Bankarske usluge 

Analiza stambenog tržišta. Tržište nekretnina koje radi samostalno. regioni Rusije sa najvećim padom cena

U 2017. godini, cijene sekundarnih stanova u Moskvi nastavile su da padaju usljed smanjenja efektivne potražnje i pod pritiskom ogromne ponude novih zgrada. Ali, najvjerovatnije, kvadratni metar bi izgubio mnogo više da nije bilo hipoteka, za koje su stope pale na rekordno niske.

Prema podacima analitičkog centra www.irn.ru, u 2017. godini indeks troškova stanovanja u rubljama u glavnom gradu smanjen je za 1,7% i na kraju godine u prosjeku iznosio je oko 167.000 rubalja. po kvadratnom metru. Međutim, pored očiglednog smanjenja cijene brojila, koje se ogleda u dinamici navedenih cijena, postoji i implicitno - zbog popusta i cjenkanja. Prodajne cijene (na osnovu stvarnih transakcija) pale su za oko 7-8% tokom godine - vidi “Stanovi u Moskvi i Moskovskoj regiji u novembru-decembru 2017.”

Treba napomenuti da je tržištu nekretnina uvelike pomoglo rekordno smanjenje stopa na hipoteke. Podsjetimo, zahvaljujući smanjenju inflacije i ključnoj stopi Centralne banke, hipoteke za kupovinu gotovih stanova do kraja godine su pojeftinile na oko 10% godišnje. Poređenja radi: prije godinu dana prosječna stopa za izdavanje hipotekarnih kredita na sekundarnom tržištu bila je skoro 13%.

Najvjerovatnije, da nije bilo hipoteka, pad cijena bi bio značajniji, bliže 10%, jer smanjenje kamatnih stopa na kredite povećava solventnost potencijalnih kupaca i stanovanje čini pristupačnijim.

Koliko se tačno može izračunati pomoću hipotekarnog kalkulatora na www.irn.ru. Sa stopom od 13%, učešćem od 20% i rokom kredita od 15 godina, mjesečna uplata za stan u vrijednosti od 8 miliona rubalja. bit će skoro 81.000 rubalja. Budući da mjesečna otplata kredita ne bi trebala prelaziti 50% (ili po mogućnosti 30%) prihoda zajmoprimca - to su zahtjevi banaka, po ovoj stopi hipotekarni povjerilac bi trebao dobiti više od 160.000 rubalja. Mjesečno. I po stopi od 10%, banka će morati dati oko 69.000 rubalja. mjesečno, a potrebni nivo prihoda se smanjuje na 138.000 rubalja.

Što se tiče tipova stanovanja, najviše je pojeftinio najskuplji segment, monolitne kuće od cigle, u kojima je koncentrisana većina ponude poslovne klase, i to za 6,5%. Sniženje visokobudžetnih nekretnina je „nadoknađujuće“ prirode. Činjenica je da, za razliku od ekonomske klase, koja bilježi pad cijena od 2015. godine, cijene skupih stanova već dugo pokazuju fenomenalnu stabilnost. Na primjer, na kraju 2016. monolitna cigla izgubila je manje od 1%, a stara ploča gotovo 7% (vidi “Pregled tržišta nekretnina na osnovu rezultata 2016”).

Međutim, kako je IRN.RU više puta upozoravao, stabilnost cijena skupih nekretnina je očigledna: visokobudžetni segment se uvijek duže odupire promjenama ekonomske stvarnosti, ali na kraju postaje jeftiniji ništa manje od masovnog stanovanja.

To se dogodilo i ovog puta. Do sredine 2017. godine, vlasnici precijenjenih stanova, koji dvije godine nisu primali kupce s budžetima prije krize, počeli su masovno izvlačiti nekretnine iz prodaje. I kao rezultat toga, do pada su cijene u skupom segmentu ubrzano padale (vidi “Pregled tržišta nekretnina na osnovu rezultata iz avgusta 2017. godine”).

Petospratnice od cigle najbolje su se pokazale na kraju 2017. – bile su jedine u plusu, iako male (1,2%). Očigledno je ovaj segment postao glavni korisnik programa koji su pokrenule moskovske vlasti za renoviranje trošnih stambenih objekata. U isto vrijeme, renoviranje nije uspjelo povući ploče Hruščova u pozitivnu zonu - izgubile su 2%. Višesmjerna dinamika cijena dva na prvi pogled slična segmenta objašnjava se primjetnom razlikom u kvaliteti stanovanja – uostalom, čak i ako se da novi stan, to neće biti uskoro, a čeka se useljenje u stan. petospratnica od cigle je mnogo ugodnija nego u panelnoj zgradi.


Međutim, pad deklariranih cijena "hruščovskih kuća" djelimično je usporen hajkom oko renoviranja - druge vrste panelnih kuća su pojeftinile više.

Uz ciglene petospratnice, Staljinove zgrade i standardne kuće od cigle izgledale su nešto bolje nego na tržištu 2017. godine. Glavna prednost segmenta je njegova dobra lokacija: takve kuće se obično nalaze relativno blizu centra, u blizini metro stanica.

Svi gore opisani trendovi odražavaju se dinamikom cijena po geografskom području. Tržišni autsajderi na kraju 2017. godine uključivali su najskuplje okruge: Centralni, Zapadni, Jugozapadni. Bolji od njih, ali lošiji od tržišta u prosjeku su ekološki nepovoljni i udaljeni od centra južni i jugoistočni okruzi, uglavnom izgrađeni panelnim stambenim objektima. A lideri su bili demokratski okruzi sa velikim brojem zidanih petospratnica i/ili Staljinovih zgrada - sjeverne, istočne, sjeverozapadne.

