Заключение договора по найму жилья. Договор найма жилого помещения. Бланк договора аренды квартиры

В каких ситуациях использовать договор аренды, а в каких - найма? Каковы правовые положения сторон по этим договорам? Нужно ли их регистрировать и заверять у нотариуса? Обо всем этом, а также образец договора найма жилого помещения в этой статье.

Согласно ГК РФ, договор аренды (найма) это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество за плату во временное пользование.

В каких ситуациях использовать договор аренды, а в каких - найма?

Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. А выбирать между этими двумя типами договоров не приходится, так как его тип определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон (юридическое или физическое лицо снимает объект).

Если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу, то единственная возможность, предусмотренная законодательством - это использовать договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). А в случае, если квартира сдается гражданину (физическому лицу), то заключается договор найма.

Правовые положения сторон

В договоре найма права нанимателя, как "слабой стороны", законодательством защищены особо. Условием расторжения договора нанимателем в одностороннем порядке являются предварительное предупреждение наймодателя, и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя.

А по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке, и только по основаниям, предусмотренным законодательством. Такими основаниями могут быть:

Неуплаты денег более двух раз в установленный договором срок;

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению;

Либо систематически нарушают права и интересы соседей;

Либо наниматель (или другими гражданами, за действия которых он отвечает) разрушает или портит жилое помещение.

Чтобы избежать проблем с выселением недобросовестных нанимателей и судебных тяжб, наймодателям рекомендуется заключать договор найма сроком на 1 месяц, даже если вы собираетесь сдавать жилое помещение этому квартиранту несколько лет. И каждый месяц его перезаключать.

Это связано с тем, что для выселения недобросовестного нанимателя, при окончании договора найма, вам нужно будет всего лишь сменить замки в присутствии участкового милиционера. Однако, если у нанимателя будет на руках действующий (не окончившийся по срокам) договор найма, по которому он может проживать на вашей жилплощади, то участковый, в случае отказа нанимателя добровольно освободить жилое помещение, лишь посоветует вам обратиться в суд.

Нужно ли регистрировать договор?

По заключению экспертов службы Правового консалтинга ГАРАНТ, согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Ни один из этих нормативных актов не содержит требования о государственной регистрации договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения является самостоятельным видом договора (глава 35 ГК РФ), а не разновидностью договора аренды (глава 34 ГК РФ). Поэтому содержащиеся в законодательстве нормы о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не распространяются на договор найма жилого помещения.

Таким образом, договор найма НЕ подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен.

Если же жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более.

Нужно ли заверять договор у нотариуса?

Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Нотариальное его удостоверение необязательно.

Образец договора

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

от ___/_________________20__г. город _______________

Мы, Нижеподписавшиеся: ________________________________________________________ именуемый (ая) в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и __________________________________________________________ именуемый (ая) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили Договор о нижеследующем.

1. Предмет настоящего договора

1.1. «Наймодатель» обязуется предоставить «Нанимателю» жилое помещение, а «Наниматель» принимает за плату во временное пользование и проживание жилое помещение (квартиру, комнату, комнату, дом. ) расположенное по адресу: г.__________________________________________________

1.2. «Наймодатель» сдаёт помещение на основании права собственности.

1.3. Совместно с «Нанимателем» в квартире будут проживать в течение срока найма: ______________________________________________________________________________________

1.4. Срок найма устанавливается с « _____ » ________________ 20__ г. по « _____ » __________________ 20__г.

1.5. Настоящий договор может быть пролонгирован по соглашению сторон.

2. Права и обязанности сторон

2.1 «Наймодатель обязуется:

Обеспечить свободный доступ «Нанимателю» в помещение;

Предоставить в пользование «Нанимателю» своё имущество, находящееся в данном жилом помещении, в состоянии соответствующем его назначению.

Посещать помещение не более одного раза в месяц, с уведомлением «Нанимателя»; а так же имеет право находиться в помещении без согласования с «Нанимателем» для устранения аварий, возникших при отсутствии «Нанимателя», во избежание нанесения ущерба вышеуказанному помещению и помещениям, находящихся по соседству.

2.2. «Наниматель» обязуется:

Своевременно вносить арендную плату и оплачивать иные платежи, предусмотренные п.3.

