Transferi novca 

214 saveznog zakona o zajedničkoj izgradnji je suština. Šta je DDU? O deklaraciji projekta

IN U poslednje vreme Među potencijalnim kupcima stambenih objekata u izgradnji čvrsto je utvrđeno mišljenje da 214 saveznog zakona- ovo je a priori potpuna garancija sigurnosti ulaska u gradnju. Koliko je to istina i vrijedi li se slijepo oslanjati na zakon - to smo odlučili saznati detaljnim proučavanjem suštine sporazuma vlasničko učešće(DDU). Pouzdanje da DDU isključuje svaku prevaru, uključujući dvostruku prodaju, zamrzavanje i odlaganje izgradnje, a takođe karakteriše developera kao pouzdanog u svakom smislu, samo je delimično opravdano. Ipak, zakon je svakako dobar, a o njegovim prednostima ćemo govoriti.

Kako je sve počelo…

Do relativno nedavno, domaće tržište novogradnje stavljalo je vlasnike kapitala u oštre uslove postojanja po „zakonu džungle“. Kupac je potpisao ugovor sa developerom, koji nije podlijegao registraciji kod Rosreestra. Istovremeno, sama građevinska kompanija je sastavila ugovor uz pomoć svojih advokata, koji su, naravno, uzeli u obzir, prije svega, interese investitora. Vlasnik kapitala našao se u delikatnoj situaciji kada je vjerovatnoća da će dobiti ključeve novi stan jednaka vjerovatnoći gubitka uloženih sredstava. Rizik od uključenja u dugoročni građevinski projekat ili tužbe protiv investitora kočio je razvoj primarnog tržišta nekretnina i diskreditovao sve građevinske kompanije, bez obzira na njihove aktivnosti.

U želji da zaštiti prava akcionara koji ulaze u izgradnju, 2004. godine je razvijen i usvojen Savezni zakon br. 214 „O učešću u zajedničkoj izgradnji e stambene zgrade i drugih nekretnina i o izmjenama i dopunama pojedinih zakonskih akata Ruska Federacija(ali je zakon stupio na snagu tek 2005. godine). Zakon isprva nije bio široko prihvaćen među investitorima zbog prestrogih uslova za same građevinske kompanije. Umjesto toga, učesnici primarno tržište pribjegli novim trikovima i radije ušli u takozvani PDKP sa dioničarima - preliminarni dogovor kupoprodaja, ili preliminarni DDU. Drugo rješenje za investitore bila je mogućnost sklapanja stambene zadruge - stambeno-građevinske zadruge, što im je omogućilo da postepeno grade kuće koristeći sredstva dioničara i istovremeno izbjegnu drakonske uslove Zakona 214.

Tokom posljednjih godina Kontroverza oko zakona se nastavila. I uprkos činjenici da je broj programera koji su prešli na DDU prema Federalnom zakonu 214 stalno rastao, tok kritika nije prestao. Zakonodavci su došli do jedine ispravne odluke i obratili se samim programerima za savjet. IN novo izdanje, koji sadrži čitav niz važnim amandmanima, 214 Savezni zakon je adekvatniji trenutnoj situaciji u Rusko tržište primarno stanovanje. Zakon, s jedne strane, sada štiti prava ne samo dioničara, već i graditelja, as druge, povećava stepen odgovornosti graditelja prema kupcima za nepoštivanje uslova ugovora. Dakle, 214-FZ je, sa svim svojim nedostacima, najtransparentnija i najsigurnija shema za kupovinu stanova u izgradnji u Ruskoj Federaciji. Sociološka istraživanja posljednjih godina pokazala su da je 60% potencijalnih kupaca spremno platiti više, ali kupuju stan u novogradnji po DDU-u, umjesto da ulažu novac u jeftino gradilište bez garancija.

DDU prema 214-FZ

Za početak, potrebno je istaknuti glavne točke koje bi se trebale odražavati u DDU-u koji odgovara 214-FZ.

Odgovornosti programera:

Svaki DDU mora naznačiti da se građevinska kompanija obavezuje da će na vrijeme završiti izgradnju stambene zgrade ili druge nekretnine (bilo samostalno ili uz uključivanje drugih osoba, na primjer, izvođača radova). Nakon dobijanja dozvole za puštanje u funkciju izgrađene kuće, investitor je dužan da dioničaru prenese objekat zajedničke izgradnje (bilo da se radi o stanu ili drugoj nepokretnosti).

Odgovornosti akcionara:

Akcionar, kao učesnik u zajedničkoj izgradnji, dužan je da plati puna cijena kupljene imovine navedene u ugovoru. Nakon što investitor podnese dozvolu za puštanje građevinskog projekta u funkciju, dioničar mora prihvatiti stan (ili drugi objekat) i potpisati potvrdu o prihvatanju projekta zajedničke izgradnje.

Ugovor se zaključuje u pisanoj formi. DDU se može smatrati zaključenim tek nakon toga državna registracija Rosreestr.

Šta mora biti u predškolskom obrazovanju.

Ako je DDU sastavljen u skladu sa saveznim zakonom 214, tada se u njemu moraju odraziti sljedeće točke: pune informacije o objektu (koji po završetku izgradnje prelazi na akcionara), njegovu definiciju u skladu sa projektnom dokumentacijom; vremenski okvir u kojem se investitor obavezuje da prenese projekat zajedničke izgradnje na dioničara; navođenje tačne ugovorne cijene, rokova i postupka njenog plaćanja; kao i garantni rok za sam objekat (stan ili drugu nekretninu koju ste kupili). Ukoliko DDU programera ne sadrži barem neke od navedenih stavki, ugovor se neće smatrati zaključenim.