Slična slika se pojavljuje kada se sagleda dinamika cijena po sobama. Najviše su pali veliki i stoga skupi stanovi – višesobni i trosobni stanovi. Cijene "jednosobnih stanova" (ima ih mnogo u petospratnicama) smanjene su za samo 1%, a "dvosobni stanovi" su pali na nulu - ovo je najpopularnija opcija među porodičnim kupcima.

Istraživački odjel Cushman & Wakefielda predstavio je konačni pregled tržišta komercijalnih nekretnina na kraju 2017. i preliminarne prognoze razvoja tržišta u 2018. godini.

Stručnjaci kažu da je na tržištu komercijalnih nekretnina počela promjena ciklusa. Nakon 4 godine pada, tržište nekretnina je odskočilo od dna i preokret u uzlazni ciklus može se dogoditi 2018. Uprkos umjerenim stopama privrednog rasta, nekretnine će pokazati bolje rezultate. Izuzetak će biti novogradnja, koja će biti skromna 2018. i 2019. godine, jer su započeti projekti zamrznuti, a novi projekti nisu planirani tokom recesije.

U 2017. godini tržište komercijalnih nekretnina našlo je dno. U pozadini sniženih stopa, obim transakcija je značajno porastao - u Moskvi je skoro 2 miliona kvadratnih metara kancelarija promenilo stanare. Tržište počinje da se zagrijava, ali ne zbog špekulativnog rasta, već zbog strukturnih promjena potražnje. To znači da će se raspon cijena nastaviti širiti, a jaz između uspješnih i neuspješnih projekata će se povećati. U narednim godinama svjedočit ćemo strukturnim promjenama među korisnicima nekretnina. U kancelarijskom i maloprodajnom sektoru formiraće se industrije koje pokazuju napredan razvoj i one koje zaostaju.

Rast potrošačke potrošnje za određene grupe roba i usluga

Struktura potrošnje će se početi mijenjati u korist većeg udjela uslužnog sektora. To znači da će se smanjiti učinkovitost tradicionalnih sidrenih funkcija u trgovačkim centrima. Pored toga, formiraće se najbrže rastuće industrije: finansijski sektor, turizam, medicinske usluge i ugostiteljstvo. Tradicionalni “pokretači” potrošačkog tržišta (odjeća, obuća, elektronika) pokazat će minimalne stope rasta. To može dovesti do promjene modela “sidra” za trgovačke centre.

U 2018. godini bankarski sistem će se suočiti sa najakutnijim problemom loših dugova, uključujući i nekretnine. U građevinarstvu, prometu nekretnina i trgovini učešće dospjelog duga u decembru 2017. godine iznosilo je 17%, 23% i 12%, respektivno, sa prosjekom privrede od 7%. Struktura tržišta investicija će ostati ista, ruski investitori će nastaviti da dominiraju tržištem. Rezolucije banaka mogu povećati ponudu investicionih sredstava na tržištu. Rusko tržište nekretnina je u 2017. godini pokazalo povećanje obima investicija od 27%. I iako je do rekordne 2013. godine, kada su investicije premašile 10 milijardi eura, još jako daleko, stručnjaci smatraju da je tržište investicija izašlo iz recesije i ušlo u fazu rasta.

2018. će biti relativno mirna, budući da je tradicionalno u godini predsjedničkih izbora investiciona aktivnost niska, ali je u 2019. moguć značajan porast obima transakcija, na koji će uticati kako rast vrijednosti imovine, tako i realizacija odložena potražnja.

Strane investicije i dalje imaju mali udio u Rusiji, a ovakva situacija će se nastaviti i narednih godina. Na tržištu nekretnina i dalje dominiraju domaći investitori. Ova situacija se razvija od 2009. godine, iako su evropski investitori formirali tržište 2004-2007. Prema procjeni stručnjaka, udio stranih investicija u Rusiji u narednim godinama neće preći 20%, dok se tržište ponovo ne otvori za strani kapital.

Kancelarijske nekretnine

Uprkos činjenici da su mnogi pokazatelji u prva tri kvartala 2017. godine zaostajali za onima iz 2016. godine, na kraju 2017. situacija se poboljšala. Tržište ureda u Moskvi je sada na najnižoj tački. U 2018. godini očekuje se blagi rast zakupnina, prvenstveno zbog procesa inflacije i ispiranja najboljih ponuda sa tržišta. Nekretnine su glavni resurs za smanjenje troškova za kompanije koje su suočene, s jedne strane, sa rastom troškova proizvodnje, as druge, sa smanjenjem efektivne potražnje.

U 2017. godini završeni su skoro svi projekti odloženi u periodu 2015-2016. Za 2018-2020. predviđa se i pad novogradnje. U 2018. tempo novogradnje će ostati na istom nivou. 2019. će donijeti blagi porast novogradnje. Tako se u 2018-2020. godini očekuje nizak nivo građevinske aktivnosti sa ukupnom zapreminom od 1 milion m2 poslovnog prostora, uz odgovarajući trend smanjenja nivoa slobodnih radnih mjesta. Kako se očekivalo, na kraju 2017. godine ukupan obim novogradnje iznosio je 408.000 m2, od čega je 240.000 m2 površine dva tornja u Moskvi. Puštene su 4 poslovne zgrade, od kojih je jedna bila tražena i prije nego što je izašla na tržište.

