kao vlasniku vozila, pružimo usluge procjene.

    Ugovor o kupoprodaji automobila, dopunjen stručnom procjenom automobila, jamči da je cijena određena uzimajući u obzir sve tehnološke i tehničke karakteristike vozila, kao i uzimanje u obzir svih uslova njegovog održavanja i rada.

    Stručna ocjena se vrši na osnovu posebnih tehničkih studija, uzimajući u obzir referentnu i tehničku dokumentaciju.

    Da bi to izvršio, vlasnik automobila mora stručnjaku dostaviti: svoje vozačka dozvola ili pasoš; potvrda o registraciji; podatke iz registarske baze podataka Državne saobraćajne inspekcije Ministarstva unutrašnjih poslova; originali ili kopije dokumentacije vozila (polisa osiguranja, garantni servisni listovi, servisna knjižica itd.). Kroz proučavanje dokumenata, kao i duboko tehničko proučavanje automobila, stručnjak utvrđuje njegovu pravu vrijednost.

    U nekim slučajevima, kako bi izbjegao plaćanje poreza na prihod od transakcije, vlasnik automobila namjerno u ugovor upisuje iznos koji ne odražava stvarno stanje stvari. Auto se navodno prodaje u bescjenje, ali državna taksa uzima u obzir samo onaj dio troška koji se ogleda u papirima.

    Trenutno je prodaja stana kod notara obavezan uslov zakonodavstvo samo u ograničenim slučajevima. Međutim, strane imaju pravo da po sopstvenom nahođenju sklope kupoprodajni ugovor preko notarske kancelarije, čak i ako to nije potrebno stanje regulatorni pravni akti.

    Kako se prijaviti

    Da li je potrebno da imam ugovor o kupoprodaji stana kod notara? Dugo vremena je izvršenje kupoprodajne transakcije bilo potrebno ovjeriti kod notara, ali trenutno je, kako bi se ispravno potvrdila prava, potrebna registracija ugovora sa uslugom Rosreestr.

    Međutim, nemoguće je bez ovjere kupoprodajnog ugovora ako je predmet transakcije stambeni prostor u vlasništvu građana po osnovu zajedničkog vlasništva. U ovom slučaju, ovlasti notara uključuju ne samo provjeru dokumenata u skladu s važećim zakonodavstvom, već i poštivanje interesa drugih vlasnika zajednički objekt nekretnina.

    Osim toga, ugovor o kupoprodaji stana stranke mogu ovjeriti kod notara u svakom drugom slučaju ako su takav sporazum postigle. Pogledajmo prednosti ovjere transakcija kod notara:

    1. ako je notar provjerio ugovor i stavio certifikacijski natpis, registracija u instituciji Rosreestr može se izvršiti u pojednostavljenom obliku, uključujući slanje dokumenata putem elektronskih komunikacijskih kanala;
    2. registracija transakcija nakon ovjere ne odvija se samo u pojednostavljenom obliku, već i mnogo brže - u roku od jednog dana kada se dokumenti podnose elektroničkim putem, i tri dana kada se podnesete na uslugu Rosreestr kao standardna opcija;
    3. pri ovjeravanju transakcija, notar garantuje stranama da su uslovi ugovora u skladu sa zahtjevima zakona, a ako se pojave problemi pravne prirode, odgovornost notara nastaje po ugovoru o osiguranju od građanske odgovornosti;
    4. trošak registracije prodaje i kupovine kod notara može uključivati ​​tehničke usluge, što omogućava strankama da izbjegnu potrebu da kontaktiraju advokata.

    Pored ovih prednosti, posedovanje javnog beležnika može stvoriti finansijske poteškoće za stranke, jer cena usluga beležnika podrazumeva dodatne troškove.

    Koliko košta uknjižba vlasništva nad stanom kod notara 2019. godine? Notarske usluge za registraciju prodaje udjela u stanu ili ovjeru transakcije sa stambenim prostorom strankama uključuju sljedeće troškove:

    • plaćanje usluga tehničke i pravne prirode – specificirani iznos nije notarska naknada, obračunavaju je nezavisno notarske kancelarije i može varirati u zavisnosti od složenosti i karakteristika ugovora;
    • notarska taksa - iznos koji se plaća direktno notaru za overu ugovora, a naveden je u natpisu o overi;
    • dodatne usluge vezane za izvršenje transakcije prodaje stana - ovjera, ovjera punomoćja zastupnika, ovjera kopija pravno značajnih dokumenata.