Zakon 214 garantuje:

Ako prije prijenosa stambene imovine (kupljene po DDU) na dioničara dođe do neočekivane štete ili uništenja imovine, tada samo građevinska kompanija snosi materijalne rizike.

Ako dioničar koji je sklopio zajednički ugovor sa investitorom umre, tada njegova prava i obaveze iz ugovora prelaze na nasljednike dioničara, a građevinska kompanija im to nema pravo odbiti.

U slučaju kada akcionar stupa u gradnju i gradi zajednički projekat isključivo za svoje lične potrebe (dakle, za stanovanje, a ne za potrebe poslovanja), tada i njegovi odnosi sa građevinskim preduzećem podležu Zakonu o Zaštita prava potrošača (u onim pitanjima koja nisu regulisana 214-FZ).

Ako je DDU u suprotnosti sa 214-FZ

Kada kupujete nekretninu od renomiranih građevinsko preduzeće, možemo sa velikom sigurnošću reći da je programer već registrovao prvi DDU kod Rosreestra. Obično služi kao šablon za sve naredne ugovore sa kupcima. Činjenica da je ugovor o udjelu u kapitalu registriran kod Rosreestra znači da je zajamčeno da ispunjava zahtjeve 214-FZ. Stoga, ako ste sigurni da potpisujete DDU, a ne PDKP ili stambenu zadrugu, onda najvjerovatnije ne morate da brinete i čekate novogodišnje domaćinstvo. Međutim, čak i ovdje programer može iskoristiti male pravne rupe u zakonu 214 i izraditi DDU koji je više u skladu s njegovim vlastitim interesima, a ne interesima dioničara. U ovom slučaju, bolje je potražiti pojašnjenje od advokata, a ako se vaši strahovi potvrde, postoje samo dva rješenja - ili pronaći drugu građevinsku kompaniju ili pokušati pregovarati s investitorom o izmjeni ugovora, što je malo vjerovatno.

PDDU, ZhSK, ZhNK i drugi...

U teoriji, Savezni zakon 214 zabranjuje prodaju objekata u izgradnji osim pod DDU. Ali u praksi, naravno, postoji više od jednog načina da se ova zabrana zaobiđe. Prikupljanje novca za izgradnju moguće je izdavanjem stambenih listova, stvaranjem stambenih zadruga i stambenih zadruga (stambeno-štednih zadruga), čiji članovi kupuju udjele, a ne kvadrate. Druga uobičajena metoda je prodaja već izgrađenih stambenih objekata po redovnim kupoprodajnim ugovorima.

Svaka od ovih opcija uključuje određeni stepen rizika. Baš kao i takozvani PDDU, koji svojim imenom privlači neupućene kupce. PDDU - preliminarni ugovor o zajedničkom učešću - nije ništa drugo do izum beskrupuloznih programera kako bi se što više dobilo Novacčak i prije početka izgradnje ili u njenoj početnoj fazi. Razlog zašto građevinska kompanija nije spremna da odmah zaključi glavni ugovor je, po pravilu, taj što investitor nema kompletan paket dozvola. A s takvim problemima, registracija predškolskog obrazovanja u Rosreestru je nemoguća.

Tada želja za primanjem novca od dioničara tjera programera da izmisli slične sisteme kontrole prometa. Sklapanjem ovog ugovora kupac preuzima značajan rizik, jer nema garancije da će građevinska kompanija riješiti sve svoje probleme, a novac se polaže na račun investitora. Uključujući ove šeme, akcionar može samo da čeka i da se nada, a da bi se izbjegla ova neizvjesnost stvoren je Federalni zakon 214.

Istovremeno, zapravo, PDDU je sasvim legalan – jer je samo obaveza zaključiti osnovni PDDU u budućnosti. Druga stvar je neizostavna želja programera da prima novac od kupaca prema prometnim pravilima, što je očigledno u suprotnosti sa 214-FZ. U ovom slučaju, akcionar može biti zaštićen samo šemom u koju se novac prenosi bankovni depozit programera, ali mu postaju dostupni tek nakon zaključenja glavnog ugovora. Tada nema rizika od gubitka uloženih sredstava. Ali takvo savjesno ponašanje programera je rijetko; u pravilu odmah prebacite pristojan iznos na račun građevinske kompanije i poslušno čekate glavni DDU. Možda će sve uspjeti i još uvijek ćete dobiti dragocjene ključeve, ali je vjerovatno da će se vaš sljedeći sastanak s programerom održati na sudu. I u samom najboljem scenariju- Dobićete svoj novac nazad. Istovremeno, ne treba ni govoriti o bilo kakvom plaćanju penala od strane građevinske kompanije - to je zagarantovano samo Saveznim zakonom 214. Stoga, ako ne želite završiti na Buratinovom mjestu, onda je bolje odabrati pouzdanog programera koji radi samo prema glavnom DDU-u.

Iz navedenog je jasno da Savezni zakon 214, prije svega, štiti interese kupca i sadrži niz prednosti.

Plus br. 1

Prva i glavna prednost zakona je značajno smanjenje rizika da se dođe u situaciju dvostruke prodaje. Činjenica je da DDU koji je izradio programer mora biti registriran kod Rosreestra (Savezna služba za državnu registraciju, katastar i kartografiju, ranije, do 2008., Federalna služba za registraciju). A Rosreestr, kao državni organ, upravo je garant da se isti stan ne može dva puta uknjižiti na različita lica.

Pored toga, transakcije koje uključuju prenos imovinskih prava postale su transparentnija i sigurnija šema. Banke su također spremnije da odobravaju kredite za kupovinu stambenih projekata u izgradnji od renomiranih investitora (odnosno onih koji rade pošteno prema DDU). Otuda direktna korist za građevinare - što je klijentima lakše da podignu hipoteku na svoju imovinu, to je veća prodaja. Dakle, programer takođe ostvaruje veliki profit.