Rekordno visoka potražnja za uredima vratila se na nivo prije krize. Tokom četiri kvartala 2017. godine sklopljeno je 2.900 novih transakcija ukupnog obima od približno 1,91 miliona m2.

Povratak tražnje na nivoe prije krize povezan je sa implementacijom nagomilane potražnje na niskom tržištu i aktivnošću vlade. korporacije. Biznis se prilagodio novoj ekonomskoj realnosti, optimizovao strategije i spreman je da donosi odluke na stabilizovanom tržištu. Osim toga, završen je petogodišnji period nakon prethodnog naleta preseljenja 2012. godine. Velike transakcije (od 5.000 m2) čine 15% potražnje. Riječ je o kupovini nekoliko cijelih zgrada i pojedinačnih blokova u poslovnim centrima. Najaktivnije i najzainteresovanije za preseljenje delatnosti u 2017. godini su kompanije iz IT i softverskog sektora (21%), Bankarstvo i finansije (13%) i Maloprodaja (11%). Nakon rekordno velike potražnje u 2017. godini, u 2018. očekuje se blagi pad potražnje za poslovnim prostorom, koji će ostati na sličnom nivou i u 2019. godini.

U prvoj polovini godine zabilježena je visoka negativna apsorpcija, međutim, krajem 2017. godine situacija se popravila i potražnja za dodatnim poslovnim prostorom će samo rasti.

Moskva City je najpopularnija podmarketa u Moskvi u 2017. Dok mnoga podmarketa postaju sve manje atraktivna, sve su traženije kancelarije sa centralnim lokacijama kao što su podmarketi Šabolovski, Belorusski i City. Najatraktivniji je podmarket Moscow City. Četvrti kvartal 2017. godine imao je veliki uticaj na visoku apsorpciju na podtržištu City. Obim ponude je povećan za 239.000 m2, ali je upražnjeno mesto ostalo na istom nivou zbog velike potražnje. Dakle, čim se u Gradu pojavio novi kvalitetan prostor po dobrim cijenama i uvjetima, potražnja je odmah pokrila ponudu.

Slobodno radno mjesto na tržištu u cjelini (u klasi “A”, “B+” i “B-”) je stabilno. U 2018-2020, analitičari Cushman & Wakefield očekuju smanjenje slobodnih radnih mjesta u klasi „A“. S obzirom da je izgradnja novih ureda konstantno niska i obim transakcija na vrhuncu od 5 godina, upražnjenost je počela opadati krajem godine i ostat će na 12,5% u 2018. Na kraju 2017. godine, u uslovima negativnog godišnjeg apsorpcije i visokog udjela novogradnje u klasi „A“, količina slobodnog poslovnog prostora premašila je broj iz 2016. godine. Dostupne visokokvalitetne kancelarijske prostorije različitih veličina i različitog stepena spremnosti trenutno su dostupne u skoro svim moskovskim okrugima. Međutim, što je lokacija bliže centru, to je niža stopa slobodnih radnih mjesta.

Ponderisani prosječni rubinski ekvivalent zakupnine za transakcije zaključene u 2017. iznosio je 17.848 rubalja po m2 godišnje. Ponderisani prosječni dolarski ekvivalent zakupnine iznosi 307 dolara po kvadratnom metru godišnje. Ovo je istorijska minimalna stopa zakupa kancelarija u Moskvi. U periodu 2018-2020, stručnjaci kompanije Cushman & Wakefield očekuju povećanje stopa zakupa po stopi inflacije zbog stabilnog kursa rublje i nedostatka ekonomskih preduslova za aktivaciju tržišta.

Udio dolarskih ugovora o zakupu općenito na tržištu kancelarija dostigao je istorijski minimum (cifra se postepeno smanjuje sa 98% u 2014., 18% na kraju 2015. i na 7% u 2017.). Udio dolarskih ugovora u klasi “B” u 2017. godini iznosio je samo 1,2%. Učešće dolarskih ugovora o lizingu u klasi „A“ iznosi 23% (cifra je povećana u odnosu na prošlu godinu, kada su ugovori u stranoj valuti iznosili 18%).

Maloprodajne nekretnine

Tempo novogradnje na tržištu maloprodajnih nekretnina je usporen. U 2018. godini puštanje u rad novih prostora ostaće na niskom nivou, a fokus razvoja se pomera ka malim tržnim centrima – objektima okruga. Prve pozitivne promjene postale su uočljive u pozadini oporavka tržišta - postepeno smanjenje nivoa slobodnih radnih mjesta, početak povećanja pokazatelja „primarne“ stope najma.

Pad građevinske aktivnosti primećuje se i u Moskvi iu Rusiji u celini. U 2017. godini pušteno je u rad upola manje prodajnog prostora nego 2016. godine - 16 maloprodajnih objekata ukupne površine 616.000 m2 - što je rekordno nizak nivo u posljednjih 10 godina. Pažnju investitora privlače postojeći objekti, a ne izgradnja novih - u toku je rekoncepcija i proširenje postojećih tržnih centara. Tako je u regionima Rusije glavni udio novogradnje (skoro 60%) pao na nove faze postojećih projekata.