Использовать помещение, только по назначению, указанному в пункте 1.1. (в целях проживания). Не сдавать помещение в поднаем и не передавать права пользования третьим лицам;

При изменении состава или количества проживающих лиц, предварительно поставить в известность «Наймодателя» и согласовать с ним изменения.

При освобождении данного помещения, передать его, и имущество находящееся в данном помещении Наймодателю» в состоянии не худшем, чем при подписании данного Договора, с учётом его естественного износа.

Возместить материальный ущерб, нанесённый имуществу или помещению по своей вине или небрежности, либо вине или небрежности проживающих с ним лиц, либо гостей.

Соблюдать правила пожарной безопасности, правила общежития в доме, не нарушать покой соседей. - Не менять замки (личинки замков), без разрешения «Наймодателя».

Позволить осуществлять показы помещения «Наймодателем» за 10 дней до предполагаемой даты его освобождения. «Нанимателем» , в зависимости от надобности «Наймодателя», но по предварительному согласованию времени показа.

Не заводить домашних животных без согласия «Наймодателя».

Не производить перепланировок и переоборудования нанимаемого помещения без письменного разрешения «Наймодателя».

3. Платежи и расчеты

3.1. Согласно договоренности, плата за пользование помещением составляет

_______ /________________ ______________________________рублей в месяц.

3.2. Оплату за коммунальные услуги по договоренности производит ___________________________

3.3. «Наниматель» производит оплату за время проживания за электроэнергию, водоснабжение, газоснабжение (нужное подчеркнуть ) по электросчетчику, счетчику холодной воды, счетчику горячей воды, газосчетчику (нужное подчеркнуть)

3.4. Абонентскую плату за телефон производит ______________________

3.5. Плату за междугородние переговоры производит «Наниматель».

3.6. Исчисление арендной платы производится с "_____"_________________ 20___г.

3.7. Платежи производятся «Нанимателем» путем предоплаты за ______месяц(а) вперед, наличными рублями, путем передачи их «Наймодателю» при личной встрече «Нанимателя» с «Наймодателем» или их представителями;

3.8 Оплата производится «Нанимателем» не позднее _______(_____________________) числа месяца.

3.9. На момент подписания настоящего Договора, «Наниматель» передал «Наймодателю» сумму в размере_____________(___________________________________________) рублей за пользование помещением, которая является оплатой за ____________ месяц / задатком (нужное подчеркнуть).

3.10. Показания счетчика электроэнергии на дату подписания договора: ________________ кВт

3.11. Показания счетчика холодной воды: ____________________

3.12. Показания счетчиков горячей воды: _______________________

3.13. Показания газосчетчиков: _________________________________

4. Ответственность сторон

- «Наниматель» подтверждает, что до подписания настоящего Договора осмотрел снимаемое им жилое помещение и не имеет претензий к его техническим характеристикам и санитарному состоянию. - Досрочное прекращение найма и расторжение данного Договора «Наймодателем» возможно в случаях нарушения «Нанимателем» своих обязательств по настоящему Договору.

При досрочном прекращении найма и расторжении Договора, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты предполагаемого прекращения найма. При этом уплаченная «Нанимателем» вперед плата возвращается по договоренности.

Стороны произвели взаимную проверку личных документов и документов, подтверждающих право распоряжаться данным помещением.

- «Наймодатель» подтверждает согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данным помещением, с условиями настоящего Договора, а так же, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

При внесении задатка в качестве первоначального платежа, в случае отказа «Нанимателя» от найма и/или отсутствия оплаты за 1-й месяц найма до «_____»______________201__г. включительно, задаток, переданный «Наймодателю» не возвращается, а договор считается расторгнутым.

Стороны подтверждают, что ознакомлены со всеми условиями настоящего Договора, полностью согласны с ними и лично несут ответственность за их соблюдение.

Все споры, возникающие в связи с настоящим договором, решаются путем переговоров и в соответствии с законодательством РФ.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания

Настоящий договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет равную юридическую силу.

5. Список имущества

6. Дополнительные условия

__________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________

7. Подписи сторон

«НАЙМОДАТЕЛЬ» «НАНИМАТЕЛЬ»

Подпись:_________________ Подпись: _____________________ Тел._____________________ Тел. ________________________

Проживает: __________________________________________

В чем состоит правовое регулирование данного соглашения? Основанием для его заключения является достижение определенного консенсуса между двумя сторонами.