Možda mnogi naši čitatelji ne razumiju u potpunosti kako može doći do dvostruke prodaje i kako ih savezni zakon 214 može spriječiti.

Pogledajmo jednostavan dijagram. Recimo zapravo programer početna faza izgradnja privlači izvođača ili investitora za izvođenje određenih radova ili finansijske investicije. Kako građevinska firma još nema novca, partnerima otplaćuje određeni broj stanova koje oni imaju pravo da u ime svoje firme prodaju kupcima. Sve je to predviđeno ugovorom koji je između njih zaključen. Pretpostavimo da tokom izgradnje dođe do ozbiljnih nesuglasica između jučerašnjih partnera i da se ugovor između njih raskine. Investitor, ne osjećajući se više obaveznim, stavlja na prodaju iste stanove kojima je već platio izvođača ili investitora. Zauzvrat, partneri su već mogli prodati ove stanove kupcu. Dakle, jedan stan ima dva zakonska vlasnika, ali je u stvarnosti veoma teško dokazati ko je u pravu, a ko nije. Prava svojine bez DDU nisu registrovana. To podrazumijeva duge sudske postupke između dioničara koji u svojim rukama imaju ugovor o kupoprodaji jednake pravne snage.

Upravo su takve situacije, po mišljenju njegovih kreatora, isključene Federalnim zakonom 214, koji, kao što je ranije spomenuto, podrazumijeva obaveznu registraciju ugovora o udjelu u kapitalu u Rosreestr. Ovim ugovorom se potvrđuju prava kupca na stan, o čemu su podaci navedeni u ugovoru. I iako čak ni ova transparentna šema transakcija ne funkcionira uvijek, DDU je značajno smanjio broj takvih prevara.

Također, proces registracije imovine sa pojavom DDU je postao lakši i brži. Ranije je to moglo da traje i do godinu i po dana. Sada, nakon prvog registrovanog ugovora, naredni se registruju prema utvrđenom šablonu. Ovo značajno ubrzava stvari. Odmah nakon puštanja objekta u funkciju i potpisivanja akta o prijemu i prijenosu objekta od strane dioničara, formalizira se njegovo vlasništvo nad stanom (ili drugim objektom). U isto vrijeme, kupac je mogao samostalno podnijeti dokumentaciju za registraciju bez predstavnika građevinske kompanije.

Plus br. 2

214-FZ značajno je pooštrio zahtjeve za građevinske kompanije u pogledu projektne i vlasničke dokumentacije. Dok se projekat u potpunosti ne odobri, izgradnja ne može početi. Budući akcionar je tako osiguran od situacije da već izgrađeni objekat ne može biti pušten u funkciju zbog nedostatka potrebna dozvola. A ovaj plus za kupce pretvara se u ozbiljan minus za graditelje. Proces odobravanja u Rusiji može se povući koliko god se želi, a niko neće nadoknaditi programeru za zamrzavanje ili povećane troškove. Stoga mnoge građevinske kompanije radije sklapaju prethodno spomenuti preliminarni ugovor i dobijaju dozvolu već tokom procesa izgradnje, kada počinju sklapati DDU. U ovom slučaju, izbor ostaje na dioničaru - ili čekati građevinsku dozvolu i zaključiti punopravni ugovor ili riskirati.

Plus br. 3

Još jedna nesumnjiva prednost za vlasnika kapitala je to što Savezni zakon 214 predviđa pravila povrata uloženih sredstava kupcu u slučaju da je ugovor raskinut krivicom bilo koje od strana (dakle, u svakom slučaju) . Takođe, zakon razmatra slučajeve neispravnog izvršenja ugovora od strane građevinske kompanije, u kojima kupac ima pravo da naplati kazne od građevinske kompanije. Istovremeno, investitoru neće biti lako da raskine ugovor sa akcionarom ako ne želi da isplati novac. U međuvremenu, dok se ne raskine ugovor sa nesavjesnim dioničarom, stan je uknjižen na njega, a investitor nema pravo, niti može, da ga proda drugom kupcu.

Plus br. 4

Kao što je već postalo jasno, federalni zakon 214 štiti interese dioničara, a ne investitora. To potvrđuje i niz tačaka koje direktno krše prava građevinskih kompanija u odnosu na dioničare. Na primjer, kupac koji je sklopio ugovor ima puno pravo da odgodi (više puta) mjesečno (ili tromjesečno) plaćanje. Kazna će biti minimalna. U suprotnoj situaciji, investitor koji ne preda nekretninu na vrijeme ili ne preda ključeve suočit će se sa značajnom novčanom kaznom. Međutim, to je u teoriji. Ali u praksi će pravno osoblje građevinske kompanije, prilikom sastavljanja vlastitog DDU-a, sve ove točke umotati na način da dioničar neće primijetiti povredu njegovih prava. U ovom slučaju sve će biti apsolutno legalno, a ako se nešto dogodi, dioničar će morati kriviti samo svoju nepažnju. Stoga, jedini savjet koji vam može pomoći je da budete na oprezu.

Prethodno je situacija sa rokom isporuke predmeta, koja je na prvi pogled izgledala očigledna, u rukama veštih advokata dobila vrlo nejasne crte. Pojavile su se nejasne formulacije, poput „planiranog datuma isporuke“, koji je programer lako mijenjao ovisno o situaciji. Nakon usvajanja Saveznog zakona 214, ove špekulacije su izgubile pravo na postojanje. Datum završetka procesa izgradnje jasno je naznačen u DDU. U slučaju kršenja rokova, građevinsko preduzeće se obavezuje da plati penale, a za raskid ugovora - da plati puni iznos kazne (plus povraćaj punog iznosa uloženih sredstava od strane akcionara).