    Spisak tehničkih i dodatne usluge Stranke imaju pravo samostalnog izbora. Ukoliko se notaru predoči ugovor koji su sačinile same stranke ili profesionalni advokat, odbijanje ovjere nije dozvoljeno.

    Međutim, ako se utvrde greške u izvršenju ugovora ili se utvrdi kršenje zakona, notar može odbiti da ovjeri ugovor ili ga vrati na reviziju.

    Kupoprodajni ugovor ovjeren je uz plaćanje odobrene tarife. Njegova veličina zavisi od porodičnih odnosa učesnika u transakciji, kao i od cene po kupoprodajnom ugovoru. Razmotrimo nijanse formiranja notarske tarife za različite grupe učesnika u prodaji i kupovini.

    Ako se raspolaganje stambenim prostorom vrši između lica koja su u porodičnim odnosima (supružnici, roditelji, djeca i unučad), visina javnobilježničke naknade utvrđuje se na sljedeći način:

    • ako je ukupna cijena transakcije manja od 10.000.000 rubalja – tarifa je 3.000 rubalja + 0,2% od iznosa ugovora;
    • ako je cijena transakcije jednaka ili veća od 10.000.000 rubalja - tarifa će biti 23.000 rubalja + 0,1% od iznosa koji prelazi 10.000.000 rubalja;
    • maksimalna tarifa pri sastavljanju sporazuma između rođaka ne može biti veća od 50.000 rubalja.

    Navedeni iznos tarife se uplaćuje direktno u kancelariji javnog beležnika prilikom overe transakcije, a beležnik je dužan da podatke unese u jedinstveni registar.

    Prilikom sastavljanja ugovora uz učešće osoba koje nisu u srodstvu, javnobilježnička naknada će biti znatno veća:

    • ako je ukupna vrijednost transakcije manja od 1.000.000 rubalja – 3.000 rubalja + 0,4% od iznosa ugovora;
    • za iznos ugovora u rasponu od 1.000.000 rubalja do 10.000.000 rubalja – tarifa je 7.000 rubalja + 0,2% od iznosa koji prelazi 1.000.000 rubalja;
    • ako je cijena transakcije jednaka ili veća od 10.000.000 rubalja – tarifa će biti 25.000 rubalja + 0,1% od iznosa koji prelazi 10.000.000 rubalja;
    • maksimalna tarifa pri sklapanju sporazuma između ovih subjekata ne može biti veća od 100.000 rubalja.

    Dakle, za bilo koju vrijednost imovine notarska taksa će biti značajan iznos, pa će o preporučljivosti kontaktiranja notara stranke odrediti same. Nemoguće je izbjeći posjetu notaru samo prilikom otuđenja dionica, u ovom slučaju dokumenti neće biti prihvaćeni za registraciju u instituciji Rosreestr.

    Koliko ćete morati platiti za prodaju stana u zajedničkom vlasništvu i zašto su trgovci nekretninama odlučili povećati proviziju nakon stupanja na snagu novog zakona

    Foto: TASS/ Stanislav Krasilnikov

    U junu 2016. u Rusiji, koji zabranjuje davanje, mijenjanje, kupovinu i prodaju stanova u zajedničkom vlasništvu bez notara. To znači da je sada svaka transakcija sa dionicama stanova i kuća. Bez ove garancije, Rosreestr neće registrovati transakciju.

    Izmjene se odnose na transakcije sa cijelim stanovima i sa pojedinačnim udjelima - u slučaju da više vlasnika posjeduje stan u zajedničkom vlasništvu. „Sada se transakcija za prodaju nekretnina može izvršiti u jednostavnom pisanom obliku samo pod uslovom da je imovina individualna ili zajednička - bez utvrđivanja udjela“, objasnila je Irina Andreichenko, pravni savjetnik u agenciji za nekretnine Inkom-Nedvizhimost. Zajednička zajednička imovina u Rusiji odnosi se na slučajeve kada se vlasnicima jednog stana ili kuće smatra više osoba, koji imaju jedan vlasnički list za sve. Šef pravnog odjela Savezne notarske komore (FNP) Aleksandar Sagin potvrdio je da po novom zakonu takve transakcije ne zahtijevaju ovjeru.