Era super-regionalnih i regionalnih tržnih centara je završena. Rast u ovom formatu će sada biti organskiji (kroz proširenje postojećih srednjih i velikih objekata). Izgradnja okružnih i lokalnih maloprodajnih objekata čini se najoptimalnijom strategijom u trenutnim tržišnim uslovima - male površine se brzo popunjavaju zakupcima, svakodnevne kupovine su stabilne tokom krize i nisu predmet konkurencije rastuće online prodaje. Ovaj pristup se pokazao uspješnim i na zapadnim tržištima. Na primjer, u Sjedinjenim Državama, mali maloprodajni formati su segment koji se najaktivnije razvija posljednjih godina.

Na kraju 2017. prosječna veličina postojećeg tržnog centra je 36.800 m2, dok je prosječna veličina maloprodajnog objekta koji se planira otvoriti u 2018. godini svega 28.500 m2.

Struktura tržišta prema veličini maloprodajnih objekata (sve regije Ruske Federacije, uključujući Moskvu)

Trend pomjeranja fokusa developera sa izgradnje velikih objekata na manje projekte očigledan je kada se analizira struktura projekata planiranih za puštanje u rad. Najdinamičnije se povećava udio malih okružnih trgovačkih centara površine do 20.000 m2, kako po broju objekata tako i po ukupnoj površini. Trgovci na malo, kao i programeri, prate modernu tržišnu stvarnost, aktivno razvijajući mini-formate (My Auchan, AB Daily, Detsky Mir, Leroy Merlin, itd.).

Oporavak građevinske aktivnosti na tržištu maloprodajnih prostora ne očekuje se u naredne dvije godine. Uglavnom će se otvarati mali trgovački centri i 1-2 velika projekta godišnje. U 2018. novogradnja će ostati na nivou iz 2017. godine. Najverovatnije će se otvoriti samo jedan veliki objekat - Kaširska plaža (GLA - 71.000 m2).

Maloprodavci su u potrazi za novim efikasnim formatima. Veliki operateri nastavljaju svoju umjerenu ekspanziju. Tržišni igrači koji se najaktivnije razvijaju su lanci prehrambenih proizvoda. Format gastronomskih i gastro prostora, koji je relativno nov na ruskom tržištu, dobio je aktivan razvoj. Trenutno je u Moskvi otvoreno 8 objekata ovog formata, sve češće se najavljuju novi projekti, uključujući i dio operatera trgovačkih centara (Tržni centar Peta Avenue, Nikolskaya Plaza, Golden Babylon trgovački centri). Prehrambene hale postaju prometni zakupci i novi centri privlačenja maloprodajnih objekata. Trgovci prehrambenim proizvodima koji su ranije poslovali u nekoliko formata (hipermarket, supermarket, minimarket, itd.) odbijaju da razvijaju najmanje uspješne koncepte. Tako je Okay prodao trgovine formata supermarketa, a X5 je na prodaju stavio Perekrestok Express. Ruski brendovi najavljuju planove za međunarodnu ekspanziju - Leonardo, Doubleby, Tashir Pizza, Gulliver, Alex Fitness. Neki međunarodni trgovci koji su ušli na rusko tržište 2017. odmah su započeli aktivnu ekspanziju - japanski brend Miniso najavio je planove za ulazak u regione i otvaranje 100 prodavnica do 2019. godine, Under Armour je, pored Moskve, pokrenuo prodavnice u Sankt Peterburgu i Jekaterinburgu.

2017. godina je bila period stabilizacije na tržištu maloprodajnih prostora. Komercijalni uslovi na tržištu u cjelini ostali su na istom nivou, a „prime“ segment je pokazao prve znakove rasta, što odražava rastuće povjerenje tržišnih igrača. Najpopularnija struktura plaćanja najma u moskovskim trgovačkim centrima ostaje kombinovana stopa zakupa - kao najam se koristi ili minimalna fiksna uplata ili postotak prometa stanara, koji god je veći. „Neto“ % prometa zakupca kao zakup (bez fiksnog plaćanja) se rijetko koristi, uglavnom za velike sidrene zakupce (hipermarketi, zabava, bioskopi). Praksa se razlikuje između trgovačkih centara - u nekim trgovačkim centrima ove kategorije imaju i fiksnu cijenu najma. U prosjeku, kamatna stopa varira između 12%-15% za operatere trgovačkih galerija, 3-7% za velike zakupce.

Cijene najma u “prime” trgovačkim centrima*

Tip stanara MIN MAX
Hipermarket (sidro za hranu) - 8 000
DIY hipermarketi - 10 000
Entertainment Center - 14 000
Bioskop 6 000 12 000
Modna sidra - 15 000
Shopping galerije prodavnica 20 000 180 000
Fitnes klubovi 6 500 10 000
Restorani, kafići/kafići 20 000 100 000
Food Court 75 000 150 000

* Date su prosječne cijene uspješnih maloprodajnih objekata u Moskvi. Mogu se koristiti samo kao gruba procjena i mogu se značajno razlikovati ovisno o trgovačkom centru.