Ova pravila izazivaju posebno ogorčenje među građevinskim kompanijama, koje postaju taoci sopstvenog rada, ali i drugim organizacijama koje kontrolišu puštanje u rad objekta (firme za snabdevanje električnom energijom, vodom, toplotom i sl.), a na njih nema uticaja. U ovom slučaju, prilika da se dozvoli programeru da odgodi datum isporuke projekta čini se olakšanjem. Ali, on je dužan da o ovoj odluci obavesti akcionara najkasnije dva meseca pre predaje predmeta. I u ovom slučaju, niko ne može poništiti plaćanje kazne.

Plus br. 5

DDU jasno navodi šta kupujete. Odobrenjem projekta investitor gubi pravo na promjenu bilo koje svoje točke u budućnosti: spratnost, kvalitet i tehnologiju gradnje. Prilikom sklapanja ugovora o udjelu u kapitalu sa dioničarom, investitor je dužan navesti broj i veličinu stana, minimalna odstupanja u snimci i rasporedu. Sve to daje dioničaru dodatna prava da zahtijeva da predmet koji prihvata bude u skladu sa uslovima ugovora, a u slučaju značajnih neslaganja, čak i da traži povraćaj dijela sredstava. Zapamtite, sve dozvoljene promjene moraju se odraziti u DDU.

Drugi važna tačka u odnosu na cijenu kupljenog objekta. Prema Federalnom zakonu 214, investitor nema pravo jednostrano mijenjati (povećati) cijene po kvadratnom metru u stanu (ili drugom objektu). Situacija u kojoj ćete morati investirati dodatna sredstva(na primjer, zbog inflacije i rasta cijena građevinskog materijala, op finansijska kriza u državi) će najvjerovatnije završiti sudskim postupkom, a ne u korist investitora. Ako, opet, ovo nije zabilježeno u samom DDU-u, koji ste potpisali. Budi pazljiv!

Plus br. 6

214 Savezni zakon sve detaljno propisuje mogući slučajevi, kada akcionar ima pravo da jednostrano raskine ugovor, a takođe računa i na povraćaj sredstava (kazne, penali). Razmotrite ove razloge:
Investitor ne prenosi zajednički projekat na vrijeme, predviđeno ugovorom.
Investitor zaustavlja ili obustavlja izgradnju nekretnine, koja uključuje stan ili drugu imovinu koju kupujete. U tom slučaju okolnosti ukazuju da projekat zajedničke izgradnje neće biti prenet na vas u roku predviđenom ugovorom.
Programer je napravio značajne promjene u projektnu dokumentaciju u izgradnji stambene zgrade ili drugu nekretninu koja uključuje vaš zajednički građevinski projekat (uključujući i ako se veličina vašeg stana značajno promijeni).
Programer je promijenio svrhu zajedničko vlasništvo, nestambenih prostorija, koji su dio Vaše stambene zgrade ili druge nekretnine.
Programer nije ispunio obaveze predviđene u dijelu 2 čl. 7 Federalni zakon br. 214 (članak kaže da ako je investitor prekršio uslove ugovora, izvršio svoj posao loše kvalitete i predao stan u stanju neprikladnom za stanovanje, tada dioničar ima pravo zahtijevati od investitora besplatno otkloniti nedostatke u razumnom roku ili srazmjerno smanjiti cijenu ugovora, ili nadoknaditi svoje troškove za otklanjanje nedostataka).
Izvođač je značajno prekršio zahtjeve za kvalitetom projekta zajedničke gradnje.
Drugi slučajevi predviđeni ugovorom.
Prema zakonu, nakon raskida ugovora, investitor vraća dioničaru sva sredstva koja su uplaćena po ugovoru, kao i kazne za korištenje sredstava. Iznos kazni je 1/150 stope refinansiranja Centralne banke Ruske Federacije u trenutku vraćanja novca. Obračun počinje od dana kada je dioničar uložio sredstva.

U kontaktu sa

Privlačenje sredstava građana i pravna lica za zajedničku gradnju stambene zgrade i drugih objekata nepokretnosti, kao i nastanak učesnika u postupku svojine na tim objektima uređeni su posebnim saveznim zakonom. № 214 . Takođe uspostavlja garancije za zaštitu prava, legitimnih interesa i imovine suinvestitora.

Garancije zakona odnose se na one dioničare koji su sklopili ugovore o učešću u zajedničkoj izgradnji (DDU).

Postoji nekoliko takvih garancija:

  • Otklanjanje mogućnosti prevara u kojima se prikuplja novac od građana za izgradnju nepostojećih objekata. U tu svrhu, član 3. Zakona br. 214-FZ zabranjuje investitoru da sklapa ugovorni sporazum sa građanima dok:
  • dobijanje građevinske dozvole,
  • objavljivanje, objavljivanje i/ili prezentacija projektna deklaracija,
  • državna registracija od strane programera prava vlasništva na zemljište, namijenjen za izgradnju objekta (ili ugovor o zakupu, podzakup ove lokacije).
  • Otklanjanje mogućnosti “dvostruke” prodaje stanova. Art. 4 Zakona br. 214-FZ predviđa zaključivanje DDU u pisanoj formi. Takav ugovor podliježe državnoj registraciji i smatra se zaključenim tek od trenutka takve registracije.
  • U slučaju bankrota (namjernog stečaja), investitor neće moći ostaviti suinvestitore bez ičega. Prema čl. 13 Zakona br. 214-FZ, svi učesnici u zajedničkoj izgradnji od trenutka državne registracije DDU smatraju se založenim:
  • zemljište u vlasništvu investitora (ili pravo zakupa ili podzakupa ove parcele),
  • i one u izgradnji na ovoj lokaciji apartmanska kuća i/ili druge nekretnine.