    Inovacija će ozbiljno promijeniti tržište, rekli su agenti za nekretnine i notari za RBC Real Estate. “Ranije su javnobilježnički poslovi bili izuzetak od pravila. Ugovori su sastavljeni uglavnom u jednostavnom pisanom obliku”, rekao je Andrejčenko. “Trenutno nemamo statistiku o broju javnobilježničkih transakcija nakon usvajanja novog zakona, međutim, s obzirom na to da je najmanje polovina stanova u zajedničkom vlasništvu, postaje jasno koliki će se postotak učesnika u prometu obratiti. notar.” “Ranije je ovjera kod javnog bilježnika bila neobavezna, rijetko ko je koristio ovu uslugu – samo oko 5% kupaca”, dodala je Oksana Ivanova iz agencije za nekretnine NDV-Real Estate.

    Zabrana darivanja, zamjene i prodaje dionica bez notara je najuočljivija, ali ne i jedina novina koja omogućava novi zakon. Tako je od 2. juna 2016. godine bez ovjere kod javnog bilježnika nemoguće izvršiti bilo kakvu transakciju sa stambenim objektom u vlasništvu maloljetnog vlasnika. “Sada samo 1-1,5% od ukupnog broja transakcija može biti formalizovano u jednostavnom pisanom obliku. Na primjer, radi se o kupoprodajnoj transakciji kada je vlasnik nekretnine jedan punoljetni vlasnik”, rekla je Marina Tolstik, izvršni partner agencije Miel-Network of Real Estate Offices.

    Zakon već funkcioniše u praksi, nemoguće je zaobići nove uslove i registrovati transakciju u jednostavnoj pisanoj formi, kažu za RBC nekretnine u agencijama Miel, Inkom, Relight i NDV. “Kao i uvijek, postoji rupa u zakonu – u kupoprodajni ugovor stavite datum 1. jun 2016. i uštedite na javnobilježničkoj transakciji. Pitanje je koliko dugo će građani to moći da rade”, napisao je Aleksandar Černokulski, predsednik Novosibirskog udruženja posrednika u prometu nekretninama, u svojoj kolumni na sajtu NGS-Real Estate. „Slučajevi uspješnih transakcija bez ovjere u Rosreestru najvjerovatnije su zbog nepažnje ili neznanja određenih državnih registrara o novim pravilima za otuđenje dionica“, objasnila je ona. CEO agencija za nekretnine "Miel-Novostroiki" Natalya Shatalina.

    Zašto je potreban zakon?

    Savezna notarska komora uvjerena je da će novi zakon otkloniti rupe u zakonu koje su iskoristili prevaranti. "Posljedice su definitivno pozitivne", rekao je Sagin. “I za građane, čija će prava biti pouzdano zaštićena, i za pouzdanost podataka iz državnih registara koji su i dalje često sporni na sudu. I tokom vremena, bilo je slučajeva kada je kupac savjesni otkrio da nekretnina koju posjeduje, stečena u skladu sa tada važećim upisom u Jedinstvenom državnom registru, više nije njegovo vlasništvo, jer su ranije transakcije izvršene. osporeno na sudu. A ako prevaranti nestanu, nitko neće nadoknaditi štetu. Za razliku od notara, koji uvijek snosi punu finansijsku odgovornost za svoje postupke. Ako notar sumnja u završetak lažne transakcije (na primjer, zamjenu poklona za kupovinu ili prodaju), moći će odbiti da je ovjeri.”

    Dodatnu zaštitu transakcije pružiće obaveza notara da naglas pročita ugovor o poklonu, zamjeni ili kupoprodaji, kaže Konstantin Barsukov, generalni direktor agencije Relight Real Estate. “Notar potvrđuje da je potpis na ugovor stavila osoba koja treba da ga potpiše, kao i da su strane u transakciji prisebne i razumiju smisao svojih radnji”, objasnio je Barsukov.