Смысл его состоит в том, что один участник – собственник (или его представитель) соглашается предоставить во временное пользования и для проживания другому участнику сделки – нанимателю определенную недвижимость.

Кроме того, условия, на которых совершается сделка должны быть известны и приняты каждому из участников . Каков порядок заключения?

После устного обсуждения всех нюансов и выяснения интересующих моментов, участники могут зафиксировать соглашение в письменной форме , закрепив все нюансы.

Однако хоть договор и заключается с одним лицом – нанимателем, право пользоваться и проживать в конкретном помещении приобретается и членами его семьи или лицами, постоянно проживающими с ним.

Наем предполагает участие в деле исключительно физических лиц. Если хотя бы одной стороной выступает юридическое лицо, имеет место аренда.

Необходимые документы

Каков порядок оформления? Соглашение заключается в форме простого письменного документа. Чтобы оно было составлено верно и справедливо, необходимо наличие нескольких документов:

бумаги, которые достоверно подтверждают наличие права собственности на объект недвижимости. Например, свидетельство государственной регистрации права на квартиру. Кроме того, выписка из реестра недвижимости может показать, кто именно является законным владельцем объекта на данный момент;
паспорта участников сделки.

Этот набор бумаг – обязательный. В большинстве случаев их достаточно, чтобы закрепить соглашение в письменной форме .

Место сделки

Где его заключить?

Существует ошибочное мнение, что все бумаги подобного типа должны составляться и подписываться нотариусом .

На самом же деле, форма в законе установлена как простая письменная.

Что же это означает? Все просто: документ составляется в письменной форме и подписывается сторонами. Отсюда следует, что обращаться к нотариусу для оформления бумаг можно при желании, но не обязательно .

Заключить его стороны могут где угодно. Место не имеет принципиального значения, главное, чтоб документ устраивал требования обеих сторон и не противоречил закону.

Сроки

На какой период он заключается? Согласно ГК РФ срок аренды квартиры или найма не ограничен в целом ни максимальной, ни минимальной границей. Однако существует оговорка для некоторых видов арендуемых объектов, в соответствии с корой максимальный срок сдачи ограничивается периодом 5 лет . Отсюда следует, что договор может быть:

краткосрочным . Предполагает сдачу квартиры на срок от 1 суток до 1 года;
долгосрочным . Согласно ему соглашение заключается на период свыше 1 года до 5 лет.

Срок имеет принципиальное значение, так как дает различные права и обязанности участникам сделки. Кроме того, долгосрочный договор обязательно нужно соответствующим образом.

Если соглашение заключается на срок, не превышающий 1 года, его регистрация не нужна.

Не смотря на это, если в тексте не указан конкретный период времени его действия, он не может быть признан недействительным . При отсутствии четко определенного срока, он считается заключенным на 5 лет .

Госпошлина и стоимость

Сколько придется заплатить? Если срок сдачи составляет более 1 года , то регистрацию обязательно придется произвести.

Это не бесплатная процедура, которая предусматривает совершение как минимум одного обязательного платежа – государственной пошлины за регистрацию.

НК РФ устанавливает соответствующую плату в размере 2000 рублей. Без квитанции , подтверждающей ее совершение, компетентный орган откажет в проведении регистрации.

Скорее всего, только этим платежом ограничится статья расходов на оформление соглашения. Однако в процессе могут возникнуть какие-либо проблемы с документами, потребуется их восстановление, тогда и могут возникнуть дополнительные расходы .

дополнительные пункты . Кроме обязательных, нужно предусмотреть те положения, которые принципиальны для обеих сторон. Например: частота визитов собственника, правила повышения оплаты и другие.

Таким образом, договор заключается на срок до 5 лет участниками сделки, не требуя присутствия нотариуса при этом.

Заключение письменного соглашения обязательно , так как только таким способом можно снизить риски для обеих сторон и свести их к минимуму.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Сразу оговоримся: в этой статье речь пойдёт именно о договоре коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ , то есть о найме квартиры физическим лицом. В законе есть разница между договором найма (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом). Однако в обычной речи используется устоявшееся слово «аренда». Поэтому в данном материале для простоты мы будем использовать оба термина - «наём» и «аренда» - как равнозначные.