Aktivnosti programera prilikom privlačenja sredstava građana u okviru DDU-a podliježu državnoj kontroli od strane ovlaštenih tijela konstitutivnih entiteta Ruske Federacije. U Moskvi su ove funkcije dodijeljene strukturi Kompleksa urbanističke politike i izgradnje - Moskomstroyinvest.

Odluka o raspodjeli stanova donosi se u generalne skupštine odbor stambene zadruge. Istovremeno, česti su slučajevi kada je planirano da u zgradi u izgradnji bude višestruko manje stanova nego što ima akcionara koji su tu izgradnju finansirali, a oni akcionari koji su zadnji ušli u zadrugu mogu biti među prvima. dobiti stan.

Privlačenje sredstava građana za izgradnju u okviru stambeno-građevinskih zadruga (ZZZ) i stambeno-štednih zadruga (ZZZ) ne obezbjeđuje garantovanu zaštitu prava njihovih članova kao učesnika u zajedničkoj izgradnji. Djelatnost stambenih zadruga i stambenih zadruga uređena je odredbama Stambeni kod RF i 215-FZ „O stambeno-štednim zadrugama”, respektivno.

Prije svega, hajde da shvatimo šta je DDU; ovaj pojam se obično podrazumijeva kao posebna vrsta ulaganja, pod kojima se građevinske kompanije privući vanjski kapital za izgradnju zgrade. Trenutno je najpopularnije sklapanje ugovora o udjelu u građevinarstvu. Da bi se osigurala zakonitost transakcije, sastavlja se poseban dokument, koji se naziva „ugovor o kapitalu“, skraćeno DDU.

Kupovina stana po ugovoru o zajedničkom učešću izgleda otprilike ovako:

  • kompanija za razvoj stiče ili uzima u zakup zemljište i sastavlja svu potrebnu dokumentaciju za rad;
  • znakove sa pojedincima ili pravne organizacije DDU i započinje proces izgradnje kuće;
  • po završetku izgradnje, kao vlasnici imovine priznaju se lica koja su uložila svoj udio u procesu i imaju pri ruci odgovarajući ugovor.

Ko je uključen u proces

Kao iu svakom sporazumu, strane koje ga potpisuju imaju specifično ime. Prva stvar koju osoba koja se odlučila za kupovinu kuće mora razumjeti je ko je ko po definiciji. Glavne osobe uključene u sporazum o učešću u zajednička gradnja Deluje investitor i akcionar. Međutim, osim njih, postoje i druge strane:

  • kupac;
  • generalni investitor;
  • izvođač radova;
  • generalni izvođač;
  • developer

Ko je od njih za šta odgovoran i u kojoj meri ovi „drugovi“ mogu uticati na tok rada?

Ovaj izraz se odnosi na onoga ko posjeduje pravo na zemljište. Prilikom izgradnje kuće, prava se formaliziraju kao vlasništvo ili zakup.

Također, dozvola za rad građevinski radovi tačno na ovom mestu. Programer može jednako djelovati kao vladina agencija i privatne organizacije bilo kojeg oblika vlasništva.

U skladu sa zakonodavni akti developer istovremeno djeluje kao generalni investitor. To znači da za početak građevinskih radova mora priložiti svoj novac, najmanje trećinu ukupni troškovi projekat.

Ovaj izraz se odnosi na osobu koja ima pravo na udio ili, drugim riječima, dio kuće u izgradnji. Obično je udio ograničen na kvadraturu u koju se namjerava useliti po završetku izgradnje i puštanju zgrade u pogon. Da bi osigurao svoja prava, dioničar (investitor) potpisuje ugovor o zajedničkom učešću u izgradnji sa investitorom i prenosi iznos naveden u ovom dokumentu.

Generalni izvođač (generalni izvođač) je osoba ili organizacija koja preuzima obavezu da izvrši sve radove koji se izvode na gradilištu. On kontroliše sve - od kopanja jame do završetka krova i osiguravanja gradnje od svih inženjerske komunikacije. On je taj koji je odgovoran kupcu za kvalitet i vrijeme obavljenog posla. Generalni izvođač obično uključuje druge organizacije u proces - izvođače, podizvođače - za izvođenje različitih vrsta radova.

Dešava se da je investitor istovremeno i generalni izvođač, i kupac, i generalni investitor.

Developer

Ovaj koncept je širok i nema formalnu definiciju. Tako sebe nazivaju svi oni koji se bave razvojem građevinskih projekata. U ovom kontekstu mislimo na sve radnje koje imaju za cilj povećanje tržišne cijene nekretnine: izgradnju, popravke, rekonstrukciju, promjenu funkcionalnosti. Ova riječ se ponekad koristi i za opisivanje onih koji upravljaju finansijski tokovi u izgradnji.

Jednom riječju, to se može nazvati investitorom, generalnim izvođačem radova, generalnim investitorom i bilo kojom kompanijom koja je na ovaj ili onaj način uključena u izgradnju i pripremu određene nekretnine za puštanje u rad.

Savezni zakon 214 - uređenje pravnih odnosa

Već neko vrijeme je upis predškolskog odgoja i obrazovanja u novogradnji strogo reguliran državnom nivou. To je zbog sve veće učestalosti prevara na primarnom tržištu prodaje nekretnina, kao i povećanja broja dugoročnih građevinskih projekata i prevarenih dioničara.

Regulatorni dokument br. 214-FZ „O učešću u zajedničkoj izgradnji“ ima za cilj da reguliše pravni odnos između investitora i osobe koja je uložila sopstveni ili pozajmljena sredstva u izgradnji stambenih objekata.