Skladišne ​​nekretnine

2017. je bila prekretnica za tržište Moskovske regije. U kontekstu dugoročne, konstantno visoke potražnje, u drugoj polovini 2017. godine udio slobodnog prostora je počeo da opada, a pad prosječne stope zakupa je zaustavljen. To je imalo pozitivan uticaj na aktivnost programera. Pojavile su se najave novih projekata, ali se očekuje da se realizuju ne špekulativno, već nakon potpisivanja predugovora o zakupu ili prodaji skladišnog prostora. I dalje postoji velika potražnja za skladišnim prostorom u Moskvi i regionima. Udio slobodnog prostora u Moskovskoj regiji se smanjuje. Programeri na tržištu skladišta preferiraju izgradnju po meri nego špekulativnu konstrukciju. U 2018. trend će se nastaviti. Međutim, ne može se očekivati ​​nagli porast stopa i smanjenje udjela slobodnog prostora s obzirom na stabilnu potražnju. Pijaca će ostati tržnica zakupaca, a zakupac je voljan sačekati da se izgradi odgovarajući magacin na odgovarajućoj lokaciji, a ne iznajmiti prostor u starom, nezgodno lociranom kompleksu skladišta. U regijama također vidimo fokus na modelima. Još 2016. godine tamo je opao tempo špekulativne izgradnje i stabilizovale se cijene zakupa, a na tržištu Sankt Peterburga postoji nedostatak skladišnog prostora, zbog čega su cijene zakupa u ovoj regiji znatno veće nego u Moskvi. U regionima, kao i na tržištu kapitala, trend će se nastaviti. Investitori će graditi manje špekulativno, radije će započeti gradnju nakon sklapanja preliminarnog ugovora o zakupu ili prodaji, cijene zakupa će ostati stabilne, a stopa slobodnih radnih mjesta će polako opadati.

Na tržištu skladišta moskovske regije, udio slobodnog prostora opada zbog minimalnih cijena zakupa i niske građevinske aktivnosti. Udio slobodnog prostora u Moskovskoj regiji počeo je da opada krajem 2017. Programeri napuštaju špekulativnu gradnju i nude izgradnju skladišnih kompleksa po narudžbi. U 2018. godini će se nastaviti smanjenje udjela slobodnih radnih mjesta, ali smanjenje neće biti brzo. U moskovskoj regiji postoji mnogo povoljno lociranih izgrađenih po meri lokacija, a klijenti su spremni da čekaju i dobiju skladište koje u potpunosti zadovoljava njihove zahteve, dok prazni prostori ostaju prazni.

U 2017. godini, tražena prosječna stopa zakupa iznosila je 3.300 RUB. po m2 godišnje, što je za 10% manje u odnosu na isti broj iz 2016. godine. Ne predviđamo smanjenje ili povećanje cijena najma u 2018. Za neke velike programere ove stope su ugodne.

U 2017. godini pušteno je u rad 463.000 m2 novog skladišnog prostora, što je 45% manje u odnosu na isti broj 2016. godine. U četvrtom kvartalu 2017. godine pušteno je u rad 185.000 m2 novog skladišnog prostora, što predstavlja 40% ukupnog godišnjeg rasta. Niske cijene zakupa i velika količina upražnjenog skladišnog prostora nisu ohrabrili investitore da završe izgradnju projekata u izgradnji i započnu nove. Situacija se popravila u četvrtom kvartalu, kada je stopa slobodnih radnih mjesta počela da opada. U 2018. tempo izgradnje će se povećati. U Podmoskovlju će biti izgrađeno oko 700.000 m2 visokokvalitetnog skladišnog prostora, od čega 60% već ima ugovore o zakupu i kupoprodaji.

Raspodjela skladišnog prostora u glavnom regionu nije se mijenjala na duži rok, ali se može promijeniti u srednjem roku. To je zbog završetka prve faze rekonstrukcije autoputeva Gorki, Kaluga i Yaroslavskoye, smanjenja cijena zemljišta za izgradnju proizvodnih i logističkih kompleksa, rekonstrukcije putne mreže između Trećeg transportnog prstena i Moskovskog prstena. Put, i povećanje aktivnosti developera.

  • Simferopoljskoe - 18,9% (4.047.000 m2);
  • Novoryazanskoe - 15,7% (3.357.000 m2);
  • Dmitrovskoye - 14,0% (3.001.000 m2).

U 2017. godini zakupljeno je i kupljeno 1.229.000 m2 visokokvalitetnog skladišnog prostora, što odgovara istoj cifri u 2016. godini. Značajna razlika između tražnje u 2017. i 2016. godini je smanjenje broja transakcija. U odnosu na 2016. godinu, broj transakcija je manji za 25%. U 2017. godini bila su tražena velika skladišta. Veličina prosječnog zahtjeva u 2017. godini porasla je za 25% i iznosila je 16.000 m2. To je bio jedan od razloga niske stope pada udjela slobodnih radnih mjesta u regionu. Ne pronalazeći gotovo skladište tražene površine, potrošač je sklopio ugovor o izgradnji po meri. Prema prognozama kompanije Cushman & Wakefield, potražnja za skladišnim prostorom će ostati na nivou 2016-2017. U 2018. godini biće iznajmljeno i kupljeno oko 1.200.000 m2.

Učešće trgovinskih lanaca u strukturi zakupljenog i kupljenog skladišnog prostora u 2017. godini iznosilo je 51%. U ovom segmentu tradicionalno se sklapaju transakcije za najveće površine. Prosječna veličina transakcije sa maloprodajnim lancima u 2017. godini iznosila je 30.000 m2, što je skoro 47% više od tržišnog prosjeka. Treba napomenuti da se udio segmenta odjeće i obuće povećao sa 5% u 2016. na 30% u 2017. godini, a udio segmenta hrane i pića smanjen je sa 27% u 2016. na 12% prije 2017. godine. Zabilježili Cushman & Wakefield analitičari na kraju 2016. godine, trend rasta potražnje za skladišnim prostorom od strane proizvodnih i logističkih kompanija nije nastavljen ni u 2017. godini. Nakon što je njihov udio povećan u 2016. na 18% odnosno 16%, u 2017. godini njihov udio je smanjen na nivo iz 2015. godine.