    Međutim, novinama su bili nezadovoljni mnogi trgovci nekretninama, kao i kupci i prodavci nekretnina. “Prodavci su neutralni, jer ne snose troškove obavljanja ovih radnji. Kupci su ogorčeni, ali tolerišu jer nemaju izbora”, rekla je Irina Andrejčenko iz Inkom-Real Estate. — Postoji mišljenje da je novi zakon antirealtorski, da će se prodavci i kupci stambenih objekata prestati obraćati agentima za nekretnine, jer će „sve provjeravati i raditi kod notara“. Međutim, notar nema pravo da se bavi poduzetničkom ili drugom plaćenom djelatnošću. Realtori će nastaviti da biraju stambene prostore, traže kupce, dogovaraju transakcije i prenos imovine.”

    “Ovaj zakon nije protiv nekretnina. „Po mom mišljenju, on je anticivilni“, uzvratio je Konstantin Barsukov. — Svi učesnici na tržištu nekretnina savršeno razumiju da su agenti za nekretnine jedini koji stvarno provjeravaju pravna čistoća apartmani. Ko još na tržištu to može učiniti? notar? Dokumente za stan prima uoči transakcije i fizički nije u mogućnosti da provjeri podatke o prethodnim transakcijama. Da, ne treba mu. Javni beležnik garantuje da je trenutna transakcija obavljena bez kršenja zakona i od strane onih koji su uključeni u ugovor. I upravo prema legalnosti ove transakcije notar je odgovoran svojom imovinom. Ono što se dogodilo prije ove transakcije, na osnovu čega je nastalo pravo prodavca, nije od interesa za notara i nije u njegovoj nadležnosti.”

    Glavni argument pristalica inovacije je hipotetičko otklanjanje sudskih sporova oko stanova koji bi se mogli prodati na crno, proizilazi iz komentara javnobilježničke zajednice. “Cilj je postizanje pouzdanosti podataka iz državnih registara, kada će upis u Jedinstveni državni registar biti zagarantovan uz odgovornost notara. Vrijedi napomenuti da su troškovi građana za sudske postupke višestruko veći od troškova ovjere transakcije, što građanima garantuje zaštitu njihovih prava”, napomenuo je Sagin. „Postoji skepticizam nova narudžba„ima za cilj povećanje vremena transakcija i podršku notarskoj zajednici“, odgovorila je notarima Natalija Šatalina iz Miel-Novostroyek-a. “Istovremeno, nova pravila ne isključuju mogućnost osporavanja transakcija za otuđenje dionica.”

    Prema procesnom zakonodavstvu, okolnosti koje je notar potvrdio prilikom obavljanja javnobilježničke radnje ne zahtijevaju dokaz, objasnila je pravnu stranu pitanja pravna savjetnica Inkom-Nekretnine Irina Andreichenko. „Takva zakonska pretpostavka nas tjera da se zapitamo: jesu li svi notari tako beskompromisni i poštuju zakon? S obzirom na tužnu praksu devedesetih, ne uvijek i ne sve”, rekao je Andrejčenko. — Što duže notar radi, postaje neustrašiviji. Mnogi se sjećaju koliko je notara osuđeno zbog zloupotrebe položaja; Napadnuti su notari, ukradeni im pečati, spaljena arhiva... A izgubljena imovina nije vraćena građanima. U praksi je odgovornost notara ograničena samo na iznos naknada od osiguranja. Nije tajna da sami notari rijetko posjeduju imovinu.” „Možemo čestitati predvorju notara“, zaključio je Barsukov.

    Kako prodati stanove i udjele

    Zahvaljujući savremenom zakonodavstvu, svako ko želi da proda svoj deo stana ili kuće dužan je da obavesti ostale vlasnike nekretnine o svim uslovima buduće transakcije. U roku od mjesec dana postojeći vlasnici mogu tražiti pravo preče kupovine kupovine: u ovom slučaju, imanje će morati da se proda njima, a ne strancu, objasnili su agenti za nekretnine. „Obaveštenje mora biti poslato u pisanoj formi“, naznačila je Šatalina. — Mora se uzeti u obzir da se transakcija prodaje udjela može obaviti najkasnije mjesec dana nakon slanja službene obavijesti preostalim vlasnicima stana. Istina, ako učesnici u zajedničkom vlasništvu napišu pismeno odbijanje kupovine ovog udjela, onda se transakcija može završiti u kraćem vremenskom periodu.”