Standardni DDU ugovor prema 214-FZ 2017 predviđa da ugovor u obavezno moraju biti uključeni određeni uslovi. Nepostojanje svakog od njih može biti osnov za proglašavanje dokumenta nevažećim.

Sporazum mora sadržavati:

  • potpuni i tačni podaci o investitoru koji zaključuje ugovor i prodaje stan;
  • podatke o akcionaru;
  • najtačnija definicija imovine: katastarski broj zemljišta, plan uređenja, plan, površina, broj prostorija, lokacija i kvadratura ostalih prostorija, spratnost, lokacija u odnosu na ostale stanove, materijal i sl.;
  • rokovi za puštanje kuće u funkciju i njen konačni prenos investitoru;
  • ukupna cijena prostora, kao i fiksna cijena po 1 m2;
  • postupak osiguranja plaćanja, sankcije za nepoštovanje rokova plaćanja;
  • garancija za objekat koji se gradi - više od 5 godina za zgradu i najmanje 3 godine za komunikacije;
  • datum i mjesto sastavljanja ugovora.

Na zahtjev stranaka, u dokument se mogu uključiti i dodatne klauzule koje su neophodne u specifični uslovi. Bilo kakve dopune ne mogu biti u suprotnosti sa zakonom.

Važna tačka! Obavezno provjerite detalje kompanije sa kojom potpisujete ugovor. Oni su ti koji bi se trebali pojaviti u drugim dokumentima: projektnoj deklaraciji, dozvoli za građevinske radove i zemljište, itd.

Norme Saveznog zakona br. 214 stavljaju programere u prilično strog okvir. To se prije svega odnosi na vrijeme završetka građevinskih radova. U skladu sa zahtjevima ovog dokumenta, dioničari imaju svako pravo da u svakom trenutku dobiju pouzdane informacije o toku radova.

U skladu sa navedenim zakonom, DDU ugovor je dokument koji mora sadržavati potpune i istinite podatke o finansiranom objektu. Preporučljivo je znati da i stambena i nestambena područja djeluju u tom svojstvu. Nekretnina je također uključena u projekt izgradnje zajednička upotreba. To podrazumijeva pomoćne prostorije, podrume, tavane i stepeništa.

Savezni zakon br. 214 utvrđuje da se registracija ugovora o udjelu u kapitalu vrši bezuslovno. Da biste to učinili, trebate kontaktirati Rosreestr i dostaviti relevantne dokumente. Samo ugovor koji je prošao proceduru državne registracije može se smatrati službeno zaključenim.

Bitan! Nikakvi drugi dokumenti osim DDU-a ne zahtijevaju obaveznu registraciju, te stoga ne štite prava dioničara od mahinacija prevaranta.

Za registraciju ugovora za učešće u zajedničkoj gradnji potrebno je posjetiti:

  • Regionalni odjel Rosreestra (10 dana za 1. učesnika i 5 za sljedeće).
  • MFC je centar za pružanje javnih usluga u vašem regionu (duže za 1-2 dana).

Ukoliko postoji elektronski potpis, registracija ustanove za brigu o djeci može se izvršiti elektronski. Morate koristiti web stranicu Rosreestra i podnijeti prijavu. Upravo to rade oni koji kupuju stambeni kredit putem hipoteke. Uz ovu opciju, većina banaka daje mali popust na kamatnu stopu.

Trebam znati! Prilikom elektroničke registracije DDU ugovora u Rosreestru, rokovi mogu potrajati malo duže. Međutim, to je u potpunosti nadoknađeno uštedama na plaćenim kamatama.

Za registraciju ugovora o zajedničkoj izgradnji potrebno je plaćanje državne naknade. Potvrda o uplati mora biti priložena paketu dokumenata.

Cijena

Ova tačka je jedna od osnovnih u DDU. Njegov nedostatak smatra se osnovom za poništavanje dokumenta.

Programer izračunava cijenu ugovora, a investitor može samo pristati na predložene uslove ili odbiti potpisivanje dokumenta.

Po zakonu, dokument mora sadržavati ne samo punu cijenu stanovanja, već i cijenu svakog od njih kvadratnom metru. Mora biti naznačeno u nacionalna valuta. Ako proračuni koriste valutna jedinica drugu zemlju, mora navesti fiksni kurs prema nacionalnoj valuti u trenutku potpisivanja sporazuma. Štaviše, u ugovoru je navedeno da, bez obzira na situaciju na devizno tržište, kurs ne treba mijenjati.

Cijena ugovora može se promijeniti samo iz jednog razloga - na osnovu promjene stvarne snimke stana nakon konačnih mjerenja. Veličina dozvoljenih odstupanja je takođe naznačena u ugovoru.

Prema uslovima navedenim u ugovoru, plaćanja se vrše odjednom ili u ratama u određenom vremenskom periodu.

Od ove godine zakonski je odobrena opcija alternativnih obračuna za DDU - escrow računi. Ovaj mehanizam je osmišljen da dodatno zaštiti novac štediša i garantuje nadoknadu u slučaju raskida ugovora.

Paket dokumenata

Propisi ne preciziraju ko tačno treba da sprovodi postupak registracije. Naravno, najbolje je to učiniti lično, ali ovaj trenutak možete povjeriti drugoj osobi koja ima odgovarajuća ovlaštenja. Za registraciju predškolske obrazovne ustanove u Rosreestru bit će potrebni sljedeći dokumenti:

  • građanski pasoš deponenta;
  • DDU sa svim dostupnim aplikacijama ili dodacima;
  • pismeni zahtjev stranaka za registraciju DDU;
  • saglasnost supružnika (ako postoji) za obavljanje transakcije, ovjerena kod notara;
  • ugovor o kolateralu (prilikom uzimanja hipoteke);
  • kratak opis objekta koji se gradi;
  • potvrda o uplati državne dažbine;
  • punomoćje sa oznakom notara ako se dokumenti podnose preko zastupnika.