Документы

Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

паспорт;
обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

Приложить письменное согласие всех совладельцев.
Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).

От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.

Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель - физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. За исключением договора, заключённого меньше чем на год.

Срок

Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами - условия выселения жильцов.

Краткосрочный договор

Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.

Долгосрочный договор

Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.

Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

В отличие от арендодателя, жилец может расторгнуть договор в любой момент без объяснения причин.

Состояние квартиры и имущества

Ремонт и улучшения

Насущный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому в договоре сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет.

Кроме того, без согласия собственника жильцы не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. Например, при ремонте нельзя просто так взять и снести межкомнатную перегородку или расширить дверной проём.

Если ремонт проводить можно, то в договоре обязательно прописывайте, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если указания не будет, возможна такая ситуация, что вы самостоятельно всё отремонтируете, а владелец попросту откажется возмещать ваши расходы.

Весь текущий ремонт и траты по нему - на плечах жильца. Он не только поддерживает порядок в квартире, но и отвечает за сохранность имущества.

Капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, и все траты возлагаются на него (если в договоре не указано обратное). Если же арендодатель не проявляет заинтересованности в капитальном ремонте, когда он требуется, то снимающий жильё вправе:

самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съёмную квартиру, говоря юридическим языком, вы производите улучшения. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если жилец за свой счёт установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снижал арендную плату и не возмещал их стоимость), он вправе забрать их с собой.

Неотделимые улучшения, например новые обои, с собой не заберёшь, не испортив внешнего вида квартиры. Поэтому арендатор может потребовать возместить их стоимость, когда истечёт срок действия договора. Но требование будет удовлетворено в том случае, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

Состояние имущества

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Даже ту, о которой он и не подозревал на момент сдачи квартиры. Например, вы заселились и с удивлением обнаружили, что все трубы давно прогнили и помыться в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно безвозмездно. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Внимание: арендодатель должен устранять за свой счёт только те недостатки, о которых ни он, ни вы не знали.

Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то уже ваше право - соглашаться на такое условие или поискать вариант получше.

Также юристы рекомендуют вдобавок к договору составить акт приёма квартиры. В нём прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего. Впоследствии это поможет избежать споров о качестве ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого можно и не делать. Но собственник, сдающий жильё с дорогой мебелью и техникой, заинтересован в том, чтобы всё имущество вернулось к нему в должном состоянии, поэтому он может даже приложить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость. Естественная амортизация, разумеется, учитывается. А вот за разбитый экран телевизора арендатор должен будет заплатить.

Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.

Арендная плата

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.

Дополнительно

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один - добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», - это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).

Законодательством Российской Федерации устанавливается, что сдача жилья квартирантам в найм на длительный срок должна в обязательном порядке фиксироваться двусторонним договором. Договор аренды квартиры является самым важным документом, который регулирует взаимоотношения между физическими лицами (квартирантами и собственником жилья) и выглядит как любой другой юридический документ. Этот документ – основание для решения конфликтных вопросов в суде, гарантия защиты прав обеих сторон, поскольку в нём чётко прописываются все моменты соглашения. Именно поэтому договор аренды должен быть составлен грамотно, подписан и зарегистрирован в установленном порядке.

Поскольку во все времена никто не застрахован от риска наткнуться на мошенников, как со стороны, например, лже-собственника, так и со стороны непорядочных нанимателей, документ передачи квартиры в найм требует особого внимания. И, разумеется, если одна из сторон найма настаивает на сдаче без него, это причина для беспокойства. Договор найма обезопасит квартиранта в случае, если собственник пытается сдать в долгосрочный найм заложенное жильё или вообще не своё. Более того, такой документ гарантирует, что квартирантов не выселят раньше оговоренного срока, поскольку срок чётко прописан в документе и подобная ситуация будет основанием для обращения в суд. Для арендодателя же это гарантия своевременной оплаты и возмещения ущерба его имуществу (в случае его повреждения).

Суть и виды найма

Поскольку договор аренды квартир регулирует отношения между двумя сторонами, права и обязанности имеют обе. За их несоблюдение, отсутствие оплаты в срок, ущемление придётся отвечать в установленном законом порядке. Составление такого документа – исключительно письменная форма, шаблон которой представлен ниже. Заполнять бланк съема квартиры можно как от руки, так и печатным способом, это не принципиально.