U ruskim regijama potražnja za skladištima je i dalje visoka. Programeri preferiraju izgradnju po meri nego špekulativnu konstrukciju. U 2017. godini izgrađeno je 377.000 kvadratnih metara u regijama Ruske Federacije. m visokokvalitetnog skladišnog prostora, površine 195.000 m2. m ispod cifara iz 2016. godine. 48% novih skladišta u ruskim regijama izgrađeno je u Novosibirskoj, Samarskoj oblasti i Primorskom teritoriju. Po tempu izgradnje, ovi regioni su 2017. godine bili ispred Sankt Peterburga, koji je tradicionalno drugi nakon Moskve po tempu nove izgradnje. Rast ponude u Sankt Peterburgu bio je najniži u posljednjih 6 godina. To je dovelo do nedostatka skladišnog prostora i povećanja traženih cijena zakupa u ovoj regiji. Prema preliminarnim prognozama, u 2018. tempo izgradnje novih skladišta u regionima biće 30% veći - biće izgrađeno oko 525.000 m2 novog skladišnog prostora. Za 57% njih već su sklopljeni predugovori o zakupu i prodaji.

Što se tiče obima iznajmljenog i kupljenog prostora, rezultat 2017. godine u regionima Rusije pokazao se boljim od 2016. godine u svim aspektima. Obim zaključenih transakcija povećan je za 72% i iznosi 626.000 m2. Broj transakcija je povećan za 60%. Prosječna veličina transakcije u 2017. godini iznosila je 9.000 m2, što je za 14% više nego u 2016. godini. Time je zaustavljen dvogodišnji trend smanjenja obima zaključenih transakcija. Tradicionalno, od svih regiona, većina transakcija sa skladištima se obavlja u Sankt Peterburgu. U 2017. godini na ovom području sklopljeno je 30% transakcija. Drugi region po obimu transakcija je Jekaterinburg, koji je činio 24% regionalnih transakcija u 2017. Analitičari kompanije Cushman & Wakefield predviđaju da će se potražnja za skladišnim prostorom u regionima nastaviti i sledeće godine. Obim zaključenih transakcija sa magacinskim nekretninama biće na nivou 2017. godine i iznosiće oko 600.000 m2.

Cushman & Wakefield Research Department

Prema marketinškoj studiji tržišta stambenih nekretnina u Rusiji koju je u avgustu 2017. sproveo BelBusinessConsulting, u 2016. godini obim puštanja u rad stambenih objekata u Rusiji iznosio je 80,2 miliona kvadratnih metara. m, što je za 6,0% manje u odnosu na 2015. godinu. Najveći pad puštanja u rad bilježi se u segmentima individualnih stambenih zgrada, studentskih domova i višestambenih niskoblokiranih zgrada. Istovremeno, bilježi se porast izgradnje stambenih zgrada ekonomske klase.

Najveći obim puštanja u rad stambenih objekata u 2016. u apsolutnom iznosu zabilježen je u Moskovskoj regiji, Krasnodarskom teritoriju, Sankt Peterburgu i Republici Baškortostan. Najmanje stambenog prostora u Rusiji pušteno je u rad 2016. godine u Murmanskoj oblasti, Magadanskoj oblasti i Čukotskom autonomnom okrugu - u tim regionima puštanje u rad stambenih objekata nije prelazilo 100 hiljada kvadratnih metara.

Ukupna površina stambenih prostorija po osobi u Rusiji u prosjeku u 2016. godini iznosila je 24,5 kvadratnih metara. metara, što je 2-3 puta manje nego u razvijenim zemljama (u Evropi u prosjeku oko 60 m² po osobi, u SAD-u u prosjeku oko 70 m² po osobi).

Regije sa najboljom stambenom ponudom su regioni Moskve, Tver i Novgorod. Regioni sa najmanje stambenih jedinica su Republika Tiva, Republika Ingušetija i Republika Čečena.

Lider ruskog građevinskog tržišta u 2016. godini bila je kompanija Setl Group iz Sankt Peterburga, koja je pustila u rad 1,046 miliona m2. stanovanja, što je za 49,4% više u odnosu na 2016. godinu. Takođe u prva tri lidera ruskog tržišta u 2016. godini bili su LSR Group (789 hiljada m2) i Absolut grupa kompanija (562 hiljade m2). Najvažniji događaji koji će snažno uticati na poravnanje igrača u prvom ešalonu ruskog građevinskog tržišta bili su akvizicija Morton grupe kompanija PIK i reorganizacija Grupe kompanija SU-155.

Od 2013. do 2015. godine tržište nekretnina u Rusiji doživjelo je porast cijena, ali 2016. godine situacija se promijenila - prosječne cijene stambenih objekata smanjene su za 1,4% na 54,04 hiljade rubalja po 1 m2. Istovremeno, glavni faktor pada prosječnih cijena stambenih nekretnina u Rusiji u 2016. godini bio je pad cijena na sekundarnom tržištu.

Maksimalne cijene stanova početkom 2017. zabilježene su u Moskvi, Sankt Peterburgu i na teritoriji Kamčatke. Najjeftinije stanovanje u Rusiji početkom 2017. godine moglo bi se kupiti u Brjanskoj oblasti, Stavropoljskoj teritoriji i Republici Kalmikiji.