Investitor također mora obezbijediti građevinsku dozvolu. Projektna deklaracija i papiri koji potvrđuju osiguranje građanska odgovornost.

Kako provjeriti?

Ako dokumente podnosite ne lično, već uz angažovanje posrednika, morate se uveriti da je registracija završena. Da biste to učinili, trebali biste pažljivo proučiti DDU nakon što ga primite. Mora sadržavati odgovarajuću oznaku.

Da biste potpuno otklonili sve sumnje, možete dodatno pogledati izvod iz Jedinstvenog državnog registra. Dodatne informacije Možete zatražiti registraciju DDU-a u MFC-u ili na portalu Rosreestr u odjeljku "Referentne informacije o nekretninama". U prozoru koji se otvori samo unesite katastarski broj iz ugovora i kliknite na “Kreiraj zahtjev”.

Kako možete provjeriti da li programer ima pravo sklopiti ugovorni ugovor? Za to postoji i nekoliko znakova koje treba provjeriti što je prije moguće. Dakle, možete kupiti stan pod DDU od developera i ne upasti u zamku ako su ispunjeni sljedeći uvjeti:

  • postoji službena dozvola za izgradnju stambenog objekta;
  • informacije o izgradnji objekta objavljene su na web stranici građevinske kompanije ili u štampi;
  • građevinska organizacija može službeno potvrditi svoje pravo korištenja zemljišta (vlasništvo ili zakup);
  • na prvi zahtjev investitor se može upoznati sa svim dokumentima koji ga zanimaju ili su objavljeni u javnom vlasništvu.

Zadatak

Ulaganja u zajedničku izgradnju u Novosibirsku vrše se u različitim fazama izgradnje kuće. Ponekad je potrebno odreći se vlastitih prava na životni prostor i tu mogućnost prenijeti na drugu osobu. Ugovor o ustupanju zajedničke izgradnje vam to omogućava.

Prema ovom dokumentu novi vlasnik dobija isti iznos prava kao i prethodni. Prema broju 214-FZ, tačnije članu 11. ovog zakona, ustupanje u dioničkoj izgradnji vrši se pod sljedećim uslovima:

  • sredstva za plaćanje DDU-a su u potpunosti isplaćena ili je dug prenet uz potpisivanje novog ugovora;
  • postoji saglasnost programera, jer je on obavezni učesnik u transakciji;
  • Državna registracija predškolskog obrazovanja vrši se sa novim učesnikom u procesu.
Treba uzeti u obzir! Po raskidu ugovora o ustupanju, lice koje ga je potpisalo može tražiti naknadu samo za iznos koji je u dokumentu. Dakle, ako je stvarno plaćeno više, razliku niko neće vratiti.

Stoga, ako želite da učestvujete u procesu koji se zove „zajednička izgradnja“, ustupanje prava možda nije najbolje rešenje.

Postoji nekoliko opcija kada je vjerovatno da će ugovor o zajedničkoj izgradnji biti raskinut. Štaviše, obe strane mogu odbiti da ispune uslove.

Po ovom pitanju zakonska regulativa je na strani investitora. Ima više razloga da odbije dalje ispunjavanje obaveza:

  • prekršeni su rokovi za izgradnju i predaju objekta u funkciju i kašnjenje je više od 2 mjeseca;
  • kvalitet radova ne zadovoljava navedene uslove i investitor ima značajna potraživanja.

Izvođač ima pravo inicirati prekid zajedničke gradnje ukoliko investitor blagovremeno ne uplati ugovoreni doprinos. IN u nekim slučajevima kašnjenje je moguće, ali njegov period ne bi trebao biti duži od 2 mjeseca.

Bilješka! Ukoliko preduzeće ne ispoštuje navedene rokove, dužno je o tome pismeno obavijestiti investitora. Može se ili složiti s promjenama ili jednostrano raskinuti DDU.

Da bi raskinuo ugovor, investitor mora poslati obavijest investitoru. Mora navesti razlog i napomenuti da je ugovor jednostrano raskinut. Datum isteka dokumenta je dan slanja pisma. Sada, u roku od 20 kalendarskih dana, programer je dužan vratiti na račun dioničara iznose koje je prethodno platio prema ugovoru.

Kazna i njen obračun

Ako je ugovor raskinut krivnjom programera, tada se uz naknadu sredstava dioničaru dodatno plaća kazna. Zajednička gradnja u potpunosti rješava ovaj problem, dok redovan kupoprodajni ugovor možda neće uzeti u obzir ovo pitanje.

Osnov za plaćanje kazne mogu biti isti razlozi zbog kojih je ugovor raskinut: kršenje rokova i značajni nedostaci (pukotina u zidu ili rupa u podu). Takođe, kazna se može naplatiti u slučaju da se izgrađeni stan pokaže da je površine manje od one koja je navedena u ugovoru.

Bitan! Akcionar može zahtijevati ili nadoknadu cjelokupnog plaćenog iznosa + penali, ili jednostavno plaćanje kazne uz primljeni stambeni prostor.
  • broj dana kašnjenja - računa se od datuma isporuke kuće navedenog u DDU;
  • stopa refinansiranja Centralne banke Ruske Federacije u ovom trenutku može se vidjeti na službenom portalu odjela;
  • cijena stana je navedena u DDU;
  • poseban koeficijent - 1/150 za fizička lica, 1/300 za pravna lica.