    Kao rezultat toga, smanjena je vjerovatnoća da će prevaranti otkupiti dionicu po niskoj cijeni - napadačima nije isplativo kupiti dionicu na Tržišna vrijednost, objasnila je Natalia Kuznetsova, generalna direktorica agencije za nekretnine Bon Ton. “Ali prodavac može imati namjeru da proda svoj udio određenoj osobi s kojom nije u srodstvu, kao što su bliski prijatelji. I on će biti primoran da svoj udio u početku ponudi komšijama”, napomenula je Kuznjecova.

    Proces registracije transakcije će trajati duže, naveli su agenti za nekretnine. “Ranije smo mogli obaviti transakciju u jednom danu: izvršiti gotovinsko ili bezgotovinsko plaćanje između prodavca i kupca i odmah potpisati kupoprodajni ugovor sastavljen u jednostavnom pisanom obliku, to je u prosjeku trajalo sat vremena”, Oksana Ivanova iz NDV- daje kalkulacije. Nekretnine”. “Sada, nakon što su obavljena međusobna poravnanja, potrebno je doći kod notara, sastaviti kupoprodajni ugovor, potpisati ga i odnijeti na registraciju.” „Sada, u alternativnim transakcijama između Moskve i Moskovske regije (ima ih dosta), morat ćete ići kod različitih notara. Odnosno, zakonodavci su ne samo povećali troškove otuđenja nekretnina, već su i zakomplikovali proces”, rekao je direktor agencije Relight Real Estate.

    Značajan dio transakcija, uključujući hipoteke, sklapa se sa bankama, koje samostalno sastavljaju kupoprodajni ugovor za vlasnike, naveli su moskovski agenti za nekretnine za RBC Real Estate. Zbog toga strane u transakciji moraju napustiti banku kod notara radi ovjere, a zatim se vratiti po novac. „S obzirom na to da se notari uvek nalaze na pješačkoj udaljenosti od ureda banke, nema potrebe za prisustvom notara u kancelariji banke“, kaže moskovski notar, član Komisije za etiku, profesionalnu čast i imidž Savezne notarske komore Ekaterina. Leksakova.

    Koja je cijena

    Prije nego što je zakon stupio na snagu, samostalno izvršenje transakcije koštalo je Moskovljane 5 hiljada rubalja, prema izračunavanju kompanije Miel-Network of Real Estate Offices. “Državna pristojba za registraciju prijenosa prava na nekretnine je 2 hiljade rubalja, druga od 1,5 hiljade do 3 hiljade rubalja. vrijedilo je nacrt kupoprodajnog ugovora”, objasnila je Marina Tolstik. — Ako su strane u transakciji odlučile da koriste usluge posrednika (registrara), koji su preuzeli ceo proces, onda su troškovi porasli na 11-15 hiljada rubalja. Sada će registracija stana koštati od 20 hiljada rubalja; u svakom slučaju iznos se obračunava pojedinačno. Osim toga, notar će uzeti od 5 do 15 hiljada rubalja. iza tehnički rad" „Jasno je da je cena stana u Moskvi 15-20 miliona rubalja. ovih 15-20 hiljada rubalja. „Neznatan deo ne čini razliku, ali za regione je ta cifra značajna“, kaže Aleksandar Černokulski, predsednik Novosibirskog udruženja posrednika za nekretnine.