Posljedice negativne geopolitičke pozadine uvelike su uticale na razvoj ruske privrede, a posebno građevinske industrije. Prije svega, to je zbog pada prihoda stanovništva, smanjenja obima finansiranja izgradnje, povećanja cijene pozajmljenih sredstava i otežanog pristupa kreditnim resursima. Krajem 2017. predviđa se smanjenje puštanja u rad stambenih objekata na 75 miliona kvadratnih metara. m, a dalje smanjenje puštanja u rad stambenih objekata očekuje se u naredne 2-3 godine.

Više o stanju i perspektivama tržišta stambenih nekretnina u Rusiji možete saznati iz studije „Tržište stambenih nekretnina u Rusiji“ koju su sproveli stručnjaci BelBusinessConsulting prateći link http://belconsult.ru/index.php?option= com_remository&Itemid=36&func=fileinfo&id= 249

Glavni zaključci

1. Obim ponude na moskovskom tržištu komercijalnih nekretnina značajno se smanjio tokom godine, uz istovremeno značajno smanjenje cijena. Naprotiv, na tržištu zakupa komercijalnih nekretnina stope su ostale na nivou iz decembra 2016. godine, uz manje značajno smanjenje obima ponude.

2. Obim ponude i na tržištu zakupa i na tržištu prodaje se tokom godine povećao samo za maloprodajne prostore.Na tržištu zakupa zabilježeno je smanjenje stopa samo za maloprodajne nekretnine, a na tržištu prodaje pad cijena za njih u odnosu na druge vrste nekretnina bio je maksimalan.

3. Za pojedinačne segmente na tržištu zakupa i prodaje situacija je sljedeća:

Smanjenje stopa za maloprodajne nekretnine bilo je manje značajno u poređenju sa smanjenjem cijena i malo se razlikovalo između nekretnina unutar i izvan Garden Ringa. Za ulične maloprodajne nekretnine, cijene i cijene izvan centra su neznatno smanjene, dok su u centru cijene, a posebno cijene znatno značajnije smanjene.

Sa izuzetkom kancelarija iznajmljenih van centra, obim ponude kancelarijske imovine je ozbiljno opao, međutim, dok su stope umereno porasle (značajnije u centru), cene su smanjene (značajnije unutar baštenskog prstena).

Ukupna površina industrijskih i skladišnih prostora na tržištu zakupa značajno se smanjila, a stope su blago porasle. Na prodajnom tržištu, i obim ponude i cijene su se smanjivale prosječnom stopom.

Glavni zaključak:

Nedostatak rasta na tržištu komercijalnih nekretnina, kao i do sada, uzrokovan je nedovoljnim nivoom poslovne aktivnosti u izgradnji novih objekata i izuzetno skromnim makroekonomskim pokazateljima.Uprkos rastu ulaganja u komercijalne nekretnine u Rusiji, u 2017.g. 27% u odnosu na 2016. godinu, obim investicija zaostaje za nivoom prije krize iz 2013. godine više nego dvostruko. U takvim uslovima, tržište iznajmljivanja se oseća sigurnije od tržišta prodaje.

Implementacija nagomilane potražnje na malom kancelarijskom tržištu zbog niske poslovne aktivnosti još nije u stanju da dovede do povećanja cijena čak ni uz smanjenje ponude. Situacija na tržištu iznajmljivanja je nešto bolja, ali je rast cijena neznatan. Potražnja potrošača ostaje niska kako zbog niskih prihoda stanovništva, tako i zbog dominacije modela ponašanja štednje. Ovi faktori negativno utiču na tržište maloprodajnog prostora uopšte, a posebno na preopterećenost prodajnog tržišta.

U 2018. godini, godini predsjedničkih izbora, investiciona aktivnost će vjerovatno biti tradicionalno niska. S obzirom na nedostatak rasta investicionih i poslovnih aktivnosti, može se pretpostaviti da tokom godine neće biti primjetnog poboljšanja na tržištu komercijalnih nekretnina.

Na početku svake godine stručnjaci za nekretnine razmišljaju o budućnosti primarnog i sekundarnog tržišta. Šta čeka stanovnike Moskve i Moskovske oblasti u narednih pet godina? Kakve će biti prognoze stručnjaka za 2017-2021?

Stručne prognoze za period od 2017. do 2021. godine

Nema prihoda, nema potražnje za stanovanjem - glavno pravilo tržišta nekretnina. Oslabljeno stanje ruske ekonomije, koje se već dugo odugovlači, ne daje razlog za poboljšanje solventnosti Rusa i povećanje njihovih prihoda. Ali potražnja za stanovanjem vrlo oštro reagira na takve trenutke. Ako se situacija ne promijeni u bliskoj budućnosti, a za to još ne postoje preduslovi, onda možemo očekivati ​​smanjenje cijene nekretnina u glavnom gradu za 30, pa čak i 40%.

U zvaničnoj prognozi Ministarstva ekonomskog razvoja navodi se da će recesija završiti 2017. godine. Ali rast BDP-a, uprkos ovom pozitivnom aspektu, biće u rasponu od 1,7-2,6% godišnje. Ako ove pokazatelje uporedimo sa svjetskim prosjekom, oni će biti otprilike jedan i po puta manji. Što se tiče pokazatelja realnog dohotka Rusa, čak i prema najoptimističnijim prognozama njihov rast neće preći 1,4% na godišnjem nivou. Ovim tempom nivo profitabilnosti koji je bio u 2013. godini dostići će se već 2021. godine.