Sada morate pomnožiti sve ove pokazatelje:

1/150 x Ref. x broj dana kašnjenja x trošak stanovanja.

Na primjer, uz vrijednost ugovora od 2 miliona rubalja i stopu refinansiranja od 8,5%, programer će morati platiti oko 1.130 rubalja za svaki dan kašnjenja.

fond

Mnogi građani koji žele sudjelovati u kupovini stana željeli bi dobiti najsigurniji DDU ugovor. Na šta treba obratiti pažnju? 2017. je napravila svoja prilagođavanja ovom pitanju.

Vježbajte prethodnih godina pokazalo da tradicionalno osiguranje od odgovornosti za razvojne programere nije u potpunosti efikasno. Dakle, od 1. januara 2017. godine, prilikom izgradnje novih objekata, svaki investitor je dužan da uloži određene iznose u fond učesnika zajedničke gradnje. Sav novac akumuliran u ovom fondu će se koristiti za isplate kompenzacije onim investitorima koji su patili od iznenadnog bankrota investitora.

Druga stavka rashoda fonda može biti nastavak finansiranja izgradnje. U ovom slučaju, naknada će biti isplaćena novom investitoru, koji je preuzeo obavezu da dovrši izgradnju zgrade za zamjenu „druga“ u stečaju.

Osiguranje

Oni koji su sklopili ugovore prije početka tekuće godine zaštićeni su osiguranjem zajedničke gradnje. Norma je na snazi ​​od 2014. godine i isključuje registraciju stambene zgrade bez ugovora o osiguranju od odgovornosti za graditelja. Istina, ovo se odnosi samo na one organizacije koje svoje aktivnosti obavljaju u skladu sa Federalnim zakonom br. 214.

Bitan! Ako prilikom kupovine stana u novoj zgradi u Novosibirsku ili drugom gradu niste sklopili DDU, već drugu vrstu ugovora, ne možete računati na zaštitu 214-FZ.

Ako je kompanija dobila dozvolu za izgradnju stambene zgrade prije januara 2014. godine, tada je norma o obavezno osiguranje odgovornost ostaje na slobodnoj volji programera.

Svaki ugovor ima mnogo nijansi. DDU 214-FZ nije bio izuzetak, na šta treba obratiti pažnju prilikom potpisivanja ovog dokumenta? Evo nekoliko istaknutih stvari:

  1. Ako registraciju i potpisivanje ugovora ne vrši sam programer, već njegov zastupnik, uvjerite se da ima za tu svrhu pravne osnove. Takvim se mogu smatrati ovjerena punomoćja. Pažljivo proučite dokumente i shvatite koja su tačno ovlaštenja delegirana predstavniku.
  2. Prilikom potpisivanja ugovora uvjerite se da sadrži klauzulu da programer ne može neovlašteno mijenjati bilo koju dokumentaciju.
  3. Pažljivo proučite listu događaja više sile. Pobrinite se da se sastoji od zaista “nesavladivih” prepreka i da ne sadrži ništa nepotrebno.
  4. Uvjerite se da ugovor sadrži izjavu da se objekt ne smatra dobro izgrađenim dok se ne pusti u rad.
  5. DDU ne bi trebao sadržavati klauzule o sklapanju dodatnih ugovora sa trećim licima, na primjer, sa određenim društvom za upravljanje.
  6. Vodite računa da jasno razumete šta je zajednička gradnja stanova i koje važne tačke ugovor mora da sadrži. Ako se otkrije da barem jedan od njih nedostaje, programer će imati osnova da poništi dokument.
  7. Zapamtite da DDU dobija snagu ne nakon potpisivanja, već od trenutka državne registracije. Dakle, davanje novca programeru prije ove tačke može biti opasno.
  8. Budući da DDU nema jasnu, zakonski utvrđenu formu, mnogi programeri za njega izmišljaju svoje klauzule, koje su za investitora potpuno neisplative. Najčešće ih nije moguće sami otkriti. Izlaz iz situacije može biti angažovanje advokata specijalizovanog za ovu oblast. Njegove konsultacije će koštati mnogo manje od moguće posljedice od potpisivanja sporazuma sa zamkama.
Bilješka! Temeljna i najdetaljnija analiza DDU-a moguća je uz uključivanje stručnjaka iz naše kompanije. Kontaktiranjem besplatne konsultacije možete dobiti značajne preferencije po ovom i drugim pitanjima.

Još jedna stvar na koju vrijedi obratiti pažnju je nadležnost pod DDU. U skladu sa zakonom, investitor ima pravo da samostalno izabere sud za podnošenje zahtjeva tužbena izjava. Kako bi lišili građane ove mogućnosti, neki programeri DDU-u dodjeljuju adresu određene institucije.

Posjeta sudu koju je naznačio investitor može biti potpuno neisplativa za dioničara. Na primjer, sudski organ može biti lociran u mjestu registracije investitora, u drugom gradu ili regiji. Potpisivanjem takvog DDU-a, dioničar se automatski slaže s predloženim "pravilima igre". Nakon toga, ovo može postati značajna prepreka za podnošenje tužbe izabranom sudu.

DDU je prilično složen dokument s velikim brojem nijansi. Ne treba previše vjerovati obećanjima programera, jer je njihov glavni zadatak da "izbije" novac iz vas. Kako biste se što bolje zaštitili, najbolje je koristiti savjetodavne usluge iskusnih stručnjaka. Samo tako možete biti sigurni da vaš novac neće biti bačen.

FZ-214 video od stručnjaka

Izbor stručnih video zapisa o ugovoru o zajedničkom sudjelovanju, 214-FZ, kao i o tome kako ispravno sastaviti ugovor o zajedničkom vlasništvu i ući u zajedničku izgradnju.