Основной частью документа, подтверждающего найм жилья, является описание объекта найма (в данном случае квартиры), срок съема и ценовой вопрос. В описании объекта, который сдаётся в найм, указывается адрес, условия, пригодные для проживания, технические характеристики жилплощади.

Важно также прописать исключительные условия и порядок действий в непредвиденных обстоятельствах. Стоит указать, кто из сторон оплачивает услуги коммунального характера, возможно ли продление договора, перечислить всех проживающих в арендуемой квартире, а также перспективы проведения ремонта (если это имеет место).

На сегодняшний день законодательство России определяет два основных вида договора найма (форма аренды):

Отличия видов

Форма договора между этими двумя видами имеет некоторые особенности:

Вид (форма) договора найма
Социальный	Коммерческий
Для этого вида Жилищным Кодексом Российской Федерации разработаны . Документ заключается между двумя физическими лицами: законным владельцем квартиры и квартирантом, который подписывается, что арендуемая жилплощадь будет использоваться им исключительно для проживания. Важным моментом стоит отметить и то, что между собственником и физическими лицами, которые не являются гражданами России заключить договор аренды (найма) законом запрещено. Если только таким гражданам не было дано судебное разрешение. Как наниматель может выступать один человек или же несколько, например, члены семьи. В случае, когда наниматель один и он скрылся (погиб, госпитализирован) договор найма может быть заключён с его родственником. Договор, подтверждающий найм квартиры, составляется по месту проживания. Оплата и срок устанавливается из установленной по договорённости стоимости и квартирантом.	Этот вид договора российским законодательством не регламентирован, поэтому руководствоваться следует общими положениями. Заключается также между физическими лицами или между физическим (собственником) и юридическим (нанимателем). Оплату и её срок устанавливает собственник, который предоставляет найм, но в некоторых случаях законодательство ограничивает арендную плату. В договоре следует прописать, на ком будет лежать оплата коммунальных услуг. Если такого пункта нет – оплачивает собственник.

Шаблон договора аренды

квартир (найма), подтверждающий сдачу жилплощади в найм, можно используя следующий пример (типовые пункты):

Д О Г О В О Р

______________________

(указать город) « ____ » _________ 20___ года

Гражданин (Ф. И. О. собственника жилья) , именуемый далее как «Арендодатель», и гражданин (Ф. И. О. квартиранта) , далее именуемый как «Арендатор», далее именуемые как «Стороны»,

составили данный Договор о следующем:

1 Объект Договора

Арендодатель за установленную плату предоставляет Арендатору квартиру для проживания.

Квартира, которая является объектом Договора, находится по адресу:

(указать полный адрес)

Арендодатель является владельцем жилплощади на основании:

(указать документ, подтверждающий право собственности владельца) , копия прилагается к Договору и является его неотъемлемой частью.

Характеристики Квартиры:

площадь: ______ м. кв.

комнаты: ____.

2 Права и обязанности Арендодателя

2.1 Предоставить жильё, в пригодном для проживания состоянии, (прочие условия) .

2.2 Арендодатель подтверждает, что Квартира не находится в судебном споре.

Арендодатель обязуется:

(перечислить обязанности владельца жилплощади)

3 Права и обязанности Арендатора

3.1 Арендатор обязуется использовать жилплощадь исключительно с целью проживания, (прочие условия)

3.2 Своевременно производить оплату.

(прочие права квартиранта, например, содержать домашних животных, проводить ремонтные работы, прочее)

4 Оплата

4.1 Арендная плата в рублях составляет (указать стоимость)

4.2 Размер первой выплаты (указать стоимость)

4.3 Размер последующих выплат (ежемесячно, поквартально) до (указать число платежа) .

5 Ответственность Сторон

(указываются все пункты, предусматривающие последствия порчи имущества, несвоевременную оплату, прочее)

6 Расторжение Договора

(перечислить все возможные обстоятельства)

7 Срок действия

7.1 Срок найма (указать период или дату окончания)

7.2 Договор по соглашению Сторон будет продлён ___________.