Situacija koju sada vidimo potpuno je drugačija od obične ekonomske krize. Krizu karakteriše nagli pad indikatora i brzi oporavak. A situaciju u kojoj se naša zemlja trenutno nalazi karakteriše odugovlačenje i nedostatak znakova poboljšanja ključnih indikatora.

Želim to, ali boli

A sada da sve ovo prenesemo na tržište nekretnina. Prema gore opisanim faktorima i okolnostima, cijene nekretnina neće rasti u narednim godinama. Ljudi sa visokim primanjima i štednjom već su uspjeli riješiti pitanje ličnog stanovanja. Građani koji su tek nedavno počeli da razmišljaju o mogućnostima kupovine nekretnina i ozbiljno razmišljaju o poboljšanju uslova života biće primorani da odlažu realizaciju svoje ideje do boljih vremena.

Iako nekretnina opada u vrijednosti, rastu i troškovi njenog održavanja. Ova tačka sprečava mnoge ljude da ulože svoju ušteđevinu u kvadratne metre. Ljudi kojima je prijeko potrebno poboljšanje uslova života nemaju dovoljno sredstava i ne mogu se odlučiti za hipotekarni kredit. Neki ljudi nemaju sredstava za kaparu ili mjesečnu uplatu, dok su druge banke same iz određenih razloga odbile. Potražnja za nekretninama je u situaciji da postoji hitna potreba za značajnijim sniženjem cijena.

Pad koji danas možemo primijetiti za većinu je krajnje neprimjetan. Ponekad programeri prave popuste i popuste, ali 300-500 hiljada ne igra uvijek nikakvu ozbiljnu ulogu, posebno po cijeni od 7-10 miliona rubalja. U 2016. kvadratni metar sekundarnog stanovanja smanjen je sa 179 hiljada rubalja. do 173 hiljade rubalja. Prema mnogim trgovcima nekretninama, od svih stanova u Moskvi koji se prodaju, samo četvrtina se može kupiti. A onda, podložno uspješnom pregovaranju, zbog čega će biti moguće smanjiti troškove za 10%. Svi ostali prijedlozi su mrtva težina.

Možemo li govoriti o pristupačnosti stanovanja? Prema mišljenju stručnjaka, zahvaljujući nižim stopama i nizu državnih programa, teoretski je mnogo lakše kupiti stan u odnosu na prethodne godine. U toku godine prosječna hipotekarna stopa pala je za nešto manje od jedan posto. Osim toga, cijena po kvadratnom metru je smanjena. Sve je to dovelo do pojave određenog broja građana koji mogu kupiti stambeni prostor na kredit. Istovremeno, programeri iz Moskovske regije ostaju gubitnici, jer cijene nekretnina u Moskvi nisu mnogo veće. U praksi je sve komplikovanije, jer bi malo ko rizikovao da se rastane od ušteđevine u ovako nestabilnim vremenima.

Stručnjaci kažu da će se broj praznih kuća samo povećavati. Uprkos pozitivnoj dinamici transakcija u periodu 2015-2016, narednih pet godina može se pokazati kao kritično. Danas grade previše i prebrzo. Prijestoničko tržište nekretnina prošle godine poraslo je za skoro tri miliona kvadratnih metara. Istovremeno, čak polovina objekata nije rasprodata. Prema riječima stručnjaka, velike kompanije pokušavaju nadoknaditi niske cijene velikim obimom prodaje.

Hoće li doći do sniženja cijene?


Mnogi stručnjaci izražavaju jednoglasno mišljenje, što jasno pokazuje vezu između smanjenja obima ponude i promjena u dinamici cijena. Na osnovu ovih informacija možemo predvidjeti pad cijena nekretnina u Moskvi u roku od 10% godišnje. Tako ispada da ćemo do 2021. godine vidjeti pad cijena kvadrata u rasponu od 30-40% na primarnom tržištu nekretnina. Četvorni metar na sekundarnom tržištu stambenih nekretnina može pojeftiniti u prosjeku za 50 hiljada rubalja za pet godina.

Prva stvar koja će se desiti su nekvalitetni. Najveću stabilnost u cjenovnoj politici pokazat će kuće ekonomske i komforne klase koje se nalaze u ekološki čistim područjima Moskve ili u područjima s razvijenom infrastrukturom.

“Niko se ne obavezuje da predviđa nagli pad vrijednosti imovine. Ovakva situacija bi mogla biti rezultat nekog katastrofalnog događaja u našoj privredi. Povećanje obima prodaje će se smjenjivati ​​s periodima stagnacije, što će uzrokovati smanjenje solventnosti potencijalnih kupaca. Da bi ponovo izazvali povećanje obima prodaje, programeri će morati da odustanu. Neki programeri koji ne mogu da se takmiče sa većim kompanijama moraće da odu", dijeli svoje mišljenje Aleksej Šmonov, Direktor web stranice portala za nekretnine.

Tok predviđenih događaja može se promijeniti samo smanjenjem obima i tempa izgradnje za 30% od maksimalnih pokazatelja koji su planirani za nekoliko godina unaprijed. Takav razvoj situacije je sasvim moguć, jer mnogi programeri već posluju na nivou profitabilnosti. Postoji mogućnost da ne pristanu na sniženje cijena, već će zapravo smanjiti obim izgradnje novih brojila.

Niko ne može sa potpunim povjerenjem reći šta će se dogoditi sa tržištem nekretnina. Ovo je složeno područje koje ovisi o mnogim vanjskim faktorima. Svaka nepredviđena situacija može imati neočekivani uticaj na vrijednost stambene imovine.