    Što je stan jeftiniji, to će biti jeftiniji i troškovi ovjere, naveli su notari i agenti nekretnina. "Prema Porezni kod, tarifa će biti 0,5% od vrijednosti transakcije, ali ne više od 20 hiljada rubalja. Odnosno, prilikom prodaje nekretnina po cijeni od 1 milion rubalja. tarifa će biti 5 hiljada rubalja. Ako pogledate prosječne brojke za regije i uzmete u obzir da govorimo o udjelima u nekretninama, onda možemo govoriti o određenoj konvencionalnoj vrijednosti cijene dionice od 500 hiljada rubalja. ili manje. Dakle, tarifa će biti 2,5 hiljada rubalja. ili manje”, rekao je Aleksandar Sagin za RBC Real Estate.

    Još uvijek je nejasno ko će tačno platiti notara. “Prema neizrečenom običaju, troškove pripreme dokumenta uvijek snosi kupac”, kaže Marina Tolstik. „Dio troškova padaju na teret prodavca“, osporila je argumente svog kolege Oksana Ivanova iz NDV-Real Estate. — Ranije se takvo opterećenje nije javljalo. Prodavci se žale na ove nijanse, iako zbog takve situacije nije došlo do prekida transakcija. Uvek smo uspevali da nađemo kompromis.” „Mislim da ako se bira između stana sa takvim troškovima i bez njih, onda će doći do cjenkanja“, kaže Konstantin Barsukov iz Relight Real Estate. — Ako na tržištu ima više prodavaca nego kupaca, onda će najverovatnije troškovi pasti na teret prodavca. Ako je obrnuto, onda je to na kupcu. Ovo nema nikakve veze sa uslugama nekretnina, tako da je malo vjerovatno da će prodavci nekretnina snositi takve troškove.”

    Šta će biti sa trgovcima nekretninama

    Povećanje troškova stambenih transakcija zbog obavezne notarske ovjere moglo bi se nadoknaditi smanjenjem ostalih troškova. Očigledan trošak za kupca je plaćanje usluga posrednika. U kontekstu borbe za klijente, agencije za nekretnine bi mogle smanjiti proviziju kako bi zadržale one koji ne žele da troše dodatni novac kod notara. Ipak, na pitanje da li će uvod dovesti do obavezna naknada za overu transakcija na činjenicu da će agenti za nekretnine smanjiti proviziju, sve agencije koje je RBC Real Estate anketirao jednoglasno su odgovorile sa „ne“. „Možemo govoriti ne o smanjenju, već o povećanju provizije“, kaže Oksana Vražhnova, predsjednica uprave grupe kompanija Miel. — Prodaja udjela je vrlo složen i radno intenzivan proces: zahtijeva dosta vremena, a provizija za prodaju udjela je znatno niža nego za transakciju s cijelim stanom. Stoga trgovci nekretninama pokušavaju uvjeriti klijente da je posao isplativ sa svim učesnicima u zajedničkom vlasništvu, a ne samo sa jednim od njih. Vjerujem da će se i ostali učesnici na tržištu držati istog stava.”

    Mielove nalaze potvrdila je agencija Inkom-Nekretnine. “Nema govora o bilo kakvom smanjenju provizije za nekretnine u našoj kompaniji. Uvjeren sam da će stav cjelokupne stručne zajednice biti isti”, rekao je direktor Odjeljenja sekundarno tržište Mikhail Kulikov - Sadržaj profesionalne usluge nekretnina je pomoć osobi u njegovoj problematičnoj stambenoj situaciji: njena analiza, odabir optimalne opcije odluke, pregovori sa učesnicima u eventualnoj transakciji, organizacija i sigurnost prometa nekretnina. Riječ je o visokotehnološkom procesu koji uključuje, između ostalog, obavezan rad „na terenu“. Notar ne može zamijeniti profesionalnog stručnjaka za nekretnine. U kojoj mjeri notar garantuje kupcu očuvanje imovinska prava- pitanje je otvoreno. Po našem mišljenju, zakonodavci su kupcima dodali glavobolje i značajno povećali njihove transakcione troškove. Notari su očigledno zahvalni; trgovci nekretninama zbunjeno sliježu ramenima, a kupci su primorani da plaćaju nove račune koji su im u suštini nametnuti.” “Ako povlačimo analogije, onda su počinjene slične radnje trgovačko društvo, smatralo bi se nametnutom uslugom. Ali naši zakonodavci očigledno misle drugačije”, podržao je Barsukov svoje kolege.