8 Непредвиденные обстоятельства

(перечислить все возможные, срок задержки оплаты, другое)

9 Примечания и прочие условия

(кто будет проживать с Арендатором)

10 Реквизиты сторон

Арендодатель

Банковские реквизиты:

____________________________

(подпись)

Арендатор

(Ф. И. О., паспортные данные, адрес проживания, телефон)

Банковские реквизиты:

____________________________

(подпись)

Простой договор аренды квартиры, заключаемый между физическими лицами сроком до 1 года. Квартира находится в собственности Арендодателя. Арендатор не имеет права сдачи квартиры в субаренду и может использовать жилое помещение только для проживания в нем.

Тип документа: Договор аренды жилого помещения

Размер файла документа: 6,0 кб

Особенности договора аренды квартиры

Договор аренды квартиры заключается между двумя сторонами: собственником жилого помещения, а также арендатором. Первая сторона в рамках соглашения обязана передать арендатору квартиру в пользование на определенный срок. Вторая сторона, в свою очередь, должна передать в пользу собственника оговоренную денежную сумму.

Следует отметить, что договор аренды квартиры относится к соглашению аренды жилого помещения, который может предполагать в качестве арендуемого объекта изолированную жилплощадь, подходящую для постоянного жительства (например, жилой дом, квартира, либо же определенная часть от дома или квартиры). При этом сама пригодность жилплощади для возможности проживания обозначена нормами, предусмотренными первым пунктом 673 ст. ГК России.

При заключении договора аренды квартиры важно акцентировать внимание на таких моментах, как:

Наличие документов, подтверждающих право арендодателя на владение предоставляемой в аренду жилплощади.
Наличие доверенности (необходима в том случае, если в качестве одной из сторон выступает представитель заинтересованного лица). Важно четко обозначить рамки полномочий этого представителя (вправе ли он заключать договор, принимать средства и т.п.).
Если договор аренды квартиры составляется на период, превышающий 12 месяцев, он в обязательном порядке подлежит госрегистрации.
В той ситуации, когда в качестве одной из сторон выступает несовершеннолетнее лицо, потребуются разрешающие документы от органов опеки и попечительства на совершение подобной сделки, которые можно получить в местном самоуправлении.

Бланк договора аренды квартиры

Образец договора аренды квартиры (заполненный бланк)

Скачать Договор аренды квартиры

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ №

Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Арендодатель », с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Арендатор », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Арендодатель сдал в аренду Арендатору принадлежащую ему по праву собственности на основании справки ЖСК (или: регистрационного удостоверения, выданного Бюро технической инвентаризации района от «» года) квартиру, находящуюся по адресу: . Квартира площадью кв.м, состоящая из комнат(ы) жилой площадью кв.м.
Квартира сдается в аренду сроком на месяцев с оплатой ежемесячно рублей. Арендатор обязан вносить арендную плату на счет Арендодателя № или лично не позднее числа каждого месяца, за предыдущий месяц.
Квартира сдается Арендатору для проживания, и ему запрещается использовать жилое помещение по другому назначению, а также сдавать в субаренду.
Арендатор обязан содержать квартиру в чистоте, оборудование в исправности и произвести за свой счет текущий ремонт.
Изменение условий договора или его расторжение может иметь место по соглашению сторон.
Арендодатель может потребовать изменения или расторжения договора, если Арендатор не произведет текущего ремонта, ухудшит состояние жилого помещения, не внесет арендную плату в течение срока, предусмотренного договором, будет использовать квартиру не по назначению.
Расходы по нотариальному удостоверению настоящего договора оплачивает Арендатор.
Договор составлен в экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Неотъемлемым приложением к договору является список мебели и вещей, находящихся в арендуемой квартире.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель

Адрес регистрации:
Почтовый адрес:
Телефон/факс:
Паспорт серия, номер:
Кем выдан:
Когда выдан:
Подпись:

Арендатор

Адрес регистрации:
Почтовый адрес:
Телефон/факс:
Паспорт серия, номер:
Кем выдан:
Когда выдан:
Подпись:

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Вы нашли то что искали?

* Нажимая на одну из этих кнопок, Вы помогаете формировать рейтинг полезности документов. Спасибо Вам!

Смежные документы

(Полный перечень документов)

Документы, которые также Вас могут заинтересовать.